Dans l’investissement en copropriétés d’occasion, le choix de “l’ancienneté à privilégier” est une décision importante tant pour la rentabilité que pour la gestion des risques. Le prix d’achat étant souvent inférieur à celui d’un bien neuf, le rendement brut tend à être plus élevé, mais il est nécessaire de sélectionner le bien avec prudence au regard de l’usure des équipements, du risque de réparations et de la résistance sismique.
Quel âge de construction convient à une copropriété d’occasion destinée à l’investissement immobilier ?
Dans la pratique de l’investissement, on considère souvent que les copropriétés d’occasion d’environ 20 ans sont les plus adaptées. Cela s’explique principalement par deux raisons.
Les éléments nécessaires à la décision d’investissement sont disponibles
À 20 ans d’ancienneté, on dispose déjà d’éléments tels que l’historique des grosses réparations, le niveau de constitution du fonds de réserve pour réparations et les résultats en matière de taux d’occupation, de sorte que les éléments nécessaires pour évaluer la qualité de gestion du bien sont réunis. Dans le neuf ou le récent, les éléments d’appréciation sont souvent insuffisants. Lors de la visite, il est possible d’évaluer la qualité de la gestion en vérifiant l’état des parties communes (couloirs, parking à vélos, local à déchets, balcons et façades). Par ailleurs, selon les données du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, la durée de vie d’une copropriété en structure RC correctement gérée est estimée à 117 ans.
Le risque de baisse de prix après l’achat est limité
Les copropriétés neuves subissent souvent une forte baisse de prix dans les premières années suivant la livraison, mais vers 20 ans d’ancienneté, cette baisse devient plus progressive. À Tokyo, selon l’emplacement, il existe même des cas où le prix au tsubo augmente par rapport au moment de l’achat. Lorsqu’un bien semble avoir atteint un plancher de prix, le risque baissier à la revente est limité, ce qui facilite l’élaboration d’une stratégie de sortie.
Quels points de vigilance faut-il vérifier lors de l’achat d’une copropriété d’occasion ancienne ?
Malgré ses avantages, il est indispensable de vérifier les trois points suivants.
Vérifier le niveau de dégradation des équipements
Les biens faisant l’objet de travaux réguliers de peinture extérieure, d’étanchéité et de remplacement des équipements ont tendance à rester en bon état. Demandez la communication du plan de réparations et de l’historique des réparations, puis vérifiez si une maintenance planifiée est effectivement mise en œuvre. Si les équipements sont vétustes, il existe un risque de devoir engager un investissement important après l’achat.
Vérifier la conformité aux nouvelles normes parasismiques (à partir de juin 1981)
Les biens construits après la révision des normes parasismiques de juin 1981 relèvent des nouvelles normes. Choisir autant que possible un bien conforme aux nouvelles normes parasismiques apporte de la sérénité aux locataires et constitue un avantage lors de l’examen du financement. Toutefois, un bien relevant des anciennes normes peut encore être étudié s’il a déjà fait l’objet d’un renforcement parasismique.
Vérifier le plan de réparations et le niveau du fonds de réserve pour réparations
On considère qu’une grosse réparation représente, à titre indicatif, environ 1 à 1,2 million de yens par logement, soit 50 à 60 millions de yens pour une copropriété de 50 lots. Vérifiez dans les documents du syndicat de copropriété si le fonds de réserve pour réparations est constitué de manière appropriée. Dans les biens où la réserve est insuffisante, le risque de charges supplémentaires après l’achat est élevé.
Pour évaluer avec précision la rentabilité d’un investissement dans une copropriété d’occasion, il est important de comprendre le lien entre la fixation des loyers et la valeur patrimoniale, puis d’acquérir des critères de décision pour éviter de surpayer.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Pendant combien d’années une copropriété d’occasion de 20 ans peut-elle encore être utilisée ?
Une copropriété en structure RC correctement gérée peut encore avoir une durée de vie résiduelle de plus de 80 à 90 ans. Le plan de réparations, le niveau du fonds accumulé et l’historique réel des réparations sont les facteurs qui influencent le plus sa longévité.
Q. Faut-il éviter comme investissement une copropriété d’occasion relevant des anciennes normes parasismiques ?
Pas nécessairement. Si le bien a déjà fait l’objet d’un diagnostic sismique et de travaux de renforcement, sa sécurité est assurée. En revanche, comme il peut être défavorisé lors de l’examen du financement, il est important de le vérifier au préalable auprès de l’établissement financier.
Q. Quel est un “niveau approprié” pour le fonds de réserve pour réparations ?
Selon les lignes directrices du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, un niveau d’au moins 200 yens par m² et par mois, par logement, constitue une référence. Toutefois, ce niveau varie selon la taille du bien, sa structure et son emplacement ; il convient donc de l’évaluer en le comparant au plan de réparations à long terme.
Q. Quelle stratégie de sortie envisager en cas d’achat d’une copropriété de 20 ans à des fins d’investissement ?
Les principales stratégies de sortie sont ① poursuivre la location pour sécuriser des revenus stables, ② revendre lorsque le bien atteint 35 à 40 ans, et ③ revendre ou relouer après avoir accru sa valeur par une rénovation. Il convient de déterminer le moment le plus approprié en fonction de l’emplacement, de l’état des réparations et de l’évolution du marché.
Q. Quel est l’ordre de grandeur des frais d’intermédiation lors de l’achat d’une copropriété d’occasion ?
Le plafond légal est de 3 % du prix de vente plus 60 000 yens (hors taxes). Toutefois, certains intermédiaires proposent des remises. Veillez à l’intégrer systématiquement dans l’estimation globale du coût d’acquisition du bien.
