El uso y la venta de viviendas vacías tienen en el "banco de viviendas vacías" una opción sólida. Explicamos para propietarios e inversores inmobiliarios las ventajas, desventajas y el uso real de este sistema gestionado por los gobiernos locales.
¿Qué tipo de sistema es el banco de viviendas vacías?
El banco de viviendas vacías es un sistema mediante el cual los gobiernos locales ofrecen, a través de sus sitios web y otros medios, información sobre inmuebles vacíos a personas interesadas en mudarse o relacionarse con la zona. En algunos casos lo gestiona directamente el municipio, y en otros lo opera una empresa contratada.
Los propietarios que quieren vender o alquilar registran la información del inmueble, y quienes quieren comprar o alquilar solicitan a partir de esa información. El sistema existe desde hace más de 20 años y, en los últimos años, su adopción se ha extendido en todo Japón junto con el aumento de la demanda de mudanza e intercambio regional.
Ventajas de utilizar el banco de viviendas vacías
No se generan comisiones de intermediación (o el costo es bajo)
Como en el banco de viviendas vacías la compraventa o el arrendamiento pueden concretarse sin pasar por una inmobiliaria, no se generan las comisiones de intermediación habituales, lo que permite reducir considerablemente los costos.Aquí los detalles sobre la estructura de comisiones de los intermediarios también puede consultarlos.
La difusión de información facilita encontrar comprador o arrendatario
Incluso en zonas remotas o rurales sin inmobiliarias, es posible difundir información a todo el país a través del sitio web. Su fortaleza es que resulta más fácil llegar a personas que están considerando mudarse o que piensan aprovechar la propiedad para usos como una cafetería en una casa tradicional.
En algunos casos pueden utilizarse programas de subsidios municipales
En algunos casos pueden utilizarse programas de subsidios propios del municipio, como ayudas para cubrir parte de los costos de reforma o renovación del inmueble. Como el contenido y las condiciones varían según el municipio, es necesario confirmarlo con antelación.
Desventajas y puntos de atención al usar el banco de viviendas vacías
Riesgo de problemas en el procedimiento de venta
Al no intervenir un profesional (agente inmobiliario con licencia), existe una mayor posibilidad de que surjan problemas en el proceso de venta. Si aparecen inconvenientes en la negociación, la elaboración del contrato o el registro, será necesario contratar por separado a un notario judicial o a un abogado, lo que puede aumentar al final los costos y la carga operativa.
Las visitas y la atención suelen correr por cuenta propia
Al no intervenir una inmobiliaria, el propio propietario debe encargarse de mostrar la vivienda a los posibles compradores. Si reside lejos, también deberá asumir gastos como el transporte.
No está disponible en todos los municipios
Más de 600 municipios de todo Japón participan en el banco de viviendas vacías, pero también existen municipios que no lo han implantado. No puede utilizarse fuera de las zonas objetivo.
Riesgos de dejar una vivienda vacía sin atender e importancia de venderla pronto
Si una vivienda vacía se deja sin atender, además de continuar el pago del impuesto sobre activos fijos y del impuesto de planificación urbana, si se designa como "vivienda vacía específica", se elimina la exención especial del suelo residencial del impuesto sobre activos fijos (reducción a 1/6), y la carga fiscal puede aumentar hasta seis veces. También es importante la gestión de riesgos legales y regulatorios relacionados con los bienes inmuebles.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Si me registro en el banco de viviendas vacías, se venderá con seguridad?
No necesariamente se venderá. La tasa de cierre varía mucho según la ubicación, el estado del inmueble y la fijación del precio. No obstante, incluso en propiedades rurales que suelen circular con dificultad en el mercado inmobiliario habitual, existe el efecto de facilitar que la información llegue a personas interesadas en comprar.
P2. ¿Quién realiza el procedimiento de venta en el banco de viviendas vacías?
Como regla general, el propio vendedor realiza la negociación y los trámites. Sin embargo, recomendamos firmemente encargar la elaboración del contrato y el registro a un notario judicial o a un abogado.
P3. ¿Existen métodos para vender sin usar el banco de viviendas vacías?
Sí, existen métodos como encargar la intermediación a una inmobiliaria, solicitar una compra directa (que permite convertirlo en efectivo de inmediato) o recurrir a subastas. Recomendamos considerar varios métodos en paralelo con el banco de viviendas vacías.
P4. ¿Tiene algún costo registrarse en el banco de viviendas vacías?
En muchos municipios el registro es gratuito. Sin embargo, según el municipio, puede haber ciertos costos de trámite.
P5. ¿Puedo vender en el banco de viviendas vacías una casa rural vacía que heredé?
Sí, en las zonas rurales el banco de viviendas vacías es uno de los medios de venta más eficaces. La demanda de mudanza y rehabilitación de casas tradicionales está aumentando, y permite llegar a perfiles de compradores difíciles de encontrar en zonas urbanas. Si incluye tierras agrícolas, también serán necesarios los trámites conforme a la Ley de Tierras Agrícolas.
