Entre 2025 y 2026, una serie de importantes reformas legislativas que afectan al sector inmobiliario entran en vigor. Estas incluyen la obligatoriedad del cumplimiento de las normas de eficiencia energética bajo la revisión del Código de Construcción, y la revisión del sistema de registro inmobiliario que hace obligatorio el registro de herencias y los cambios de dirección.
Como alguien que gestiona un negocio inmobiliario, veo estas reformas no como un "endurecimiento de regulaciones", sino como un punto de inflexión hacia la mejora de la confiabilidad general del sector. Este artículo organiza los puntos clave para quienes trabajan en la práctica inmobiliaria.
Puntos Clave en la Revisión del Código de Construcción (Efectivo Abril 2025)
Obligatoriedad del Cumplimiento de Normas de Eficiencia Energética para Todos los Edificios Nuevos
Desde abril de 2025, el cumplimiento de las normas de eficiencia energética es obligatorio en principio para todas las viviendas y edificios no residenciales de nueva construcción. Anteriormente, solo los edificios que superaban cierta escala estaban sujetos a este requisito, pero el gran cambio es que se ha extendido de forma integral, incluyendo las viviendas de pequeña escala.
El trasfondo es la realidad de que las emisiones de CO2 del sector edificación representan aproximadamente un tercio del total de Japón. El gobierno ha establecido un objetivo de reducir las emisiones de CO2 del sector edificación en un 58% respecto a los niveles del ejercicio 2013 para el ejercicio 2030, con una política de alcanzar el 100% de edificios conformes con ZEH/ZEB entre las nuevas construcciones para el ejercicio 2030.
La Diferencia Entre Ampliaciones/Renovaciones y Reparaciones/Reformas
Si bien la obligatoriedad de cumplimiento de las normas de eficiencia energética también se aplica a las ampliaciones y renovaciones, un punto importante es que las reparaciones y alteraciones (la llamada reforma) no están sujetas a este requisito. En el caso de ampliaciones y renovaciones, las partes que se amplían o renuevan deben cumplir las normas de eficiencia energética, pero solo esas partes están sujetas, no el edificio completo.
En la práctica de transacciones inmobiliarias, la distinción entre si una propiedad ha sido reformada o ha experimentado ampliaciones/renovaciones se vuelve importante. Si es una ampliación o renovación, es necesaria la confirmación del cumplimiento de normas de eficiencia energética, pero si es una reforma, no está sujeta. Es necesario comprender con precisión esta diferencia.
Reducción de la "Exención N.° 4"
Anteriormente, las viviendas de madera de dos plantas o menos y similares estaban exentas de la revisión de regulaciones estructurales durante la confirmación de construcción (la llamada "Exención N.° 4"). Esta revisión reduce esta exención especial, con el alcance de la exención de examen sustancialmente revisado.
Como resultado, las revisiones de seguridad estructural y rendimiento de eficiencia energética serán necesarias incluso para edificios de madera a pequeña escala, y los procedimientos para las solicitudes de confirmación de construcción también han cambiado. Es importante comprender este cambio en la coordinación con empresas constructoras y firmas de diseño.
Revisión del Sistema de Registro Inmobiliario (Efectivo 2024-2026)
¿Por qué Está Cambiando el Sistema de Registro?
Japón tiene un serio problema de "terrenos con propietarios desconocidos" — terrenos donde el propietario no puede identificarse en el registro inmobiliario, o donde el propietario puede identificarse pero no puede contactarse porque su paradero es desconocido.
Las principales razones por las que no se realizaban los registros de herencias son claras: las solicitudes no eran obligatorias; no había incentivo para gastar dinero cuando el terreno heredado tenía poco valor; y el interés por los terrenos disminuyó a medida que la población se desplazaba hacia las áreas urbanas. Estos tres factores combinados causaron que los terrenos con propietarios desconocidos se expandieran por todo el país.
Obligatoriedad del Registro de Herencias (Efectivo 1 de Abril de 2024)
Desde el 1 de abril de 2024, los herederos que adquieren bienes inmuebles mediante herencia están obligados a solicitar el registro de herencia dentro de tres años desde la fecha en que toman conocimiento de que la sucesión ha comenzado en su beneficio y de que han adquirido la propiedad del bien inmueble.
Quienes no presenten la solicitud sin razón justificada pueden estar sujetos a una multa de hasta 100,000 yenes. Este requisito obligatorio también se aplica a los inmuebles en los que la herencia comenzó antes de la fecha de entrada en vigor, con solicitudes de registro requeridas antes del 31 de marzo de 2027.
Obligatoriedad del Registro de Cambio de Dirección y Nombre (Efectivo Abril 2026)
A partir de abril de 2026, cuando un propietario de inmueble cambie su dirección o nombre, deberá solicitar el registro del cambio dentro de dos años desde la fecha del cambio. Quienes no presenten la solicitud sin razón justificable estarán sujetos a una multa de hasta 50,000 yenes.
Entre los propietarios de inmuebles, no pocos han dejado de actualizar su registro cuando se mudaron o cambiaron de nombre debido a matrimonio o divorcio. Para la entrada en vigor de abril de 2026, será necesario proporcionar información a los propietarios de inmuebles gestionados.
Sistema de Transferencia de Tierras a Propiedad Nacional
También se ha establecido un sistema (efectivo abril de 2023) que permite transferir la propiedad de terrenos adquiridos mediante herencia a propiedad nacional con la aprobación del Ministro de Justicia. Si bien se deben cumplir ciertas condiciones, el establecimiento legal de la opción de renunciar a terrenos de bajo valor es un paso importante hacia la resolución de problemas de tierras.
Impacto en el Sector Inmobiliario
Contemplando estas reformas legales desde una perspectiva amplia, emerge una dirección clara: "transparencia" y "clarificación de la responsabilidad".
Las normas obligatorias de eficiencia energética hacen visible la calidad de los edificios. El registro obligatorio de herencias clarifica la propiedad. Y la revisión de la Ley de Edificios de Condominio garantiza la transparencia de gestión.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
P. ¿Se aplica también la obligatoriedad de las normas de eficiencia energética a las reformas?
Las reparaciones y alteraciones (reformas) no están sujetas a la obligatoriedad de cumplimiento de normas de eficiencia energética. Sin embargo, si el trabajo se clasifica como ampliación/renovación, el cumplimiento es necesario para esa parte. Es importante determinar si el trabajo es una reforma o una ampliación/renovación, por lo que recomendamos confirmar con el diseñador.
P. ¿Qué sucede si descuido el registro de herencias?
Si no presenta la solicitud dentro de tres años sin razón justificable, puede estar sujeto a una multa de hasta 100,000 yenes. Además, si el registro permanece incompleto durante un largo período, las relaciones sucesorias se complican, creando el riesgo de que la venta o utilización futura sea extremadamente difícil. Recomendamos una acción rápida.
P. ¿Cómo deben prepararse los propietarios de inmuebles para estas reformas legales?
Primero, verifique si la información de registro de su propiedad está actualizada. Si ha habido cambios de dirección o herencias, proceder con los trámites antes de la obligatoriedad de abril de 2026 sería aconsejable. Respecto a las normas de eficiencia energética, ya que pueden afectar las ventas o renovaciones futuras, es útil comprender el rendimiento de eficiencia energética de su propiedad.
