Pour ceux qui envisagent l'investissement immobilier ou la gestion locative, comprendre la gestion immobilière est extrêmement important. La plupart des propriétaires confient les tâches quotidiennes de gestion à des sociétés de gestion spécialisées, dont le champ d'activité va de la gestion des locataires à la maintenance des bâtiments.
Dans cet article, INA&Associates Co., Ltd. explique en détail les concepts fondamentaux de la gestion immobilière, les tâches spécifiques et les qualifications requises, en tenant compte des dernières tendances du secteur. Cet article fournit des connaissances pratiques aux personnes qui envisagent une reconversion dans le secteur de la gestion immobilière ainsi qu'aux propriétaires qui envisagent de choisir une société de gestion.
Qu'est-ce que la gestion immobilière ?
La gestion immobilière est une activité spécialisée qui consiste à gérer et exploiter des biens immobiliers au nom des propriétaires. Elle couvre divers types de biens immobiliers tels que les appartements, les immeubles de bureaux, les établissements commerciaux et les maisons individuelles, dans le but d'offrir un environnement résidentiel satisfaisant pour les propriétaires et les locataires.
Sur le marché immobilier moderne, de nombreux propriétaires exercent une activité principale tout en investissant dans l'immobilier, ce qui fait que la délégation des tâches de gestion quotidiennes à des sociétés spécialisées est devenue courante. Notamment pour les propriétaires de plusieurs biens ou de biens situés dans des zones éloignées, l'existence d'une société de gestion est indispensable.
L'objectif principal de la gestion immobilière est de maintenir et d'améliorer la valeur patrimoniale des biens tout en garantissant des revenus locatifs stables. Cela permet de maximiser le rendement sur investissement des propriétaires tout en offrant aux locataires un cadre de vie confortable.
Le rôle social de la gestion immobilière
La gestion immobilière ne se limite pas à une simple prestation de service de délégation ; elle joue un rôle important dans la stabilisation du marché du logement. Une gestion appropriée contribue à prolonger la durée de vie des bâtiments et à améliorer l'environnement résidentiel local. De plus, elle soutient le développement sain du marché locatif en prévenant et résolvant rapidement les litiges entre locataires et propriétaires.
Ces dernières années, avec le vieillissement de la société, le nombre de propriétaires peu familiers avec la gestion qui ont acquis des biens immobiliers par héritage augmente, et la demande pour des services de gestion professionnels est de plus en plus forte.
Principales tâches de la gestion immobilière
Les tâches de la gestion immobilière sont classées en deux grandes catégories : la « gestion locative » et la « gestion du bâtiment ». Voici une explication détaillée de chaque domaine.
Gestion locative
La gestion locative englobe toutes les tâches liées aux locataires, avec la société de gestion jouant un rôle d'intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour diverses coordinations.
1. Gestion des vacances et recrutement des locataires
La réduction de la période de vacance est une tâche importante qui affecte directement les revenus des propriétaires. Les sociétés de gestion analysent les tendances du marché et proposent des loyers appropriés. Elles effectuent également des séances photo pour présenter au mieux les atouts des biens, créent des fiches descriptives et les publient sur les portails immobiliers.
Pour une prospection efficace, il est important de définir clairement la clientèle cible. Des stratégies de recrutement adaptées aux caractéristiques du bien sont élaborées et mises en œuvre pour les célibataires, les familles, les personnes âgées, etc.
2. Évaluation des candidats et procédures contractuelles
L'évaluation des candidats à la location est extrêmement importante du point de vue de la prévention des futurs litiges. L'adéquation du locataire est jugée de manière multidimensionnelle : vérification des justificatifs de revenus, confirmation d'emploi, évaluation par une société de cautionnement, etc.
Pour les procédures contractuelles, des procédures appropriées répondant aux exigences légales sont mises en œuvre : rédaction et explication de l'état des informations importantes, conclusion du contrat de bail, orientation vers une assurance incendie, etc.
3. Gestion des loyers et traitement des impayés
La collecte mensuelle des loyers est la base des activités de gestion. Des méthodes de paiement pratiques pour les locataires sont proposées, telles que le prélèvement automatique et le paiement par carte de crédit.
En cas d'impayés, des relances progressives sont effectuées. Dans un premier temps, des relances téléphoniques et écrites, puis en coordination avec la société de cautionnement si nécessaire, et enfin des procédures juridiques envisagées le cas échéant.
