對於考慮不動產投資或租賃經營的人而言，理解不動產管理業極為重要。許多物件持有業主將日常管理業務委託給專業管理公司，其業務範圍廣泛，從租戶應對到建物維護，涵蓋多個面向。
本文由INA&Associates株式會社，從不動產管理業的基本概念到具體業務內容、必要資格要求，結合業界最新動向詳加解說。無論您是考慮轉職至不動產管理業界，或是正在評估選擇管理公司的業主，本文都將提供實務性知識。
何謂不動產管理業
不動產管理業是代替不動產業主進行物件管理與營運的專業業務。以公寓、套房、辦公大樓、商業設施、獨棟住宅等各種類型的不動產為對象，目標是提供業主和租戶雙方都能滿意的居住環境。
在現代不動產市場中，許多業主在經營本業的同時也進行不動產投資，因此將日常管理業務委託給專業公司的情況已成為常態。特別是持有多棟物件或持有遠地物件時，管理公司的存在不可或缺。
不動產管理業的主要目的是在維持、提升物件資產價值的同時，確保穩定的租金收入。藉此使業主的投資收益最大化，同時為租戶提供舒適的居住環境。
不動產管理業的社會角色
不動產管理業不僅僅是代行業務，在住宅市場的穩定化方面也扮演著重要角色。藉由適切的管理，可延長建物壽命，也有助於提升地區住宅環境。同時，透過防止租戶與業主間的糾紛並迅速解決，支撐租賃市場的健全發展。
近年來，隨著高齡化社會的進展，透過繼承取得不動產卻不熟悉管理的業主不斷增加，對專業管理服務的需求也日益增長。
不動產管理業的主要業務內容
不動產管理業的業務大致分為「租賃管理」和「建物管理」兩大類別。以下分別詳細解說各業務內容。
租賃管理業務
租賃管理是指與租戶相關的全部業務，居中調整業主與租戶之間的各種事宜。
1. 空屋管理與招募租戶
縮短空屋期間是直接影響業主收益的重要業務。管理公司分析市場動向，提出適切的租金設定建議，同時拍攝物件照片、製作物件資料、刊登於不動產入口網站等，盡力展現物件魅力。
有效的招募活動需要明確目標客群。針對單身、家庭、高齡者等不同物件特性，制定並執行相應的招募策略。
2. 租戶審查與合約手續
從預防未來糾紛的角度來看，對入住申請者的審查極為重要。透過確認收入證明、向工作單位確認在職情況、保證公司審查等多方面評估申請者的適當性。
合約手續包括製作並說明重要事項說明書、簽訂租賃合約、介紹火災保險等，依法執行符合法律要件的適切手續。
3. 租金管理與處理拖欠
每月的租金回收是管理業務的基礎。提供銀行轉帳、信用卡付款等考量租戶便利性的付款方式。
發生拖欠時，採取分階段的催告措施。初期以電話或書面催促，必要時與保證公司聯繫，最終也納入法律程序的考量進行應對。
4. 租戶應對與客訴處理
對租戶查詢和客訴的迅速且適切的應對，有助於提升入住滿意度並促進長期入住。設備故障、鄰居糾紛、公共空間問題等各種案件，許多管理公司提供365天24小時的應對體制。
特別是鄰居糾紛，以中立立場作為當事人間的調解角色，提出解決方案，目標圓滿解決。
建物管理業務
建物管理是與物件的物理性維護保全相關的業務群。
1. 日常清潔與定期清潔
公共區域的清潔是影響物件第一印象的重要要素。定期對門廳、走廊、樓梯、電梯、停車場、垃圾收集處等租戶日常使用場所進行清潔。
清潔業務分為日常清潔（每週約1～2次）和定期清潔（每月約1次的詳細清潔），依物件規模和特性以適當頻率執行。
2. 設備點檢與維護
對建物各種設備進行法定點檢和自願性點檢。電梯、消防設備、電氣設備、給排水設備、空調設備等需要專業知識的設備，由持有證照者定期進行點檢。
從預防保全的角度，在故障發生前進行零件更換或調整，將突發性故障對租戶的影響降至最低。
