O investimento em apartamentos é uma gestão de ativos popular que gera renda estável de aluguel mensalmente, mas enquanto há quem tenha sucesso, não são poucos os casos de fracasso. Conhecer antecipadamente os padrões de fracasso e tomar medidas preventivas corretas é o caminho para o sucesso.
Neste artigo, explicamos de forma abrangente as 7 causas de fracasso no investimento em apartamentos, os 4 pontos para o sucesso, o entendimento correto da rentabilidade e como encontrar imóveis de renda.
7 causas de fracasso no investimento em apartamentos
① Má localização
Independentemente de quão boa seja a planta ou os equipamentos, a demanda pelo imóvel varia muito conforme a localização. Localizações muito distantes de estações e estabelecimentos comerciais, ou áreas com alta concentração de imóveis concorrentes tornam difícil conseguir inquilinos. A seleção de localização incluindo risco de desastres é fundamental.
② Design inadequado para a região
Mesmo em apartamentos de alto padrão, os inquilinos não aparecem se o aluguel estiver muito acima da média regional. É necessário definir claramente o público-alvo e um design com padrão adequado à região.
③ Erro na escolha de construtora e empresa de administração
Problemas de construção se tornam causa de reclamações de inquilinos e rescisões antecipadas. Além disso, se a qualidade de atendimento da empresa de administração é baixa, a taxa de ocupação não sobe. O custo de construção e a taxa de delegação são altos, mas não transija — compare e avalie cuidadosamente.
④ Deterioração do fluxo de caixa
Obras adicionais, custos de reparo inesperados, pagamento de empréstimo durante períodos de vacância — despesas imprevistas são uma constante. Um plano financeiro com folga e a garantia de reservas de emergência são indispensáveis para a estabilidade do investimento em apartamentos.
⑤ Adiamento de custos de reparo
Os reparos quando a situação já está grave custam mais caro. Manter a aparência e a segurança com reparos antecipados e regulares a um custo menor permite manter um imóvel popular mesmo antigo.
⑥ Estratégia incorreta contra vagas desocupadas
Grandes renovações tendem a demorar para recuperar o investimento. Comece por estratégias eficazes com menor investimento, como flexibilização das condições de locação como permissão de animais domésticos ou aceitação de idosos, ou mudança para uma empresa de administração com maior poder de captação.
⑦ Resposta insuficiente a problemas com inquilinos
Problemas como atraso no aluguel, barulho e desaparecimento sem pagar afetam diretamente o fluxo de caixa e a taxa de ocupação. A seleção de uma empresa de administração forte em lidar com problemas e a preparação prévia de um manual de contramedidas são importantes.
4 pontos para ter sucesso no investimento em apartamentos
① Coleta exaustiva de informações
A coleta de informações para prevenir desfasamentos entre localização e público-alvo — incluindo dinâmica populacional regional, imóveis concorrentes e planos de desenvolvimento futuros — não deve ser negligenciada; é a base do sucesso.
② Plano financeiro com folga
O ideal é limitar a proporção de empréstimo a 70~80% do investimento inicial. Quanto maior o capital próprio, mais tolerância ao risco de vacância, e há também margem para implementar estratégias de captação como aluguel zero e período gratuito de aluguel.
③ Seleção cuidadosa de construtora e empresa de administração
- Construtora: compare propostas, custos de construção e histórico de múltiplas empresas
- Empresa de administração: verifique escopo de administração, velocidade de resposta, número de unidades administradas e reputação entre outros proprietários
④ Contramedidas preventivas para riscos futuros
- Estabilização da renda de aluguel: considerar serviços de garantia de aluguel ou contratos de subarrendamento
- Rigor na seleção de inquilinos: triagem antecipada de inquilinos com alto potencial de problemas
- Plano de reparos: acumular reservas de reparo desde a fase de construção nova
Conhecimentos básicos de "rentabilidade" indispensáveis no investimento em apartamentos
Diferença entre rentabilidade bruta e rentabilidade real
| Rentabilidade bruta | Rentabilidade real | |
|---|---|---|
| Fórmula de cálculo | Renda anual de aluguel ÷ Preço de compra do imóvel × 100 | (Renda anual de aluguel − Despesas anuais) ÷ (Preço de compra + Despesas iniciais) × 100 |
| Características | Não considera despesas. Valor publicado nas informações do imóvel | Rentabilidade real considerando despesas |
| Exemplo de cálculo | 6.000.000 ÷ 50.000.000 × 100 = 12% | 5.000.000 ÷ 54.500.000 × 100 = aprox. 9,2% |
Mesmo com rentabilidade bruta de 12%, considerando as despesas, a rentabilidade real é de aproximadamente 9,2%, uma diferença de cerca de 3%. Sempre tome decisões de investimento com base na rentabilidade real.
