Bei Mietobjekten mit Sozialhilfeempfängern wird die Miete häufig über einen zweistufigen Zahlungsweg abgewickelt: vom Sozialamt über den Mieter zum Eigentümer. Da das Geld zunächst beim Mieter eingeht, entsteht ein strukturelles Risiko für Mietrückstände. Die Lösung für dieses Problem ist die sogenannte „Direktzahlung" (Dairi Noufu). Durch die Umstellung auf eine direkte Überweisung vom Sozialamt an den Eigentümer lassen sich Aufwand und Risiko sowohl für Hausverwaltungen als auch für Eigentümer erheblich reduzieren. In diesem Artikel erläutern wir praxisnah die rechtlichen Grundlagen bis hin zum konkreten Antragsverfahren.
Warum erfolgt die Wohnbeihilfe bei Sozialhilfe als „zweistufige Zahlung"?
Die Wohnbeihilfe im Rahmen der Sozialhilfe wird grundsätzlich an den Leistungsempfänger selbst ausgezahlt. Dies liegt daran, dass das japanische Sozialhilfegesetz die „Geldleistung" als Grundprinzip vorsieht und davon ausgeht, dass der Empfänger die Miete eigenständig bezahlt. Diese Regelung birgt jedoch ein strukturelles Risiko: Nachdem die Wohnbeihilfe auf das Konto des Empfängers überwiesen wurde, kommt es in der Praxis nicht selten vor, dass das Geld für andere Zwecke verwendet wird oder dass ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung die Überweisung schlicht vergessen.
Wie auch in unserem Beitrag Immobilienverwaltung: Aufgaben und ehrliche Wertschöpfung dargelegt, besteht die wesentliche Aufgabe einer Hausverwaltung darin, „das Vermögen des Eigentümers zu schützen". Bei anhaltend ausbleibenden Mietzahlungen entstehen Mahnverfahren, und im schlimmsten Fall droht die zeit- und kostenintensive Nachforderung ausstehender Zahlungen nach dem Auszug. Die Aufnahme von Sozialhilfeempfängern ist zwar eine wirksame Strategie gegen Leerstand, doch die richtige Praxislösung besteht darin, das strukturelle Risiko der zweistufigen Zahlung zu erkennen und die Direktzahlung aktiv zu nutzen.
Was ist die Direktzahlung? Rechtsgrundlage und Gesamtüberblick
Artikel 37-2 des Sozialhilfegesetzes als Rechtsgrundlage
Die rechtliche Grundlage der Direktzahlung bildet Artikel 37-2 des japanischen Sozialhilfegesetzes (Sonderregelung zur Leistungserbringung). Diese seit dem 1. April 2006 geltende Vorschrift ermöglicht es dem Leiter des Sozialamts, die Wohnbeihilfe bei festgestelltem Bedarf direkt an den Eigentümer (Vermieter) auszuzahlen. Im Jahr 2014 wurde der Anwendungsbereich um die Nebenkosten erweitert.
Seit April 2020 als Regelverfahren für drei Fallgruppen eingeführt
Ein bedeutender politischer Kurswechsel erfolgte im April 2020. Durch einen Erlass des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales wurde die Direktzahlung für die folgenden drei Fallgruppen zum Regelverfahren erklärt:
- Empfänger mit Mietrückständen — Haushalte, die trotz Bezug von Wohnbeihilfe Mietrückstände aufweisen
- Bewohner öffentlicher Wohnungen — Sozialhilfeempfänger in öffentlich gefördertem Wohnraum
- Neueinzüge in Sozialwohnungen des Sicherheitsnetzes — Personen, die neu in Wohnungen registrierter Anbieter gemäß dem Wohnungssicherheitsnetz-Gesetz einziehen
„Regelverfahren" bedeutet, dass das Sozialamt bei Vorliegen einer dieser Fallgruppen die Direktzahlung aktiv anwendet. Wenn Hausverwaltungen oder Eigentümer bereits vor dem Einzug eine Direktzahlung wünschen, können sie dies dem zuständigen Sachbearbeiter mitteilen und eine entsprechende Veranlassung erwarten.
