Sanierungspläne für den Omiya-Bahnhof: Zukunftsvision 2025

Der Bahnhof Omiya hat die meisten Fahrgäste pro Tag in der Präfektur Saitama und ist einer der wichtigsten Endbahnhöfe in der Metropolregion. Er wird von 12 Linien bedient, die von drei Unternehmen betrieben werden: JR East, Tobu Railway und Saitama New Transit. Die Shinkansen- und konventionellen Linien haben Anschluss an insgesamt sechs Shinkansen-Linien (Tohoku-, Yamagata-, Akita- und Hokkaido-Linien sowie Joetsu- und Hokuriku-Linien) sowie an zahlreiche konventionelle Linien, was ihn zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt in der Präfektur Saitama macht. Aufgrund dieser guten Verkehrsanbindung hat die Stadt viel Aufmerksamkeit auf sich gezogen und wurde in der SUUMO-Rangliste der lebenswertesten Großstädte 2025 auf den zweiten Platz hinter Yokohama gesetzt.

Zeitplan und Projektübersicht des Abschnitts dieses Artikels zum Ostausgang des Bahnhofs Omiya (Bezirke Daimoncho 2-chome Naka und 3-chome Naka) beruhen auf Informationen, die bis September 2026 veröffentlicht wurden (Projektseiten von Saitama City; der Bezirk 3-chome Naka mit Stand Juli 2025). Je nach Baufortschritt können sich die Termine noch ändern

Omiya Station Grand Central Station Konzept (GCS-Konzept)

Vor dem Hintergrund dieser günstigen Lage und hohen Beliebtheit hat Saitama City 2018 das Omiya Station Grand Central Station Concept (Omiya GCS Concept) formuliert. Dieses Konzept fördert die weitere Aufwertung der Funktionen des Bahnhofs in dreifacher Hinsicht, einschließlich der Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur rund um den Bahnhofsplatz, der Stadtentwicklung des Bahnhofsumfelds und der Verbesserung der Umsteigemöglichkeiten. Ziel ist es, die Zentralität des Bahnhofs als Tor nach Ostjapan zu erhöhen und seine Funktion als Verkehrsknotenpunkt zu stärken. In der Tat sind in der Umgebung des Omiya-Bahnhofs derzeit mehrere Sanierungsprojekte im Gange oder bereits abgeschlossen, bei denen die Entwicklung der städtischen Infrastruktur und die Entwicklung des Privatsektors zusammenarbeiten.

Liste der wichtigsten Sanierungsprojekte

Am Ostausgang des Omiya-Bahnhofs im Gebiet Daimonmachi 3-chome Naka in der Nähe des Bahnhofs ist ein groß angelegtes Sanierungsprojekt im Gange. In dem 0,6 ha großen Gebiet gibt es viele baufällige Gebäude und ungenutzte Grundstücke, und die fehlende städtebauliche Instandhaltung der Straßen und die engen Straßen haben die Besucherströme eingeschränkt. Daher wurde der Bau eines groß angelegten Gebäudekomplexes mit fortschrittlicher Flächennutzung geplant und nach dem Stadtplanungsbeschluss im Dezember 2023 realisiert.

Das Hochhaus mit einem Untergeschoss und 21 oberirdischen Geschossen (maximale Höhe von ca. 100 m) soll Büros, Banken, Gewerbe und ein Parkhaus beherbergen. Früher sah der Zeitplan vor, dass die Bauarbeiten im Jahr 2025 beginnen und 2028 abgeschlossen sein sollten; Saitama City erklärte jedoch mit Stand Juli 2025, dass „der Zeitplan des Bebauungsplans derzeit überarbeitet wird", und auch der Termin für die Gründung der Sanierungsgemeinschaft sowie die Projektgenehmigung stehen noch nicht fest. In den unteren Etagen werden Bankgeschäfte, Gewerbeflächen und Grünflächen untergebracht, während in den oberen Etagen Büros mit ausgezeichneter Umweltbilanz entstehen. Es handelt sich um ein führendes Projekt, bei dem auch die "begehbare Stadtentwicklung" und eine verbesserte Katastrophenschutzfunktion berücksichtigt werden.

