Beim Verkauf einer Immobilie ist der Begriff der „Abschreibung“ unverzichtbar, wenn der Veräußerungsgewinn berechnet wird.Da der Wert eines Gebäudes im Zeitablauf sinkt, muss ein bestimmter Betrag von den Anschaffungskosten abgezogen werden.In diesem Artikel ordnen wir aus praktischer Sicht von Immobilientransaktionen die Arten der für die Abschreibungsberechnung erforderlichen Nutzungsdauer, die Werte nach Bauweise und die Methode zur Berechnung der verstrichenen Jahre ein.
Die Nutzungsdauer als Grundlage der Abschreibung
Um die Abschreibung zu berechnen, sollte zunächst das Konzept der „Nutzungsdauer“ verstanden werden. Es gibt mehrere Begriffe der Nutzungsdauer, die je nach Zweck unterschiedlich verwendet werden.
Physische Nutzungsdauer
Damit ist der Zeitraum gemeint, in dem ein Gebäude physisch genutzt werden kann. Bei Stahlbetongebäuden gibt es Beispiele, die über 100 Jahre genutzt wurden,und tatsächlich ist die reale Lebensdauer eines Gebäudes häufig länger als die gesetzliche Nutzungsdauer.
Gesetzliche Nutzungsdauer
Sie ist die für steuerliche Abschreibungsberechnungen verwendete Jahreszahl und wird von der National Tax Agency je nach Bauweise festgelegt.Die Abschreibung beim Immobilienverkauf wird auf Basis dieser gesetzlichen Nutzungsdauer berechnet.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Damit ist der Zeitraum gemeint, in dem ein Gebäude wirtschaftlichen Wert schaffen kann. Selbst wenn es physisch nutzbar ist, gilt die wirtschaftliche Nutzungsdauer als überschritten, wenn Marktwert oder Mietnachfrage entfallen sind.
Das Verständnis der Abschreibung beim Verkauf
Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns aus einem Immobilienverkauf entspricht der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten dem Betrag, der nach Abzug des abschreibungsentsprechenden Anteils von den Anschaffungskosten verbleibt.Anschaffungswert des Gebäudes × (1 − 0,9 × Abschreibungssatz × verstrichene Jahre) ist der Wert des Gebäudes nach Abschreibung. Da Grundstücke nicht abschreibungsfähig sind, müssen Grundstück und Gebäude getrennt berechnet werden.
Für nicht gewerblich genutzte Immobilien (selbstgenutztes Wohneigentum) und gewerblich genutzte Immobilien (Vermietung) gelten unterschiedliche Abschreibungssätze. Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird ein Abschreibungssatz verwendet, der der alten linearen Methode entspricht und dessen Nenner das 1,5-Fache der gesetzlichen Nutzungsdauer ist.
Gesetzliche Nutzungsdauer nach Bauweise
Die wichtigsten gesetzlichen Nutzungsdauern für Wohngebäude sind wie folgt.
- Holzbau und Kunstharzbau: 22 Jahre
- Holzrahmen-Mörtelbau: 20 Jahre
- Stahlbau (Dicke des tragenden Materials 3 mm oder weniger): 19 Jahre
- Stahlbau (Dicke des tragenden Materials über 3 mm bis 4 mm): 27 Jahre
- Stahlbau (Dicke des tragenden Materials über 4 mm): 34 Jahre
- Stahlbetonbau (RC) und Stahlbeton-Stahlbau (SRC): 47 Jahre
Daran zeigt sich, dass selbst bei derselben „Eigentumswohnung“ die Nutzungsdauer je nach Bauweise stark variiert.
Nutzungsdauer nach Verwendungszweck
Für andere Nutzungen als Wohnen gelten andere Nutzungsdauern. So beträgt die Nutzungsdauer eines RC-Bürogebäudes beispielsweise 50 Jahre, für ein RC-Ladengebäude 39 Jahre und für ein RC-Fabrikgebäude 38 Jahre.Wer eine Exit-Strategie für die Vermietung plant, sollte die Nutzungsdauer anhand der Kombination aus Nutzung und Bauweise prüfen.
