L'investissement dans les parkings a paiement est un type d'investissement immobilier qui attire l'attention comme moyen de valoriser des terrains inoccupes.S'il est possible de commencer avec un investissement initial limite, une mauvaise comprehension des risques peut entrainer des pertes. Nous expliquons les options de gestion, les risques et les points cles de la reussite.
Quels sont les trois modes d'exploitation d'un investissement en parking a paiement ?
L'exploitation d'un parking a paiement repose principalement sur trois formes de gestion, chacune ayant une structure de revenus differente.
Exploitation en gestion directe
C'est la methode qui offre le rendement le plus eleve, puisque l'integralite des recettes revient au proprietaire. Toutefois, assurer soi-meme l'achat des equipements, la maintenance et la gestion des incidents est indispensable. Il est important d'evaluer avec precision l'investissement initial et les couts mensuels de gestion.
Mode de location globale
Il s'agit d'une methode dans laquelle une societe d'exploitation loue le terrain et prend en charge l'ensemble des operations, de l'installation des equipements a la gestion quotidienne.Elle permet d'obtenir un revenu locatif mensuel fixe, avec l'avantage que le proprietaire n'assume pas le risque de vacance.
Mode de gestion deleguee
Il s'agit d'une methode consistant a confier l'exploitation a un operateur specialise dans les parkings a paiement.Une capacite d'attraction grace a la publicite et a la promotion peut raisonnablement etre attendue, et l'operateur prend egalement en charge l'encaissement des frais et la maintenance contre commission. C'est un mode de gestion qui permet plus facilement de degager du temps.
Quels sont les risques d'un investissement en parking a paiement ?
Il convient de bien comprendre les risques qui se cachent derriere la rentabilite.
Le rendement moyen est plutot faible, autour de 4 %
Le rendement moyen de l'ensemble des modes d'exploitation est d'environ 4 %, soit un niveau proche de celui des parkings loues au mois. Une fois les couts d'electricite des bornes de paiement et de l'eclairage pris en compte, le rendement reel peut encore diminuer.
Ce n'est pas un dispositif d'optimisation fiscale
Les mesures d'allegement de la taxe fonciere, comme celles applicables aux biens locatifs, ne s’appliquent pas aux parkings a paiement. Il est exclu du regime special applicable aux terrains residentiels, qui reduit la taxe a un sixieme pour les surfaces de 200 m2 ou moins.
Le recouvrement de l'investissement prend du temps
Avec l'augmentation de la concurrence, les tarifs d'utilisation baissent, et la periode de recuperation de l'investissement initial s'allonge. Les barrieres a l'entree etant faibles, la concurrence par les prix tend a s'intensifier.
Quels sont les criteres de localisation qui determinent la reussite ?
Dans l'exploitation d'un parking a paiement, l'emplacement est l'element le plus important.
- Un emplacement en bordure d’une voie principale (il suffit de s’eloigner legerement pour que le nombre d’utilisateurs chute fortement)
- Etudier la demande de stationnement dans les environs (commerces, bureaux, hopitaux, etc.)
- Verifier la presence de parkings concurrents et leur politique tarifaire
- Verifier sur le terrain les emplacements connaissant un trafic automobile important
Questions frequentes (FAQ)
Quel est le cout initial d'un investissement en parking a paiement ?
En gestion directe, il faut compter environ 2 a 4 millions de yens pour cinq places, en incluant le revetement, la borne de paiement, la signaletique et les dispositifs de blocage. En location globale, les frais initiaux sont presque inexistants.
Entre un parking a paiement et un parking loue au mois, lequel est le plus rentable ?
Si l'emplacement est bon, le parking a paiement peut etre plus rentable, mais les couts d'equipement et d'electricite font souvent converger le rendement vers un niveau comparable. Si vous recherchez la stabilite, la location au mois est plus avantageuse.
Peut-on commencer meme sans posseder de terrain ?
Il est egalement possible de commencer en achetant ou en prenant un terrain en location. Toutefois, comme il faut calculer la rentabilite en incluant le cout du terrain, une simulation financiere rigoureuse est indispensable.