Am östlichen Ausgang wurde das Gebäude „Omiya Gate" (B3/18 oberirdische Geschosse), entstanden aus dem Sanierungsprojekt des Bezirks Daimoncho 2-chome Naka, bereits im März 2022 fertiggestellt; dort sind bereits eine Stadthalle und weitere öffentliche Einrichtungen sowie Geschäftsräume in Betrieb. Der Plan für den Bezirk Daimoncho 3-chome Naka ist eine Initiative zur weiteren Stärkung der städtischen Funktionen am selben Ostausgang.

Wie schreitet die Sanierung voran? – Das System der „Rechteumwandlung“ und ihre Auswirkungen auf die Grundeigentümer

Die Projekte im Gebiet Daimoncho 3-chome Naka und im Bezirk 3-A/D am Westausgang, die rund um den Bahnhof Omiya vorangetrieben werden, laufen beide als „städtisches Sanierungsprojekt“ (shigaichi saihatsu jigyo) auf Grundlage des Stadtsanierungsgesetzes. Um den Inhalt dieser Projekte zu verstehen, ist das System der „Rechteumwandlung“ (kenri henkan) unverzichtbar.

Unter den städtischen Sanierungsprojekten wird das Verfahren, das die Rechteumwandlung nutzt, als „Sanierungsprojekt der ersten Art“ (dai-isshu shigaichi saihatsu jigyo) bezeichnet. Laut Erläuterung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus werden die bisherigen Rechte der Grundstücks- und Gebäudeeigentümer grundsätzlich gleichwertig gegen Rechte an Flächen im neuen Sanierungsgebäude eingetauscht. Die durch diesen Tausch erworbene Fläche wird als „Rechtefläche“ (kenri-yuka) bezeichnet, während die durch die intensivere Flächennutzung neu geschaffene und zur Deckung der Projektkosten veräußerte Fläche als „Reservefläche“ (horyu-yuka) bezeichnet wird. Die Grundstückseigentümer können zwischen Rechteumwandlung (Erwerb von Fläche) und Auszug (finanzielle Entschädigung) wählen.

Für Immobilieneigentümer hat dies folgende praktische Bedeutung: Wer Grundstücke oder Gebäude innerhalb des Sanierungsgebiets besitzt, wird mit dem Fortschritt des Projekts automatisch Gegenstand der Rechteumwandlung und sollte daher im Voraus prüfen, ob der Bewertungswert des bisherigen Vermögens dem Wert, der Lage und dem Stockwerk der erhältlichen Fläche entspricht. Eigentümer, die außerhalb des Sanierungsgebiets Immobilien besitzen oder in Erwägung ziehen, sollten dagegen beachten, dass die durch die Rechteumwandlung neu entstehende Reservefläche (Eigentumswohnungen oder Büros) zu einem neuen Indikator für die Preise in der Umgebung wird.

Sanierungspläne für das Gebiet am Westausgang

Parallel dazu wird auch das Gebiet um den Westausgang des Omiya-Bahnhofs in großem Umfang entwickelt. Der Omiya West Exit District 3 auf der Westseite des Bahnhofs ist in mehrere Blöcke (A-E) unterteilt, von denen ein Stadtumbauprojekt für die Distrikte 3-A und 3-D geplant ist. Um Probleme wie die hohe Konzentration alter Holzgebäude, den Mangel an Freiflächen, enge Straßen und komplizierte Kreuzungen zu beheben, ist auf einer Fläche von etwa 9 500 m2 eine groß angelegte komplexe Sanierung mit Gewerbe-, Geschäfts-, Wohn- und Parkflächen geplant.

