Ao vender um imovel, um conceito indispensavel para calcular o ganho de capital e a "depreciacao".建物は時間の経過とともに価値が減少するという前提で、取得費から一定額を差し引く必要があります。本記事では、減価償却の計算に必要な耐用年数の種類、構造別の数値、経過年数の計算方法を、不動産取引の実務視点で整理します。
Vida util que serve de base para a depreciacao
Para calcular a depreciacao, o primeiro conceito que convem entender e o de "vida util". Ha mais de um conceito de vida util, e eles devem ser utilizados conforme a finalidade.
Vida util fisica
Refere-se ao periodo em que a edificacao pode ser utilizada fisicamente. No caso de edificios de concreto armado, ha exemplos de uso por mais de 100 anos, e em muitos casos, a vida real do edificio e mais longa do que a vida util legal.
Vida util legal
E o prazo utilizado no calculo da depreciacao para fins fiscais e e definido pela Agencia Tributaria Nacional do Japao de acordo com cada tipo de estrutura.O calculo da depreciacao na venda de imoveis e feito com base nessa vida util legal.
Vida util economica
Refere-se ao periodo em que a edificacao consegue gerar valor economico. Mesmo que ainda possa ser usada fisicamente, se o valor de mercado ou a demanda de locacao tiverem se perdido, entende-se que a vida util economica ja foi ultrapassada.
Como considerar a depreciacao na venda
No calculo do ganho de capital na venda de imoveis, o valor obtido ao deduzir do custo de aquisicao o montante equivalente a depreciacao corresponde ao custo da parte da edificacao.Valor de aquisicao da edificacao × (1 − 0.9 × taxa de depreciacao × anos decorridos) e o valor da edificacao apos a depreciacao. Como o terreno nao esta sujeito a depreciacao, o calculo deve separar terreno e edificacao.
As taxas de depreciacao diferem entre uso nao empresarial (moradia propria) e uso empresarial (locacao). No caso da moradia propria, utiliza-se uma taxa equivalente ao antigo metodo linear, tendo como denominador 1,5 vez a vida util legal.
Vida util legal por tipo de estrutura
As principais vidas uteis legais para edificios residenciais sao as seguintes.
- Estrutura de madeira e resina sintetica: 22 anos
- Estrutura de madeira com argamassa: 20 anos
- Estrutura metalica (espessura do material estrutural de ate 3 mm): 19 anos
- Estrutura metalica (espessura do material estrutural acima de 3 mm e ate 4 mm): 27 anos
- Estrutura metalica (espessura do material estrutural acima de 4 mm): 34 anos
- Concreto armado (RC) e concreto armado com estrutura metalica (SRC): 47 anos
Mesmo no caso de "apartamentos em condominio", a vida util varia bastante conforme a estrutura.
Vida util por finalidade de uso
Para usos que nao sejam residenciais, a vida util e definida de forma diferente. Por exemplo, um edificio de RC para escritorio tem 50 anos, um de RC para loja tem 39 anos, e um de RC para fabrica tem 38 anos.Ao pensar na estrategia de saida de um negocio de locacao, e importante confirmar a vida util com base na combinacao entre uso e estrutura.
Como calcular o tempo decorrido (dentro da vida util)
O tempo decorrido entre a aquisicao e a venda e calculado descartando periodos inferiores a seis meses e contando periodos de seis meses ou mais como um ano.Por exemplo, se a venda ocorrer apos 10 anos e 8 meses da aquisicao, o tempo decorrido sera de 11 anos.
Como calcular o tempo decorrido (quando a vida util legal ja foi superada)
Se voce adquirir um imovel usado cuja vida util legal ja tenha transcorrido, a vida util para fins fiscais e calculada pela seguinte formula.
Vida util = vida util legal × 20%
Por exemplo, se voce adquirir um apartamento de madeira com 30 anos de construcao, como ele ja ultrapassou a vida util legal de 22 anos, 22 anos × 20% = 4.4 anos (4 anos apos desprezar a fracao) passa a ser a vida util do ativo usado. O motivo pelo qual e possivel registrar depreciacao em curto prazo no investimento em imoveis usados esta nessa formula.
Se apenas parte da vida util legal ja tiver transcorrido, usa-se a formula "(vida util legal − anos decorridos) + anos decorridos × 20%".
INA&Associates: perspectiva pratica
O calculo da depreciacao e um ponto critico, diretamente ligado ao ganho de capital e a declaracao de imposto. Na fase inicial da consulta de venda, ouvimos com cuidado a respeito da distribuicao entre edificacao e terreno, da estrutura, da data de aquisicao e do historico de reformas, e trabalhando em conjunto com contadores fiscais, propomos estrategias de saida com foco na maximizacao do valor liquido no longo prazo.
Resumo
- Ha tres tipos de vida util: fisica, legal e economica; nos calculos fiscais, utiliza-se a vida util legal
- Para uso residencial, os valores tipicos sao 22 anos para madeira, 19 a 34 anos para estrutura metalica e 47 anos para RC e SRC
- O tempo decorrido e calculado descartando periodos inferiores a seis meses e arredondando para cima periodos de seis meses ou mais
- Para ativos usados que ja ultrapassaram a vida util legal, a nova vida util e calculada como vida util legal × 20%
- Como isso afeta diretamente o ganho de capital e o resultado da locacao, e recomendavel atuar em conjunto com um contador fiscal
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Ao comprar um apartamento usado, como se calcula a vida util para depreciacao?
Se a idade do imovel estiver dentro da vida util legal (47 anos para apartamentos em RC), aplica-se "(47 − anos decorridos) + anos decorridos × 20%"; se tiver ultrapassado, aplica-se 47 × 20% = 9.4 anos (9 anos apos desprezar a fracao).
Q2. O terreno esta sujeito a depreciacao?
Nao. Parte-se da premissa de que o valor do terreno nao se reduz com a passagem do tempo, portanto ele nao esta sujeito a depreciacao.
Q3. Os custos de reforma influenciam a depreciacao?
Eles sao adicionados como investimento de capital e passam a ser objeto de depreciacao separadamente. A definicao entre despesa de reparo e investimento de capital e um ponto fiscal importante.
Q4. Tambem e preciso calcular a depreciacao ao vender a propria residencia?
Sim. Como no calculo do ganho de capital e necessario deduzir do custo de aquisicao o montante equivalente a depreciacao, esse calculo tambem e exigido para a moradia propria. A carga tributaria muda quando isso e combinado com a deducao especial de 30 milhoes de ienes.
