Bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen ist die Frage, "welches Baualter man wählen sollte", eine wichtige Entscheidung sowohl für die Rentabilität als auch für das Risikomanagement. Da der Kaufpreis niedriger ist als bei Neubauten, fällt die Bruttorendite oft höher aus. Gleichzeitig ist jedoch eine sorgfältige Objektauswahl erforderlich, insbesondere im Hinblick auf Abnutzung der Ausstattung, Sanierungsrisiken und Erdbebensicherheit.
Welches Baualter ist für gebrauchte Eigentumswohnungen im Immobilieninvestment geeignet?
In der Investmentpraxis gelten gebrauchte Eigentumswohnungen mit einem Alter von rund 20 Jahren oft als optimal. Dafür gibt es vor allem zwei Gründe.
Die notwendigen Grundlagen für die Investitionsentscheidung liegen vor
Ist ein Objekt etwa 20 Jahre alt, liegen Informationen vor, mit denen sich der Verwaltungszustand der Immobilie bewerten lässt, etwa die Historie größerer Sanierungen, der Stand der Instandhaltungsrücklage und die bisherige Auslastung. Bei Neubauten oder jüngeren Bestandsobjekten fehlen solche Entscheidungsgrundlagen oft noch. Wenn Sie bei der Besichtigung den Zustand der Gemeinschaftsflächen wie Flure, Fahrradstellplätze, Müllsammelstellen, Balkone und Außenwände prüfen, können Sie die Qualität der Verwaltung einschätzen. Nach Daten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus beträgt die Lebensdauer einer angemessen verwalteten RC-Eigentumswohnung 117 Jahre.
Geringeres Risiko eines Preisrückgangs nach dem Kauf
Neubauwohnungen verlieren in den ersten Jahren nach der Übergabe oft stark an Wert, doch bei Wohnungen mit einem Baualter von rund 20 Jahren verlangsamt sich der Preisrückgang. In Tokio gibt es je nach Lage sogar Fälle, in denen der Preis pro Tsubo über dem Kaufpreis liegt. Bei Objekten, die offenbar einen Preisboden erreicht haben, ist das Abwärtsrisiko beim Verkauf begrenzt. Das erleichtert die Planung einer Exit-Strategie.
Worauf ist beim Kauf älterer gebrauchter Eigentumswohnungen zu achten?
Neben den Vorteilen sollten Sie die folgenden drei Punkte in jedem Fall prüfen.
Den Zustand der Ausstattung prüfen
Objekte, bei denen Fassadenanstriche, Abdichtungen und der Austausch technischer Anlagen regelmäßig durchgeführt werden, bleiben in der Regel in gutem Zustand. Fordern Sie die Offenlegung des Instandhaltungsplans und der Sanierungshistorie an und prüfen Sie, ob die Wartung planmäßig umgesetzt wird. Ist die Ausstattung überaltert, besteht das Risiko, dass nach dem Kauf größere Investitionen erforderlich werden.
Prüfen, ob der neue Erdbebenstandard gilt (ab Juni 1981)
Für Immobilien, die nach der Änderung der Erdbebenstandards im Juni 1981 gebaut wurden, gelten die neuen Erdbebenstandards. Wenn Sie nach Möglichkeit Objekte wählen, die den neuen Erdbebenstandards entsprechen, profitieren Sie sowohl von höherer Sicherheit für Mieter als auch von Vorteilen bei der Kreditprüfung. Allerdings können auch Objekte nach altem Standard infrage kommen, wenn sie bereits seismisch verstärkt wurden.
Instandhaltungsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen
Für größere Sanierungen werden pro Einheit etwa 1,0 bis 1,2 Millionen Yen veranschlagt. Bei einem Gebäude mit 50 Einheiten entspricht das einem Umfang von etwa 50 bis 60 Millionen Yen. Prüfen Sie anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, ob die Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe angesammelt wird. Bei Objekten mit unzureichender Rücklage ist das Risiko zusätzlicher Belastungen nach dem Kauf hoch.
Um die Rentabilität einer Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen präzise zu bewerten, ist es wichtig, den Zusammenhang zwischen Mietpreisfestsetzung und Vermögenswert zu verstehen und zugleich Bewertungskriterien zu beherrschen, mit denen sich überteuerte Käufe vermeiden lassen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie viele Jahre kann eine 20 Jahre alte gebrauchte Eigentumswohnung noch genutzt werden?
Bei einer angemessen verwalteten RC-Eigentumswohnung kann die Restlebensdauer noch 80 bis 90 Jahre oder mehr betragen. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind der Instandhaltungsplan, die Höhe der Rücklage und die tatsächliche Sanierungshistorie.
F. Sollte man gebrauchte Eigentumswohnungen nach altem Erdbebenstandard als Investmentziel meiden?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Wenn eine seismische Prüfung und entsprechende Verstärkungsmaßnahmen durchgeführt wurden, ist die Sicherheit gewährleistet. Da sich solche Objekte bei der Kreditprüfung jedoch nachteilig auswirken können, ist eine vorherige Abstimmung mit dem Finanzinstitut wichtig.
F. Wie hoch ist ein "angemessenes Niveau" der Instandhaltungsrücklage?
Nach den Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus gilt ein Richtwert von mindestens 200 Yen pro Quadratmeter und Monat je Einheit. Da dies jedoch je nach Objektgröße, Bauweise und Lage variiert, sollten Sie dies immer mit dem langfristigen Instandhaltungsplan abgleichen.
F. Wie sieht die Exit-Strategie aus, wenn man eine 20 Jahre alte Wohnung zu Anlagezwecken kauft?
Die wichtigsten Exit-Optionen sind 1) die Fortführung der Vermietung zur Sicherung stabiler Erträge, 2) der Verkauf bei einem Baualter von 35 bis 40 Jahren und 3) der Verkauf oder die erneute Vermietung nach einer wertsteigernden Renovierung. Der geeignete Zeitpunkt sollte anhand von Lage, Sanierungszustand und Marktumfeld beurteilt werden.
F. Wie hoch ist die übliche Maklerprovision beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?
Die gesetzliche Obergrenze liegt bei 3% des Kaufpreises plus 60.000 Yen (zzgl. Steuer). Einige Anbieter gewähren jedoch Rabatte. Berücksichtigen Sie diesen Posten unbedingt in der Gesamtkalkulation der Erwerbskosten.