Welche Vorteile bietet die Umstellung auf Direktzahlung? Perspektiven für Hausverwaltung und Eigentümer
Das Risiko von Mietrückständen sinkt auf nahezu null
Der größte Vorteil besteht darin, dass das Risiko ausbleibender Mietzahlungen praktisch eliminiert wird. Bei der Direktzahlung überweist das Sozialamt die Miete monatlich direkt auf das Konto des Eigentümers – unabhängig von der finanziellen Kompetenz des Empfängers. Da die Wohnbeihilfe grundsätzlich den Mietbetrag abdeckt, wird das Risiko von Einnahmeausfällen durch Mietrückstände faktisch ausgeschlossen.
Personalressourcen von Mahnwesen und Forderungseinzug auf Kernaufgaben umlenken
Wie aus unserem Beitrag Verwaltungsgebühren bei Immobilienverwaltungen im Überblick hervorgeht, ist das Mahnwesen die arbeitsintensivste Aufgabe in der Hausverwaltung. Das Mahnen bei Sozialhilfeempfängern erfordert zudem besonderes Fingerspitzengefühl und belastet die Mitarbeitenden auch psychisch. Durch die Umstellung auf Direktzahlung entfällt das Mahnwesen vollständig, sodass Verwaltungsmitarbeitende ihre Kompetenz auf die eigentlichen Kernaufgaben wie Objektbetreuung und Mieterservice konzentrieren können.
Erweiterung des Mieterkreises
Durch die Nutzung der Direktzahlung können Sozialhilfeempfänger, ältere Menschen und Menschen mit Behinderung – also Personengruppen, bei denen bisher Bedenken hinsichtlich der finanziellen Verwaltung bestanden – mit größerer Sicherheit aufgenommen werden. Auch unter dem Aspekt der Leerstandsreduzierung trägt die Erweiterung der Zielgruppe zur wirtschaftlichen Stabilität bei – vergleichbar mit den Erfahrungen aus unserem Beitrag Leerstandsbekämpfung durch die Aufnahme ausländischer Mieter.
Vom Antrag bis zur ersten Überweisung: Der Ablauf in 4 Schritten
Schritt 1: Möglichkeit der elektronischen Antragstellung prüfen
Viele gehen davon aus, dass bei Sozialhilfe ausschließlich Papierunterlagen erforderlich sind. In der Praxis akzeptieren jedoch immer mehr Kommunen auch elektronische Anträge. Selbst wenn eine Unterschrift oder ein Stempel erforderlich ist, gibt es Fälle, in denen es genügt, die unterschriebenen und gestempelten Dokumente einzuscannen und per E-Mail an den zuständigen Sachbearbeiter zu senden. Der erste Schritt besteht darin, den zuständigen Sachbearbeiter telefonisch zu kontaktieren und zu klären, ob eine elektronische Abwicklung möglich ist.
Schritt 2: Erforderliche Unterlagen vorbereiten
Die für den Antrag auf Direktzahlung erforderlichen Unterlagen variieren je nach Kommune leicht, umfassen aber in der Regel Folgendes:
- Antragsformular für die Direktzahlung der Wohnbeihilfe (mit Unterschrift und Stempel des Empfängers)
- Auftragsformular für Direktzahlung und Banküberweisung der Wohnbeihilfe
- Kontodaten des Eigentümers (Vermieters)
In einigen Fällen ist auch die Unterschrift oder eine Einverständniserklärung des Eigentümers erforderlich. Um Nacharbeit zu vermeiden, empfiehlt es sich, vorab beim zuständigen Sachbearbeiter die vollständige Liste der benötigten Unterlagen anzufordern.
Schritt 3: Die Überweisung beginnt ab dem übernächsten Monat nach Antragstellung
Nach Annahme des Antrags beginnt die Direktzahlung in der Regel ab dem übernächsten Monat nach der Antragstellung. Wird der Antrag beispielsweise im April abgeschlossen, erfolgt die Umstellung auf die Direktüberweisung vom Sozialamt an den Eigentümer ab der Miete für Juni. Für die ein bis zwei Monate vor der Umstellung gilt weiterhin der bisherige Zahlungsweg – bitte fahren Sie in diesem Zeitraum wie gewohnt fort.
