Dans la gestion des biens locatifs, les problèmes et les demandes concernant le remplacement des luminaires surviennent au quotidien. Pour répondre avec fluidité lorsqu’un locataire demande s’il peut changer un luminaire, il est nécessaire de bien comprendre de manière structurée les types de luminaires, les modes d’installation et les règles de remise en état.
Quels sont les types de luminaires couramment utilisés dans les biens locatifs ?
Les principaux luminaires que les responsables de gestion doivent connaître sont les six suivants.
Plafonnier
Luminaire rond fixé au centre du plafond, c’est le format d’éclairage le plus courant dans les appartements et résidences. Beaucoup de modèles sont compatibles avec un crochet de plafond, et dans de nombreux cas, le locataire peut effectuer le remplacement lui-même.
Suspension
Type suspendu au plafond. Courant dans les pièces de style japonais des anciens appartements. Aujourd’hui, l’offre de designs est variée et les modèles adaptés au séjour se multiplient, ce qui en fait l’un des luminaires pour lesquels les locataires demandent souvent un remplacement.
Applique murale
Type fixé directement au mur ou à un pilier. Souvent utilisé comme éclairage d’appoint dans les couloirs. Comme l’installation se fait directement sur le mur, une nouvelle pose dans un bien locatif exige de la prudence du point de vue de la remise en état.
Spot encastré
Type encastré dans le plafond. Fréquent dans les petits espaces comme l’entrée ou le couloir. Comme son remplacement ou sa dépose nécessite des travaux sur le plafond, il convient d’indiquer aux locataires qu’un remplacement par eux-mêmes n’est en principe pas autorisé.
Spot orientable
Type destiné à éclairer une zone précise. Fréquent dans les biens de designer. S’il s’agit d’un modèle sur pied, le locataire peut l’utiliser librement.
Lustre
En raison de son poids, l’installation et le remplacement nécessitent souvent l’intervention d’un professionnel. Si un locataire souhaite le remplacer lui-même, une vérification est également nécessaire du point de vue de la sécurité.
Modes d’installation des luminaires : quelle différence entre fixation directe et crochet ?
Le mode d’installation est une information essentielle pour déterminer si le remplacement d’un luminaire est possible.
Type à crochet de plafond
Système consistant à insérer la fiche du luminaire dans le support de plafond ou la rosace, permettant au locataire de procéder lui-même au remplacement. La capacité de charge diffère entre le crochet de plafond (maximum 5 kg) et la rosace (maximum 10 kg).
Type à fixation directe
Le câble électrique sort directement du plafond, et l’intervention requiert une qualification d’électricien. Il convient d’indiquer au locataire qu’un remplacement par ses soins n’est pas possible et de l’orienter vers la mise en relation avec un professionnel. Le coût moyen de remplacement d’un modèle à fixation directe se situe entre 8 000 et 15 000 yens.
Que faire lorsqu’un locataire demande à remplacer un luminaire ?
Il convient d’organiser clairement le processus de réponse du point de vue du responsable de gestion.
Cas où le remplacement du luminaire est autorisé
- Aucun luminaire n’était installé au moment de l’entrée dans le logement (le locataire le prépare et l’installe lui-même)
- L’autorisation de retrait ou de remplacement a déjà été obtenue du propriétaire
- Un crochet de plafond est installé et le remplacement concerne un luminaire respectant la charge admissible
Cas où le remplacement du luminaire n’est pas autorisé
- Le contrat ou le règlement de gestion interdit le remplacement des luminaires
- L’autorisation du propriétaire pour le remplacement n’a pas été obtenue
- Il s’agit d’un modèle à fixation directe nécessitant des travaux réservés à un électricien qualifié
Comment traiter les luminaires au moment du départ ?
Au moment du départ, le principe est de remettre le logement dans son état d’origine. Les luminaires remplacés par le locataire doivent être retirés et l’équipement initial doit être remis en place. Toutefois, si le propriétaire a donné son accord pour un remplacement par un produit neuf, il peut parfois être laissé sur place.
Les ampoules et tubes fluorescents sont généralement considérés comme des consommables, et même s’ils sont hors service au moment du départ, la charge revient souvent au propriétaire (voir les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme sur la remise en état).
Pour mettre en place des règles adaptées à la gestion des demandes des locataires dans l’activité de gestion locative, il est indispensable de bien connaître les bases des lignes directrices sur la remise en état. Par ailleurs, pour comprendre l’ensemble du dispositif de gestion, le modèle opérationnel permettant d’atteindre zéro résiliation de gestion constitue également une référence utile.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Si un locataire remplace un luminaire sans autorisation, comment faut-il réagir au moment du départ ?
Il est possible de lui demander de remettre les lieux dans leur état initial au moment du départ. Toutefois, concernant la prise en charge des frais de remise en état, il est recommandé de se référer aux lignes directrices du ministère sur la remise en état et d’expliquer la situation avec soin au locataire afin de prévenir les litiges.
Q. Si l’ampoule d’un luminaire est grillée, qui doit en supporter le coût ?
Les ampoules et les tubes fluorescents sont généralement à la charge du locataire en tant que consommables, mais si la panne survient juste après l’entrée dans les lieux, la charge peut revenir au propriétaire. Le fait de le préciser dans le contrat permet de prévenir les litiges.
Q. Le passage aux LED d’un spot encastré peut-il être effectué par le locataire lui-même ?
Si le spot encastré existant utilise un culot de type E26 ou E17, le remplacement par une ampoule LED peut être effectué par le locataire. En revanche, si l’ensemble du luminaire doit être remplacé, une qualification d’électricien est nécessaire et une confirmation préalable auprès du propriétaire s’impose.
Q. Lorsqu’un remplacement de luminaire est autorisé, un document d’autorisation est-il nécessaire ?
Ce n’est pas obligatoire, mais il est recommandé de conserver une trace écrite du contenu de l’autorisation, plutôt qu’une autorisation orale uniquement (y compris par e-mail). Cela contribue à prévenir les litiges au moment du départ.