3. 修繕工程的規劃與實施
為應對建物的年久老化，實施計劃性的修繕工程。外牆塗裝、屋頂防水、給排水管更新等，從大規模修繕到小規模補修，依物件狀況規劃並實施適切的工程。
實施修繕工程時，向多家業者取得報價，重視性價比進行業者選定。同時，工程期間對租戶的配慮也是重要要素。
4. 長期修繕計畫的制定
預測建物未來的修繕需求，制定長期修繕計畫。依據此計畫設定或修正修繕準備金，支援業主的資金規劃。
藉由適切的長期修繕計畫，得以長期維持建物的資產價值。
與物業管理（PM）的差異
近年備受關注的物業管理是比傳統不動產管理業提供更全面服務的管理手法。
與傳統管理業務的差異
| 項目 | 傳統管理 | 物業管理 |
|---|---|---|
| 立場 | 業主與租戶的中介 | 業主的代理人 |
| 業務範圍 | 定型化管理業務 | 策略性資產運用 |
| 收益責任 | 有限 | 對最大化收益的責任 |
| 提案能力 | 被動 | 主動・策略性 |
| 報酬體系 | 以固定費為主 | 含成果連動型 |
物業管理不僅限於單純的管理代行，還提出以提升物件收益性為目的的策略性建議。租金設定的最佳化、翻修建議、租戶組合改善等，需要更高度的專業性。
PM業務的具體內容
物業管理師基於市場分析制定租金設定、與競爭物件的差異化策略、為提升入住率的設備投資提案等，提供以提高業主投資報酬率（ROI）為目標的綜合性服務。
同時，定期製作收支報告書，使物件的收益狀況可視化，支援業主的決策。
不動產管理業所需的資格與法律要件
以下詳細解說從事不動產管理業所必須的資格和推薦的資格。
法律上必要的登錄・資格
租賃住宅管理業者登錄
依2021年6月施行的租賃住宅管理業法，管理戶數200戶以上的租賃住宅管理業者須向國土交通大臣登錄。此登錄制度旨在提升業界透明度並保護消費者。
登錄要件如下：
| 要件項目 | 詳細內容 |
|---|---|
| 管理戶數 | 管理200戶以上的租賃住宅 |
| 業務管理者 | 各營業所配置業務管理者 |
| 登錄有效期間 | 5年（更新制） |
業務管理者的要件
租賃住宅管理業者須在各營業所配置業務管理者。成為業務管理者需滿足以下任一要件：
- 持有租賃不動產經營管理士資格者
- 持有不動產取引士資格，且具有2年以上租賃住宅管理相關實務經驗者
- 具有2年以上管理業務相關實務經驗，並修畢國土交通大臣規定講習者
業務上有用的資格
以下介紹有助於有效執行不動產管理業務的推薦資格。
1. 不動產取引士（宅建士）
不動產取引士是定位為不動產交易專家的國家資格。製作及說明重要事項說明書、在合約書上記名蓋章等，法律上僅限不動產取引士的獨占業務。
在不動產管理業中，租賃合約的締結、重要事項的說明等許多場合也能活用不動產取引士的知識與資格。
2. 管理業務主任者
管理業務主任者是基於《公寓管理適正化相關法律》的國家資格。對分售公寓管理組合說明重要事項、在管理委託合約書上記名蓋章等獨占業務。
從事分售公寓管理業務時為必要資格，也有助於提升管理公司的可信度。
3. 租賃不動產經營管理士
租賃不動產經營管理士是隨租賃住宅管理業法施行而重要性大幅提升的國家資格。獲認可為租賃住宅管理業者的業務管理者，定位為證明租賃管理業務專業性的資格。
4. 其他有用的資格
| 資格名稱 | 活用場合 | 取得優點 |
|---|---|---|
| 理財規劃師 | 資金規劃・稅務諮詢 | 對業主提供綜合建議 |
| 不動產估價師 | 物件評估・租金查定 | 專業的價格計算能力 |
