In Immobilienanzeigen oder Objektunterlagen findet sich mitunter der Hinweis „mit Privatstraßenbelastungsfläche“. Wer ein Grundstück kauft, ohne diese Privatstraßenbelastung zu verstehen, kann auf Probleme wie Baubeschränkungen, steuerliche Belastungen oder Nachbarschaftskonflikte stoßen. In diesem Beitrag erläutern wir Definition, Auswirkungen, Vorteile und Nachteile der Privatstraßenbelastung im Detail.
Was ist eine Privatstraße? Worin liegt der Unterschied zur öffentlichen Straße?
Eine Privatstraße ist eine Straße, die von einer Privatperson oder einer Organisation besessen und verwaltet wird.Anders als eine öffentliche Straße, die dem Staat oder der Kommune gehört, hat der Eigentümer einer Privatstraße das Recht, die Durchfahrt zu gestatten. Privatstraßen haben eine eigene Flurstücksbezeichnung und lassen sich mitunter auch an Kanaldeckeln ohne Eigentümerbezeichnung erkennen, was bei öffentlichen Straßen nicht vorkommt. Wenn eine Bestätigung schwierig ist, können Sie beim Rechtsamt oder bei der Stadt beziehungsweise Gemeinde nachfragen.
Was ist eine Privatstraßenbelastung?
Eine Privatstraßenbelastung bezeichnet den Zustand, dass ein Teil des Grundstücks als Privatstraße bereitgestellt werden muss, um die Erschließungspflicht nach dem japanischen Baugesetz zu erfüllen (Anschluss an eine mindestens 4 m breite Straße mit einer Frontbreite von mindestens 2 m).Sie gilt in Stadtplanungsgebieten und quasi-stadtplanerischen Gebieten und soll die Evakuierung sowie Rettungsmaßnahmen bei Bränden und Erdbeben sicherstellen. In Immobilienanzeigen und in der Erklärung wichtiger Vertragsinhalte muss sie zwingend angegeben werden.
Welche Auswirkungen hat eine Privatstraßenbelastung?
Die bebaubare Fläche verringert sich
Der Privatstraßenteil wird bei der Berechnung der Geschossflächenzahl und der Bebauungsquote nicht berücksichtigt. Selbst bei gleicher eingetragener Grundstücksfläche ist die effektiv nutzbare Baufläche kleiner, wenn eine Privatstraßenbelastung besteht, wodurch die Größe des errichtbaren Gebäudes eingeschränkt wird.Auch Hindernisse wie Tore oder Mauern dürfen grundsätzlich nicht errichtet werden.
Unter Umständen fällt Grundsteuer an
Auch der Teil der Privatstraße kann grundsteuerpflichtig sein, da er sich im Privateigentum befindet.Wird jedoch eine hohe öffentliche Nutzung anerkannt, etwa bei öffentlich zugänglichen Privatstraßen, kann auch eine Steuerbefreiung möglich sein. Da dies auf Antrag geprüft wird, sollten Sie die zuständige Kommune kontaktieren, wenn diese Möglichkeit besteht.
Welche Vorteile hat ein Grundstück mit Privatstraßenbelastung?
- Es kann möglich sein, nur den Privatstraßenteil separat zu veräußern und daraus einen Verkaufserlös zu erzielen
- Straßenarbeiten innerhalb des eigenen Rechtsrahmens (Pflasterung, Materialänderung usw.) können frei durchgeführt werden
- Es besteht das Recht, die Durchfahrt einzuschränken, wodurch sich ein ruhigeres Umfeld schaffen lässt
Welche Nachteile hat ein Grundstück mit Privatstraßenbelastung?
- Die effektiv nutzbare Baufläche verringert sich, und die Gebäudegröße wird eingeschränkt
- Es entstehen Zahlungen für die Grundsteuer sowie Kosten für Reparaturarbeiten
- Risiko von Konflikten mit Anwohnern über Durchfahrtsbeschränkungen
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Sollte man ein Grundstück mit Privatstraßenbelastung besser nicht kaufen?
A. Das lässt sich nicht pauschal sagen. Häufig ist der Preis niedriger angesetzt, und entscheidend ist, dass Sie Inhalt der Rechte an der Privatstraße, den Miteigentumsanteil und den Stand der Abstimmung mit den Nachbarn vorab prüfen.
Q. Wird die Privatstraßenbelastungsfläche in die Berechnung von Geschossflächenzahl und Bebauungsquote einbezogen?
A. Nein. Grundlage der Berechnung ist die effektiv nutzbare Baufläche, die sich ergibt, nachdem die Privatstraßenbelastungsfläche von der eingetragenen Grundstücksfläche abgezogen wurde. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt diese effektive Fläche.
Q. Wie kann die Grundsteuer auf eine Privatstraße steuerfrei gestellt werden?
A. Dazu wird bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde ein „Antrag auf Befreiung von der Grundsteuer für Privatstraßen“ gestellt. Wird die Privatstraße als öffentlich nutzbare Straße mit hoher Gemeinwohlrelevanz anerkannt, kann sie steuerfrei werden. Die Anerkennungskriterien unterscheiden sich jedoch je nach Kommune.
Q. Wer trägt die Reparaturkosten für eine Privatstraße?
A. Üblicherweise werden sie anteilig von allen Grundstückseigentümern getragen, die einen Miteigentumsanteil an der Privatstraße haben. Wenn die Beteiligungsquoten oder die Abstimmung jedoch komplex sind, können Konflikte entstehen. Wir empfehlen dringend, die Regeln zur Kostenverteilung vor dem Kauf zu prüfen.
Q. Kann auf einem Grundstück gebaut werden, das nicht an eine Privatstraße angrenzt?
A. Grundstücke, die die Erschließungspflicht nach dem Baugesetz nicht erfüllen (erforderlich ist der Anschluss an eine mindestens 4 m breite Straße mit einer Frontbreite von mindestens 2 m), dürfen grundsätzlich nicht bebaut werden (nicht wieder bebaubares Grundstück). Prüfen Sie beim Kauf daher immer die Erschließungsbedingungen.
