Dans l'utilisation et la vente d'une maison vacante, la « banque des maisons vacantes » constitue une option solide. Nous expliquons aux propriétaires et investisseurs immobiliers les avantages, les inconvénients et la réalité de l'utilisation de ce dispositif géré par les collectivités locales.
Quel type de dispositif est la banque des maisons vacantes ?
La banque des maisons vacantes est un dispositif par lequel les collectivités locales fournissent, via leur site web et d'autres supports, des informations sur des biens vacants aux personnes souhaitant s'installer dans la région ou développer des échanges avec elle. Selon les cas, la gestion est assurée directement par la collectivité ou confiée à un prestataire.
Les propriétaires qui souhaitent vendre ou louer enregistrent les informations sur leur bien, et les personnes qui souhaitent acheter ou louer déposent une demande à partir de ces informations. Le dispositif existe depuis plus de 20 ans et, ces dernières années, il s'est diffusé dans tout le Japon avec la hausse de la demande d'installation et d'échanges régionaux.
Les avantages de l'utilisation de la banque des maisons vacantes
Pas de commission d'intermédiation (ou un coût réduit)
Comme la vente ou la location peut être conclue sans passer par une agence immobilière, les commissions d'intermédiation habituelles ne s'appliquent pas, ce qui permet de réduire fortement les coûts.Ce lien donne plus de détails sur la structure des commissions des intermédiaires.
La publication des informations facilite la recherche d'un acheteur ou d'un locataire
Même pour des biens situés dans des zones reculées ou rurales sans agence immobilière, il est possible de diffuser les informations à l'échelle nationale via le site web. Le point fort est qu'il est plus facile d'atteindre des personnes qui envisagent de s'installer dans la région ou d'utiliser le bien, par exemple pour un cafe dans une maison traditionnelle.
Il est parfois possible d'utiliser des subventions des collectivités locales
Dans certains cas, des dispositifs d'aide propres à la collectivité peuvent être utilisés, notamment une prise en charge partielle des frais de renovation ou de remise en etat du bien. Le contenu et les conditions variant selon les collectivités, une vérification préalable est nécessaire.
Inconvénients et points de vigilance liés à l'utilisation de la banque des maisons vacantes
Risque de problèmes lors de la procédure de vente
Comme aucun professionnel (agent immobilier agréé) n'intervient, des difficultés peuvent plus facilement survenir dans la procédure de vente. En cas de problème dans la négociation, la rédaction du contrat ou l'enregistrement, il faut mandater séparément un notaire judiciaire ou un avocat, ce qui peut au final augmenter les coûts et la charge de travail.
Les visites et l'accompagnement sont en principe à votre charge
Sans agence immobilière, le propriétaire doit lui-même organiser les visites pour les acheteurs potentiels. S'il réside loin du bien, des frais tels que les déplacements s'ajoutent également.
Le dispositif n'est pas disponible dans toutes les collectivités
Plus de 600 collectivités au Japon participent à la banque des maisons vacantes, mais certaines ne l'ont pas mise en place. Elle ne peut pas être utilisée hors des zones concernées.
Les risques liés à l'abandon d'une maison vacante et l'importance d'une vente rapide
Si une maison vacante reste sans prise en charge, le paiement de la taxe foncière et de la taxe d'urbanisme se poursuit. De plus, si elle est désignée comme « maison vacante spécifique », l'avantage fiscal applicable aux terrains résidentiels pour la taxe foncière (réduction à 1/6) est supprimé, et la charge fiscale peut être multipliée jusqu'à six fois. La gestion des risques juridiques et réglementaires liés à l'immobilier est également importante.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Si j'inscris mon bien dans la banque des maisons vacantes, sera-t-il forcément vendu ?
Pas nécessairement. Le taux de conclusion varie fortement selon l'emplacement, l'état du bien et le niveau de prix. Toutefois, même pour des biens ruraux qui circulent difficilement sur le marché immobilier classique, ce dispositif facilite la diffusion de l'information auprès d'acheteurs potentiels.
Q2. Qui effectue la procédure de vente via la banque des maisons vacantes ?
En principe, c'est le vendeur lui-même qui mène les négociations et les démarches. Toutefois, nous recommandons vivement de confier la rédaction du contrat et l'enregistrement à un notaire judiciaire ou à un avocat.
Q3. Existe-t-il des moyens de vendre sans utiliser la banque des maisons vacantes ?
Oui. Il existe notamment l'intermédiation par une agence immobilière, la vente directe à un acquéreur professionnel (permettant une conversion immédiate en liquidités) ou encore les enchères. Nous recommandons d'examiner plusieurs options en parallèle de la banque des maisons vacantes.
Q4. L'inscription à la banque des maisons vacantes est-elle payante ?
Dans de nombreuses collectivités, l'inscription est gratuite. Toutefois, selon la collectivité, certains frais de procédure peuvent s'appliquer.
Q5. Puis-je vendre via la banque des maisons vacantes une maison rurale vacante que j'ai héritée ?
Oui, pour les maisons vacantes situées en zone rurale, la banque des maisons vacantes constitue l'un des moyens de vente les plus efficaces. La demande liée à l'installation et à la réhabilitation des maisons traditionnelles augmente, et elle permet d'atteindre des profils d'acheteurs difficiles à trouver dans les zones urbaines. Si des terres agricoles sont incluses, des démarches relevant de la loi sur les terres agricoles seront également nécessaires.
