Comme moyen de valoriser un terrain inutilise, de plus en plus de proprietaires choisissent l'exploitation d'un parking. Par rapport a l'exploitation d'un immeuble d'appartements ou d'une residence, l'investissement initial est plus faible, mais le rendement et la rentabilite varient fortement selon l'emplacement et le mode d'exploitation. Dans cet article, nous expliquons avec des chiffres concrets les revenus, les depenses et la fiscalite de l'exploitation d'un parking, et nous clarifions les conditions de rentabilite ainsi que les points de vigilance.
Quelles sont les deux formes d'exploitation d'un parking ?
Parking au mois
Mode de fonctionnement dans lequel un contrat est conclu chaque mois avec l'utilisateur. Il existe trois methodes d'exploitation.
- Gestion directe par le proprietaire : l'ensemble de la gestion, du recrutement des clients jusqu'au recouvrement des loyers, est assure par le proprietaire lui-meme. C'est la formule la plus rentable, mais elle demande du temps et des efforts.
- Gestion deleguee : l'exploitation est confiee a un operateur. Des frais de gestion s'appliquent, mais cela allege la charge de travail.
- Bail global : un operateur loue le terrain et verse un loyer mensuel fixe, quel que soit le taux d'occupation. Le risque est faible, mais les revenus sont egalement plus limites.
Parking a l'heure
Tarification horaire. Comme des equipements specifiques, tels que des plaques de verrouillage et des caisses automatiques, sont necessaires, il est d'usage soit de confier la gestion a un operateur, soit d'opter pour une formule de location du terrain (le louer a un operateur et percevoir un revenu mensuel fixe).
Quel revenu peut generer l'exploitation d'un parking ?
Les niveaux de loyer indicatifs par region sont les suivants.
Parking au mois (montant mensuel par place)
- Tokyo : environ 30 000 yens Kanagawa et Osaka : environ 20 000 yens Aichi : environ 10 000 yens Fukuoka : environ 11 000 yens
Parking a l'heure (par heure)
- Tokyo : environ 700 yens Kanagawa et Aichi : environ 550 yens Osaka et Fukuoka : environ 400 yens
Le potentiel de revenus est plus eleve dans les zones urbaines, mais la concurrence y est egalement forte. Il est donc essentiel de securiser le taux d'occupation.
Quelles sont les depenses liees a l'exploitation d'un parking ?
Principaux postes de depenses initiales
- Revetement en asphalte : 4 400 a 5 000 yens/m2 (excavation, evacuation des deblais, pierre concassee et asphalte)
- Traçage des lignes : 5 000 yens/place
- Butoirs de stationnement : 6 000 yens/place
- Panneau : environ 100 000 yens
- Caisse automatique (parking a l'heure) : environ 500 000 yens/unite
- Plaque de verrouillage (parking a l'heure) : environ 100 000 yens/unite
Couts d'exploitation
- Nettoyage et gestion : environ 5 a 10 % des recettes en pleine occupation
- Taxe fonciere : valeur d'evaluation × 1,4 %
- Taxe d'urbanisme (en zone urbanisee) : valeur d'evaluation × 0,3 %
- Impot sur le revenu : impose lorsque les revenus depassent 200 000 yens
Dans quels cas l'exploitation d'un parking est-elle avantageuse ?
Les conditions dans lesquelles l'exploitation d'un parking est la plus avantageuse sont les suivantes.
- Une forte demande de stationnement dans les environs (quartiers de bureaux, proximite de zones commerciales, proche des gares)
- Peu de concurrence
- La presence d'un terrain nu permettant de limiter les couts initiaux
- Un projet de reconversion vers un autre usage a l'avenir, avec la volonte de choisir une formule facile a resilier
Questions frequentes (FAQ)
- Q. L'exploitation d'un parking est-elle plus rentable qu'un immeuble d'appartements ?
- A. Si l'on regarde uniquement le rendement, il peut dans certains cas etre superieur a celui d'un immeuble d'appartements. En revanche, le montant absolu des revenus mensuels est en general plus faible. Les atouts du parking resident dans le faible investissement initial et la facilite de reconversion.
- Q. Peut-on exploiter un parking sur un terrain nu ?
- A. Oui, c'est possible. Un revetement en asphalte et certains equipements sont necessaires, mais l'investissement initial reste nettement inferieur a celui d'une exploitation d'appartements.
- Q. Entre le parking a l'heure et le parking au mois, lequel est le plus rentable ?
- A. Cela depend de l'emplacement. Pres des gares et dans les zones commerciales, le parking a l'heure est avantageux. Dans les zones residentielles et periurbaines, le revenu stable du parking au mois est souvent plus adapte.
- Q. Existe-t-il des mesures d'allegement de la taxe fonciere ?
- A. Les terrains a usage d'habitation beneficient d'un allegement de taxe fonciere, mais cela ne s'applique pas aux terrains destines au stationnement. Il convient donc d'integrer egalement ce point lors d'une comparaison avec la construction d'un immeuble d'appartements.