| 建築師 | 修繕計畫・翻新 | 對建物結構的理解 |
| 簿記檢定 | 收支管理・會計處理 | 提升財務管理精度 |
取得資格的優點
取得資格帶來的具體優點如下：
- 系統性習得專業知識：能有效率地學習業務所需的法律知識和實務知識
- 提升客戶信任：能以持有資格者的專業性作為賣點
- 升遷轉職的機會：在晉升或轉職方面具有優勢
- 提升業務品質：能正確且適切地執行業務
- 降低法律風險：提升法令遵守的意識與知識
不動產管理業界的現況與未來性
不動產管理業界所處的環境，隨著社會情勢的變化而大幅轉變。
市場環境的變化
1. 高齡化社會的影響
日本的高齡化率達28.8%（2021年），預計今後仍將持續上升。隨之而來，透過繼承取得不動產卻不熟悉管理的業主不斷增加，對專業管理服務的需求也日益增長。
2. 租賃住宅存量的增加
全國租賃住宅存量已達約1,900萬戶（2018年），適切管理的重要性日益提高。特別是屋齡較舊的物件，更需要透過策略性管理維持和提升資產價值。
3. 租戶需求的多樣化
隨著生活方式的多元化，租戶的需求也日趨複雜。需要建立能應對寵物可入住物件、高齡者住宅、外國租戶等各種要求的管理體制。
科技的活用
1. 數位化的進展
活用IoT技術的智能鎖、遠端監控系統、活用AI的租戶媒合等，透過科技的導入，業務效率化持續推進。
2. 線上化的推動
受新冠疫情影響，線上看屋、電子合約、遠端應對等迅速普及。這些技術預計今後仍將持續被活用。
業界的未來展望
不動產管理業界因以下因素，預計今後仍是可期待成長的領域：
- 管理委託率的提升：目前約60%的管理委託率預計今後將進一步上升
- 服務的高度化：從單純的管理代行向高附加價值服務的轉變
- 專業性的重要性：法規的強化使專業知識的重要性增大
- ESG投資的擴大：重視環境・社會・治理的不動產管理需求增加
總結
不動產管理業承擔著保管業主珍貴資產並維持・提升其價值的重要角色。從租賃管理和建物管理兩個面向，提供基於專業知識和經驗的服務，實現業主投資收益的最大化和租戶滿意度的提升。
業界所處的環境快速變化，需要應對法規強化、科技進步、租戶需求多樣化等各種因素。在此環境下，透過適切的資格取得和持續學習提升專業性，是成功的關鍵。
INA&Associates株式會社為每位業主提供符合其需求的最適切管理服務，致力於建立長期的合作關係。如有不動產管理相關諮詢，歡迎隨時與我們聯繫。
作為下一步，建議首先透過與值得信賴的管理公司面談，評估最適合您物件的管理方案。
常見問題
Q1. 開始從事不動產管理業需要什麼資格？
A1. 開始從事不動產管理業本身沒有必須的資格，但管理戶數200戶以上的情況需要進行租賃住宅管理業者登錄。為提升業務品質，強烈推薦取得不動產取引士、管理業務主任者、租賃不動產經營管理士等資格。
Q2. 管理委託費的行情大約是多少？
A2. 一般以租金的5%左右為行情，但會依物件規模、地點、服務內容而有所不同。物業管理型的全面性服務，設定往往稍高。
Q3. 可以更換管理公司嗎？
A3. 可以。但需確認管理委託合約的解約條款，並遵循適切的手續。為防止交接期間的糾紛，新舊管理公司間充分的資訊交接非常重要。
Q4. 小規模物件也可以委託管理嗎？
A4. 從獨棟住宅1戶起也可委託管理。但管理公司可能設有最低管理戶數，建議事先確認。
Q5. 請告訴我選擇管理公司的重點。
A5. 建議重視以下幾點進行選擇：①業績與信賴性、②對應區域與服務內容、③費用的透明性、④緊急時的應對體制、⑤負責人的專業知識與應對能力。向多家公司取得提案後進行比較評估非常重要。
