Die Verwaltung von Mietwohnhäusern (Apartment-Management) ist eine beliebte Form der Vermögensanlage mit monatlich stabilen Mieteinnahmen, doch neben Erfolgen gibt es auch zahlreiche Misserfolge. Die Misserfolgsmuster im Voraus zu kennen und die richtigen Gegenmaßnahmen zu ergreifen, ist der erste Schritt zum Erfolg.
Dieser Artikel erläutert umfassend die 7 Ursachen für Misserfolg im Apartment-Management, die 4 Erfolgsfaktoren, das richtige Verständnis der Rendite und die Suche nach Renditeobjekten.
7 Ursachen für Misserfolg im Apartment-Management
① Ungünstige Lage
So gut Grundriss und Ausstattung auch sein mögen – die Nachfrage hängt entscheidend von der Lage ab. An Lagen, die zu weit von Bahnhöfen oder Einkaufszentren entfernt sind, oder in Gebieten mit dichter Konkurrenz wird die Mietergewinnung schwierig. Eine Standortwahl, die auch Katastrophenrisiken einbezieht, ist entscheidend.
② Eine nicht zur Region passende Planung
Selbst hochwertig ausgestattete Apartments finden keine Mieter, wenn die Miete deutlich vom regionalen Marktpreis abweicht. Es gilt, die Zielgruppe klar zu definieren und die Ausstattungsstufe an die Region anzupassen.
③ Fehler bei der Auswahl von Bau- und Verwaltungsfirma
Baumängel führen zu Beschwerden und vorzeitigen Auszügen. Auch eine schwache Reaktionsqualität der Verwaltungsfirma drückt die Auslastung. Bau- und Verwaltungskosten verursachen erheblichen Aufwand – verzichten Sie nicht auf einen sorgfältigen Vergleich.
④ Verschlechterung der Liquidität
Zusatzbauten, plötzliche Reparaturkosten, Tilgung während Leerstand: unerwartete Ausgaben sind ständige Begleiter. Ein Finanzplan mit Reserven und das Vorhalten einer Rückstellung sind unerlässlich.
⑤ Reparaturen aufschieben
Reparaturen in bereits ernstem Zustand sind teurer. Frühzeitige und regelmäßige Instandhaltung hält Kosten gering und bewahrt Optik und Sicherheit – so bleiben auch ältere Objekte begehrt.
⑥ Falsche Leerstandsmaßnahmen
Großsanierungen amortisieren sich oft erst spät. Beginnen Sie mit kostengünstigen, wirkungsvollen Maßnahmen wie der Lockerung der Mietbedingungen (Haustiere, Senioren) oder dem Wechsel zu einer Verwaltungsfirma mit hoher Vermietungsstärke.
⑦ Unzureichender Umgang mit Mieterproblemen
Mietausfälle, Lärm und nächtliche Auszüge wirken unmittelbar auf Liquidität und Auslastung. Wichtig sind die Auswahl einer in der Konfliktbearbeitung starken Verwaltungsfirma und ein im Voraus erstelltes Maßnahmenhandbuch.
4 Erfolgsfaktoren im Apartment-Management
① Gründliche Informationsbeschaffung
Bevölkerungsdynamik, Konkurrenzobjekte, künftige Entwicklungspläne: Eine konsequente Informationsbeschaffung zur Vermeidung eines Lage-Zielgruppen-Missmatchs bildet das Fundament des Erfolgs.
② Ein Finanzplan mit Reserven
Idealerweise begrenzen Sie den Kreditanteil auf 70–80 % der Anfangsinvestition. Je höher das Eigenkapital, desto höher die Widerstandsfähigkeit gegen Leerstandsrisiken und desto eher sind Vermarktungsmaßnahmen wie 0-Yen-Kaution und -Schlüsselgeld oder Mietfreizeit (Free Rent) möglich.
③ Sorgfältige Auswahl von Bau- und Verwaltungsfirma
- Bauunternehmen: Vergleich mehrerer Anbieter nach Konzept, Baukosten und Referenzen
- Verwaltungsunternehmen: Verwaltungsumfang, Reaktionsgeschwindigkeit, Anzahl verwalteter Wohneinheiten und Bewertungen anderer Eigentümer prüfen
④ Vorbereitende Maßnahmen gegen Zukunftsrisiken
- Stabile Mieteinnahmen: Mietgarantie- oder Sublease-Verträge prüfen
- Strengere Mieterprüfung: risikoreiche Mieter im Voraus aussortieren
- Reparaturplan: Bereits in der Neubauphase Rücklagen für Reparaturen bilden
Grundwissen zur „Rendite" – unverzichtbar im Apartment-Management
Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite
| Bruttorendite | Nettorendite | |
|---|---|---|
| Berechnungsformel | Jahresmieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100 | (Jahresmieteinnahmen − Jahreskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 |
| Merkmal | Berücksichtigt keine Kosten. In Objektinformationen genannte Kennzahl | Tatsächliche Ertragskraft unter Einbezug der Kosten |
| Beispiel | 6 Mio. ÷ 50 Mio. × 100 = 12 % | 5 Mio. ÷ 54,5 Mio. × 100 = ca. 9,2 % |
Selbst bei 12 % Bruttorendite ergibt sich nach Berücksichtigung der Kosten eine Nettorendite von etwa 9,2 % – eine Differenz von rund 3 %. Die Investitionsentscheidung sollte stets auf Basis der Nettorendite getroffen werden.
