La gestion d'immeubles d'appartements (apartment) est une méthode de placement patrimonial populaire qui permet de percevoir chaque mois des revenus locatifs stables, mais à côté de ceux qui réussissent, les cas d'échec ne sont pas rares. Connaître à l'avance les schémas d'échec et mettre en place les bonnes contre-mesures constitue le premier pas vers la réussite.
Cet article présente de manière exhaustive les 7 causes d'échec de la gestion d'appartements, les 4 points clés de la réussite, la juste compréhension du rendement, et les méthodes pour rechercher des biens à revenus.
Les 7 causes d'échec de la gestion d'appartements
① Un emplacement défavorable
Aussi excellents que soient le plan et les équipements, la demande pour le bien varie fortement selon l'emplacement. Un emplacement trop éloigné des gares ou des centres commerciaux, ou une zone où les biens concurrents sont denses rendent difficile la sécurisation des locataires. Un choix d'emplacement intégrant aussi les risques de catastrophes est essentiel.
② Une conception inadaptée à la zone
Même un appartement de standing ne trouve pas de locataires si le loyer est très éloigné des prix du marché local. Il faut clarifier la cible et concevoir un standing adapté à la zone.
③ Erreurs dans le choix de l'entreprise de construction et de la société de gestion
Les défauts de construction provoquent des réclamations et des départs prématurés. De plus, si la qualité de réponse de la société de gestion est faible, le taux d'occupation ne progresse pas. Les frais de construction et de mandat coûtent cher, mais comparez sans compromis.
④ Détérioration de la trésorerie
Travaux supplémentaires, frais de réparation imprévus, remboursement du prêt pendant la vacance : les dépenses imprévues sont permanentes. Un plan de financement avec marge et la constitution d'une réserve sont indispensables à la stabilité de la gestion.
⑤ Reporter les frais de réparation
Les réparations effectuées une fois l'état devenu grave coûtent plus cher. Des réparations précoces et régulières permettent de contenir les coûts tout en préservant l'esthétique et la sécurité, ce qui maintient la popularité du bien même ancien.
⑥ De mauvaises mesures contre la vacance
Les rénovations de grande ampleur tendent à mettre du temps à être amorties. Commencez par des mesures à faible investissement et fort effet, comme l'assouplissement des conditions d'admission (acceptation des animaux ou des seniors) ou le changement pour une société de gestion ayant une forte capacité d'attraction de locataires.
⑦ Réponse insuffisante aux problèmes avec les locataires
Les impayés de loyer, le bruit, les départs nocturnes touchent directement la trésorerie et le taux d'occupation. Le choix d'une société de gestion solide en gestion de conflits et la préparation préalable de manuels de procédures sont essentiels.
Les 4 points clés pour réussir la gestion d'appartements
① Une collecte d'informations approfondie
Démographie locale, biens concurrents, futurs plans d'aménagement : ne pas négliger la collecte d'informations destinée à éviter le décalage entre l'emplacement et la cible est le socle du succès.
② Un plan de financement avec marge
L'idéal est de limiter la part de l'emprunt à 70-80 % de l'investissement initial. Plus l'apport personnel est élevé, plus la résistance au risque de vacance augmente, et plus on a la latitude de mettre en place des mesures d'attraction comme dépôt et droit d'entrée à zéro yen ou loyer franc.
③ Sélection prudente de l'entreprise de construction et de la société de gestion
- Entreprise de construction : comparer plusieurs entreprises sur le contenu des propositions, le coût de construction et les références
- Société de gestion : vérifier le périmètre de gestion, la rapidité de réponse, le nombre de logements gérés et la réputation auprès d'autres propriétaires
④ Mesures préventives contre les risques futurs
- Stabilité des revenus locatifs : envisager un service de garantie de loyer ou un contrat de sous-location (sublease)
- Renforcement de l'examen des candidats : filtrer en amont les locataires à fort risque de litige
- Plan de réparations : provisionner les frais de réparation dès la phase de construction neuve
Les bases du « rendement », indispensables à la gestion d'appartements
Différence entre rendement brut et rendement net
| Rendement brut | Rendement net | |
|---|---|---|
| Formule de calcul | Revenus locatifs annuels ÷ Prix d'achat du bien × 100 | (Revenus locatifs annuels − Charges annuelles) ÷ (Prix d'achat + frais annexes) × 100 |
| Caractéristiques | Ne prend pas en compte les charges. Chiffre figurant dans la fiche du bien | Capacité de rendement réelle, charges incluses |
| Exemple de calcul | 6 millions ÷ 50 millions × 100 = 12 % | 5 millions ÷ 54,5 millions × 100 = environ 9,2 % |
Même avec un rendement brut de 12 %, le rendement net est d'environ 9,2 % une fois les charges prises en compte, soit un écart d'environ 3 %. La décision d'investissement doit toujours se faire sur la base du rendement net.