Der Wohnturm wird ca. 230 Wohneinheiten (27 Stockwerke über dem Boden) umfassen, und der Geschäftsturm wird ein 21-stöckiges Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von ca. 85.000 m2 sein, einschließlich ca. 8.000 m2 Gewerbeflächen und 400 Parkplätzen. Das Gelände wird auch die Machinaka Galleria (überdachte Passage) für Fußgänger und den Machinaka Place als Veranstaltungsort umfassen. Ursprünglich sollten die Bauarbeiten im Jahr 2025 beginnen und 2027 abgeschlossen sein, aber der Zeitplan wird derzeit überarbeitet.

Das Sanierungsprojekt des West Exit District 3-B hingegen ist mit dem Bau des 28-stöckigen Wohngebäudes 'Omiya Sky & Square The Tower' und des 13-stöckigen Geschäfts- und Versorgungsgebäudes 'Omiya Sakura Square', das im Mai 2024 fertiggestellt wurde, bereits abgeschlossen; die Geschäftszone (Sakura Square Mall) wurde im Juli . Im Zusammenhang mit dieser Sanierung wurden die städtebaulichen Straßen Sakuragi Routes 1 und 2 auf der Nordseite des Westausgangs des Bahnhofs neu gebaut und die umliegenden Straßen verbreitert, wobei die Straße um das Sanierungsgebäude voraussichtlich im Juli 2024 für den Verkehr freigegeben wird. Die bestehenden schmalen Straßen wurden erheblich verbreitert und das Verkehrsumfeld durch den Bau einer neuen Fünf-Wege-Kreuzung verbessert.

Darüber hinaus wurde auf dem ehemaligen städtischen Parkplatz in Sakuragi-cho 3-chome, 10 Gehminuten vom Westausgang entfernt, am 15. April 2025 mit dem Bau des Sakuragi Parking Lot Utilisation Project (Sakuragi PPJ) durch JR East und Daiwa House Group begonnen. Das Projekt umfasst den Bau eines fünf Gebäudekomplexes, bestehend aus einem Geschäftsgebäude, einem Bürogebäude, einem Parkhaus, einem Fitnessgebäude und einem MICE-kompatiblen Hochzeitssaal auf einer Grundstücksfläche von ca. 18.000 m2, wobei die Bauarbeiten im Frühjahr 2027 abgeschlossen sein sollen. Im Rahmen des Entwicklungskonzepts 'Omiya Well-being Station' zielt das Projekt darauf ab, ein neues Zentrum für Wirtschaft, Kultur und Lifestyle zu schaffen." Geplant sind auch die Entwicklung einer "Train Plaza", die die Eigenschaften von "Omiya, Stadt der Eisenbahnen" nutzt, und Veranstaltungen, die die Essenskulturen verschiedener Regionen durch einen Produkttransportdienst mit dem Shinkansen-Hochgeschwindigkeitszug verbinden.

Das „(vorläufiger Name) Erweiterungsprojekt Omiya South Gate“ zwischen dem Bahnhof Omiya und dem Bahnhof Saitama-Shintoshin

Das „Erweiterungsprojekt Omiya South Gate“ ist, getrennt vom Zielgebiet des Omiya-GCS-Konzepts (Ost- und Westausgang), ein Erweiterungsvorhaben eines privaten Bürogebäudes in Shintoshin 7-2, Chuo-ku, Saitama City, nahe dem Bahnhof Saitama-Shintoshin. Da es genau zwischen dem Bahnhof Omiya und dem Bahnhof Saitama-Shintoshin liegt, trägt es den Namen „Omiya“, verwaltungstechnisch gehört es jedoch nicht zu Omiya-ku, sondern zu Chuo-ku.