4. Service aux locataires et gestion des réclamations
Une réponse rapide et appropriée aux demandes et réclamations des locataires contribue à améliorer leur satisfaction et à favoriser leur maintien à long terme. De nombreuses sociétés de gestion ont mis en place des équipes disponibles 24h/24 et 7j/7 pour traiter divers cas tels que les dysfonctionnements d'équipements, les conflits de voisinage et les problèmes dans les parties communes.
En particulier pour les conflits de voisinage, des solutions sont proposées de manière neutre en tant qu'intermédiaire entre les parties, dans le but d'une résolution amiable.
Gestion du bâtiment
La gestion du bâtiment comprend les tâches liées à la maintenance physique et à la conservation du bien.
1. Nettoyage quotidien et périodique
Le nettoyage des parties communes est un élément important qui détermine la première impression du bien. Le nettoyage régulier des parties utilisées quotidiennement par les locataires, telles que l'entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, le parking à vélos et les aires de collecte des ordures, est effectué régulièrement.
Les activités de nettoyage comprennent le nettoyage quotidien (environ 1 à 2 fois par semaine) et le nettoyage périodique (nettoyage détaillé environ une fois par mois), effectués à une fréquence adaptée à la taille et aux caractéristiques du bien.
2. Inspection et maintenance des équipements
Les différents équipements du bâtiment font l'objet d'inspections légales et optionnelles. Pour les équipements nécessitant des connaissances spécialisées, tels que les ascenseurs, les équipements de lutte contre l'incendie, les équipements électriques, les réseaux de plomberie et les systèmes de climatisation, des inspections régulières sont effectuées par des personnes qualifiées.
Dans une perspective de maintenance préventive, le remplacement de pièces et les ajustements avant la survenue de pannes permettent de minimiser l'impact sur les locataires lors de pannes imprévues.
3. Planification et réalisation de travaux de rénovation
Des travaux de rénovation planifiés sont réalisés pour faire face à la dégradation des bâtiments liée au temps. Des travaux appropriés adaptés à l'état du bien sont planifiés et réalisés, allant des grands travaux de rénovation tels que la peinture des façades extérieures et l'imperméabilisation des toits à la rénovation des réseaux d'eau et d'égouts, jusqu'aux petites réparations.
Pour la réalisation des travaux de rénovation, plusieurs devis sont obtenus auprès de différentes entreprises et la sélection des prestataires se fait en privilégiant le rapport qualité-prix. La prise en compte des locataires pendant la période des travaux est également un élément important.
4. Élaboration de plans de rénovation à long terme
Les besoins futurs en rénovation du bâtiment sont anticipés et des plans de rénovation à long terme sont établis. Sur la base de ce plan, les fonds de réserve pour rénovation sont fixés et révisés, soutenant ainsi la planification financière des propriétaires.
Un plan de rénovation à long terme approprié permet de maintenir la valeur patrimoniale du bâtiment sur le long terme.
Différences avec la gestion de propriété (PM)
La gestion de propriété, qui attire l'attention ces dernières années, est une méthode de gestion qui offre des services encore plus complets que la gestion immobilière traditionnelle.
Différences avec les tâches de gestion traditionnelles
| Élément | Gestion traditionnelle | Gestion de propriété |
|---|---|---|
| Rôle | Intermédiaire entre propriétaire et locataire | Mandataire du propriétaire |
| Champ d'activité | Tâches de gestion standardisées | Gestion stratégique des actifs |
| Responsabilité des revenus | Limitée | Responsabilité de maximisation des revenus |
| Capacité de proposition | Passive | Active et stratégique |
| Structure de rémunération | Principalement à taux fixe | Comprend également des systèmes liés aux performances |
Dans la gestion de propriété, plutôt qu'une simple délégation de gestion, des propositions stratégiques visant à améliorer la rentabilité du bien sont effectuées. Une expertise plus élevée est requise, notamment pour l'optimisation des loyers, les propositions de rénovation et l'amélioration du mix de locataires.
Contenu spécifique des tâches de gestion de propriété
Le gestionnaire de propriété offre des services complets visant à améliorer le taux de rendement sur investissement (ROI) des propriétaires, notamment la fixation des loyers basée sur l'analyse du marché, les stratégies de différenciation par rapport aux biens concurrents et les propositions d'investissement en équipements pour améliorer le taux d'occupation.
De plus, par la préparation régulière de rapports financiers, la situation des revenus du bien est visualisée, soutenant ainsi la prise de décision des propriétaires.
Qualifications et exigences légales nécessaires à la gestion immobilière
Voici une explication détaillée des qualifications obligatoires et recommandées pour exercer la gestion immobilière.
