2025年至2026年间，影响不动产行业的重大法规修订相继施行。包括建筑基准法修订带来的节能标准适合义务化，以及不动产登记制度的修订所带来的继承登记及住所变更登记义务化。
身为不动产事业的经营者，我认为这些法规修订不应视为「规制强化」，而应视为提升整体行业信赖性的转折点。本文针对从事不动产行业实务的各位，整理应掌握的要点。
建筑基准法修订（2025年4月施行）的要点
全新建筑物义务符合节能标准
自2025年4月起，原则上所有新建住宅及非住宅均须符合节能标准。过去仅一定规模以上的建筑物为对象，此次大幅修订点在于包含小规模住宅在内全面义务化。
背景在于，建筑物领域的CO2排放量约占日本全体的三分之一。政府设定2030年度将建筑物领域的CO2排放量较2013年度削减58%的目标，方针是2030年度新建建筑物中符合ZEH/ZEB的比例达到100%。
增改建与修缮及翻新的差异
节能标准适合义务也适用于增改建，但重要的是，修缮、样式变更（一般所称翻新）不在对象之列。增改建的情况下，进行增改建的部分须符合节能标准，但对象仅限该部分，非整栋建筑物。
在不动产交易的实务中，区分物件是否为翻新或是曾进行增改建变得十分重要。若为增改建，则需确认是否符合节能标准；若为翻新，则不在对象之列。必须正确掌握两者的差异。
「4号特例」的缩小
过去木造2层楼以下住宅等在建筑确认时可省略结构相关规定等审查（一般所称「4号特例」）。此次法规修订缩小了此特例，省略审查的范围大幅修订。
因此，即使是小规模木造住宅也需要进行结构安全性及节能性能的审查，建筑确认的申请手续也有所变更。在与施工单位及设计事务所的合作上，了解此项变更十分重要。
不动产登记制度的修订（2024〜2026年施行）
为何登记制度要改变？
日本有一个严重的「所有者不明土地」问题。在不动产登记簿上无法确认所有者，或虽可确认所有者但因下落不明而无法联络的土地。
继承登记未能完成的主要原因很明确：申请非义务、继承的土地价值低廉而缺乏花费成本的动机，以及因人口移往都市而对土地的关注度降低。这三个因素交叠，造成所有者不明土地在全国各地扩大。
继承登记义务化（2024年4月施行）
自2024年4月1日起，因继承取得不动产的继承人，须在知悉继承开始且取得不动产所有权之日起3年以内，申请继承登记。
无正当理由怠于申请者，将面临10万日元以下的过料。此义务化也适用于施行日前已开始继承的不动产，须于2027年3月31日前申请登记。
住所及姓名变更登记义务化（2026年4月施行）
自2026年4月起，不动产所有者若住所或姓名有所变更，须于变更日起2年以内申请变更登记。无正当理由怠于申请者，将处以5万日元以下的过料。
不动产所有者中，有不少人在搬家或因结婚、离婚而改名时未办理登记变更。为了2026年4月的施行，有必要向管理物件的所有者提供相关资讯。
继承土地国库归属制度
也建立了一项制度（2023年4月施行），可通过法务大臣的批准，将因继承等取得的土地所有权移转给国家。虽有一定条件，但放弃低利用价值土地的选项已在法律上获得整备，是解决土地问题的重要一步。
对不动产行业的影响
俯瞰这些法规修订，可以看出一个明确的方向，那就是「透明性」与「责任的明确化」。
节能标准的义务化，是让建筑物品质可视化的措施。继承登记的义务化，是让所有者明确化的措施。而区分所有法的修订，则是保障管理透明性的措施。
常见问题（FAQ）
Q. 节能标准适合义务化也适用于翻新吗？
修缮・样式变更（翻新）不在节能标准适合义务的对象之列。但若属于增改建，则增改建部分须符合。工程内容究竟属于翻新还是增改建的判断十分重要，建议向设计者确认。
Q. 置之不理继承登记会怎样？
无正当理由怠于在3年以内申请，可能面临10万日元以下的过料。此外，若登记长期未完成，继承关系将趋于复杂，造成未来销售或活用极为困难的风险。建议尽早办理。
Q. 不动产所有者应如何因应这些法规修订？
首先，确认所持有不动产的登记资讯是否为最新状态。若有住所变更或继承发生，在2026年4月义务化前先行办理手续较为安心。关于节能标准，由于未来销售或改装时可能产生影响，事先掌握物件的节能性能将有所助益。