Comparaison du rendement entre neuf et ancien
| Appartement neuf | Appartement ancien | |
|---|---|---|
| Repère de rendement | 2 à 5 % | 3 à 7 % (parfois 6 à 10 % au-delà de 10 ans) |
| Caractéristiques | Prix d'achat élevé, donc rendement plus faible | Prix d'achat plus bas, donc rendement plus élevé |
| Seuil minimal | Au moins 3 % | À calculer pour chaque bien |
4 points de vigilance sur le rendement
- Le rendement n'est qu'un indicateur — En cas de vacance, les calculs ne se réalisent pas comme prévu
- L'usure dans le temps fait baisser le rendement net — Un plan intégrant la hausse des frais de réparation et la baisse des loyers est nécessaire
- Méfiance pour les biens au rendement brut anormalement élevé — Possibilité de problèmes comme des frais de réparation lourds
- Ne jamais juger sur le seul rendement — La faiblesse du taux de vacance (= revenus stables) est tout aussi importante
Les facteurs de variation du rendement
| Facteur | Contenu | Repère |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | Variation selon le taux de vacance et la révision des loyers | — |
| Frais initiaux | Varient fortement selon l'acquisition foncière et le neuf vs ancien | — |
| Taxe foncière, etc. | Impôt annuel | Valeur d'évaluation × 1,7 % |
| Frais de gestion et de nettoyage | Mandat à la société de gestion | Environ 5 % des revenus locatifs |
| Frais de réparation | Frais d'entretien périodiques | Environ 7 % des revenus locatifs |
Comment rechercher des biens à revenus
3 manières de chercher
- Consulter une agence immobilière — Informations locales et présentation de biens hors marché
- Sites d'informations immobilières — Comparer facilement de nombreux biens. La combinaison de plusieurs sites est efficace
- Participation à des séminaires — Connaissances spécialisées et informations sur des biens hors marché. Recoupez les informations en assistant à plusieurs séminaires
5 étapes jusqu'à l'achat du bien
- Élaboration du plan d'investissement — Clarifier l'objectif, viser environ 20-30 % d'apport et 70-80 % d'emprunt
- Recherche du bien — Juger globalement du rendement, de la zone, de l'emplacement, de l'environnement et du mode de gestion
- Demande de financement à la banque — Soumettre le plan d'investissement à l'examen
- Signature du contrat de vente — Comprendre l'explication des points importants avant de signer. Vérifier également l'acompte
- Remise du bien — Recevoir documents et clés après le paiement et l'inscription
3 points clés du choix d'un bien
- Vérifier le prix de rendement — Consulter le système d'informations foncières du Ministère du Territoire pour les prix de marché
- Repérer les biens à faible risque de vacance — Évaluer environnement, accès, équipements et système de gestion
- Tenir compte de la valeur patrimoniale — Le niveau du foncier et l'état d'entretien influent aussi sur l'examen du financement
Conclusion
La réussite de la gestion d'appartements dépend largement des décisions prises au démarrage. En appréhendant à l'avance les schémas d'échec et en menant correctement le choix de l'emplacement, le plan de financement, le choix de la société de gestion et le calcul du rendement, vous pouvez obtenir des revenus stables sur le long terme.
Chez INA&Associates, nous accompagnons globalement les propriétaires dans leur gestion d'appartements, de la sélection du bien au plan de financement et à la gestion locative. N'hésitez pas à nous contacter pour toute question sur l'investissement immobilier.
