En la gestión de propiedades en alquiler, los problemas y las consultas relacionados con el cambio de iluminación surgen de forma cotidiana. Para responder con fluidez cuando un inquilino consulta si puede cambiar la iluminación, es necesario comprender de forma sistemática los tipos de luminarias, los métodos de instalación y las reglas de restitución al estado original.
¿Cuáles son los tipos de luminarias que se utilizan con frecuencia en propiedades en alquiler?
Los principales tipos de luminarias que el personal de gestión debe conocer son los siguientes seis.
Luz de techo tipo ceiling
Es una luz redonda que se instala en la parte central del techo y constituye la forma de iluminación más común en apartamentos y condominios. Muchas son compatibles con el conector de techo tipo hikikake, por lo que en muchos casos el propio inquilino puede cambiarlas.
Lámpara colgante
Es un formato que se cuelga del techo. Es común en las habitaciones japonesas de apartamentos antiguos. Hoy en día existe una gran variedad de diseños y también han aumentado los tipos que combinan con la sala de estar, por lo que es una de las luminarias cuya sustitución suele ser solicitada por los inquilinos.
Aplique de pared
Es un tipo fijado directamente a paredes o pilares. Suele usarse como iluminación auxiliar en pasillos. Como se instala directamente en la pared, la nueva instalación en propiedades en alquiler requiere atención desde la perspectiva de la restitución al estado original.
Foco empotrado
Es un tipo empotrado en el techo. Es común en espacios reducidos como entradas y pasillos. Dado que para cambiarlo o retirarlo se requiere una reforma del techo, en principio debe indicarse que el inquilino no puede sustituirlo por su cuenta.
Foco direccional
Es un tipo destinado a iluminar una zona específica. Es común en propiedades de diseño. Si es de pie, el inquilino puede utilizarlo libremente.
Candelabro
Debido a su peso, en muchos casos se requiere un contratista especializado para la instalación y el reemplazo. Si el inquilino lo cambia por su cuenta, también es necesario confirmarlo desde el punto de vista de la seguridad.
Métodos de instalación de luminarias: ¿cuál es la diferencia entre montaje directo y conector de enganche?
El método de instalación es información importante para determinar si el cambio de iluminación es posible.
Tipo con conector de techo
Es un sistema en el que se encaja el enchufe de la luminaria en el conector o roseta del techo, y el propio inquilino puede cambiarla. La capacidad de carga difiere entre el conector de techo (máximo 5 kg) y la roseta (máximo 10 kg).
Tipo de montaje directo
El cableado sale directamente del techo y la obra requiere la cualificación de un electricista. Debe indicarse al inquilino que no puede cambiarla por su cuenta y orientarlo sobre la coordinación con un proveedor especializado. El coste orientativo para sustituir una luminaria de montaje directo es de entre 8.000 y 15.000 yenes.
¿Qué hacer cuando un inquilino consulta sobre cambiar la iluminación?
Conviene organizar el flujo de respuesta que corresponde al personal de gestión.
Casos en los que el cambio de iluminación está permitido
- Desde el momento de la mudanza no había luminarias instaladas (el inquilino las prepara e instala)
- Ya se ha obtenido del propietario la autorización para retirar o sustituir la luminaria
- Hay instalado un conector de techo y el cambio es por una luminaria dentro del límite de carga permitido
Casos en los que el cambio de iluminación no está permitido
- El contrato o el reglamento de gestión prohíben cambiar la iluminación
- No se obtiene del propietario la autorización para el cambio
- Se trata de un tipo de montaje directo y la obra requiere la cualificación de un electricista
¿Cómo deben tratarse las luminarias al momento de la desocupación?
Al momento de la desocupación, el principio es devolver el inmueble al estado en que se encontraba antes de la ocupación como parte de la restitución al estado original. Las luminarias que el inquilino haya sustituido deben retirarse y es necesario volver a colocar las luminarias originales. No obstante, si el propietario ha aceptado la sustitución por equipos nuevos, en algunos casos pueden dejarse tal como están.
Dado que las bombillas y los tubos fluorescentes se consideran consumibles, en muchos casos, aunque estén fundidos al momento de la desocupación, el coste corre a cargo del propietario (consulte las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo sobre restitución al estado original).
Para establecer reglas de atención a los inquilinos en la gestión de propiedades en alquiler, es indispensable contar con conocimientos básicos sobre las directrices de restitución al estado original. Además, para comprender la visión general del sistema de gestión, también resulta útil la estructura operativa que hace posible cero cancelaciones de gestión.
Lecturas recomendadas
- ¿Qué son las directrices de restitución al estado original? Reglas establecidas por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y respuesta práctica
- Gestión inmobiliaria con cero cancelaciones de administración | Panorama completo de la estructura operativa que se hace realidad mediante tecnología y sistematización
- Guía completa de la “revisión previa a la ocupación” que marca el éxito o el fracaso de la gestión de alquileres
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. Si el inquilino cambió la iluminación sin autorización, ¿cómo debe actuarse al momento de la desocupación?
Al momento de la desocupación, se le puede solicitar que restituya el inmueble a su estado original. No obstante, en cuanto a la carga de los costos de restitución al estado original, consultar las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y explicarlas cuidadosamente al inquilino ayuda a prevenir problemas.
P. Si se funde la bombilla de una luminaria, ¿quién asume el costo?
En general, las bombillas y los tubos fluorescentes, al ser consumibles, corren a cargo del inquilino, aunque si se funden justo después de la mudanza, en algunos casos el costo puede ser asumido por el propietario. Dejarlo claramente estipulado en el contrato ayuda a prevenir problemas.
P. ¿Puede el inquilino convertir por su cuenta a LED un foco empotrado?
Si el foco empotrado existente utiliza un casquillo tipo E26 o E17, entre otros, es posible cambiar por cuenta propia a una bombilla LED. Sin embargo, si se sustituye toda la luminaria, se requiere la cualificación de un electricista y es necesario confirmar previamente con el propietario.
P. Si se permite el cambio de iluminación, ¿es necesario un permiso por escrito?
No es obligatorio, pero recomendamos dejar constancia del contenido de la autorización por escrito (incluido el correo electrónico) en lugar de limitarse a una autorización verbal. Esto ayuda a prevenir problemas al momento de la desocupación.