Enregistrement et qualifications légalement requis
Enregistrement en tant que gestionnaire de logements locatifs
Avec la mise en vigueur de la loi sur la gestion des logements locatifs en juin 2021, les gestionnaires de logements locatifs gérant 200 logements ou plus sont tenus de s'enregistrer auprès du ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Ce système d'enregistrement vise à améliorer la transparence du secteur et à protéger les consommateurs.
Les conditions d'enregistrement sont les suivantes :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Nombre de logements gérés | Gestion de 200 logements locatifs ou plus |
| Responsable des opérations | Nomination d'un responsable des opérations par bureau |
| Validité de l'enregistrement | 5 ans (renouvelable) |
Conditions requises pour le responsable des opérations
Les gestionnaires de logements locatifs doivent nommer un responsable des opérations dans chaque bureau. Pour devenir responsable des opérations, il faut remplir l'une des conditions suivantes :
- Détenir la qualification de gestionnaire certifié de biens locatifs
- Détenir la qualification d'agent immobilier et avoir au moins 2 ans d'expérience pratique dans la gestion de logements locatifs
- Avoir au moins 2 ans d'expérience pratique dans la gestion et avoir suivi une formation désignée par le ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme
Qualifications utiles pour l'activité
Voici les qualifications recommandées pour exercer efficacement les tâches de gestion immobilière.
1. Agent immobilier certifié (Takken-shi)
L'agent immobilier certifié est une qualification nationale positionnée comme expert des transactions immobilières. Il existe des activités monopolistiques légalement réservées aux agents immobiliers certifiés, telles que la rédaction et l'explication de l'état des informations importantes et l'apposition de signature et de sceau sur les contrats.
Dans la gestion immobilière également, les connaissances et la qualification d'agent immobilier certifié sont utilisées dans de nombreuses situations, telles que la conclusion de contrats de bail et l'explication des informations importantes.
2. Directeur principal de gestion
Le directeur principal de gestion est une qualification nationale basée sur la loi sur la promotion d'une gestion appropriée des copropriétés. Il dispose d'activités monopolistiques telles que l'explication des informations importantes aux syndicats de copropriété des condominiums en copropriété et l'apposition de signature et de sceau sur les contrats de délégation de gestion.
Cette qualification est indispensable pour les activités de gestion des condominiums en copropriété et contribue également à renforcer la crédibilité des sociétés de gestion.
3. Gestionnaire certifié de biens locatifs
Le gestionnaire certifié de biens locatifs est une qualification nationale dont l'importance a augmenté avec la mise en vigueur de la loi sur la gestion des logements locatifs. Reconnu comme responsable des opérations pour les gestionnaires de logements locatifs, il est positionné comme une qualification qui prouve l'expertise dans les tâches de gestion locative.
4. Autres qualifications utiles
| Qualification | Domaine d'application | Avantage |
|---|---|---|
| Planificateur financier | Planification financière, conseil fiscal | Conseils globaux aux propriétaires |
| Expert immobilier | Évaluation des biens, estimation des loyers | Capacité d'estimation des prix spécialisée |
| Architecte | Plan de rénovation, réhabilitation | Compréhension structurelle des bâtiments |
| Comptabilité | Gestion des recettes et dépenses, comptabilité | Amélioration de la précision de la gestion financière |
Avantages de l'obtention de qualifications
Les avantages concrets obtenus par l'acquisition de qualifications sont les suivants :
- Acquisition systématique de connaissances spécialisées : Permet d'apprendre efficacement les connaissances juridiques et pratiques nécessaires aux activités
- Amélioration de la confiance des clients : Permet de mettre en valeur son expertise en tant que professionnel qualifié
- Opportunités d'évolution de carrière : Constitue un avantage pour les promotions et les changements d'emploi
- Amélioration de la qualité des activités : Permet une exécution précise et appropriée des tâches
- Réduction des risques juridiques : Améliore la conscience et les connaissances en matière de conformité légale
État actuel et perspectives d'avenir du secteur de la gestion immobilière
L'environnement entourant le secteur de la gestion immobilière est en train de changer considérablement avec l'évolution de la situation sociale.
Changements dans l'environnement du marché
1. Impact du vieillissement de la société
Le taux de vieillissement du Japon a atteint 28,8 % (2021) et devrait continuer à augmenter. En conséquence, le nombre de propriétaires peu familiers avec la gestion qui ont acquis des biens immobiliers par héritage augmente, et la demande pour des services de gestion professionnels est de plus en plus forte.
2. Augmentation des logements locatifs existants
Le stock de logements locatifs à l'échelle nationale a atteint environ 19 millions de logements (2018), et l'importance d'une gestion appropriée est de plus en plus reconnue. En particulier pour les biens de construction ancienne, le maintien et l'amélioration de la valeur patrimoniale par une gestion stratégique sont requis.
