عندما تحقق دخلاً من الإيجارات عبر الاستثمار العقاري في اليابان، لا مفر من تقديم الإقرار الضريبي السنوي (確定申告 kakutei-shinkoku، الإقرار الضريبي الذاتي الذي يقدّمه المكلّف بنفسه). ولضبط العبء الضريبي على نحو سليم، من الضروري أن تفهم بدقة آلية الخصومات من الدخل، وعلى رأسها الخصم الأساسي (基礎控除 kiso-kōjo). وخلافاً لدول الخليج ومنطقة الشرق الأوسط، حيث لا توجد ضريبة دخل شخصية على الأفراد ويكتفي المستثمر بأداء الزكاة، يجد المستثمر الميسور من دول مجلس التعاون الخليجي (GCC) نفسه في اليابان أمام منظومة ضريبية تصاعدية تقتطع جزءاً من عائد الإيجار لأول مرة. يشرح هذا المقال الخصم الأساسي من أساسياته وصولاً إلى سُبل توظيفه العملي في الاستثمار العقاري.
ما هو الخصم الأساسي؟
الخصم الأساسي (基礎控除 kiso-kōjo) هو خصم من الدخل يُطبَّق على كل مكلّف دون قيد أو شرط. فهو يُقتطع بمقدار موحّد بصرف النظر عن المهنة أو وجود مُعالين، وهذه سمة تميّزه عن الأنواع الأربعة عشر الأخرى من الخصومات من الدخل. وللقارئ الخليجي الذي اعتاد بيئة خالية من ضريبة الدخل، يمكن تقريب الفكرة بأنها شبيهة بـ«شريحة معفاة» من الدخل تسبق فرض أي ضريبة، أي حدّ أدنى لا يخضع للاقتطاع.
مقدار الخصم الأساسي بعد تعديل عام 2020
بموجب الإصلاح الضريبي لعام 2018، تغيّر مقدار الخصم الأساسي اعتباراً من يناير 2020.
- ضريبة الدخل: 480,000 ين (≈ 3,120 دولاراً أمريكياً بسعر 155 يناً للدولار) (بزيادة 100,000 ين ≈ 650 دولاراً عن 380,000 ين ≈ 2,470 دولاراً قبل التعديل)
- ضريبة الإقامة (住民税 jūminzei، ضريبة محلية تفرضها البلدية والمحافظة): 430,000 ين (≈ 2,795 دولاراً) (بزيادة 100,000 ين ≈ 650 دولاراً عن 330,000 ين ≈ 2,145 دولاراً قبل التعديل)
غير أن أصحاب الدخول المرتفعة يخضعون لآلية تناقص تدريجي ثم زوال للخصم.
- إجمالي دخل يتجاوز 24,000,000 ين (≈ 156,000 دولار) حتى 24,500,000 ين (≈ 159,250 دولاراً): خصم أساسي 320,000 ين (≈ 2,080 دولاراً)
- إجمالي دخل يتجاوز 24,500,000 ين حتى 25,000,000 ين (≈ 162,500 دولاراً): خصم أساسي 160,000 ين (≈ 1,040 دولاراً)
- إجمالي دخل يتجاوز 25,000,000 ين: لا خصم أساسي
وتجدر الإشارة إلى أن خصم دخل العمل (給与所得控除) خُفِّض بالتزامن بمقدار 100,000 ين (≈ 650 دولاراً)، ولذلك لم يطرأ تغيّر فعلي على العبء الضريبي لمن يقلّ دخله من الراتب عن 8,500,000 ين (≈ 55,250 دولاراً). في المقابل، يجدر بأصحاب الرواتب التي تتجاوز 8,500,000 ين الانتباه إلى أنهم أصبحوا فعلياً أمام زيادة ضريبية. وعلى نقيض المستثمر الخليجي الذي لا يفرّق نظامه الضريبي بين مصادر الدخل، تعامل اليابان دخل الراتب ودخل الإيجار وفق قواعد اقتطاع مختلفة، وهو ما يستوجب فهماً دقيقاً قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
العلاقة بين الاستثمار العقاري والخصم الأساسي
يخضع دخل العقار لنظام الضريبة الإجمالية (総合課税 sōgō-kazei، الوعاء الذي يُجمع فيه الدخل من مصادر متعددة)، إذ يُضمّ إلى بقية أنواع الدخل كدخل الراتب ثم يُفرض عليها مجتمعةً. ويجري احتساب الضريبة على النحو التالي.
- احتساب إجمالي الدخل عبر جمع كل أنواع الدخل
- خصم مختلف الخصومات من الدخل، ومنها الخصم الأساسي
- تطبيق نسبة الضريبة على إجمالي الدخل الخاضع للضريبة الناتج
حساب دخل العقار: دخل الإيجار − المصروفات اللازمة (تكاليف الترميم، أتعاب إدارة التفويض، فوائد القرض، مصروفات الإعلان، الإهلاك، ضريبة اقتناء العقار، الضريبة العقارية الثابتة، وغيرها). وخلافاً للمألوف لدى مستثمري الخليج، حيث يُقاس العائد غالباً بصافي الإيجار قبل أي ضريبة، فإن هذه المنظومة اليابانية التصاعدية تجعل صافي العائد بعد الضريبة متبايناً تبعاً لشريحة دخل المستثمر الإجمالية، وهو اعتبار جوهري عند مقارنة الأصول اليابانية بأصول معفاة من الضريبة في المنطقة.