Renditevergleich Neubau vs. Bestand
| Neues Apartment | Bestandsapartment | |
|---|---|---|
| Renditeniveau | 2–5 % | 3–7 % (über 10 Jahre Alter auch 6–10 %) |
| Merkmal | Hoher Kaufpreis – Rendite tendenziell niedriger | Niedriger Kaufpreis – Rendite tendenziell höher |
| Mindestlinie | Mindestens 3 % erforderlich | Pro Objekt zu kalkulieren |
4 Punkte, auf die bei der Rendite zu achten ist
- Die Rendite ist nur ein Richtwert — Bei Leerstand wird die Rechnung nicht aufgehen
- Mit zunehmender Alterung sinkt die Nettorendite — Ein Plan, der steigende Reparaturkosten und Mietabsenkungen berücksichtigt, ist nötig
- Vorsicht bei ungewöhnlich hoher Bruttorendite — möglich, dass hohe Reparaturkosten oder andere Probleme dahinterstecken
- Nicht allein auf die Rendite vertrauen — Ein niedriger Leerstand (= stabile Erträge) ist ebenso wichtig
Faktoren, die die Rendite beeinflussen
| Faktor | Inhalt | Richtwert |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Schwanken durch Leerstand und Mietanpassungen | — |
| Anfangskosten | Stark abhängig vom Grundstückserwerb sowie Neubau vs. Bestand | — |
| Grundsteuer u. ä. | Jährlich anfallende Steuern | Bewertungswert × 1,7 % |
| Verwaltungs- und Reinigungskosten | Mandatskosten an die Verwaltungsfirma | Etwa 5 % der Mieteinnahmen |
| Reparaturkosten | Regelmäßige Instandhaltungskosten | Etwa 7 % der Mieteinnahmen |
Wie man Renditeobjekte findet
3 Suchwege
- Beratung beim Immobilienunternehmen — Lokale Informationen und Vorstellung nicht öffentlich angebotener Objekte
- Immobilienportale — Bequemer Vergleich vieler Objekte. Die Kombination mehrerer Portale ist effektiv
- Teilnahme an Seminaren — Fachwissen und nicht öffentliche Objektinformationen. Mehrere Veranstalter besuchen, um die Informationen abzugleichen
5 Schritte bis zum Kauf
- Erstellung des Investitionsplans — Ziel klären, Richtwert: 20–30 % Eigenkapital, 70–80 % Fremdkapital
- Objektsuche — Rendite, Region, Lage, Umfeld und Verwaltungsmodell ganzheitlich beurteilen
- Finanzierungsgespräch mit der Bank — Prüfung auf Basis des Investitionsplans
- Abschluss des Kaufvertrags — Wichtige Erläuterungen verstehen und Vertrag unterzeichnen. Anzahlung nicht vergessen zu prüfen
- Übergabe des Objekts — Nach Zahlung und Eintragung Unterlagen und Schlüssel entgegennehmen
3 Punkte bei der Objektauswahl
- Ertragspreis prüfen — Marktpreise im Bodeninformationssystem des MLIT recherchieren
- Objekte mit niedrigem Leerstandsrisiko erkennen — Umfeld, Erreichbarkeit, Ausstattung und Verwaltungssystem ganzheitlich bewerten
- Vermögenswert berücksichtigen — Hoher Bodenwert und Pflegezustand wirken sich auf die Finanzierungsprüfung aus
Fazit
Der Erfolg im Apartment-Management hängt stark von den Entscheidungen am Anfang ab. Wer Misserfolgsmuster im Voraus kennt und Standortwahl, Finanzplan, Auswahl der Verwaltungsfirma und Renditeberechnung richtig angeht, kann langfristig stabile Erträge erzielen.
INA&Associates Co., Ltd. unterstützt Eigentümer ganzheitlich – von Objektauswahl und Finanzierungsplanung bis zum Mietmanagement. Bei Fragen zu Immobilieninvestitionen wenden Sie sich gerne an uns.