Schritt 4: Überweisungsbetrag und Obergrenze der Wohnbeihilfe prüfen
Für die Wohnbeihilfe gelten regionale Obergrenzen. Übersteigt die tatsächliche Miete diese Obergrenze, trägt der Empfänger die Differenz selbst. Da der Überweisungsbetrag bei der Direktzahlung auf die Höhe der Wohnbeihilfe begrenzt ist, sollte vorab geprüft werden, ob die festgesetzte Miete innerhalb der Obergrenze liegt. Viele Kommunen, darunter die Stadt Kawasaki, veröffentlichen Details zur Direktzahlung auf ihren Websites – informieren Sie sich über die Regelungen am Standort Ihrer Immobilie.
Ausnahmen und Hinweise: Wann keine Direktzahlung möglich ist
Die Direktzahlung wird nicht automatisch bei allen Sozialhilfeempfängern angewandt. In folgenden Fällen kann sie nicht zur Anwendung kommen:
Wenn der Zweck bereits durch Lastschriftverfahren erfüllt wird — Wird die Miete per Lastschrift vom Konto des Empfängers eingezogen und besteht faktisch kein Rückstandsrisiko, kann die Direktzahlung als nicht erforderlich eingestuft werden.
Wenn der Eigentümer nicht zustimmt — Die Direktzahlung setzt die Zustimmung des Eigentümers voraus. In der Praxis wünschen die meisten Eigentümer eine Direktzahlung, doch in seltenen Fällen kann es Gründe geben, die dagegen sprechen.
Wenn die Wohnbeihilfe nicht in voller Höhe gezahlt wird — Wird die Wohnbeihilfe aufgrund der Vermögens- oder Einkommensverhältnisse gekürzt, ist zu beachten, dass eine Differenz zwischen Überweisungsbetrag und tatsächlicher Miete entstehen kann.
Wenn der Sachbearbeiter keinen Bedarf feststellt — Wird der Empfänger als finanziell kompetent eingeschätzt und liegen keine früheren Mietrückstände vor, kann die Direktzahlung abgelehnt werden.
Unser Standpunkt bei INA&Associates zur Aufnahme von Sozialhilfeempfängern
Auf dem japanischen Mietwohnungsmarkt steigt angesichts des demografischen Wandels und der alternden Gesellschaft die Nachfrage nach der Aufnahme von wohnungssuchenden Personen mit besonderem Unterstützungsbedarf – darunter alleinlebende ältere Menschen und wirtschaftlich Benachteiligte. Die Novellierung des Wohnungssicherheitsnetz-Gesetzes und die gemeinsamen Bemühungen des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales sowie des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur Förderung der Direktzahlung bestätigen diese politische Stoßrichtung. Die sachgerechte Anwendung der Direktzahlung gehört zu den wenigen Maßnahmen, bei denen soziale Verantwortung und wirtschaftliche Vernunft Hand in Hand gehen.
Unsere Aufgabe als Hausverwaltung besteht darin, die Komplexität des Systems für die Eigentümer aufzubereiten und den Antragsprozess reibungslos zu gestalten. In einer Branche, in der das Vorurteil „Sozialhilfeempfänger als Mieter bedeuten hohen Verwaltungsaufwand" nach wie vor verbreitet ist, sehen wir gerade in der Nutzung der Direktzahlung ein echtes Differenzierungsmerkmal. Ich bin überzeugt, dass eine vertrauensbasierte, transparente Informationsvermittlung der Schlüssel zu langfristigen Beziehungen mit unseren Eigentümern ist.