هل يتيح الإقرار الأزرق توفيراً ضريبياً كبيراً؟
عند إدارة نشاط تأجيري بحجم لا يقل عن عشر وحدات مستقلة أو خمسة مبانٍ مستقلة، يُعدّ الدخل دخلاً من نشاط تجاري لا مجرد دخل عقاري، ويصبح توفير ضريبي كبير ممكناً عبر الإقرار الأزرق (青色申告 aoiro-shinkoku، نظام إقرار ضريبي دقيق يمنح امتيازات مقابل مسك دفاتر منتظم).
- الخصم الخاص للإقرار الأزرق: خصم يصل إلى 650,000 ين (≈ 4,225 دولاراً) من الدخل عند تقديم الإقرار ضمن المهلة
- احتساب راتب المُعيل المتفرّغ (専従者給与 senjūsha-kyūyo) كمصروف: إمكان إدراج الراتب المدفوع لأحد الأقارب ممن بلغ الخامسة عشرة فأكثر ضمن المصروفات اللازمة
- ترحيل الخسائر: إمكان ترحيل خسارة العجز لمدة تصل إلى ثلاث سنوات
نقاط يجب الانتباه إليها عند التوفير الضريبي
الاحتفاظ بمستندات إثبات المصروفات
بالنسبة إلى تكاليف الترميم وأقساط التأمين ضد الأضرار وأتعاب إدارة التفويض وغيرها، فإن الاحتفاظ بمستندات الإثبات كالإيصالات وكشوف بطاقات الائتمان شرط لا غنى عنه لاحتسابها كمصروفات. فاحرص على تدوين حتى النفقات الصغيرة. وعلى عكس بعض الممارسات في الخليج التي تكتفي بالتسويات الداخلية، تشترط مصلحة الضرائب اليابانية توثيقاً ورقياً صارماً قد يخضع للمراجعة لاحقاً.
لا يمكن الاستفادة من إعفاء قرض الإسكان في إدارة التأجير
لمّا كان قرض الإسكان (住宅ローン jūtaku-rōn) موجّهاً للعقارات السكنية للاستخدام الذاتي، فإن إعفاء قرض الإسكان (住宅ローン減税 jūtaku-rōn-genzei) لا يُطبَّق على العقارات المخصّصة خالصاً لغرض إدارة التأجير. أما في حالة السكن ذي الاستخدام المزدوج للتأجير والسكن الذاتي (بشرط أن يشكّل الجزء السكني الذاتي 50٪ فأكثر من المساحة الأرضية)، فيمكن تطبيقه على الجزء السكني وحده. كما يُستثنى من ذلك من يتجاوز إجمالي دخله 30,000,000 ين (≈ 195,000 دولار).
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل يُطبَّق الخصم الأساسي تلقائياً على مستثمري العقار أيضاً؟
ج. نعم. ما دام إجمالي الدخل لا يتجاوز 24,000,000 ين (≈ 156,000 دولار)، يُطبَّق الخصم الأساسي البالغ 480,000 ين (≈ 3,120 دولاراً، ضريبة الدخل) تلقائياً على كل مكلّف.
س. هل يُفرض على دخل العقار ودخل الراتب مجتمعين؟
ج. نعم. يخضع دخل العقار للضريبة الإجمالية، ويُضمّ إلى بقية أنواع الدخل كدخل الراتب. ولأن نسبة تصاعدية تُطبَّق، فكلما زاد الدخل ارتفعت نسبة الضريبة. وهذا يختلف جذرياً عن بيئة الخليج المعفاة، إذ يجعل التخطيط الضريبي المسبق ركناً أساسياً في جدوى الاستثمار.
س. ما الشروط اللازمة للحصول على الخصم الخاص للإقرار الأزرق البالغ 650,000 ين؟
ج. الشرط هو إدارة تأجير عقاري بحجم نشاط تجاري (عشر وحدات فأكثر أو خمسة مبانٍ فأكثر)، وتقديم بيان حسابات الإقرار الأزرق ضمن المهلة. ويكتمل استيفاء الشروط أكثر باستخدام الإقرار الإلكتروني (e-Tax).
س. هل يمكن مقاصّة الخسائر الناتجة عن الاستثمار العقاري مع أنواع الدخل الأخرى؟
ج. يمكن مقاصّة خسارة دخل العقار مع بقية أنواع الدخل كدخل الراتب (損益通算 son'eki-tsūsan، المقاصّة بين الأرباح والخسائر)، باستثناء فوائد القرض المتعلقة باقتناء الأرض.
س. هل يفقد أصحاب الدخول المرتفعة إمكان الاستفادة من الخصم الأساسي؟
ج. في حال تجاوز إجمالي الدخل 25,000,000 ين (≈ 162,500 دولاراً)، لا يُطبَّق الخصم الأساسي. ولذلك يكتسب التخطيط الضريبي بالتنسيق مع محاسب ضريبي (税理士 zeirishi) أهمية بالغة لمستثمري العقار من ذوي الدخل المرتفع، وهي شريحة تشمل كثيراً من المستثمرين الخليجيين فائقي الثراء (UHNWI) الباحثين عن أصول نادرة في طوكيو وكيوتو وأوساكا.