Laut einer Pressemitteilung von Taisei wurde angrenzend an das bestehende Bürogebäude „Omiya South Gate“ (fertiggestellt im Juni 2007) ein Bürogebäude mit einem Untergeschoss, 12 oberirdischen Geschossen und einem Aufbaugeschoss sowie einer Gesamtgeschossfläche von rund 29.930 m2 angebaut. Bauherr war die Zweckgesellschaft Shintoshin Property, Planung und Ausführung übernahm Taisei; der Baubeginn war am 16. Januar 2024. Ursprünglich war die Fertigstellung für Herbst 2025 vorgesehen, tatsächlich wurde das Gebäude jedoch im Dezember 2025 als „Omiya South Gate Front“ fertiggestellt. Es ist auf eine Umweltleistung entsprechend ZEB Oriented und die Zertifizierung CASBEE-Rang S ausgelegt und verfügt über 482 Parkplätze.

Dieses Vorhaben ist in der oben aufgeführten Liste der Sanierungsprojekte rund um den Bahnhof Omiya nicht enthalten, doch als Gebiet, das sowohl den Bahnhof Omiya als auch den Bahnhof Saitama-Shintoshin nutzen kann, dient es als Auffangbecken für die Bürobedarf – ein Punkt, den man beim Verständnis des gesamten Sanierungsbooms im Gebiet Omiya im Blick behalten sollte.

Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur und Stärkung der städtischen Funktionen

In Verbindung mit den verschiedenen Umgestaltungsprojekten wird auch die Verkehrsinfrastruktur rund um den Bahnhof ausgebaut. Im Bezirk 3-B am Westausgang wird das Straßennetz nördlich des Bahnhofs durch die Eröffnung einer neuen Straße gestärkt, während in den Bezirken 3-A und 3-D der Fußgängerverkehr durch den Bau der Machinaka Galleria und von fußgängerfreundlichen Freiflächen verbessert wird. Die Umgestaltung des Bahnhofsplatzes und der umliegenden Straßen wird auch am Ostausgang in Betracht gezogen, wobei die Trennung von Fußgänger- und Fahrzeugverkehr und die funktionale Verbesserung der Ein- und Ausstiegsbereiche für Busse und Taxis in Betracht gezogen werden.

Das GCS-Konzept für Omiya sieht außerdem vor, in Zusammenarbeit mit den Bahnbetreibern eine neue freie Ost-West-Passage (ca. 260 m lang und 15 m breit) innerhalb des Bahnhofs zu bauen und den in die Jahre gekommenen Omiya-Bahnhof der Tobu-Noda-Linie (Tobu Urban Park Line) zu verbessern (indem die Anzahl der Gleise von zwei auf einer Seite auf drei auf zwei Seiten erhöht und eine Brücke gebaut wird). Dadurch soll der Verkehr an der Ost-West-Ausfahrt verbessert und das Umsteigen zwischen den verschiedenen Verkehrsträgern in Zukunft erleichtert werden.

Auch das Bahnhofsgebäude selbst verändert sich – im Mittelpunkt: freie Passage und Hochbahnsteig der Tobu-Linie

Laut den von Saitama City veröffentlichten Unterlagen des Lenkungsausschusses umfasst das Zielgebiet des GCS-Konzepts rund 190 Hektar rund um den Bahnhof. Als Rahmen, der die Entwicklung des Bahnhofsplatzes und der umliegenden Stadtblöcke sowie die Aufwertung der Bahnhofsfunktionen dreifach vorantreibt, wird es fortlaufend in einem Lenkungsausschuss diskutiert, an dem Fachexperten, lokale Stadtentwicklungsorganisationen, Bahnbetreiber wie JR East und Tobu Railway sowie die Präfektur Saitama teilnehmen.

Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft und Aussichten für die Immobilienwerte

Es wird erwartet, dass sich der Ansturm der Sanierungsarbeiten in vielfältiger Weise positiv auf die lokale Wirtschaft des Omiya-Gebiets auswirken wird. Es wird erwartet, dass das Angebot an Großraumbüros den Bedarf von Unternehmen in der Region decken wird, wodurch Arbeitsplätze geschaffen und damit verbundene Unternehmen angezogen werden. Die Eröffnung neuer kommerzieller Einrichtungen und Börsenzentren wird die Zahl der Besucher in der Stadt erhöhen und den Konsum ankurbeln, und die touristischen Ressourcen der "Eisenbahnstadt" werden um neue Attraktionen erweitert.

