De 2025 à 2026, une série de réformes législatives majeures affectant le secteur immobilier entrent en vigueur. Celles-ci comprennent l'obligation de conformité aux normes d'efficacité énergétique sous la révision du Code de la Construction, et la révision du système d'enregistrement immobilier qui rend obligatoire l'enregistrement des successions et les changements d'adresse.
En tant que gestionnaire d'une entreprise immobilière, je vois ces réformes non pas comme un «durcissement des réglementations», mais comme un point de bascule vers l'amélioration de la fiabilité globale du secteur. Cet article organise les points clés pour ceux qui travaillent dans la pratique immobilière.
Points Clés de la Révision du Code de la Construction (Effectif Avril 2025)
Obligation de Conformité aux Normes d'Efficacité Énergétique pour Tous les Nouveaux Bâtiments
Depuis avril 2025, la conformité aux normes d'efficacité énergétique est obligatoire en principe pour tous les logements résidentiels et non résidentiels nouvellement construits. Auparavant, seuls les bâtiments dépassant une certaine taille étaient soumis à cette exigence, mais le grand changement est qu'elle est désormais globale, incluant les petits logements.
Le contexte est la réalité que les émissions de CO2 du secteur du bâtiment représentent environ un tiers du total des émissions japonaises. Le gouvernement a fixé un objectif de réduction des émissions de CO2 du secteur du bâtiment de 58% par rapport aux niveaux de l'exercice 2013 d'ici l'exercice 2030, avec une politique d'atteindre 100% de bâtiments conformes ZEH/ZEB parmi les nouvelles constructions d'ici l'exercice 2030.
La Différence Entre Extensions/Rénovations et Réparations/Réaménagements
Bien que l'obligation de conformité aux normes d'efficacité énergétique s'applique également aux extensions et rénovations, un point important est que les réparations et modifications (la rénovation dite légère) ne sont pas soumises à cette exigence. Dans le cas d'extensions et rénovations, les parties agrandies ou rénovées doivent être conformes aux normes d'efficacité énergétique, mais seules ces parties sont concernées, pas le bâtiment entier.
Dans la pratique des transactions immobilières, la distinction entre si une propriété a été réaménagée ou a subi des extensions/rénovations devient importante. Si c'est une extension ou une rénovation, la confirmation de la conformité aux normes d'efficacité énergétique est nécessaire, mais si c'est un réaménagement, cela n'y est pas assujetti. Il est nécessaire de comprendre avec précision cette différence.
Réduction de l'«Exemption N°4»
Auparavant, les maisons en bois de deux étages et similaires étaient exemptées de l'examen des réglementations structurelles lors de la confirmation de construction (la soi-disante «Exemption N°4»). Cette révision réduit cette exemption spéciale, avec la portée de l'exemption d'examen substantiellement révisée.
En conséquence, les examens de sécurité structurelle et de performance en matière d'efficacité énergétique seront nécessaires même pour les petits bâtiments en bois, et les procédures pour les demandes de confirmation de construction ont également changé. Il est important de comprendre ce changement dans la coordination avec les entreprises de construction et les cabinets d'architecture.
Révision du Système d'Enregistrement Immobilier (Effectif 2024-2026)
Pourquoi le Système d'Enregistrement Change-t-il?
Le Japon a un sérieux problème de «terrains avec des propriétaires inconnus» — des terrains où le propriétaire ne peut être identifié dans le registre immobilier, ou où le propriétaire peut être identifié mais ne peut être contacté en raison d'une adresse inconnue.
Les principales raisons pour lesquelles les enregistrements de succession n'étaient pas effectués sont claires : les demandes n'étaient pas obligatoires ; il n'y avait aucune incitation à dépenser de l'argent quand le terrain hérité avait peu de valeur ; et l'intérêt pour les terrains a diminué à mesure que la population se déplaçait vers les zones urbaines. Ces trois facteurs combinés ont conduit les terrains avec des propriétaires inconnus à se répandre dans tout le pays.
Obligation d'Enregistrement des Successions (Effectif 1er Avril 2024)
À partir du 1er avril 2024, les héritiers qui acquièrent des biens immobiliers par succession sont tenus de demander l'enregistrement de la succession dans les trois ans à compter de la date à laquelle ils prennent connaissance que la succession a commencé en leur faveur et qu'ils ont acquis la propriété du bien immobilier.
Ceux qui oublient de faire la demande sans raison valable peuvent être soumis à une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 yens. Cette obligation s'applique également aux biens immobiliers dans lesquels la succession a commencé avant la date d'entrée en vigueur, avec des demandes d'enregistrement requises avant le 31 mars 2027.
Obligation d'Enregistrement de Changement d'Adresse et de Nom (Effectif Avril 2026)
À partir d'avril 2026, lorsqu'un propriétaire de bien immobilier change d'adresse ou de nom, il devra demander l'enregistrement du changement dans les deux ans suivant la date du changement. Ceux qui oublient de faire la demande sans raison valable seront soumis à une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 yens.
Parmi les propriétaires de biens immobiliers, nombreux sont ceux qui ont omis de mettre à jour leur enregistrement lors d'un déménagement ou d'un changement de nom suite à un mariage ou un divorce. Pour l'entrée en vigueur d'avril 2026, il sera nécessaire de fournir des informations aux propriétaires de biens immobiliers gérés.
Système de Transfert de Terrains à la Propriété Nationale
Un système a également été mis en place (effectif avril 2023) permettant de transférer la propriété de terrains acquis par succession à la propriété nationale avec l'approbation du Ministre de la Justice. Bien que certaines conditions doivent être remplies, l'établissement légal de l'option d'abandonner des terrains de faible valeur est une étape importante vers la résolution des problèmes fonciers.
Impact sur le Secteur Immobilier
En contemplant ces réformes légales dans une large perspective, une direction claire émerge : «transparence» et «clarification des responsabilités».
Les normes d'efficacité énergétique obligatoires rendent la qualité des bâtiments visible. L'enregistrement obligatoire des successions clarifie la propriété. Et la révision de la Loi sur les bâtiments en copropriété garantit la transparence de gestion.
Questions Fréquemment Posées (FAQ)
Q. L'obligation de conformité aux normes d'efficacité énergétique s'applique-t-elle aussi aux réaménagements ?
Les réparations et modifications (réaménagements) ne sont pas soumises à l'obligation de conformité aux normes d'efficacité énergétique. Cependant, si les travaux sont classés comme une extension/rénovation, la conformité est requise pour cette partie. Il est important de déterminer si les travaux sont un réaménagement ou une extension/rénovation, nous recommandons donc de le confirmer avec le concepteur.
Q. Que se passe-t-il si je néglige l'enregistrement de la succession ?
Si vous n'effectuez pas la demande dans les trois ans sans raison valable, vous pouvez être soumis à une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 yens. De plus, si l'enregistrement reste incomplet pendant une longue période, les relations successorales se compliquent, créant le risque que la vente ou l'utilisation futures deviennent extrêmement difficiles. Nous recommandons une action rapide.
Q. Comment les propriétaires de biens immobiliers devraient-ils se préparer à ces réformes légales ?
Commencez par vérifier si les informations d'enregistrement de votre bien immobilier sont à jour. S'il y a eu des changements d'adresse ou des successions, procéder aux formalités avant l'obligation d'avril 2026 serait conseillé. Concernant les normes d'efficacité énergétique, car elles peuvent affecter les ventes ou rénovations futures, il est utile de comprendre les performances d'efficacité énergétique de votre bien.
