2025年至2026年間，影響不動產業界的重大法規修正相繼施行。包括建築基準法修正帶來的省能源基準適合義務化，以及不動產登記制度的修訂所帶來的繼承登記及住所變更登記義務化。
身為不動產事業的經營者，我認為這些法規修正不應視為「規制強化」，而應視為提升整體業界信賴性的轉折點。本文針對從事不動產業界實務的各位，整理應掌握的要點。
建築基準法修正（2025年4月施行）的要點
全新築建築物義務符合省能源基準
自2025年4月起，原則上所有新建住宅及非住宅均須符合省能源基準。過去僅一定規模以上的建築物為對象，此次大幅修正點在於包含小規模住宅在內全面義務化。
背景在於，建築物領域的CO2排放量約占日本全體的三分之一。政府設定2030年度將建築物領域的CO2排放量較2013年度削減58%的目標，方針是2030年度新築建築物中符合ZEH/ZEB的比例達到100%。
增改築與修繕及翻新的差異
省能源基準適合義務也適用於增改築，但重要的是，修繕、模樣替換（一般所稱翻新）不在對象之列。增改築的情況下，進行增改築的部分須符合省能源基準，但對象僅限該部分，非整棟建築物。
在不動產交易的實務中，區分物件是否為翻新或是曾進行增改築變得十分重要。若為增改築，則需確認是否符合省能源基準；若為翻新，則不在對象之列。必須正確掌握兩者的差異。
「4號特例」的縮小
過去木造2層樓以下住宅等在建築確認時可省略結構相關規定等審查（一般所稱「4號特例」）。此次法規修正縮小了此特例，省略審查的範圍大幅修訂。
因此，即使是小規模木造住宅也需要進行結構安全性及省能源性能的審查，建築確認的申請手續也有所變更。在與工務店及設計事務所的合作上，了解此項變更十分重要。
不動產登記制度的修訂（2024〜2026年施行）
為何登記制度要改變？
日本有一個嚴重的「所有者不明土地」問題。在不動產登記簿上無法確認所有者，或雖可確認所有者但因下落不明而無法聯絡的土地。
繼承登記未能完成的主要原因很明確：申請非義務、繼承的土地價值低廉而缺乏花費成本的誘因，以及因人口移往都市而對土地的關注度降低。這三個因素交疊，造成所有者不明土地在全國各地擴大。
繼承登記義務化（2024年4月施行）
自2024年4月1日起，因繼承取得不動產的繼承人，須在知悉繼承開始且取得不動產所有權之日起3年以內，申請繼承登記。
無正當理由怠於申請者，將面臨10萬日圓以下的過料。此義務化也適用於施行日前已開始繼承的不動產，須於2027年3月31日前申請登記。
住所及氏名變更登記義務化（2026年4月施行）
自2026年4月起，不動產所有者若住所或氏名有所變更，須於變更日起2年以內申請變更登記。無正當理由怠於申請者，將處以5萬日圓以下的過料。
不動產所有者中，有不少人在搬家或因結婚、離婚而改名時未辦理登記變更。為了2026年4月的施行，有必要向管理物件的所有者提供相關資訊。
相續土地國庫歸屬制度
也建立了一項制度（2023年4月施行），可透過法務大臣的批准，將因繼承等取得的土地所有權移轉給國家。雖有一定條件，但放棄低利用價值土地的選項已在法律上獲得整備，是解決土地問題的重要一步。
對不動產業界的影響
俯瞰這些法規修正，可以看出一個明確的方向，那就是「透明性」與「責任的明確化」。
省能源基準的義務化，是讓建築物品質可視化的措施。繼承登記的義務化，是讓所有者明確化的措施。而區分所有法的修正，則是保障管理透明性的措施。
常見問題（FAQ）
Q. 省能源基準適合義務化也適用於翻新嗎？
修繕・模樣替換（翻新）不在省能源基準適合義務的對象之列。但若屬於增改築，則增改築部分須符合。工程內容究竟屬於翻新還是增改築的判斷十分重要，建議向設計者確認。
Q. 置之不理繼承登記會怎樣？
無正當理由怠於在3年以內申請，可能面臨10萬日圓以下的過料。此外，若登記長期未完成，繼承關係將趨於複雜，造成未來銷售或活用極為困難的風險。建議儘早辦理。
Q. 不動產所有者應如何因應這些法規修正？
首先，確認所持有不動產的登記資訊是否為最新狀態。若有住所變更或繼承發生，在2026年4月義務化前先行辦理手續較為安心。關於省能源基準，由於未來銷售或改裝時可能產生影響，事先掌握物件的省能源性能將有所助益。
