Étude de cas de rénovation d'un bien immobilier ancien | Chronique des défis et dialogues pour atteindre la pleine occupation

INA&Associates株式会社 cultive une culture qui valorise les défis et encourage l'action sans crainte de l'échec. Un épisode symbolique de cette philosophie est le projet de réhabilitation d'un bien immobilier dont la valeur avait diminué en raison de son ancienneté. Alors que les logements locatifs de plus de 30 ans continuent de se multiplier à travers le Japon, la question de savoir comment exploiter les biens vieillissants constitue un défi majeur pour l'ensemble du secteur immobilier. La reconstruction nécessite des coûts et du temps considérables, et l'abandon entraîne une augmentation du taux de vacance et une chute continue de la valeur patrimoniale — dans ce contexte, INA a délibérément choisi la voie difficile de « redonner de la valeur aux biens anciens ».

Cet immeuble situé dans l'arrondissement d'Aoba, Yokohama, préfecture de Kanagawa (construit en 1987), servait autrefois de résidence locative et de foyer pour étudiants. Plus de 30 ans après sa construction, l'extérieur et l'intérieur avaient subi une détérioration due au temps, et les équipements étaient devenus obsolètes. Au fil des années, les loyers avaient tendance à baisser, et le bien était devenu problématique pour le propriétaire quant à son utilisation. Face à ce bien ancien que tous jugeaient difficile à réhabiliter, INA s'est lancé dans un plan de rénovation audacieux.

La décision d'une rénovation majeure sans craindre l'échec

Pour maximiser la valeur du bien, l'équipe INA a commencé une planification qui ne s'encombrait pas des idées conventionnelles. Généralement, la rénovation de biens anciens se limite souvent à une remise en état ou à des réformes superficielles (changement de papier peint, remplacement d'équipements, etc.). Cependant, cela ne suffit pas à se différencier des biens neufs ou récents du quartier, et il est difficile de maintenir ou d'augmenter les loyers. L'équipe INA a jugé qu'une réparation à moitié ferait simplement disparaître le bien sur le marché, et sans craindre l'échec, a proposé au propriétaire un investissement audacieux et une rénovation complète, qui a été acceptée.

À partir de 2020, la propagation du coronavirus a entraîné une adoption rapide du télétravail. Le logement s'est vu demander une fonction de « lieu de travail », et de plus en plus de personnes ont commencé à privilégier l'espace et le confort de leur habitation plutôt que la commodité des transports, créant également une tendance à déménager du centre-ville vers la banlieue. L'équipe INA a rapidement saisi ce changement social et mis en œuvre une rénovation majeure couvrant tous les logements et les espaces communs. Elle a élaboré un plan pour transformer le lieu en un habitat répondant à la demande de télétravail qui augmentait rapidement à l'époque.

Ce qui mérite particulièrement l'attention, c'est l'adoption de plans et de designs différents pour chaque logement. Dans une rénovation locative classique, pour réduire les coûts de construction et faciliter la gestion, il est courant d'uniformiser toutes les unités avec les mêmes spécifications. Cependant, INA a relevé le défi risqué de donner à chaque logement sa propre personnalité, afin d'offrir des choix diversifiés correspondant au mode de vie de chaque résident. Certains logements ont été équipés d'un espace bureau sur mesure dédié au télétravail, tandis que d'autres proposaient un salon spacieux et ouvert, permettant ainsi de répondre à divers styles de vie.

Parallèlement, des investissements ont été généreusement consentis dans les espaces communs, avec l'installation d'un système d'entrée automatique et de boîtes de livraison, équipements nécessaires pour répondre aux besoins de sécurité et de commodité de la vie moderne. L'installation de boîtes de livraison avait une valeur pratique pour les télétravailleurs, car elle leur permettait de ne pas interrompre leur travail pour réceptionner des colis. Cette proposition audacieuse a été possible grâce à l'ambition de « créer une valeur supérieure à la situation actuelle » et à l'attitude positive consistant à apprendre de l'expérience et à l'appliquer à l'avenir, même si le plan ne se déroulait pas comme prévu, valeurs partagées par toute l'équipe.

