老旧物业翻新改造案例｜实现满租的挑战与对话记录

INA&Associates株式会社秉持重视挑战、不惧失败勇于行动的文化。其象征性案例便是老旧物业的重生项目。在日本全国范围内，建成30年以上的出租住宅不断增加，如何盘活老旧物业是整个房地产行业面临的共同课题。重建需要大量成本和时间，若放任不管则空置率上升、资产价值持续下跌——在这样的背景下，INA毅然选择了"重塑老旧物业价值"这条艰难之路。

位于神奈川县横滨市青叶区的这栋建筑（1987年竣工），曾作为出租公寓和学生宿舍使用。自竣工至今已超过30年，外装、内装均因年久失修而老化，设备也已过时。随着时间推移租金呈下降趋势，成为令业主头疼的物业。面对这栋被普遍认为难以重生的老旧建筑，INA启动了大胆的改造计划。

不惧失败，决断大规模翻新

为了最大化物业价值，INA团队开始了不拘泥于传统思维的规划。一般来说，老旧物业的改造往往仅限于恢复原状或表层翻新（更换壁纸、更换设备等）。然而，仅凭这些无法与周边新建或次新物业形成差异化，难以维持或提升租金。INA团队判断，半途而废的修缮只会淹没在市场中，因此不惧失败，向业主提出了大胆投资和全面改造的方案，并获得了业主的决断支持。

2020年以后，随着新冠疫情的蔓延，远程办公迅速普及。居住空间被要求具备"工作场所"的功能，相比通勤便利性，人们更加重视居住空间的宽敞度和舒适性，从市中心向郊区迁居的趋势也应运而生。INA团队敏锐捕捉到这一社会变化，对所有住户和公共区域实施了大规模翻新，制定了将其改造成满足当时迅速增长的远程办公需求住宅的计划。

特别值得关注的是，每个住户采用了不同的户型和设计。通常的出租翻新项目中，出于施工成本和管理便利性考虑，全部房间采用统一规格是常见做法。然而INA为了提供贴合每位住户生活方式的多样化选择，敢于挑战让每个住户都具有个性这一高风险方案。部分住户设置了远程办公专用的定制书桌空间，另一些住户则采用宽敞开放的客厅设计，以应对多样化的生活方式。

同时，在公共区域也新设了自动门锁和快递柜等设施，在安全性和便利性方面的设备投资也毫不吝啬。快递柜的设置对于远程办公者而言具有实用价值，能够避免在居家办公时因接收包裹而中断工作。这种大胆的方案之所以能够实现，是因为团队整体共享着"创造超越现状价值"的上进心，以及即使计划未能如愿推进也要从中学习并运用到下一次的积极态度。

当然，道路并非一帆风顺。老旧物业的改造中，拆除墙壁后才发现的管道老化或结构限制等，仅凭图纸无法完全掌握的课题层出不穷。本项目中也在施工途中遇到了预料之外的问题，不得不重新调整计划。然而秉持INA文化的团队并未退缩，每次遇到问题时成员之间都积极交换意见。设计、施工管理、租赁管理等各领域专家汇聚一堂集思广益，通过公司内部的对话，一一解决了困难的课题。这个过程本身就是我们文化的体现。

挑战超越市场租金——租赁的艰辛与创意

改造完成的物业，采用了明亮的实木地板（部分住户）、新设的系统厨房和带追焚功能的浴室，所有房间都配备了高速网络（NURO光），成为了适应远程办公的魅力物业。每个住户都有不同的设计理念，前来看房的客户惊叹"简直不敢相信是同一栋楼"，建筑发生了如此巨大的蜕变。

然而，真正的挑战从这里才开始。要实现物业收益化，必须以与这种附加值相匹配的租金招募入住者。我们彻底调查了市场，分析了周边地区建成年份、面积、设备类似物业的租金行情后，提出了超越该地区市场行情的大胆租金。虽然是老旧物业，但我们判断应将翻新带来的附加值反映在租金上。大胆的定价伴随着风险。若租金高于周边行情，可能无法吸引到有意向的租户。

