En la inversión en condominios usados, “qué antigüedad elegir” es una decisión importante tanto para la rentabilidad como para la gestión del riesgo. Aunque el precio de compra suele ser menor que el de una propiedad nueva y el rendimiento bruto tiende a ser más alto, es necesario seleccionar el inmueble con prudencia desde la perspectiva del deterioro de las instalaciones, el riesgo de reparaciones y la resistencia sísmica.
¿Qué antigüedad es adecuada para un condominio usado destinado a inversión inmobiliaria?
En la práctica de inversión, a menudo se considera que los condominios usados de alrededor de 20 años de antigüedad son óptimos. Hay principalmente dos razones para ello.
Se dispone de los elementos necesarios para tomar la decisión de inversión
Si el edificio tiene 20 años, ya se cuenta con elementos como el historial de reparaciones a gran escala, la situación de acumulación del fondo de reserva para reparaciones y los resultados de ocupación, por lo que se dispone de la información necesaria para evaluar el estado de gestión del inmueble. En las propiedades nuevas o seminuevas, estos elementos de juicio suelen ser insuficientes. Al inspeccionarlo, puede verificarse la calidad de la gestión comprobando el estado de las áreas comunes (pasillos, aparcamiento de bicicletas, zona de basura, balcones y muros exteriores). Además, según datos del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, la vida útil de un condominio de estructura RC gestionado adecuadamente se estima en 117 años.
El riesgo de caída del precio después de la compra es bajo
Los condominios nuevos suelen sufrir una fuerte caída de precio en los primeros años tras la entrega, pero cuando alcanzan alrededor de 20 años de antigüedad, la caída del precio tiende a volverse más gradual. En Tokio, según la ubicación, hay casos en los que el precio por tsubo aumenta respecto al momento de la compra. En los inmuebles cuyo precio parece haber tocado fondo, el riesgo bajista en el momento de la venta es limitado, por lo que resulta más fácil diseñar una estrategia de salida.
¿Qué puntos deben tenerse en cuenta al comprar un condominio usado con muchos años de antigüedad?
Aunque existen ventajas, es imprescindible confirmar los tres puntos siguientes.
Confirmar el grado de deterioro de las instalaciones
Los inmuebles en los que se realizan de forma periódica la pintura exterior, la impermeabilización y la sustitución de equipos tienden a mantenerse en buen estado. Solicite la divulgación del plan de reparaciones y del historial de reparaciones, y verifique si se está llevando a cabo un mantenimiento planificado. Si las instalaciones están envejecidas, existe el riesgo de que después de la compra sea necesaria una inversión a gran escala.
Confirmar si cumple con las nuevas normas sísmicas (a partir de junio de 1981)
Las propiedades construidas después de la revisión de las normas sísmicas (junio de 1981) están sujetas a las nuevas normas sísmicas. Elegir, en la medida de lo posible, propiedades que cumplan con las nuevas normas sísmicas aporta tranquilidad a los inquilinos y ventajas en la evaluación de la financiación. No obstante, incluso una propiedad con normas sísmicas antiguas puede considerarse si ya cuenta con refuerzo sísmico.
Confirmar el plan de reparaciones y el nivel del fondo de reserva para reparaciones
Se considera que una reparación a gran escala cuesta, como referencia, entre 1 y 1,2 millones de yenes por unidad, por lo que en un condominio de 50 unidades ascendería a entre 50 y 60 millones de yenes. Confirme en la documentación de la asociación de propietarios si el fondo de reserva para reparaciones se está acumulando adecuadamente. En las propiedades con reservas insuficientes, el riesgo de cargas adicionales después de la compra es alto.
Para evaluar con precisión la rentabilidad de la inversión en condominios usados, es importante comprender la relación entre la fijación del alquiler y el valor del activo y, al mismo tiempo, adquirir criterios de decisión para evitar pagar de más.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuántos años más puede utilizarse un condominio usado de 20 años de antigüedad?
Un condominio de estructura RC gestionado adecuadamente puede tener una vida útil restante de más de 80 a 90 años. El plan de reparaciones, el nivel del fondo acumulado y el historial real de reparaciones son los factores que más influyen en su duración.
Q. ¿Debe evitarse como inversión un condominio usado que cumpla con las antiguas normas sísmicas?
No necesariamente. Si la propiedad ya cuenta con diagnóstico sísmico y obras de refuerzo, su seguridad está garantizada. Sin embargo, como puede verse perjudicada en la evaluación de la financiación, es importante confirmarlo previamente con la entidad financiera.
Q. ¿Cuál es un “nivel adecuado” del fondo de reserva para reparaciones?
Según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, se considera una referencia de al menos 200 yenes por m² al mes por unidad. No obstante, como varía según la escala del inmueble, la estructura y la ubicación, conviene evaluarlo contrastándolo con el plan de reparaciones a largo plazo.
Q. ¿Cuál es la estrategia de salida si se compra para inversión un condominio de 20 años de antigüedad?
Las principales salidas son: ① mantener el alquiler para asegurar ingresos estables, ② vender cuando el inmueble tenga entre 35 y 40 años de antigüedad, y ③ vender o volver a alquilar después de aumentar su valor mediante una renovación. El momento óptimo debe determinarse en función de la ubicación, el estado de las reparaciones y las tendencias del mercado.
Q. ¿Cuál es una referencia para los honorarios de intermediación al comprar un condominio usado?
El límite legal es el 3% del precio de compraventa más 60.000 yenes (sin impuestos). No obstante, algunos operadores ofrecen descuentos. Asegúrese de incorporarlo en la estimación global del coste de adquisición del inmueble.
