2025년부터 2026년에 걸쳐 부동산 업계에 큰 영향을 미치는 법 개정이 잇따라 시행됩니다. 건축기준법 개정에 의한 에너지절약기준 적합 의무화, 그리고 부동산 등기 제도의 재검토에 의한 상속등기·주소변경등기 의무화입니다.
부동산 사업을 경영하는 입장에서, 이러한 법 개정을 「규제 강화」가 아니라 업계 전체의 신뢰성 향상을 위한 전환점으로 바라보고 있습니다. 이번에는 부동산 업계 실무에 종사하는 분들을 위해 파악해야 할 포인트를 정리합니다.
건축기준법 개정(2025년 4월 시행)의 요점
모든 신축 건축물에 에너지절약기준 적합 의무화
2025년 4월부터 원칙적으로 모든 신축 주택·비주택에 대해 에너지절약기준 적합이 의무화되었습니다. 기존에는 일정 규모 이상의 건축물이 대상이었지만, 소규모 주택도 포함해 전면적으로 의무화된 것이 큰 변경점입니다.
배경에는 건축물 분야에서의 CO2 배출량이 일본 전체의 약 3분의 1을 차지한다는 현실이 있습니다. 국가는 2030년도에 건축물 분야의 CO2 배출을 2013년도 대비 58% 삭감하는 목표를 내걸고 있으며, 신축 건물 중 ZEH·ZEB에 적합한 건물의 비율을 2030년도에 100%로 한다는 방침입니다.
증개축과 수선·리모델링의 차이
에너지절약기준 적합 의무는 증개축에도 적용되지만, 중요한 점으로 수선·모양 바꾸기(이른바 리모델링)는 대상 외입니다. 증개축의 경우 증개축을 실시하는 부분이 에너지절약기준에 적합할 필요가 있지만, 건물 전체가 아닌 해당 부분만이 대상입니다.
부동산 거래 실무에서는 물건이 리모델링된 것인지 증개축을 했는지 구분이 중요해집니다. 증개축이라면 에너지절약기준 적합 확인이 필요하지만, 리모델링이라면 대상 외. 이 차이를 정확히 파악해둘 필요가 있습니다.
「4호 특례」의 축소
기존에 목조 2층 이하 주택 등은 건축 확인 시 구조 관련 규정 등의 심사가 생략되었습니다(이른바 「4호 특례」). 이번 법 개정으로 이 특례가 축소되어, 심사 생략 범위가 대폭 재검토되었습니다.
이에 따라 소규모 목조 주택에서도 구조 안전성과 에너지절약 성능 심사가 필요해지며, 건축 확인 신청 절차도 변경되고 있습니다. 공무점이나 설계 사무소와의 연계에서 이 변경을 이해해두는 것이 중요합니다.
부동산 등기 제도의 재검토(2024〜2026년 시행)
왜 등기 제도가 바뀌는가
일본에는 「소유자 불명 토지」라는 심각한 문제가 있습니다. 부동산 등기부에서 소유자가 판명되지 않거나, 판명되더라도 소재 불명으로 연락이 닿지 않는 토지입니다.
상속등기가 이루어지지 않은 주된 이유는 명확합니다. 신청이 의무가 아니었다는 점, 상속한 토지의 가치가 낮아 비용을 들일 인센티브가 없었다는 점, 그리고 도시로의 인구 이동으로 토지에 대한 관심이 낮아진 점. 이 세 가지 요인이 겹쳐 소유자 불명 토지가 전국적으로 확대되어 왔습니다.
상속등기 의무화(2024년 4월 시행)
2024년 4월 1일부터, 상속으로 부동산을 취득한 상속인은 자신을 위한 상속 개시가 있었음을 알고, 또한 부동산 소유권을 취득한 것을 안 날로부터 3년 이내에 상속등기 신청이 의무화되었습니다.
정당한 이유 없이 신청을 게을리한 경우 10만 엔 이하의 과태료 대상이 됩니다. 이 의무화는 시행일 전에 상속이 개시된 부동산에도 적용되며, 2027년 3월 31일까지 등기 신청이 필요합니다.
주소·성명 변경 등기 의무화(2026년 4월 시행)
2026년 4월부터는, 부동산 소유자가 주소나 성명을 변경한 경우 변경일로부터 2년 이내에 변경 등기를 신청하는 것이 의무화됩니다. 정당한 이유 없이 신청을 게을리한 경우 5만 엔 이하의 과태료가 부과됩니다.
부동산 소유자 중에는 이사나 결혼·이혼으로 인한 성명 변경 시 등기 변경을 하지 않은 분이 적지 않습니다. 2026년 4월 시행에 앞서, 관리 물건 소유자에 대한 정보 제공이 필요해질 것입니다.
상속 토지 국고 귀속 제도
상속 등으로 취득한 토지의 소유권을 법무대신의 승인을 받아 국고에 귀속시킬 수 있는 제도도 창설되어 있습니다(2023년 4월 시행). 일정 조건을 충족할 필요가 있지만, 이용 가치가 낮은 토지를 손에서 놓을 수 있는 선택지가 법적으로 정비된 것은 토지 문제 해결을 위한 중요한 한 걸음입니다.
부동산 업계에 미치는 영향
이러한 법 개정을 조감하면 하나의 명확한 방향성이 보입니다. 그것은 「투명성」과 「책임의 명확화」입니다.
에너지절약기준 의무화는 건축물의 품질을 가시화하는 것입니다. 상속등기 의무화는 소유자를 명확히 하는 것입니다. 그리고 구분소유법 개정은 관리의 투명성을 담보하는 것입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 에너지절약기준 적합 의무화는 리모델링에도 적용되나요?
수선·모양 바꾸기(리모델링)는 에너지절약기준 적합 의무의 대상 외입니다. 단, 증개축에 해당하는 경우 증개축 부분에 대해 적합이 필요합니다. 공사 내용이 리모델링인지 증개축인지의 판단이 중요해지므로, 설계자에게 확인하시길 권장합니다.
Q. 상속등기를 방치하면 어떻게 되나요?
정당한 이유 없이 3년 이내의 신청을 게을리하면 10만 엔 이하의 과태료가 부과될 가능성이 있습니다. 또한 등기가 미완료인 채로 장기간 방치하면 상속 관계가 복잡해져, 향후 매각이나 활용이 극히 곤란해질 위험이 있습니다. 조기 대응을 권장합니다.
Q. 이러한 법 개정에 부동산 소유자는 어떻게 대비해야 하나요?
우선 소유 부동산의 등기 정보가 최신인지 확인하세요. 주소 변경이나 상속이 발생한 경우 2026년 4월 의무화 전에 절차를 진행해두면 안심입니다. 에너지절약기준에 대해서는 향후 매각이나 리노베이션 시 영향이 생길 가능성이 있으므로, 물건의 에너지절약 성능을 파악해두는 것이 유용합니다.
