Die Nutzung oder der Verkauf eines leerstehenden Hauses kann über die „空き家バンク“ eine starke Option sein. Für Immobilieneigentümer und Investoren erläutern wir die tatsächliche Nutzung dieses von Kommunen betriebenen Systems sowie seine Vor- und Nachteile.
Was für ein System ist die „空き家バンク“?
Die „空き家バンク“ ist ein System, bei dem Kommunen Informationen zu leerstehenden Immobilien über ihre Websites und andere Kanäle an Menschen weitergeben, die umziehen oder sich regional engagieren möchten.Teilweise wird das System direkt von der Kommune betrieben, teilweise von beauftragten Dienstleistern.
Eigentümer, die verkaufen oder vermieten möchten, registrieren die Immobiliendaten, und Interessenten für Kauf oder Miete bewerben sich auf dieser Grundlage. Das System selbst existiert seit mehr als 20 Jahren und hat sich in den letzten Jahren mit der steigenden Nachfrage nach Umzug und regionalem Austausch landesweit verbreitet.
Vorteile der Nutzung der „空き家バンク“
Keine Maklerprovision (oder geringe Kosten)
Da Kauf- und Mietverträge ohne Einschaltung eines Immobilienunternehmens zustande kommen können, fällt in der Regel keine übliche Maklerprovision an, sodass sich die Kosten deutlich reduzieren lassen.Ergänzend empfehlen wir auch diese Erläuterung zur Gebührenstruktur von Vermittlern.
Käufer und Mieter lassen sich durch öffentliche Informationen leichter finden
Auch Immobilien in abgelegenen oder ländlichen Regionen ohne lokale Immobilienfirmen können über die Website landesweit sichtbar gemacht werden. Eine besondere Stärke ist, dass Menschen erreicht werden, die einen Umzug erwägen oder eine Nutzung etwa als Kominka-Cafe in Betracht ziehen.
Kommunale Förderprogramme können verfügbar sein
Je nach Kommune können eigene Förderprogramme nutzbar sein, etwa Zuschüsse zu einem Teil der Renovierungs- oder Sanierungskosten.Inhalte und Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Kommune, daher ist eine vorherige Prüfung erforderlich.
Nachteile und wichtige Hinweise bei der Nutzung der „空き家バンク“
Risiko von Problemen im Verkaufsprozess
Da keine Fachleute (lizenzierte Immobilienmakler) eingebunden sind, können im Verkaufsprozess eher Probleme entstehen.Wenn bei Verhandlungen, Vertragserstellung oder Eintragung Schwierigkeiten auftreten, müssen gegebenenfalls gesondert ein司法書士 oder ein Anwalt beauftragt werden, was den Aufwand und die Kosten am Ende erhöhen kann.
Besichtigungen und Führungen erfolgen grundsätzlich in Eigenregie
Da kein Immobilienunternehmen eingeschaltet wird, muss der Eigentümer Kaufinteressenten bei Besichtigungen grundsätzlich selbst begleiten. Wer weit entfernt wohnt, muss zudem mit Belastungen wie Fahrtkosten rechnen.
Nicht in allen Kommunen verfügbar
An der „空き家バンク“ beteiligen sich landesweit mehr als 600 Kommunen, es gibt jedoch auch Kommunen, die das System nicht eingeführt haben.Außerhalb der Zielregionen kann es daher nicht genutzt werden.
Risiken einer ungenutzten leerstehenden Immobilie und warum ein früher Verkauf wichtig ist
Wenn ein leerstehendes Haus über längere Zeit ungenutzt bleibt, laufen die Zahlungen für die Grundsteuer und die Stadtplanungssteuer weiter. Wird es zudem als „spezifizierte leerstehende Immobilie“ eingestuft, entfällt die steuerliche Sonderregelung für Wohnbauland bei der Grundsteuer (Reduzierung auf ein Sechstel), sodass sich die Steuerlast auf das bis zu Sechsfache erhöhen kann. Wichtig ist außerdem ein gutes Risikomanagement für Gesetze und Vorschriften rund um Immobilien.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wird eine Immobilie automatisch verkauft, wenn sie in der „空き家バンク“ registriert ist?
Nein, ein Verkauf ist nicht garantiert. Die Abschlussquote hängt stark von Lage, Zustand und Preisgestaltung der Immobilie ab. Dennoch hat das System den Vorteil, dass Informationen auch bei ländlichen Immobilien, die im üblichen Immobilienmarkt schwer vermittelbar sind, leichter potenzielle Käufer erreichen.
F2. Wer übernimmt den Verkaufsprozess über die „空き家バンク“?
Grundsätzlich führt der Verkäufer die Verhandlungen und Verfahren selbst. Für die Vertragserstellung und die Eintragung empfehlen wir jedoch nachdrücklich, einen司法書士 oder einen Anwalt einzubeziehen.
F3. Gibt es Möglichkeiten zu verkaufen, ohne die „空き家バンク“ zu nutzen?
Ja. Dazu gehören die Beauftragung eines Immobilienunternehmens mit der Vermittlung, ein direkter Ankauf (mit schneller Liquidisierung) oder Auktionen. Es ist sinnvoll, parallel zur „空き家バンク“ mehrere Wege zu prüfen.
F4. Fallen für die Registrierung in der „空き家バンク“ Kosten an?
In vielen Kommunen ist die Registrierung kostenlos. Je nach Kommune können jedoch bestimmte Verfahrenskosten anfallen.
F5. Kann ich ein geerbtes leerstehendes Haus auf dem Land über die „空き家バンク“ verkaufen?
Ja, für leerstehende Häuser in ländlichen Regionen ist die „空き家バンク“ eines der wirksamsten Verkaufsinstrumente. Die Nachfrage nach Umzug und der Wiederbelebung traditioneller Häuser steigt, sodass Käufergruppen erreicht werden können, die in urbanen Märkten schwer zu finden sind. Wenn landwirtschaftliche Flächen dazugehören, sind zudem Verfahren nach dem Agrarlandgesetz erforderlich.