最初，开始招募后不久，前来看房的客户坦率地提出了"对于距离车站稍远的老旧物业来说价格是否偏高"的疑问。单看建成年份，感觉价格偏高是理所当然的。因此我们不惧失败重新制定了战略。为了正确传达与租金相匹配的价值，团队从根本上重新审视了推广方法。

具体而言，我们策划并举办了让客户体验物业魅力的看房活动。在工作空间配置了书桌和椅子，采用了类似样板房的演出，让人能够想象实际工作的场景。此外，针对因疫情而犹豫是否当面看房的客户，我们还实施了线上虚拟看房导览。利用视频和360度全景图像，即使在远方也能掌握物业的氛围。在这些举措中，我们不仅强调设备新颖，更突出"能够实现最适合远程办公生活方式的家"这一理念，诉求物业的本质价值。

同时，我们对每一位咨询者都细心应对，在了解远程办公的烦恼和理想住宅形态后，通过对话向他们传达"在这个物业可以实现这些愿望"。我们不采用千篇一律的营销话术，而是针对每个人的生活方式提供相应的建议。

"人与人的对话"创造的成功

租赁活动中最关键的是人与人之间的对话。我们不仅仅进行条件方面的谈判，而是正面面对考虑入住的人士和租赁中介公司的人员，倾听他们的需求和顾虑。对于中介公司，我们也详细说明了物业的特点和目标客群，分享"为何设定这样的租金"的背景，从而构建了让他们能够自信地向客户推荐的关系。

例如，某对以居家办公为主的夫妇最初对租金的高昂有所犹豫。然而，在与负责人直接对话的过程中，他们对这个住宅能够获得的生活品质和舒适度加深了共鸣。"有了远程办公用的定制书桌能够专注工作，在休息时间可以在视野良好的阳台上放松"——我们满怀热情地向他们描述这样的未来生活。结果，这对夫妇认为"即使房租稍高也值得住在这里"，决定入住。

通过这样反复对话的踏实努力，逐渐赢得了口碑，收到了大量咨询。入住者的口碑和推荐也不断产生，物业的知名度稳步扩大。物业竣工后不久就签订了多份入住合同，以超出业主预期的速度接近满租。

最终，尽管租金设定超越市场行情，仍实现了满租，成功实现了物业价值的显著提升。老旧物业焕发新魅力，成为入住者青睐的住宅，对业主而言这不仅意味着资产价值的恢复，更意味着长期收益基础的确立。这一成功的背后，不言而喻，是以"人"为中心的INA企业文化。

尊重挑战与对话的文化孕育成长

这个重生项目是体现INA文化准则的象征性故事。正因为有不惧挑战的精神，才能够踏入大胆翻新和高租金设定这一困难领域。正因为有将失败转化为经验的积极态度，才能够灵活应对计划途中的调整和租赁策略的修正。而最重要的是，正因为有重视与人对话的姿态，才能够与入住者和相关方建立信任关系，引领项目走向成功。

在老旧物业增加和人口减少导致空置问题日益严重的当下，正面应对物业重生并创造新价值——这个项目正是展现这一决心的实例。

这种企业文化对于共同工作的伙伴以及将工作委托给我们的客户而言，都是巨大的魅力和安心感的来源。每一位员工都怀抱上进心享受挑战，在不惧失败勇于尝试新想法的环境中，能够持续提供不断进化的服务。同时，通过重视与客户和合作伙伴的对话，导出基于相互理解的本质性解决方案。

最后，如果将INA的文化用本次案例重新诠释，可以表述为以下内容。

• 重视挑战，不惧失败勇于行动：不满足于现状，始终拥有踏入新课题的勇气，即使失败也将其转化为学习经验继续前进。
• 持续保持上进心和积极态度：个人和团队都始终追求成长，即使面对困难也积极看待并创造解决方案。
• 珍视人与人之间的对话：无论公司内外都倾听对方的声音，通过对话建立信任关系，共同创造价值。

这一文化准则正是INA&Associates株式会社的原动力。我们将继续秉持这一文化，持续迎接更多挑战。为了成为"愿意将自己的未来托付给这家公司""能够放心将工作委托给这个团队"——让人如此信赖的存在，我们将珍视人与人之间的联系，持续在房地产行业创造新价值。