Von 2025 bis 2026 treten eine Reihe wichtiger Gesetzesreformen in Kraft, die die Immobilienbranche erheblich beeinflussen. Dazu gehören die Pflicht zur Einhaltung von Energieeffizienzstandards gemäß der Revision des Bauordnungsgesetzes sowie die Überarbeitung des Immobilienregistrierungssystems, das die Pflichtregistrierung von Erbschaften und Adressänderungen vorschreibt.
Als jemand, der ein Immobilienunternehmen leitet, sehe ich diese Reformen nicht als "Verschärfung von Regulierungen", sondern als Wendepunkt zur Verbesserung der Zuverlässigkeit der gesamten Branche. Dieser Artikel fasst die wichtigsten Punkte für diejenigen zusammen, die in der immobilienwirtschaftlichen Praxis tätig sind.
Wichtige Punkte der Revision des Bauordnungsgesetzes (Gültig ab April 2025)
Pflicht zur Einhaltung von Energieeffizienzstandards für alle Neubauten
Seit April 2025 ist die Einhaltung von Energieeffizienzstandards grundsätzlich für alle neu errichteten Wohn- und Nichtwohngebäude Pflicht. Bisher waren nur Gebäude über einer bestimmten Größe dieser Anforderung unterworfen, aber die große Änderung ist, dass sie nun umfassend, einschließlich kleinerer Wohngebäude, gilt.
Den Hintergrund bildet die Tatsache, dass CO2-Emissionen aus dem Gebäudesektor etwa ein Drittel der gesamten japanischen Emissionen ausmachen. Die Regierung hat sich das Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen im Gebäudesektor bis zum Geschäftsjahr 2030 um 58% gegenüber dem Niveau von 2013 zu senken, mit der Zielvorgabe, dass 100% der Neubauten bis zum Geschäftsjahr 2030 ZEH/ZEB-konform sein sollen.
Der Unterschied zwischen Erweiterungen/Renovierungen und Reparaturen/Umbauten
Während die Pflicht zur Einhaltung von Energieeffizienzstandards auch für Erweiterungen und Renovierungen gilt, ist ein wichtiger Punkt, dass Reparaturen und Umgestaltungen (sogenannte Umbauten) nicht unter diese Anforderung fallen. Bei Erweiterungen und Renovierungen müssen die Teile, die erweitert oder renoviert werden, die Energieeffizienzstandards erfüllen, aber nur diese Teile sind betroffen, nicht das gesamte Gebäude.
In der Praxis der Immobilientransaktionen wird die Unterscheidung, ob eine Immobilie umgebaut oder ob Erweiterungen/Renovierungen vorgenommen wurden, wichtig. Bei einer Erweiterung oder Renovierung ist eine Bestätigung der Konformität mit Energieeffizienzstandards erforderlich, aber bei einem Umbau ist dies nicht der Fall. Diese Unterscheidung muss genau verstanden werden.
Reduzierung der "Sonderbefreiung Nr. 4"
Bisher waren zweigeschossige Holzgebäude und ähnliche von der Überprüfung von Bauvorschriften bei der Baugenehmigung befreit (die sogenannte "Sonderbefreiung Nr. 4"). Diese Revision reduziert diese Sonderbefreiung, wobei der Umfang der Prüfungsbefreiung erheblich überarbeitet wurde.
Infolgedessen werden Überprüfungen der strukturellen Sicherheit und der Energieeffizienzleistung auch für kleine Holzgebäude erforderlich sein, und die Verfahren für Baugenehmigungsanträge haben sich ebenfalls geändert. Es ist wichtig, diese Änderung bei der Koordinierung mit Bauunternehmen und Planungsbüros zu verstehen.
Überarbeitung des Immobilienregistrierungssystems (Gültig 2024-2026)
Warum Ändert Sich das Registrierungssystem?
Japan hat ein ernstes Problem mit "Grundstücken mit unbekannten Eigentümern" — Grundstücke, bei denen der Eigentümer nicht aus dem Immobilienregister ermittelt werden kann, oder bei denen der Eigentümer ermittelt werden kann, aber wegen unbekanntem Aufenthaltsort nicht kontaktiert werden kann.
Die Hauptgründe, warum Erbschaftsregistrierungen nicht vorgenommen wurden, sind klar: Anmeldungen waren nicht obligatorisch; es gab keinen Anreiz, Geld auszugeben, wenn das geerbte Grundstück wenig Wert hatte; und das Interesse an Grundstücken nahm ab, als die Bevölkerung in städtische Gebiete zog. Diese drei Faktoren zusammen führten dazu, dass Grundstücke mit unbekannten Eigentümern landesweit zunahmen.
