Immer mehr Menschen kaufen Eigentumswohnungen im Bestand mit dem Ziel, sie anschließend zu renovieren. Der größte Vorteil besteht darin, die Anschaffungskosten zu senken und zugleich einen Raum nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Allerdings gibt es im Unterschied zum Neubau viele Punkte zu beachten, etwa bei der Finanzplanung, der Kreditprüfung und den Verfahren mit der Eigentümergemeinschaft. In diesem Artikel erläutern wir den Ablauf von der Anschaffung bis zum Abschluss der Renovierung praxisnah.
Worin unterscheiden sich gebrauchte und neue Eigentumswohnungen?
Zunächst ordnen wir die wichtigsten Unterschiede zwischen Neubau- und Bestandswohnungen ein.
| Neubauwohnung | Bestandswohnung | |
|---|---|---|
| Art der Objektprüfung | Musterwohnung oder Galerie | Besichtigung der realen Einheit möglich |
| Änderung des Grundrisses | Vergleichsweise leicht umsetzbar | Abhängig von der bestehenden Struktur |
| Hausgemeinschaft | Alle ziehen zeitgleich ein | Bestehende Gemeinschaft kann vorab geprüft werden |
| Maklerprovision | Häufig nicht erforderlich (Direktverkauf) | Grundsätzlich erforderlich |
Ein großer Vorteil von Bestandswohnungen ist, dass die Kaufentscheidung auf Basis des tatsächlichen Objekts getroffen werden kann. So lassen sich Umfeld, Belichtung und sogar die Altersstruktur der Bewohner im Vorfeld prüfen.
Wie läuft der Kauf einer Bestandswohnung mit anschließender Renovierung ab?
SCHRITT 1. Objektsuche: Kostenintensive Renovierungsbereiche gezielt prüfen
Wenn Sie eine Wohnung mit Renovierungsabsicht suchen, sollten Sie bei der Besichtigung vor allem die Bereiche prüfen, in denen die Kosten leicht ansteigen, etwa Küche, Bad oder Stellen mit notwendiger Grundrissänderung. Wenn Sie frühzeitig entscheiden, ob eine kernnahe Sanierung oder nur eine Teilrenovierung vorgesehen ist, lässt sich der Finanzierungsplan deutlich leichter aufstellen.
SCHRITT 2. Vorprüfung des Kredits und Einholung des Renovierungsangebots parallel durchführen
Sobald das Objekt feststeht, sollte die Kreditvorprüfung frühzeitig eingeleitet werden. Eine bereits bestandene Vorprüfung erhöht die Verhandlungsstärke gegenüber dem Verkäufer und verbessert Ihre Priorität als Kaufinteressent. Parallel dazu sollte ein Renovierungsangebot eingeholt werden, um die Gesamtkosten aus Kaufpreis, Renovierung, Maklerprovision und weiteren Ausgaben zu kalkulieren.
SCHRITT 3. Renovierung nach Abschluss des Kreditvertrags beginnen
Vor Beginn der Renovierungsarbeiten kann es erforderlich sein, Zustimmungserklärungen der Nachbarn einzuholen und einen Antrag bei der Eigentümergemeinschaft zu stellen. Häufig übernimmt das Renovierungsunternehmen diese Formalitäten, dennoch empfehlen wir, erforderliche Unterlagen, zulässige Bauzeiträume und Schutzvorgaben vorab direkt bei der Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft zu prüfen.
Welche zwei Punkte sind beim Kauf einer Bestandswohnung besonders zu beachten?
Kosten: Maklerprovision zwingend in die Finanzplanung einbeziehen
Beim Kauf einer Bestandswohnung fällt eine Maklerprovision an, die an den Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer gezahlt wird (gesetzliche Obergrenze: 3 % des Kaufpreises plus 60.000 Yen). Wichtig ist, den Gesamtetat unter Einbeziehung von Kaufpreis, Renovierungskosten und Nebenkosten wie Eintragung, Gebäudeversicherung und Umzugskosten zu planen.
Sicherheit: Unterlagen zu Konstruktion und Erdbebensicherheit prüfen und Home Inspection nutzen
Bei Bestandswohnungen können Sie nicht wie beim Neubau ein Musterobjekt oder tragende Bauteile besichtigen. Wenn Unterlagen aus der Bauzeit noch vorhanden sind, sollten diese geprüft werden. Bei Unsicherheiten empfehlen wir die Beauftragung einer Home Inspection (Wohnungsdiagnose). Gerade bei Objekten nach dem alten Erdbebenstandard (vor 1981) ist die Prüfung der Ergebnisse einer Erdbebendiagnose eine grundlegende Voraussetzung für die Investitionsentscheidung.
Für eine präzisere Ertragssimulation bei Investitionen in Bestandswohnungen empfiehlt es sich, dies zusammen mit der Wahl des optimalen Gebäudealters zu betrachten. Für ein angemessenes Niveau der Instandhaltungsrücklage sollten Sie zudem auch die Richtlinie des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands heranziehen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist günstiger: die Renovierung einer Bestandswohnung oder der Kauf eines Neubaus?
Im Allgemeinen lassen sich die Gesamtkosten mit einer Bestandswohnung plus Renovierung stärker senken. Allerdings hängt dies stark vom Zustand der Immobilie und vom gewünschten Renovierungsumfang ab. Wenn eine vollständige Kernsanierung geplant ist, empfehlen wir einen detaillierten Kostenvergleich mit einem Neubau.
F. Müssen Renovierungskredit und Wohnungsbaudarlehen getrennt aufgenommen werden?
In manchen Fällen kann beides als "Kombikredit für Kauf und Renovierung" zusammengefasst werden. Da sich Zinskonditionen und Prüfungsmaßstäbe von einem regulären Wohnungsbaudarlehen unterscheiden können, sollten Sie mehrere Finanzinstitute konsultieren und die passende Finanzierungsform wählen.
F. Kann mit der Renovierung ohne Antrag bei der Eigentümergemeinschaft begonnen werden?
Grundsätzlich nein. In vielen Wohnanlagen schreiben die Regelwerke vor, dass auch Arbeiten im Sondereigentum vorab bei der Eigentümergemeinschaft beantragt und den Nachbarn angekündigt werden müssen. Prüfen Sie dies unbedingt vor Baubeginn.
F. Wie hoch sind die üblichen Kosten für eine Home Inspection?
Bei einer einzelnen Wohnung in einer Wohnanlage liegt der marktübliche Rahmen in der Regel bei etwa 30.000 bis 50.000 Yen. Verglichen mit den Anschaffungskosten ist das eine kleine Investition, aber sie ist sehr wirksam, weil strukturelle Probleme frühzeitig erkannt werden können.
F. Was passiert, wenn während der Renovierungsarbeiten zusätzliche Kosten entstehen?
Wenn nach Baubeginn unerwartete Schäden, Alterung oder Korrosion festgestellt werden, können zusätzliche Kosten anfallen. Wir empfehlen, mindestens 10 bis 15 % der veranschlagten Summe als Reserve einzuplanen.
