يُعد «空き家バンク» خيارًا قويًا عند الاستفادة من المنازل الشاغرة أو بيعها. نشرح لمالكي العقارات والمستثمرين واقع استخدام هذه الآلية التي تديرها الحكومات المحلية، مع مزاياها وعيوبها.
ما نوع النظام الذي يمثله «空き家バンク»؟
«空き家バンク» هو آلية توفّر من خلالها الحكومات المحلية معلومات العقارات الشاغرة للراغبين في الانتقال أو التبادل عبر مواقعها الإلكترونية وغيرها من الوسائل.وقد تتولى البلدية التشغيل مباشرة، أو يتم تشغيله عبر جهة مفوضة.
يقوم المالكون الراغبون في البيع أو التأجير بتسجيل معلومات العقار، ثم يتقدّم الراغبون في الشراء أو الاستئجار بناءً على تلك المعلومات. ويعود وجود هذا النظام نفسه إلى أكثر من 20 عامًا، وقد اتسع انتشاره في أنحاء اليابان في السنوات الأخيرة مع تزايد الطلب على الانتقال والتبادل.
مزايا الاستفادة من «空き家バンク»
عدم تحمّل رسوم وساطة (أو انخفاض التكلفة)
نظرًا إلى أن البيع أو عقد الإيجار يمكن أن يتم من دون المرور بشركة عقارية، فإن رسوم الوساطة المعتادة لا تُفرض عادة، ما يتيح خفض التكاليف بشكل كبير.يُرجى أيضًا الرجوع إلى هذا الشرح التفصيلي حول هيكل رسوم الوسطاء.
سهولة العثور على مشترين أو مستأجرين عبر نشر المعلومات
حتى العقارات الواقعة في المناطق النائية أو الريفية التي لا توجد فيها شركات عقارية يمكن عرضها على مستوى البلاد عبر الموقع الإلكتروني. وتتمثل القوة هنا في أنه يسهل الوصول إلى الفئات التي تفكر في الانتقال وإلى من يرغبون في توظيف العقار، مثل تحويله إلى مقهى في منزل تقليدي.
إمكانية الاستفادة من برامج الدعم التي تقدمها البلدية
قد يكون من الممكن الاستفادة من برامج دعم خاصة بكل بلدية، مثل تحمل جزء من تكاليف تجديد العقار أو إصلاحه.وتختلف التفاصيل والشروط من بلدية إلى أخرى، لذلك يلزم التحقق مسبقًا.
عيوب وملاحظات عند استخدام «空き家バンク»
مخاطر المشكلات في إجراءات البيع
لأن العملية لا تمر عبر متخصصين (وسطاء عقاريين مرخصين)، فقد تكون مشكلات إجراءات البيع أكثر عرضة للحدوث.وإذا نشأت مشكلة في التفاوض أو إعداد العقد أو التسجيل، فقد يلزم ترتيب الاستعانة بكاتب عدل قضائي أو محامٍ بشكل منفصل، ما قد يزيد التكلفة والجهد في النهاية.
المعاينة والإرشاد تتمان ذاتيًا من حيث المبدأ
بما أن العملية لا تمر عبر شركة عقارية، فعلى المالك نفسه عادةً أن يتولى إرشاد الراغبين في الشراء أثناء المعاينة. وإذا كان يقيم بعيدًا، فستنشأ أيضًا أعباء مثل تكاليف التنقل.
ليس متاحًا في جميع البلديات
يشارك في «空き家バンク» أكثر من 600 بلدية على مستوى البلاد، إلا أن بعض البلديات لم تعتمد هذا النظام.ولذلك لا يمكن الاستفادة منه خارج المناطق المستهدفة.
مخاطر ترك المنزل الشاغر وأهمية البيع المبكر
إذا استمر ترك المنزل الشاغر من دون معالجة، فستستمر مدفوعات ضريبة الأصول الثابتة وضريبة التخطيط الحضري، كما أنه إذا صُنّف على أنه «منزل شاغر محدد» فسيُستبعد من المعاملة الخاصة للأراضي السكنية في ضريبة الأصول الثابتة (تخفيض إلى السدس)، وقد يرتفع العبء الضريبي إلى ستة أضعاف كحد أقصى. كما أن إدارة مخاطر القوانين واللوائح المتعلقة بالعقارات مهمة أيضًا.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. هل سيباع العقار حتمًا إذا سجلته في «空き家バンク»؟
ليس بالضرورة أن يتم البيع. فمعدل إتمام الصفقة يختلف كثيرًا بحسب موقع العقار وحالته وتسعيره. ومع ذلك، هناك فائدة تتمثل في سهولة وصول المعلومات إلى الراغبين في الشراء حتى بالنسبة للعقارات الريفية التي يصعب تداولها في السوق العقارية المعتادة.
س2. من الذي يتولى إجراءات البيع عبر «空き家バンク»؟
من حيث المبدأ، يتولى البائع نفسه التفاوض والإجراءات. ومع ذلك، نوصي بشدة بالاستعانة بكاتب عدل قضائي أو محامٍ لإعداد العقد والتسجيل.
س3. هل توجد طريقة للبيع من دون استخدام «空き家バンク»؟
نعم، توجد طرق مثل تكليف شركة عقارية بالوساطة، أو طلب الشراء المباشر (مع إمكانية التسييل الفوري)، أو المزادات. وننصح بدراسة عدة خيارات بالتوازي مع «空き家バンク».
س4. هل توجد تكلفة للتسجيل في «空き家バンク»؟
في كثير من البلديات يمكن التسجيل مجانًا. ولكن قد تترتب في بعض البلديات رسوم إجرائية محددة.
س5. هل يمكن بيع المنزل الريفي الشاغر الذي ورثته عبر «空き家バンク»؟
نعم، يُعد «空き家バンク» أحد أكثر وسائل البيع فاعلية للمنازل الشاغرة في المناطق الريفية. فالطلب على الانتقال وإحياء المنازل التقليدية في ارتفاع، ما يتيح الوصول إلى شريحة من المشترين يصعب العثور عليها في المناطق الحضرية. وإذا كانت هناك أرض زراعية ملحقة بالعقار، فستكون إجراءات قانون الأراضي الزراعية مطلوبة أيضًا.
