Restauración a la condición original significa que el inquilino restaura el daño en la medida requerida por la ley o el contrato al mudarse de la propiedad de alquiler. Esto no significa devolver la propiedad exactamente al mismo estado en que estaba alquilada y, por regla general, el desgaste normal y el deterioro con el tiempo no están incluidos en la carga del inquilino.
En el campo de la gestión de alquileres, los términos "restauración a la condición original", "retorno a la condición original" y "restauración a la condición actual" tienden a usarse indistintamente. Sin embargo, si la redacción es ambigua, las explicaciones a los inquilinos, las estimaciones y la base para el acuerdo de salida serán ambiguos. Incluso pequeñas diferencias en la terminología pueden generar una gran desconfianza.
Puntos clave de este artículo
- En la práctica, al mudarse de una propiedad de alquiler, es básico recurrir a la "restauración a su estado original".
- "Condición original" se refiere al estado original y "condición actual" se refiere al estado actual, por lo que tienen significados diferentes.
- Restaurar el inmueble a su estado original no implica normalmente cargar al inquilino con la carga del desgaste o deterioro con el tiempo.
- En la declaración de estimación y liquidación es necesario explicar no sólo la terminología sino también el motivo de la carga.
- Es importante que el personal directivo comparta estándares en palabras que sean comprensibles para los residentes.
¿Qué es la restauración a su estado original?
La restauración a la condición original es el concepto de restaurar el daño causado por el uso intencional o negligente del inquilino, el uso más allá del uso normal o la violación del deber de cuidado de un buen administrador al momento de mudarse. El artículo 621 del Código Civil y las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transportes y Turismo para la restauración a su estado original también establecen que es importante distinguir entre desgaste normal y envejecimiento.
Por ejemplo, en la vida normal pueden producirse daños solares en el papel pintado o ligeras abolladuras al colocar los muebles. Por otro lado, las manchas producidas por el tabaco, los arañazos de las mascotas, el moho que se haya extendido por falta de limpieza, los agujeros hechos sin permiso, etc., podrán ser cubiertos por el inquilino.
Lo importante es explicar "qué causó el daño" en lugar de "reclamar porque está sucio". En la gestión de alquileres, es necesario documentar las bases de las decisiones tanto en palabras como en registros.
La relación entre los depósitos de garantía y la revisión del Código Civil es ¿Cómo han cambiado los depósitos de seguridad y la restauración a su estado original con la revisión del Código Civil? Contramedidas prácticas para propietarios está organizado en detalle.
¿Cuál es la diferencia entre restauración a la condición original, restauración a la condición original y restauración al status quo?
La palabra correcta a utilizar en la gestión de alquileres es "restauración a su estado original". "Restauración a su estado original" también se utiliza en un sentido similar, pero "restauración a su estado original" es una expresión más legal y práctica en contratos de arrendamiento y acuerdos.
Por otro lado, debemos tener cuidado a la hora de "restaurar el status quo". “Situación actual” se refiere al estado que tienes frente a ti en este momento. El estado en el que se daña la propiedad cuando usted se muda también se considera el "estado actual", por lo que si escribe "restaurado al estado actual", no queda claro qué se debe devolver y dónde.
| Terminología | Significado | Cómo utilizar en la gestión de alquileres |
|---|---|---|
| Restauración al estado original | Restauración en la medida necesaria basándose en el estado original | Utilizado en acuerdos de mudanza, contratos y estimaciones |
| Restauración al estado original | Volviendo al estado original | A menudo se utiliza en construcción y trabajos de interior. |
| Restaurando el estado actual | Expresiones ambiguas que se refieren a restaurar el estado actual | Evitar en la práctica de alquiler |
Es más seguro utilizar terminología coherente en los materiales internos de la empresa gestora, los formularios de liquidación de mudanza, las estimaciones y los correos electrónicos enviados a los inquilinos. Cuando las palabras están alineadas, los criterios de juicio también lo están.
En la práctica, es más fácil confundirse separando las palabras utilizadas según el tipo de documento.
| Documento/Escena | Notación recomendada | Razón |
|---|---|---|
| Contrato de alquiler | Restauración al estado original | Fácil de conectar con el artículo 621 del Código Civil y la práctica de liquidación de salida |
| Declaración de liquidación de mudanza | Costes de restauración, carga para el inquilino, carga para el propietario | Directamente vinculado a la explicación de la carga de costos |
| Estimación de construcción | Trabajos de restauración, reparación, retapizado, limpieza | Desglose de detalles constructivos para fácil explicación |
| Manual interno | Restauración unificada al estado original | Reducida variación de explicaciones por responsable |
| Conversación con una empresa constructora de interiores | También se utiliza la restauración a su estado original, pero se utiliza en la liquidación de alquileres | No confunda términos de construcción y términos de liquidación |
| Correo electrónico a inquilinos | Concepto de restauración, desgaste normal y deterioro con el tiempo | Reemplazo de términos legales con lenguaje cotidiano |
Al compartir esta tabla dentro de su empresa, puede reducir las variaciones en expresiones como "restauración a la condición original" en las estimaciones, "restauración al estado actual" en las declaraciones de liquidación y "costo de restauración" en los correos electrónicos. La estandarización de la terminología es una tarea preventiva, no una respuesta a quejas.