Comparação de rentabilidade entre novo e usado
| Apartamento novo | Apartamento usado | |
|---|---|---|
| Rentabilidade estimada | 2~5% | 3~7% (para mais de 10 anos de construção, pode ser 6~10%) |
| Características | Preço de compra alto, rentabilidade menor | Preço de compra menor, rentabilidade maior |
| Nível mínimo | Necessário 3% ou mais | Cálculo necessário para cada imóvel |
4 pontos de atenção sobre rentabilidade
- A rentabilidade é apenas uma referência — quando há vacância, as contas não saem como calculado
- A rentabilidade real diminui com o envelhecimento — é necessário um plano que preveja aumento de custos de reparo e redução de aluguel
- Imóveis com rentabilidade bruta anormalmente alta merecem atenção — podem ter problemas como altos custos de reparo
- Não julgue apenas pela rentabilidade — a baixa taxa de vacância (= renda estável) é igualmente importante
Fatores de variação da rentabilidade
| Fator | Conteúdo | Referência |
|---|---|---|
| Renda de aluguel | Varia com taxa de vacância e revisão de aluguel | — |
| Custo inicial | Varia muito conforme presença de terreno, novo vs. usado | — |
| Imposto sobre imóveis, etc. | Impostos incidentes anualmente | Valor avaliado × 1,7% |
| Administração e limpeza | Custos de delegação para empresa de administração | Aprox. 5% da renda de aluguel |
| Custo de reparos | Custos de manutenção periódica | Aprox. 7% da renda de aluguel |
Como encontrar imóveis de renda
3 formas de pesquisa
- Consultar empresa imobiliária — informações locais e indicação de imóveis não publicados
- Sites de informações imobiliárias — fácil comparação de muitos imóveis. Usar múltiplos sites é eficaz
- Participar de seminários — conhecimentos especializados e informações de imóveis não publicados. Filtrar informações comparando seminários de múltiplas empresas
5 passos até a compra do imóvel
- Elaboração do plano de investimento — esclarecer objetivos e metas; capital próprio de 20~30% e empréstimo de 70~80% como referência
- Pesquisa de imóveis — avaliação total de rentabilidade, área, localização, ambiente ao redor e forma de administração
- Consulta de financiamento bancário — passar por análise com base no plano de investimento
- Assinatura do contrato de compra e venda — entender as explicações de pontos importantes e assinar o contrato. Não esqueça de verificar o valor do sinal
- Entrega do imóvel — após pagamento e registro concluídos, receber documentos e chaves
3 pontos na seleção do imóvel
- Verificar o valor de renda — pesquisar o valor de transação no Sistema de Informações de Terrenos do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo
- Identificar imóveis com baixo risco de vacância — avaliar totalmente o ambiente ao redor, acesso, equipamentos e sistema de administração
- Considerar o valor patrimonial — o valor do terreno e o estado de manutenção também afetam a análise de crédito
Resumo
O sucesso no investimento em apartamentos é amplamente determinado pelas decisões tomadas no início. Conhecendo antecipadamente os padrões de fracasso e executando corretamente a seleção de localização, plano financeiro, escolha de empresa de administração e cálculo de rentabilidade, é possível realizar uma renda estável a longo prazo.
INA&Associates Co., Ltd. oferece suporte total ao investimento em apartamentos dos proprietários, desde a seleção de imóveis e plano financeiro até a administração de imóveis alugados. Entre em contato conosco para consultas sobre investimento imobiliário.
