Entre 2025 e 2026, uma série de importantes reformas legislativas que afetam o setor imobiliário entra em vigor. Essas incluem a obrigatoriedade de conformidade com padrões de eficiência energética sob a revisão do Código de Construção, e a revisão do sistema de registro imobiliário que torna obrigatório o registro de herança e as mudanças de endereço.
Como alguém que gerencia um negócio imobiliário, vejo essas reformas não como um "endurecimento de regulamentações", mas como um ponto de inflexão em direção à melhoria da confiabilidade geral do setor. Este artigo organiza os pontos-chave para aqueles que trabalham na prática imobiliária.
Pontos-Chave na Revisão do Código de Construção (Vigente Abril 2025)
Obrigatoriedade de Conformidade com Padrões de Eficiência Energética para Todos os Novos Edifícios
Desde abril de 2025, a conformidade com padrões de eficiência energética é obrigatória em princípio para todas as residências e edifícios não residenciais recém-construídos. Anteriormente, apenas edifícios que ultrapassavam certo porte estavam sujeitos a este requisito, mas a grande mudança é que agora é abrangente, incluindo habitações de pequeno porte.
O contexto é a realidade de que as emissões de CO2 do setor de edifícios representam aproximadamente um terço do total de emissões do Japão. O governo estabeleceu uma meta de reduzir as emissões de CO2 do setor de edifícios em 58% em relação aos níveis do exercício de 2013 até o exercício de 2030, com uma política de alcançar 100% de edifícios conformes com ZEH/ZEB entre as novas construções até o exercício de 2030.
A Diferença Entre Ampliações/Renovações e Reparos/Reformas
Embora a obrigatoriedade de conformidade com padrões de eficiência energética também se aplique a ampliações e renovações, um ponto importante é que reparos e alterações (a chamada reforma) não estão sujeitos a este requisito. No caso de ampliações e renovações, as partes que são ampliadas ou renovadas devem estar em conformidade com os padrões de eficiência energética, mas apenas essas partes estão sujeitas, não o edifício inteiro.
Na prática de transações imobiliárias, a distinção entre se um imóvel foi reformado ou passou por ampliações/renovações se torna importante. Se for uma ampliação ou renovação, a confirmação de conformidade com padrões de eficiência energética é necessária, mas se for uma reforma, não está sujeita. É necessário compreender com precisão essa diferença.
Redução da "Isenção N.° 4"
Anteriormente, casas de madeira de dois andares e similares estavam isentas da revisão de regulamentos estruturais durante a confirmação de construção (a chamada "Isenção N.° 4"). Esta revisão reduz essa isenção especial, com o escopo da isenção de exame substancialmente revisado.
Como resultado, revisões de segurança estrutural e desempenho de eficiência energética serão necessárias mesmo para edifícios de madeira de pequeno porte, e os procedimentos para solicitações de confirmação de construção também mudaram. É importante compreender essa mudança na coordenação com empresas de construção e escritórios de design.
Revisão do Sistema de Registro Imobiliário (Vigente 2024-2026)
Por que o Sistema de Registro Está Mudando?
O Japão tem um sério problema de "terrenos com proprietários desconhecidos" — terrenos onde o proprietário não pode ser identificado no registro imobiliário, ou onde o proprietário pode ser identificado, mas não pode ser contatado porque seu paradeiro é desconhecido.
As principais razões pelas quais os registros de herança não eram feitos são claras: as solicitações não eram obrigatórias; não havia incentivo para gastar dinheiro quando o terreno herdado tinha pouco valor; e o interesse em terrenos diminuiu à medida que a população se deslocava para áreas urbanas. Esses três fatores combinados fizeram com que os terrenos com proprietários desconhecidos se expandissem por todo o país.
Obrigatoriedade do Registro de Herança (Vigente 1 de Abril de 2024)
A partir de 1 de abril de 2024, herdeiros que adquirem imóveis por herança são obrigados a solicitar o registro de herança dentro de três anos a partir da data em que tomam conhecimento de que a sucessão começou em seu benefício e de que adquiriram a propriedade do imóvel.
Aqueles que deixarem de apresentar a solicitação sem motivo justificável podem estar sujeitos a uma multa de até 100.000 ienes. Esse requisito obrigatório também se aplica a imóveis nos quais a herança começou antes da data de entrada em vigor, com solicitações de registro necessárias até 31 de março de 2027.
Obrigatoriedade do Registro de Mudança de Endereço e Nome (Vigente Abril 2026)
A partir de abril de 2026, quando um proprietário de imóvel mudar seu endereço ou nome, ele deverá solicitar o registro da mudança dentro de dois anos da data da mudança. Aqueles que deixarem de apresentar a solicitação sem motivo justificável estarão sujeitos a uma multa de até 50.000 ienes.
Entre os proprietários de imóveis, não poucos deixaram de atualizar seu registro quando se mudaram ou mudaram de nome devido a casamento ou divórcio. Para a entrada em vigor de abril de 2026, será necessário fornecer informações aos proprietários de imóveis gerenciados.
Sistema de Transferência de Terras para Propriedade Nacional
Um sistema também foi estabelecido (vigente abril de 2023) que permite transferir a propriedade de terrenos adquiridos por herança para propriedade nacional com a aprovação do Ministro da Justiça. Embora certas condições devam ser cumpridas, o estabelecimento legal da opção de abrir mão de terrenos de baixo valor é um passo importante em direção à resolução de problemas fundiários.
Impacto no Setor Imobiliário
Contemplando essas reformas legais de uma perspectiva ampla, uma direção clara emerge: "transparência" e "esclarecimento de responsabilidade".
Os padrões obrigatórios de eficiência energética tornam a qualidade dos edifícios visível. O registro obrigatório de herança esclarece a propriedade. E a revisão da Lei de Edifícios de Condomínio garante a transparência de gestão.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P. A obrigatoriedade de conformidade com padrões de eficiência energética também se aplica a reformas?
Reparos e alterações (reformas) não estão sujeitos à obrigatoriedade de conformidade com padrões de eficiência energética. No entanto, se o trabalho for classificado como ampliação/renovação, a conformidade é necessária para essa parte. É importante determinar se o trabalho é uma reforma ou uma ampliação/renovação, portanto recomendamos confirmar com o projetista.
P. O que acontece se eu negligenciar o registro de herança?
Se você não apresentar a solicitação dentro de três anos sem motivo justificável, pode estar sujeito a uma multa de até 100.000 ienes. Além disso, se o registro permanecer incompleto por um longo período, as relações hereditárias se tornam complicadas, criando o risco de que venda ou utilização futuras se tornem extremamente difíceis. Recomendamos ação rápida.
P. Como os proprietários de imóveis devem se preparar para essas reformas legais?
Primeiro, verifique se as informações de registro de sua propriedade estão atualizadas. Se houve mudanças de endereço ou heranças, prosseguir com os procedimentos antes da obrigatoriedade de abril de 2026 seria aconselhável. Quanto aos padrões de eficiência energética, como podem afetar vendas ou renovações futuras, é útil compreender o desempenho de eficiência energética de sua propriedade.
