Las transacciones inmobiliarias realizadas por extranjeros en Japón están aumentando, pero para muchas empresas inmobiliarias los obstáculos siguen siendo altos. Barreras idiomáticas, diferencias culturales, incertidumbre sobre los sistemas legales — intentar una operación completa desde el principio no es realista.
La clave es acumular experiencia gradualmente. No es necesario apuntar a transacciones de venta desde el principio; hay maneras de avanzar paso a paso comenzando desde situaciones familiares.
Paso 1: Recibir Consultas de Inquilinos Extranjeros
Para las empresas dedicadas a la intermediación o gestión de alquileres, el número de inquilinos extranjeros está aumentando. El número de extranjeros residentes registrados continúa alcanzando máximos históricos, particularmente en las grandes áreas metropolitanas.
Algunos de ustedes pueden haber tenido experiencia explicando puntos importantes y revisando contratos con inquilinos extranjeros en situaciones de alquiler. Al recibir consultas sobre desafíos de la vida diaria como extensión de esa experiencia, se puede obtener la oportunidad de comprender el pensamiento, la cultura, las costumbres y los estilos de vida de los extranjeros.
Incluso si no conduce inmediatamente a transacciones de venta, construir una base de entendimiento mutuo es el primer paso.
Paso 2: Referir Propiedades a Agencias Especializadas en Transacciones con Extranjeros
Al recibir solicitudes para vender bienes raíces, ciertos tipos de propiedades pueden atraer mayor interés de compra de extranjeros que de compradores japoneses, dependiendo del área y el tipo de propiedad.
En una transacción de comisión dividida (wakare), resulta efectivo contar con una agencia especializada en transacciones con extranjeros como agente del comprador. Puede aprender los aspectos prácticos de las transacciones con extranjeros de primera mano como parte de la transacción. Haga preguntas libremente a la otra agencia — hay mucho que aprender a través de las transacciones.
Paso 3: Conectarse con Agencias Especializadas en Eventos de Networking del Sector
Si no tiene contactos en agencias especializadas en transacciones con extranjeros, intente asistir a eventos de networking y reuniones sociales organizadas por asociaciones inmobiliarias.
Una estadística notable reciente: aproximadamente el 20% de las empresas recién registradas en el sector inmobiliario tienen nacionales extranjeros como representante o equivalente. Muchos dominan el japonés, y los nuevos empresarios participan activamente en eventos de networking para ampliar sus contactos.
Construir conexiones personales en dichos eventos conduce a futuras oportunidades de negocio.
Paso 4: Aprender Idioma y Cultura Gradualmente
Muchas personas pueden sentir aprensión respecto al inglés o al chino, pero el idioma es un medio de comunicación — y la cultura misma de ese país.
Hoy existen muchos servicios accesibles y asequibles, como YouTube, podcasts y clases en línea. Simplemente echar un vistazo o probarlo un poco es más que suficiente. Incluso una comprensión modesta definitivamente aumentará sus oportunidades futuras.
Desafíos a Conocer en las Transacciones con Extranjeros
Las transacciones inmobiliarias con extranjeros presentan desafíos únicos desde la perspectiva de las agencias inmobiliarias japonesas. Comprenderlos de antemano facilita el desarrollo de contramedidas.
Idioma
- Dificultad para explicar contratos y declaraciones de divulgación de puntos importantes
- Dificultad para explicar verbalmente asuntos generales
- La carga de crear documentos en idiomas extranjeros
Diferencias en Prácticas Contractuales
- Diferencias en terminología inmobiliaria y costumbres de transacción
- Diferentes estilos de negociación de precios
- Casos en que los compradores intentan negociar directamente con los propietarios sin usar un intermediario
Asuntos Financieros
- Dificultad para seleccionar bancos de transacción apropiados
- Problemas con las tarifas de transferencias internacionales y los tiempos de procesamiento
- Diferente conciencia sobre impuestos y diversas tarifas
Estos son «desafíos» pero al mismo tiempo «áreas con margen de mejora y adaptación». Muchos extranjeros que desean comprar bienes raíces en Japón tienen cierto nivel de comprensión y respeto por Japón. Apoyar a estas personas presenta una oportunidad para la expansión de nuevos negocios.
Riesgos de Rechazar Transacciones por Nacionalidad Extranjera
Un punto importante a tener en cuenta: rechazar transacciones basándose en la nacionalidad extranjera conlleva riesgos legales.
Japón es signatario de la Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial, y el Tribunal Supremo ha dictaminado que el principio de igualdad ante la ley de la Constitución se aplica por analogía a los ciudadanos extranjeros (sentencia de 1964). A través de la aplicación indirecta en la interpretación del principio de buena fe del derecho civil y el derecho de daños, los rechazos de transacciones basados en la discriminación pueden potencialmente estar sujetos a reclamaciones de daños y perjuicios.
El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo también pide una mayor concienciación sobre los problemas de derechos humanos y la eliminación de la discriminación en sus «Directrices para la Interpretación y Aplicación de la Ley de Negocios de Transacciones Inmobiliarias».
Preguntas Frecuentes (FAQ)
P. ¿Puedo estar involucrado en transacciones con extranjeros incluso sin ningún conocimiento de idioma extranjero?
Sí. Comenzando con una transacción de comisión dividida (wakare) con una agencia especializada en transacciones con extranjeros, la otra agencia cubrirá los aspectos lingüísticos. Un enfoque práctico es construir gradualmente sus capacidades aprendiendo el negocio de primera mano.
P. ¿Cuáles son las consultas más comunes de los inquilinos extranjeros?
Los temas comunes incluyen preguntas sobre el estado de residencia, confirmación de reglas de vida (eliminación de basura, ruido, etc.), procedimientos de renovación del contrato de arrendamiento, y restauración a la condición original al mudarse. La experiencia en el manejo de estos asuntos sirve como puente hacia las transacciones de venta.