Bien sûr, le chemin n'a pas été facile. La rénovation de biens anciens comporte toujours des défis qui ne peuvent être compris uniquement par les plans, comme la détérioration des canalisations ou les contraintes structurelles découvertes seulement après la démolition des murs. Dans ce projet également, des problèmes imprévus sont survenus en cours de travaux, obligeant à revoir les plans. Cependant, l'équipe soutenue par la culture INA ne s'est pas découragée et a activement échangé des idées à chaque fois qu'elle faisait face à un problème. Grâce au dialogue interne où des experts de divers domaines — conception, gestion des travaux, gestion locative — se sont réunis pour partager leurs connaissances, les défis difficiles ont été résolus un par un. Ce processus lui-même incarne notre culture.

Le défi d'un loyer supérieur au marché — Les difficultés et astuces du leasing

Le bien rénové s'est transformé en une propriété attrayante adaptée au télétravail, avec un parquet en bois massif lumineux (dans certains logements), une nouvelle cuisine système et une salle de bain avec fonction de réchauffage, ainsi qu'Internet haut débit (NURO Hikari) installé dans tous les logements. Avec des concepts de design différents pour chaque unité, les visiteurs étaient surpris au point de dire « on ne dirait pas le même bâtiment » face à la métamorphose accomplie.

Mais le véritable défi commençait là. Pour rentabiliser le bien, il fallait recruter des locataires à un loyer correspondant à cette valeur ajoutée. Nous avons mené une étude de marché approfondie, analysé les loyers du marché pour des biens similaires en termes d'ancienneté, de superficie et d'équipements dans la zone environnante, puis proposé un loyer audacieux supérieur au marché de cette région. Il s'agissait de la décision de refléter dans le loyer la valeur ajoutée apportée par la rénovation, malgré l'ancienneté du bien. Une tarification audacieuse comporte des risques. Avec un loyer supérieur au marché local, il y avait la possibilité que les candidats locataires ne se présentent pas.

Au début, juste après le lancement de l'annonce, certains clients en visite nous ont franchement dit : « C'est un peu cher pour un bien ancien un peu éloigné de la gare ». Il était naturel qu'il paraisse cher en ne regardant que l'ancienneté. Nous avons donc sans craindre l'échec revu notre stratégie. Pour communiquer correctement la valeur correspondant au loyer, l'équipe a fondamentalement revu les méthodes de promotion.

Concrètement, nous avons planifié et organisé des événements portes ouvertes pour permettre aux visiteurs de ressentir l'attrait du bien. Nous avons également mis en scène l'espace de travail comme une pièce modèle, en plaçant des bureaux et des chaises pour permettre d'imaginer concrètement une situation de travail réelle. De plus, pour ceux qui hésitaient à visiter en personne en raison de la pandémie, nous avons également mis en place des visites virtuelles en ligne. En utilisant des vidéos et des images panoramiques à 360 degrés, nous avons fait en sorte que l'atmosphère du bien puisse être saisie même à distance. Dans ces initiatives, nous avons mis en avant non seulement le fait que les équipements étaient neufs, mais le concept d'« une maison où l'on peut vivre un mode de vie optimal pour le télétravail », communiquant ainsi la valeur essentielle du bien.

De plus, nous avons répondu attentivement à chaque personne qui nous a contactés, et après avoir écouté leurs préoccupations concernant le télétravail et leur image du logement idéal, nous avons transmis par le dialogue que « ce bien peut réaliser cela ». Plutôt qu'un discours commercial standardisé, nous avons veillé à proposer des suggestions adaptées au style de vie de chacun.

Le succès né du « dialogue entre personnes »

La clé principale des activités de leasing a été le dialogue entre personnes. Nous ne nous sommes pas contentés de négocier sur les conditions, mais avons fait face directement aux personnes envisageant d'emménager et aux agences immobilières, en écoutant leurs besoins et leurs inquiétudes. Avec les agences immobilières également, nous avons soigneusement expliqué les caractéristiques du bien et le public cible, et en partageant le contexte de « pourquoi cette tarification », nous avons construit une relation leur permettant de présenter le bien à leurs clients avec confiance.

