Al vender un inmueble, un concepto indispensable para calcular la ganancia por transferencia es la "depreciación". Se debe deducir una cantidad determinada del costo de adquisición sobre la base de que el valor del edificio disminuye con el paso del tiempo. En este artículo, organizamos desde una perspectiva práctica de las transacciones inmobiliarias los tipos de vida útil necesarios para calcular la depreciación, los valores según la estructura y el método para calcular los años transcurridos.
Vida útil que sirve de base para la depreciación
Para calcular la depreciación, lo primero que conviene entender es el concepto de "vida útil". Existen varias nociones de vida útil y se utilizan de forma diferenciada según el propósito.
Vida útil física
Se refiere al período durante el cual un edificio puede utilizarse físicamente. En edificios de hormigón armado hay casos en los que se usan durante más de 100 años, y la realidad es que la vida real del edificio suele ser más larga que la vida útil legal.
Vida útil legal
Es el número de años utilizado para el cálculo fiscal de la depreciación y lo determina la Agencia Tributaria Nacional de Japón según cada estructura. El cálculo de la depreciación al vender un inmueble se realiza tomando como base esta vida útil legal.
Vida útil económica
Se refiere al período durante el cual un edificio puede seguir generando valor económico. Aunque físicamente pueda usarse, si ha perdido valor de mercado o demanda de alquiler, se considera que ha superado su vida útil económica.
Cómo entender la depreciación en una venta
En el cálculo de la ganancia por transferencia en una venta inmobiliaria, el costo de adquisición de la parte del edificio es el importe que resulta de restar del costo de adquisición el equivalente a la depreciación. El valor del edificio después de la depreciación se calcula como: valor de adquisición del edificio × (1 − 0.9 × tasa de depreciación × años transcurridos). El terreno no está sujeto a depreciación, por lo que el terreno y el edificio se calculan por separado.
La tasa de depreciación difiere entre uso no empresarial (vivienda propia) y uso empresarial (alquiler). En el caso de una vivienda propia, se utiliza una tasa equivalente al antiguo método lineal, con como denominador 1,5 veces la vida útil legal.
Vida útil legal por tipo de estructura
Las principales vidas útiles legales de los edificios residenciales son las siguientes.
- Estructura de madera o resina sintética: 22 años
- Estructura de entramado de madera con mortero: 20 años
- Estructura de acero (espesor del material estructural de 3 mm o menos): 19 años
- Estructura de acero (espesor del material estructural superior a 3 mm e inferior o igual a 4 mm): 27 años
- Estructura de acero (espesor del material estructural superior a 4 mm): 34 años
- Hormigón armado (RC) y hormigón armado con estructura de acero (SRC): 47 años
Esto muestra que incluso entre inmuebles denominados "mansión" o edificio de apartamentos, la vida útil difiere considerablemente según la estructura.
Vida útil según el uso
Para usos distintos de la vivienda, la vida útil se establece de manera diferente. Por ejemplo, un edificio RC para oficinas tiene 50 años, uno RC para tiendas 39 años y uno RC para fábricas 38 años. Al considerar una estrategia de salida en la gestión de alquileres, es importante comprobar la vida útil según la combinación de uso y estructura.
Método para calcular los años transcurridos (dentro de la vida útil)
Los años transcurridos desde la adquisición hasta la venta se calculan redondeando hacia abajo los períodos inferiores a medio año y computando como un año los períodos de medio año o más. Por ejemplo, si se vende cuando han transcurrido 10 años y 8 meses desde la adquisición, se considera que los años transcurridos son 11.
Método para calcular los años transcurridos (cuando se supera la vida útil legal)
Si se adquiere una propiedad usada cuyo plazo ya ha superado la vida útil legal, la vida útil a efectos fiscales se determina con la siguiente fórmula.
Vida útil = vida útil legal × 20%
Por ejemplo, si se adquiere un apartamento de madera con 30 años de antigüedad, al haber superado la vida útil legal de 22 años, 22 años × 20% = 4,4 años (4 años al truncar la fracción) será la vida útil del activo usado. Esta fórmula explica por qué en la inversión inmobiliaria de segunda mano puede contabilizarse depreciación en un período corto.
Si solo se ha consumido una parte de la vida útil legal, se calcula con la fórmula: "(vida útil legal − años transcurridos) + años transcurridos × 20%".
La perspectiva práctica de INA&Associates
El cálculo de la depreciación es un punto importante directamente relacionado con la ganancia por transferencia y la declaración final de impuestos. En la etapa de consulta para la venta, escuchamos sobre la asignación entre edificio y terreno, la estructura, la fecha de adquisición y el historial de reformas y, en coordinación con asesores fiscales, proponemos estrategias de salida desde la perspectiva de maximizar el ingreso neto a largo plazo.
Resumen
- Existen tres tipos de vida útil: física, legal y económica, y para el cálculo fiscal se utiliza la vida útil legal
- 22 años para madera, 19 a 34 años para acero y 47 años para estructuras RC y SRC son los valores residenciales representativos
- Los años transcurridos se calculan redondeando hacia abajo menos de medio año y redondeando hacia arriba medio año o más
- Para los activos usados que han superado la vida útil legal, la nueva vida útil es vida útil legal × 20%
- Dado que afecta directamente a la ganancia por transferencia y al balance de la gestión de alquileres, es aconsejable coordinarse con un asesor fiscal
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. Si compro un apartamento de segunda mano, ¿cómo se calcula la vida útil para la depreciación?
Si la antigüedad del edificio está dentro de la vida útil legal (47 años para un apartamento RC), se aplica "(47 − años transcurridos) + años transcurridos × 20%"; si la ha superado, 47 × 20% = 9,4 años (9 años al truncar la fracción).
Q2. ¿El terreno está sujeto a depreciación?
No. El terreno no está sujeto a depreciación porque se parte de la premisa de que su valor no disminuye con el paso del tiempo.
Q3. ¿Los costos de reforma afectan a la depreciación?
Sí. Se añaden como gasto de capital y pasan a estar sujetos a depreciación por separado. Determinar si corresponden a gastos de reparación o a gasto de capital es un punto fiscal importante.
Q4. ¿También hay que calcular la depreciación cuando se vende la vivienda propia?
Sí. En el cálculo de la ganancia por transferencia es necesario restar del costo de adquisición el equivalente a la depreciación, por lo que también debe calcularse en el caso de la vivienda propia. La carga fiscal cambia según su combinación con la deducción especial de 30 millones de yenes.