Auf dem Immobilienmarkt wird erwartet, dass die Sanierung den Wert der Immobilien rund um den Bahnhof Omiya erhöhen wird. Die Grundstückspreise im Bezirk Omiya liegen nach wie vor weit über dem städtischen Durchschnitt, und die sanierten Hochhaus-Eigentumswohnungen in der Nähe des Bahnhofs sind ebenfalls sehr begehrt. Es wird erwartet, dass die Ausweitung des hochwertigen Wohnungsbestands und die weitere Verbesserung der Verkehrsanbindung den Ruf des Gebiets als "begehrenswerter Ort zum Leben" weiter stärken werden.

Schlussfolgerung.

Das Sanierungsprojekt rund um den Bahnhof Omiya kann als Stadterneuerungsprojekt bezeichnet werden, das seine Stärken als Eisenbahnknotenpunkt optimal nutzt. Durch die Konzentration fortschrittlicher städtischer Funktionen rund um den Bahnhof entsteht eine attraktive Stadt für Geschäfts- und Wohnzwecke. Es wird erwartet, dass sich das Gebiet um den Bahnhof Omiya, in dem die Stadtentwicklung und die Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur an zwei Fronten voranschreiten, auch in Zukunft weiterentwickeln wird. Wenn die laufenden Sanierungsprojekte nach und nach abgeschlossen werden, wird ein neues Image entstehen, das dem "Tor zum östlichen Japan" angemessen ist.

Wie entwickeln sich die Bodenpreise in Omiya-ku tatsächlich – Daten der amtlichen Bodenpreise 2026

Laut den von der Präfektur Saitama am 17. März 2026 veröffentlichten amtlichen Bodenpreisen für das Jahr Reiwa 8 liegt der Durchschnittspreis für Gewerbeflächen in Omiya-ku, Saitama City, bei 1.403.300 Yen pro m2 – der höchste Wert unter den 63 Städten, Gemeinden und Bezirken der Präfektur. Die Veränderungsrate gegenüber dem Vorjahr betrug +7,6 %, womit Omiya-ku präfekturweit den 4. Platz belegte. Der Durchschnittspreis für Wohnflächen lag bei 358.900 Yen/m2 (präfekturweit Platz 2), mit einer Veränderungsrate von +3,9 %. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Veränderungsrate für Gewerbeflächen in ganz Saitama City lag bei +5,4 %, für die gesamte Präfektur Saitama bei +3,2 % (Wohnflächen +2,0 %). Omiya-ku verzeichnet damit einen Anstieg der Bodenpreise, der deutlich über dem Präfektur- und Stadtdurchschnitt liegt.

Es besteht kein Zweifel daran, dass der Sanierungsboom einer der Gründe für den Anstieg der Bodenpreise ist. Für Eigentümer und Investoren ist jedoch wichtig, dass sich der Anstieg der amtlichen Bodenpreise unmittelbar auch auf die Bewertung für die Erbschaftsteuer (Straßenpreis) und die Grundsteuerbewertung auswirkt. Wer in Omiya-ku den Verkauf, Kauf oder eine Erbschaft von Immobilien in Erwägung zieht, sollte daher auch berücksichtigen, wie sich der steigende Trend der amtlichen Bodenpreise in den kommenden Jahren auf die Steuerlast und die Vermögensbewertung auswirken wird.

Nicht nur die amtlichen Bodenpreise, sondern auch die tatsächlichen Transaktionspreise betrachten

Die amtlichen Bodenpreise sind Bewertungswerte für Standardgrundstücke. Wie sich die tatsächlich gehandelten Preise entwickelt haben, lässt sich anhand der vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlichten Daten zu Immobilientransaktionspreisen überprüfen. Die folgende Tabelle fasst die Transaktionen mit gebrauchten Eigentumswohnungen im Bezirk Omiya zusammen.