¿Por qué el mal uso de la terminología genera problemas de desalojo?
El mal uso de la terminología es un problema porque dificulta que los inquilinos comprendan de qué son responsables. Especialmente al mudarse, dado que están involucrados el importe de la devolución del depósito de seguridad y cargos adicionales, un lenguaje ambiguo puede crear directamente una sensación de desconfianza.
Por ejemplo, si el presupuesto sólo dice "restauración completa de la condición actual", el inquilino no podrá determinar cuál es el costo. ¿Es reemplazo de papel pintado, reparación de pisos o limpieza? Además, no se sabe si se trata de un desgaste normal o si es intencionado o negligente por parte del inquilino.
La explicación que debe utilizar el personal administrativo es de la forma:
- "Estos desperfectos no se ven en las fotos tomadas al entrar, y se cree que han sido causados por desperfectos al mover los muebles, por lo que hemos estimado que será responsabilidad del inquilino."
- "Las quemaduras solares en este papel pintado se considerarán envejecimiento debido al uso normal y correrán a cargo del propietario".
- "Comprobaremos las zonas donde ha crecido moho por falta de limpieza aparte del desgaste normal".
De esta forma, si se explica la terminología, la causa del daño y la clasificación de cargas en conjunto, la liquidación de la salida será mucho más sencilla. Las explicaciones honestas y transparentes son fundamentales para mantener la confianza en una sociedad gestora.
Por otro lado, se deben evitar expresiones como las siguientes:
| Expresiones a evitar | Por qué es peligroso | Ejemplos de paráfrasis |
|---|---|---|
| Restauración completa del estado actual | No está claro qué se devolverá y dónde | Se detallará la parte que corresponde al inquilino en los trabajos de restauración |
| Vuelva completamente a la condición previa a la mudanza | Parece que esto incluye el desgaste normal y el deterioro por edad | Compruebe si hay daños más allá del uso normal |
| Está sucio, por eso el inquilino tiene que pagar todo | Esta explicación ignora la causa y la edad | Verifique la causa de la mancha y el estado en el momento de la mudanza y solucione la carga. |
| Te cobraré porque está escrito en el contrato | No transmite si comprende y acepta los contenidos | Confirmaré que está dentro del alcance del acuerdo especial explicado en el momento del contrato |
Esta reformulación no pretende favorecer al inquilino. Esto es para garantizar que el propietario pueda reclamar lo que puede reclamar en función de sus motivos. En la práctica, es mejor dar una explicación sencilla en términos precisos que hacer una petición contundente en términos vagos.
¿Cómo debe escribirse en el estado de estimación/liquidación?
En el presupuesto y la declaración de liquidación es importante no limitar el trabajo a un conjunto completo de trabajos de restauración. Si anota los elementos de trabajo, la ubicación, la cantidad, el precio unitario, la clasificación de la carga y el motivo de la decisión por separado, será más fácil para los inquilinos y los propietarios confirmar los detalles.
En la práctica, como mínimo, organice los siguientes elementos.
| Artículo | Ejemplo |
|---|---|
| Ubicación | Tela de pared de estilo occidental, piso de baño, puerta de cocina |
| Contenidos | Retapizado, reparación, limpieza |
| Causa | Manchas de humo, daños materiales, desgaste normal, deterioro por envejecimiento |
| Clasificación de carga | Carga del prestatario, carga del propietario, división proporcional |
| Base | Fotos de la mudanza, registro de testigos de la mudanza, disposiciones especiales del contrato |
El término "restauración al estado original" se utiliza mucho precisamente porque es conveniente. Sin embargo, cuanto más útiles son las palabras, más tenemos que desglosarlas. La calidad de la gestión se refleja en estos detalles.
El costo y el alcance del trabajo de restauración se pueden encontrar en [¿Qué es el trabajo de restauración?] Consulte también Contenido, costos y solución de problemas que los propietarios de alquileres deben conocer.
Al comprobar una cotización, observe no sólo la terminología sino también el contenido de la notación del "conjunto completo". Por ejemplo, si simplemente dice "80.000 yenes por un trabajo de restauración completo", no sabe cuánto costará reparar la papel pintado, el piso, la limpieza o reparar los accesorios.
Una vez que la sociedad gestora reciba la cotización comprobará al menos lo siguiente:
- ¿Los elementos de construcción están divididos por ubicación?
- ¿Puede confirmar la cantidad, el precio unitario y el rango?
- ¿Es lo suficientemente granular como para separar la carga del inquilino y del propietario?
- ¿Es posible comprobar las fotografías de la entrada y los registros de los testigos de salida?
- ¿Hay algún artículo que esté sujeto a desgaste normal o deterioro por envejecimiento?