Berechnung der verstrichenen Jahre (innerhalb der Nutzungsdauer)
Die Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf werden so berechnet, dass Zeiträume unter einem halben Jahr abgerundet und Zeiträume ab einem halben Jahr als volles Jahr gezählt werden.Wird beispielsweise nach 10 Jahren und 8 Monaten seit dem Erwerb verkauft, werden die verstrichenen Jahre mit 11 Jahren angesetzt.
Berechnung der verstrichenen Jahre (bei Überschreitung der gesetzlichen Nutzungsdauer)
Wird eine gebrauchte Immobilie erworben, deren gesetzliche Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist, wird die steuerliche Nutzungsdauer nach der folgenden Formel ermittelt.
Nutzungsdauer ＝ gesetzliche Nutzungsdauer × 20 %
Wenn beispielsweise ein 30 Jahre altes Holzapartment erworben wird, überschreitet es die gesetzliche Nutzungsdauer von 22 Jahren, sodass22 Jahre × 20 % ＝ 4,4 Jahre (nach Abrundung 4 Jahre)die Nutzungsdauer des gebrauchten Vermögenswerts beträgt. Dass bei gebrauchten Immobilieninvestments Abschreibungen in kurzer Zeit angesetzt werden können, beruht auf dieser Formel.
Ist die gesetzliche Nutzungsdauer nur teilweise verstrichen, wird sie mit der Formel „(gesetzliche Nutzungsdauer − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %“ berechnet.
Die praktische Perspektive von INA&Associates
Die Berechnung der Abschreibung ist ein wichtiger Punkt, der unmittelbar mit dem Veräußerungsgewinn und der Steuererklärung zusammenhängt. Bereits in der Beratungsphase zum Verkauf erfassen wir die Aufteilung von Gebäude und Grundstück, die Bauweise, das Erwerbsdatum und die Renovierungshistorieund schlagen in Abstimmung mit dem Steuerberater eine Exit-Strategie mit Blick auf die langfristige Maximierung des Nettoerlöses vor.
Zusammenfassung
- Es gibt drei Arten der Nutzungsdauer: physisch, gesetzlich und wirtschaftlich. Für steuerliche Berechnungen wird die gesetzliche Nutzungsdauer verwendet
- 22 Jahre für Holzbau, 19 bis 34 Jahre für Stahlbau sowie 47 Jahre für RC- und SRC-Bauten sind die wichtigsten Werte für Wohngebäude
- Die verstrichenen Jahre werden berechnet, indem Zeiträume unter einem halben Jahr abgerundet und Zeiträume ab einem halben Jahr aufgerundet werden
- Bei gebrauchten Vermögenswerten, die die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten haben, gilt gesetzliche Nutzungsdauer × 20 % als neue Nutzungsdauer
- Da dies unmittelbar mit dem Veräußerungsgewinn und der Wirtschaftlichkeit der Vermietung zusammenhängt, ist die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater empfehlenswert
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wie wird die Nutzungsdauer für die Abschreibung berechnet, wenn ich eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufe?
Liegt das Gebäudealter innerhalb der gesetzlichen Nutzungsdauer (bei RC-Eigentumswohnungen 47 Jahre), gilt „(47 − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %“. Liegt es darüber, gilt 47 × 20 % ＝ 9,4 Jahre (nach Abrundung 9 Jahre).
F2. Ist Grundstück abschreibungsfähig?
Nein. Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig, da ihr Wert nach dieser Annahme im Zeitablauf nicht sinkt.
F3. Beeinflussen Renovierungskosten die Abschreibung?
Sie werden als aktivierungspflichtige Ausgaben hinzugerechnet und separat abgeschrieben. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Ausgaben ist ein wichtiger steuerlicher Punkt.
F4. Muss ich die Abschreibung auch beim Verkauf meines selbstgenutzten Hauses berechnen?
Ja. Da bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns der abschreibungsentsprechende Betrag von den Anschaffungskosten abgezogen wird, ist die Berechnung auch bei selbstgenutztem Wohneigentum erforderlich. In Kombination mit dem Sonderabzug von 30 Millionen Yen verändert sich die Steuerbelastung.