Jahr	Anzahl der Transaktionen	Quadratmeterpreis im Bezirk Omiya (Median)
2023	250	637.000 Yen
2024	278	750.000 Yen
2025	353	800.000 Yen
2026 (nur 1. Quartal)	76	1.013.000 Yen

Von 2023 bis 2025 stieg der Wert um +25,6 %, und im 1. Quartal 2026 erreichte er weiter 1.013.000 Yen/m². Rechnerisch ist der Quadratmeterpreis damit in zweieinhalb Jahren um knapp 60 % gestiegen.

In absoluten Beträgen lagen die Transaktionen seit 2025 im Median bei 54 Millionen Yen und 70 m² Wohnfläche; rund die Hälfte der Transaktionen bewegte sich zwischen 27 Millionen Yen und 75 Millionen Yen. Ein Niveau von 54 Millionen Yen für 70 m² ist im Vergleich zu gleich großen Objekten in den 23 Bezirken Tokios nach wie vor ein erreichbares Preissegment.

Quelle: Erstellt von INA&Associates Inc. auf Grundlage der Daten „Informationen zu Immobilientransaktionspreisen" (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) aus der Immobilieninformations-Bibliothek des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Grundlage sind die mit Stand September 2026 abrufbaren Daten. Das jeweils jüngste Quartal ist ein vorläufiger Wert, da Transaktionen nachträglich ergänzt werden.

Die Einschätzung von INA (Stand: September 2026)

Ab hier handelt es sich nicht um veröffentlichte Unterlagen, sondern um unsere eigene Einschätzung.

Omiya ist ein Gebiet, in dem sich die Erwartungen an die Sanierungsprojekte deutlich in den tatsächlichen Transaktionspreisen zeigen. Die 1.013.000 Yen/m² im 1. Quartal 2026 entsprechen gegenüber 2023 einem Anstieg von rund 60 %. Wir sehen darin, dass der Markt honoriert, dass der langfristige Rahmen des GCS-Konzepts als konkretes Vorhaben in Bewegung gekommen ist.

Ein Punkt verdient jedoch Beachtung. Die Sanierungsprojekte in Omiya sind auf mehr als zehn Jahre bis zur Fertigstellung angelegt. Der bisherige Anstieg ist ein Einpreisen von Erwartungen; die tatsächliche Veränderung des Viertels steht erst bevor. Eine hohe Steigerungsrate bedeutet zugleich, dass auch die Korrektur groß ausfällt, wenn die Erwartungen enttäuscht werden.

Beurteilungskriterien aus Investorensicht

• Wer jetzt kauft, sollte die Kalkulation auf dem Niveau nach einem Anstieg von 60 % in zweieinhalb Jahren aufbauen. Die Annahme, dass es von hier an im gleichen Tempo weitergeht, verliert an Grundlage.
• Das Preissegment von 70 m² und 54 Millionen Yen wird von der Eigennutzungsnachfrage der Familien getragen. Die Preise bewegen sich damit stabiler als in Gebieten, die von Anlagekapital getrieben werden, doch die Mieten wachsen langsamer.
• Prüfen, ob sich der starke Anstieg des 1. Quartals 2026 fortsetzt. Die Daten zu den Transaktionspreisen werden quartalsweise aktualisiert und lassen sich nach demselben Verfahren weiterverfolgen.

Quellen und Referenzen

• Präfektur Saitama, „Ergebnisse der amtlichen Bodenpreise Reiwa 8 (Teil Präfektur Saitama)“ (Abgerufen am: 2. September 2026)
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Städtische Sanierungsprojekte“ (Abgerufen am: 2. September 2026)
• Taisei, Mitteilung zum Baubeginn des Erweiterungsprojekts des Bürogebäudes „Omiya South Gate“ (Abgerufen am: 2. September 2026)
• Saitama City, Unterlagen des Lenkungsausschusses „Zum Omiya Station Grand Central Station Konzept“ (Abgerufen am: 2. September 2026)