Par exemple, un couple travaillant principalement à domicile hésitait initialement en raison du loyer élevé. Cependant, grâce au dialogue direct avec notre chargé, nous avons pu approfondir leur empathie concernant la qualité de vie et le confort qu'offrirait ce logement. « Grâce au bureau sur mesure pour le télétravail, on peut se concentrer sur le travail, et pendant les temps libres, on peut se détendre sur le balcon avec une belle vue » — nous avons parlé avec enthousiasme pour leur permettre de visualiser concrètement cette vie future. En conséquence, le couple a été convaincu que « même si le loyer est un peu élevé, cela vaut la peine d'habiter ici » et a décidé d'emménager.

Ainsi, grâce à ces efforts persévérants de dialogue, la réputation s'est progressivement établie et nous avons reçu de nombreuses demandes de renseignements. Des recommandations et du bouche-à-oreille de la part des résidents se sont également produits, et la notoriété du bien s'est progressivement étendue. Peu de temps après l'achèvement du bien, plusieurs contrats de location ont été conclus, et le taux d'occupation s'est rapidement approché de la pleine capacité, dépassant les attentes du propriétaire.

Finalement, malgré une tarification supérieure au marché, nous avons réalisé la pleine occupation et réussi à augmenter considérablement la valeur du bien. Le fait que ce bien ancien ait revêtu un nouvel attrait et soit devenu un logement choisi par les locataires a signifié pour le propriétaire non seulement la récupération de la valeur patrimoniale, mais aussi l'établissement d'une base de revenus à long terme. Il va sans dire que derrière ce succès, au-delà des simples astuces chiffrées, se trouvait la culture d'entreprise d'INA centrée sur « l'humain ».

Une culture respectant le défi et le dialogue génère la croissance

Ce projet de réhabilitation est une histoire symbolique incarnant le code culturel d'INA. C'est parce qu'il y avait un esprit qui n'a pas peur du défi que nous avons pu nous lancer dans la difficulté d'une rénovation audacieuse et d'une tarification de loyer élevée. C'est parce qu'il y avait une attitude positive transformant l'échec en expérience que nous avons pu répondre avec flexibilité aux ajustements de trajectoire en cours de projet et aux révisions de stratégie de leasing. Et surtout, c'est parce qu'il y avait une posture valorisant le dialogue avec les personnes que nous avons pu établir des relations de confiance avec les locataires et les parties prenantes, et mener le projet vers le succès.

À une époque où l'augmentation des biens anciens et la diminution de la population aggravent le problème des vacances, s'attaquer de front à la réhabilitation des biens et créer de nouvelles valeurs — ce projet est un exemple concret démontrant cette détermination.

Cette culture d'entreprise représente un grand attrait et une source de confiance tant pour nos collègues que pour nos clients qui nous confient leur travail. Comme chaque employé s'épanouit dans les défis avec ambition et peut tester de nouvelles idées sans craindre l'échec dans un environnement propice, nous pouvons fournir des services en constante évolution. De plus, en valorisant le dialogue avec les clients et les partenaires, nous élaborons des solutions essentielles basées sur la compréhension mutuelle.

Enfin, si nous devions reformuler la culture d'INA à travers cet exemple, cela donnerait :

• Valoriser le défi et agir sans craindre l'échec : Nous avons le courage de toujours nous lancer dans de nouveaux défis sans nous satisfaire de la situation actuelle, et même en cas d'échec, nous le transformons en apprentissage pour avancer.
• Maintenir l'ambition et une attitude positive : Les individus comme les équipes visent toujours la croissance, et même face aux difficultés, nous les percevons positivement pour générer des solutions.
• Valoriser le dialogue entre personnes : Tant en interne qu'en externe, nous écoutons la voix de l'autre, construisons des relations de confiance par le dialogue, et créons ensemble de la valeur.

Ce code culturel est le moteur d'INA&Associates株式会社. Nous continuerons à relever de nouveaux défis avec cette culture à cœur. Et pour rester une entité à laquelle on peut penser « je peux confier mon avenir à cette entreprise » « je peux confier mon travail en toute sécurité à cette équipe », nous continuerons à créer de nouvelles valeurs dans le secteur immobilier tout en valorisant les liens entre personnes.