Si la granularidad de la estimación es aproximada, los detalles de la liquidación también lo serán. Si los detalles del acuerdo son aproximados, la explicación al inquilino también lo será. Para reducir los problemas de mudarse, es importante preparar las palabras y los elementos en la etapa de estimación.
Ejemplo de parafraseo al explicar a los residentes
Al explicar las cosas a los inquilinos, es más fácil transmitir la información traduciéndolas al lenguaje cotidiano en lugar de simplemente utilizar términos legales. El personal directivo es responsable de comprender correctamente la terminología técnica y convertirla en expresiones que sean más fáciles de entender para la otra parte.
Por ejemplo, podrías explicarlo así:
- Restauración al estado original: "La idea es reparar piezas que han sufrido daños más allá del uso normal, en lugar de piezas que han envejecido naturalmente debido a la vida normal".
- Desgaste normal: ``Se trata de un desgaste natural que se produce durante la vida diaria, por lo que por norma general no cargamos al inquilino.''
- Envejecimiento: “Parte que envejece naturalmente con el tiempo”.
- Deber de diligencia: “Deber de utilizar el inmueble con el cuidado que generalmente se requiere durante el período de alquiler”.
El propósito de la explicación no es derrotar a la otra persona. El objetivo es lograr que el inquilino y el propietario estén de acuerdo y llegar a un acuerdo que puedan llegar a un acuerdo. Aquí es donde entra en juego el poder humano de la sociedad gestora.
Lista de verificación que las gestoras deben estandarizar dentro de su empresa
La terminología de restauración a su estado original sólo quedará establecida en el terreno una vez unificada dentro de la empresa. Si cada responsable utiliza expresiones diferentes, la calidad de la explicación variará incluso para un mismo inmueble.
Las sociedades gestoras deberán normalizar los siguientes elementos:
- Utilice "restauración a la condición original" en el contrato.
- No utilizar la expresión "recuperación del estado actual" en el presupuesto.
- Mantenga las fotos de entrada y salida en la misma ubicación de almacenamiento
- Compartir la tabla de clasificación por desgaste normal, deterioro por envejecimiento y negligencia intencional.
- Si la carga ha de ser pagada por el arrendatario, se hará constar la causa y el fundamento.
- Si utiliza un contrato especial, mantenga un registro de la explicación al momento del contrato.
- Los detalles de la liquidación deben expresarse en términos que sean comprensibles para el inquilino.
Aunque pueda parecer una pequeña unificación, crear estándares como este reducirá los problemas de desalojo. En INA creemos que la gestión del alquiler no es solo un simple proceso administrativo, sino un trabajo que genera confianza.
Durante las revisiones internas, será más fácil incorporarlas a la práctica si revisa la declaración de liquidación de salida y el texto del correo electrónico desde las siguientes perspectivas.
| Revisar artículos | Cosas para comprobar |
|---|---|
| Terminología | ¿Existe una combinación de restauración a la condición original, restauración a la condición original y restauración al status quo? |
| Causa | ¿Está escrita la causa del daño? |
| Clasificación de carga | ¿Se divide la carga en carga del inquilino, carga del propietario y participación prorrateada? |
| Base | ¿Está relacionado con fotografías tomadas en el momento de la mudanza, disposiciones especiales del contrato y registros de testigos? |
| Explicación | ¿Se utilizan las palabras de manera que el inquilino pueda entender el significado? |
Una vez establecido este sistema de revisión, incluso los nuevos miembros del personal pueden dar explicaciones con cierto nivel de calidad. Unificar la terminología también es eficaz para reducir los costos educativos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿La restauración al estado original y la restauración al estado original significan lo mismo?
R. Aunque se usan en sentidos similares, es apropiado utilizar el término "restauración a su condición original" en la práctica del arrendamiento. La restauración a su estado original se utiliza a menudo en el contexto de trabajos de construcción y decoración de interiores, y es más seguro utilizar expresiones uniformes en contratos y pagos de liquidación.
Q2. ¿Está prohibido utilizar el término "restauración del status quo"?
R. Aunque no deja de ser inmediatamente inválido según la ley, el significado es ambiguo y debe evitarse. "Estado actual" se refiere al estado actual de la propiedad, por lo que es mejor utilizar el término "restaurada a su condición original" en la liquidación de salida para evitar malentendidos.
Q3. ¿Todos los costos de restauración corren a cargo del inquilino?
R. No es toda responsabilidad del inquilino. El desgaste normal y el deterioro por el tiempo son, en principio, responsabilidad del arrendador. Para que el inquilino soporte la carga, se requieren pruebas como daños intencionales o negligentes, daños más allá del uso normal o un acuerdo especial.
Q4. ¿Qué debe registrar la sociedad gestora?
R. Debe dejar una foto de cuando se mudó, una foto de cuando se mudó, un historial de reparaciones, un historial de contacto con el inquilino, un presupuesto y detalles de pago. Cuantos más registros tenga, más objetiva será su explicación del acuerdo de mudanza.
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Citas/Referencias
