تتزايد حالات شراء الشقق المستعملة مع افتراض تنفيذ أعمال تجديد. وأكبر ميزة في ذلك هي إمكانية إنشاء مساحة تناسب الذوق الشخصي مع خفض تكلفة الشراء، لكن هناك نقاط انتباه عديدة تختلف عن الشقق الجديدة، مثل التخطيط المالي، وفحص القرض، والإجراءات مع اتحاد الملاك. يشرح هذا المقال عمليًا المسار من الشراء حتى اكتمال التجديد.
ما الفرق بين الشقق المستعملة والشقق الجديدة؟
في البداية، سنرتب الفروق الرئيسية بين الشقق الجديدة والمستعملة.
| شقة جديدة | شقة مستعملة | |
|---|---|---|
| طريقة التحقق من العقار | غرفة عرض ونموذج | يمكن المعاينة الفعلية |
| تغيير المخطط | أسهل نسبيًا في الاستجابة | يعتمد على الهيكل القائم |
| المجتمع السكني | يبدأ الجميع السكن في الوقت نفسه | يمكن التحقق مسبقًا من المجتمع القائم |
| رسوم الوساطة | غالبًا غير مطلوبة (بيع مباشر) | مطلوبة من حيث المبدأ |
الميزة الكبيرة في الشقق المستعملة هي إمكانية اتخاذ قرار الشراء بعد رؤية العقار الفعلي، إذ يمكن التحقق مسبقًا من البيئة المحيطة، ودرجة الإضاءة، وحتى الفئة العمرية للسكان.
ما مسار شراء شقة مستعملة ثم تجديدها؟
الخطوة 1. البحث عن العقار: التحقق المكثف من العناصر التي ترتفع فيها تكاليف التجديد
عند البحث عن عقار على أساس تنفيذ التجديد، يجب أثناء المعاينة التركيز على الأجزاء التي يسهل أن تتضخم تكلفتها، مثل المطبخ والحمام والأماكن التي تتطلب تغيير المخطط. ويسهّل تحديد ما إذا كان سيتم تنفيذ تجديد قريب من الهيكل العظمي أو الاكتفاء بتجديد جزئي مسبقًا وضع خطة تمويل مناسبة.
الخطوة 2. تنفيذ الفحص المسبق للقرض وتقدير تكلفة التجديد بالتوازي
بعد تحديد العقار، ينبغي بدء الفحص المسبق للقرض مبكرًا. فإن اجتياز الفحص يعزز القدرة التفاوضية مع البائع ويرفع أولوية المشتري كمرشح جاد. ويجب كذلك الحصول على تقدير للتجديد في الوقت نفسه، وحساب التكلفة الإجمالية التي تشمل ثمن العقار وتكلفة التجديد ورسوم الوساطة وغيرها.
الخطوة 3. بدء التجديد بعد إبرام عقد القرض
قد يكون من الضروري قبل بدء أعمال التجديد الحصول على موافقات الجيران وتقديم طلب إلى اتحاد الملاك. وغالبًا ما يتولى مقاول التجديد إجراءات التقديم، لكننا نوصي بالتحقق مباشرة مسبقًا مع اتحاد إدارة المبنى من المستندات المطلوبة، وفترة السماح بالأعمال، وقواعد الحماية أثناء التنفيذ.
ما نقطتا الانتباه عند شراء شقة مستعملة؟
من حيث التكلفة: إدراج رسوم الوساطة حتمًا ضمن الخطة المالية
عند شراء شقة مستعملة تنشأ رسوم وساطة تُدفع إلى الجهة التي توسطت بين المشتري والبائع (الحد القانوني الأعلى هو 3% من سعر البيع + 60 ألف ين). ومن المهم وضع الميزانية الإجمالية بعد جمع ثمن العقار وتكلفة التجديد والمصاريف المختلفة (رسوم التسجيل، وتأمين الحريق، وتكاليف الانتقال).
من حيث السلامة: مراجعة مستندات الهيكل ومقاومة الزلازل والاستفادة من فحص المنزل
في الشقق المستعملة لا يمكن الاطلاع على غرفة عرض أو الأجزاء الهيكلية كما في الشقق الجديدة. وإذا كانت مستندات وقت البناء الأصلي ما تزال متاحة، فيجب مراجعتها، وإذا وُجد أي قلق فنوصي بطلب فحص منزل (تشخيص سكني). ولا سيما في العقارات التي تسبق معايير الزلازل القديمة (قبل عام 1981)، يُعد التحقق من نتائج فحص مقاومة الزلازل شرطًا أساسيًا لاتخاذ قرار الاستثمار.
لتحسين دقة محاكاة العائد في الاستثمار بالشقق المستعملة، يُستحسن دراسة ذلك بالاقتران مع كيفية اختيار العمر الأنسب للعقار. كما نود الإشارة إلى أن مستوى صندوق الإصلاحات المناسب يمكن الرجوع بشأنه أيضًا إلى إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة بشأن إعادة الحالة الأصلية.
يُنصح بقراءته أيضًا
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. أيهما أقل تكلفة: تجديد الشقة المستعملة أم شراء شقة جديدة؟
بشكل عام، يمكن خفض التكلفة الإجمالية أكثر عبر شراء شقة مستعملة مع تجديدها، لكن ذلك يختلف كثيرًا بحسب حالة العقار ومحتوى التجديد المطلوب. وإذا كنتم تفكرون في تجديد كامل، فنوصي بإجراء مقارنة تفصيلية للتكاليف مع الشقق الجديدة.
س. هل يجب ترتيب قرض التجديد والقرض السكني بشكل منفصل؟
في بعض الحالات يمكن ترتيبهما ضمن "قرض موحد للشراء والتجديد". ونظرًا إلى اختلاف شروط الفائدة ومعايير الفحص عن القرض السكني المعتاد، يرجى استشارة عدة مؤسسات مالية لاختيار أفضل وسيلة للتمويل.
س. هل يمكن بدء أعمال التجديد من دون تقديم طلب إلى اتحاد الملاك؟
كقاعدة عامة، لا. فكثير من المباني السكنية تُلزم لوائحها بتقديم طلب مسبق إلى اتحاد الملاك وإخطار السكان المحيطين حتى في أعمال الأجزاء المملوكة حصريًا. يرجى التأكد من ذلك حتمًا قبل بدء الأعمال.
س. ما متوسط تكلفة فحص المنزل؟
في حالة شقة واحدة داخل مبنى سكني، يتراوح المتوسط العام عادة بين 30 ألفًا و50 ألف ين. وهي استثمار صغير مقارنة بتكلفة الحصول على العقار، لكنه فعال للغاية لأنه يتيح فهم المشكلات الهيكلية مسبقًا.
س. ماذا يحدث إذا ظهرت تكاليف إضافية أثناء أعمال التجديد؟
قد تنشأ تكاليف إضافية إذا تم اكتشاف تدهور أو تآكل غير متوقع بعد بدء العمل. ونوصي بتأمين احتياطي لا يقل عن 10 إلى 15% من قيمة التقدير المبدئي.