Pflicht zur Erbschaftsregistrierung (Gültig 1. April 2024)
Seit dem 1. April 2024 sind Erben, die Immobilien durch Erbschaft erwerben, verpflichtet, die Erbschaftsregistrierung innerhalb von drei Jahren ab dem Datum zu beantragen, an dem sie erfahren, dass die Nachfolge zu ihren Gunsten begonnen hat und dass sie das Eigentum an der Immobilie erworben haben.
Wer ohne triftigen Grund die Antragstellung versäumt, kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Yen belegt werden. Diese Pflicht gilt auch für Immobilien, bei denen die Erbschaft vor dem Inkrafttreten begann, wobei Registrierungsanträge bis zum 31. März 2027 gestellt werden müssen.
Pflicht zur Adress- und Namensänderungsregistrierung (Gültig April 2026)
Ab April 2026, wenn ein Immobilieneigentümer seine Adresse oder seinen Namen ändert, muss er innerhalb von zwei Jahren nach dem Änderungsdatum die Änderungsregistrierung beantragen. Wer ohne triftigen Grund die Antragstellung versäumt, unterliegt einer Geldbuße von bis zu 50.000 Yen.
Unter den Immobilieneigentümern haben nicht wenige bei einem Umzug oder einer Namensänderung durch Heirat oder Scheidung die Registrierung nicht aktualisiert. Für das Inkrafttreten im April 2026 wird es notwendig sein, den Eigentümern verwalteter Immobilien Informationen zu übermitteln.
System der Übertragung von Grundstücken in staatliches Eigentum
Es wurde auch ein System eingeführt (gültig April 2023), das die Übertragung des Eigentums an durch Erbschaft erworbenem Land in staatliches Eigentum mit Genehmigung des Justizministers ermöglicht. Obwohl bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen, ist die rechtliche Schaffung der Option, minderwertige Grundstücke aufzugeben, ein wichtiger Schritt zur Lösung von Grundstücksproblemen.
Auswirkungen auf die Immobilienbranche
Wenn man diese Gesetzesreformen aus einer breiten Perspektive betrachtet, zeichnet sich eine klare Richtung ab: "Transparenz" und "Klärung der Verantwortung".
Die obligatorischen Energieeffizienzstandards machen die Qualität von Gebäuden sichtbar. Die obligatorische Erbschaftsregistrierung klärt das Eigentum. Und die Revision des Gesetzes über Eigentumswohnungsgebäude gewährleistet Managementtransparenz.
Häufig Gestellte Fragen (FAQ)
F. Gilt die Pflicht zur Einhaltung von Energieeffizienzstandards auch für Umbauten?
Reparaturen und Umgestaltungen (Umbauten) unterliegen nicht der Pflicht zur Einhaltung von Energieeffizienzstandards. Wenn die Arbeiten jedoch als Erweiterung/Renovierung einzustufen sind, ist die Konformität für diesen Teil erforderlich. Da es wichtig ist, zu bestimmen, ob die Arbeiten ein Umbau oder eine Erweiterung/Renovierung sind, empfehlen wir, dies mit dem Planer zu bestätigen.
F. Was passiert, wenn ich die Erbschaftsregistrierung vernachlässige?
Wenn Sie die Antragstellung innerhalb von drei Jahren ohne triftigen Grund versäumen, können Sie mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Yen belegt werden. Außerdem werden die Erbschaftsverhältnisse kompliziert, wenn die Registrierung für einen langen Zeitraum unvollständig bleibt, was das Risiko schafft, dass zukünftiger Verkauf oder Nutzung äußerst schwierig wird. Wir empfehlen eine schnelle Aktion.
F. Wie sollten sich Immobilieneigentümer auf diese Rechtsreformen vorbereiten?
Überprüfen Sie zunächst, ob die Registrierungsinformationen Ihrer Immobilie aktuell sind. Wenn es Adressänderungen oder Erbschaften gegeben hat, wäre es ratsam, die Verfahren vor der Pflicht im April 2026 abzuwickeln. Was die Energieeffizienzstandards betrifft, da sie zukünftige Verkäufe oder Renovierungen beeinflussen können, ist es nützlich, die Energieeffizienzleistung Ihrer Immobilie zu verstehen.