3. Diversification des besoins des locataires
Avec la diversification des modes de vie, les besoins des locataires se sont également complexifiés. Il est nécessaire de mettre en place un système de gestion capable de répondre à diverses exigences, telles que les logements acceptant les animaux, les logements pour personnes âgées et l'accueil des locataires étrangers.
Utilisation des technologies
1. Avancée de la numérisation
L'efficacité des activités progresse grâce à l'introduction de technologies telles que les serrures intelligentes utilisant l'IoT, les systèmes de surveillance à distance et le matching de locataires utilisant l'IA.
2. Promotion de la dématérialisation
Sous l'influence de la pandémie de COVID-19, les visites en ligne, les contrats électroniques et les services à distance se sont rapidement répandus. Ces technologies devraient continuer à être utilisées à l'avenir.
Perspectives d'avenir du secteur
Le secteur de la gestion immobilière devrait continuer à croître en raison des facteurs suivants :
- Augmentation du taux de délégation de gestion : Le taux actuel de délégation de gestion d'environ 60 % devrait continuer à augmenter
- Sophistication des services : Transition d'une simple délégation de gestion vers des services à plus forte valeur ajoutée
- Importance de l'expertise : Le renforcement des réglementations légales augmente l'importance des connaissances spécialisées
- Expansion de l'investissement ESG : Augmentation de la demande pour une gestion immobilière axée sur l'environnement, le social et la gouvernance
Conclusion
La gestion immobilière joue un rôle important en prenant en charge les précieux actifs des propriétaires et en maintenant et améliorant leur valeur. En offrant des services basés sur des connaissances et une expérience spécialisées, tant sur le plan de la gestion locative que de la gestion du bâtiment, il est possible de maximiser le rendement sur investissement des propriétaires tout en améliorant la satisfaction des locataires.
L'environnement entourant le secteur est en rapide évolution, et il est nécessaire de s'adapter à divers facteurs tels que le renforcement des réglementations légales, le progrès technologique et la diversification des besoins des locataires. Dans un tel environnement, l'amélioration de l'expertise par l'acquisition de qualifications appropriées et la formation continue est la clé du succès.
INA&Associates Co., Ltd. s'efforce de fournir des services de gestion optimaux adaptés aux besoins individuels de chaque propriétaire et de construire des partenariats à long terme. Si vous avez des questions sur la gestion immobilière, n'hésitez pas à nous contacter.
Comme prochaine étape, nous vous recommandons d'envisager le plan de gestion optimal pour votre bien en rencontrant d'abord une société de gestion fiable.
Questions fréquemment posées
Q1. Des qualifications sont-elles nécessaires pour démarrer une activité de gestion immobilière ?
R1. Il n'y a pas de qualification obligatoire pour démarrer une activité de gestion immobilière en tant que telle, mais si le nombre de logements gérés est de 200 ou plus, l'enregistrement en tant que gestionnaire de logements locatifs est nécessaire. De plus, pour améliorer la qualité des services, il est fortement recommandé d'obtenir des qualifications telles qu'agent immobilier certifié, directeur principal de gestion et gestionnaire certifié de biens locatifs.
Q2. Quel est le montant habituel des frais de délégation de gestion ?
R2. En général, environ 5 % du loyer est considéré comme la référence, mais cela varie en fonction de la taille du bien, de son emplacement et du contenu des services. Dans le cas de services complets de type gestion de propriété, les frais sont souvent légèrement plus élevés.
Q3. Est-il possible de changer de société de gestion ?
R3. Oui, c'est possible. Cependant, il est nécessaire de vérifier les clauses de résiliation du contrat de délégation de gestion et de suivre les procédures appropriées. Pour éviter les problèmes pendant la période de transition, un partage suffisant d'informations entre les sociétés de gestion ancienne et nouvelle est important.
Q4. La délégation de gestion est-elle possible pour des biens de petite taille ?
R4. La délégation de gestion est possible à partir d'une seule maison individuelle. Cependant, certaines sociétés de gestion peuvent avoir un nombre minimum de logements à gérer, il est donc conseillé de vérifier au préalable.
Q5. Quels sont les points importants pour choisir une société de gestion ?
R5. Nous vous recommandons de prioriser les points suivants : ① Expérience et fiabilité, ② Zone couverte et contenu des services, ③ Transparence des coûts, ④ Système de réponse aux urgences, ⑤ Connaissances spécialisées et réactivité du responsable. Il est important de recevoir des propositions de plusieurs sociétés et de les comparer.