Zusammenfassung
- Die Wohnbeihilfe bei Sozialhilfe wird grundsätzlich an den Empfänger selbst ausgezahlt – durch die Direktzahlung kann jedoch eine direkte Überweisung vom Sozialamt an den Eigentümer veranlasst werden
- Rechtsgrundlage ist Artikel 37-2 des Sozialhilfegesetzes. Seit April 2020 gilt die Direktzahlung als Regelverfahren für Haushalte mit Mietrückständen, Bewohner öffentlicher Wohnungen und Neueinzüge in Sicherheitsnetz-Wohnungen
- Der Antrag wird durch Einreichung der Unterlagen beim zuständigen Sachbearbeiter gestellt. Viele Kommunen akzeptieren elektronische Anträge oder den Versand per E-Mail
- Die Umstellung der Zahlungen erfolgt ab dem übernächsten Monat nach Antragstellung
- Durch die Nutzung der Direktzahlung können Verwaltungsmitarbeitende vom Mahnwesen entlastet und auf Kernaufgaben fokussiert werden – gleichzeitig wird das Mietrückstandsrisiko für Eigentümer beseitigt
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Muss der Antrag auf Direktzahlung vom Empfänger selbst gestellt werden?
Grundsätzlich wird der Antrag vom Empfänger selbst oder einem Bevollmächtigten beim zuständigen Sachbearbeiter eingereicht. Es ist jedoch in der Praxis durchaus wirksam, wenn die Hausverwaltung oder der Eigentümer dem Sozialamt gegenüber den Wunsch nach Direktzahlung äußert und den Sachbearbeiter zu einer entsprechenden Veranlassung anregt. Wir empfehlen, bereits vor dem Einzug mit dem Sachbearbeiter Kontakt aufzunehmen und eine Einigung über die Direktzahlung herbeizuführen.
F2: Was passiert, wenn die Miete die Obergrenze der Wohnbeihilfe übersteigt?
Den über die Obergrenze hinausgehenden Betrag trägt der Empfänger selbst. Die Direktzahlung deckt ausschließlich den Betrag der bewilligten Wohnbeihilfe ab. Da die Obergrenzen je nach Region und Haushaltsgröße variieren, ist eine vorherige Prüfung beim zuständigen Sozialamt oder auf der Website der Kommune unerlässlich. Bei der Mietfestsetzung empfiehlt es sich, innerhalb der Obergrenze der Wohnbeihilfe zu bleiben, um eine stabile Mietfortsetzung zu gewährleisten.
F3: Welche Schritte sind erforderlich, wenn ein Mieter während der Direktzahlung auszieht?
Die Direktzahlung endet mit dem Monat des Auszugs. Sobald der Auszug feststeht, ist der zuständige Sachbearbeiter zu informieren und die Einstellung der Direktzahlung zu veranlassen. Die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands werden wie üblich abgewickelt. Kann der Empfänger die Kosten nicht tragen, kann eine Abstimmung mit den zuständigen Stellen erforderlich werden. Eine frühzeitige Klärung der Kostenübernahme für die Wiederherstellung beugt Konflikten beim Auszug wirksam vor.
F4: Kann die Direktzahlung bereits ab dem Einzug beantragt werden?
Ja, das ist möglich. Insbesondere bei registrierten Sicherheitsnetz-Wohnungen gemäß dem Wohnungssicherheitsnetz-Gesetz gilt die Direktzahlung für Neueinzüge seit April 2020 als Regelverfahren. Idealerweise sollte bereits vor dem Einzug mit dem zuständigen Sachbearbeiter Kontakt aufgenommen werden, um die Direktzahlung zeitgleich mit dem Einzug einzuleiten.
Weiterführende Artikel
Quellen und Referenzen
- Sozialhilfegesetz (Gesetz Nr. 144 von 1950), e-Gov Gesetzesdatenbank
- Stadt Kawasaki: „Direktzahlung der Miete und Nebenkosten für private Mietwohnungen"
- Stadt Fukuoka: „Direktzahlung der Miete für private Mietwohnungen von Sozialhilfeempfängern"
- Bezirk Ota: „Durchführungsrichtlinien zur Direktzahlung der Wohnbeihilfe gemäß Sozialhilfegesetz"
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Untersuchungsbericht zur Förderung des reibungslosen Einzugs von Sozialhilfeempfängern in private Mietwohnungen durch Nutzung der Direktzahlung der Wohnbeihilfe" (März 2017)
