Grundlagen der Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen: Arten, Rendite, Steuervorteile und Auswahlkriterien

Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen sind eine Form der Immobilienanlage, bei der sich im Vergleich zu Neubauten mit niedrigeren Anschaffungskosten leichter hohe Renditen erzielen lassen. Dieser Artikel erläutert systematisch die Arten dieser Investition, ihre Vor- und Nachteile, steuerlichen Effekte sowie die wichtigsten Punkte bei der Objektauswahl.

Was ist eine Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen?

Eine Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen ist eine Form der Immobilienanlage, bei der ein einzelnes Apartment oder ein ganzes Mehrfamilienhaus gekauft und vermietet wird, um Mieteinnahmen zu erzielen. Der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen wächst, und die große Auswahl an Objekten sowie die leichtere Ertragsprognose im Vergleich zu Neubauten werden von Anlegern geschätzt.

Welche Arten der Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen gibt es?

Einzimmerwohnung (Sondereigentum) als Kapitalanlage

Dabei wird eine einzelne Einheit gekauft und vermietet. Der Einstieg ist mit vergleichsweise geringem Kapital möglich, der Verwaltungsaufwand ist klein und die Liquidität hoch. Allerdings sind Objekte in Innenstadtlagen teuer in der Anschaffung, weshalb die Rendite tendenziell niedriger ausfallen kann.

Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus

Hier wird ein gesamtes Gebäude gekauft, wodurch die Einnahmen bei Vollvermietung entsprechend hoch ausfallen. Gleichzeitig besteht mehr Freiheit bei größeren Instandsetzungen und Renovierungen, jedoch handelt es sich um eine High-Risk-High-Return-Anlage mit hohem Anfangskapital, laufenden Unterhaltskosten und Katastrophenrisiken.

Welche Vor- und Nachteile hat die Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen?

Vorteile

• Niedriger Kaufpreis und gute Chancen auf eine hohe Rendite
• Bei einem „Objekt mit bestehendem Mietverhältnis“ können bereits ab dem ersten Monat nach dem Kauf Mieteinnahmen erzielt werden
• Es gibt viele Objekte und damit eine große Auswahl
• Vergangene Daten liegen vor, sodass sich Erträge leichter prognostizieren lassen

Nachteile

• Die anfänglichen Instandsetzungskosten können höher ausfallen als erwartet
• Da der Vermögenswert niedriger ist als bei Neubauten, sind die Finanzierungsbedingungen oft ungünstiger

Was ist vorteilhafter: Einzimmerwohnungen oder familiengeeignete Objekte?

Einzimmerwohnungen haben zwar tendenziell kürzere Mietdauern, bei guter Lage ist die Nachfrage jedoch stabil, sodass sich das Leerstandsrisiko leichter begrenzen lässt. Familiengeeignete Objekte ermöglichen längere Mietverhältnisse und höhere Mieten, bergen jedoch das Risiko, dass es nach einem Auszug länger dauert, bis ein neuer Mieter gefunden ist.

Gibt es steuerliche Vorteile bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen?

Wenn Angestellte mit einer Immobilieninvestition Verluste erzielen, können sie durch die Verlustverrechnung mit ihrem Gehaltseinkommen eine Erstattung der Einkommensteuer erhalten. Außerdem ist der Erbschaftsteuerwert von Immobilien niedriger als der von Bargeld, weshalb sie auch als Maßnahme zur Erbschaftsteuerplanung wirksam sein können. Es ist jedoch riskant, allein aus Steuergründen eine Immobilie mit niedriger Rendite zu kaufen.

Welche Punkte helfen, Fehler bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen zu vermeiden?

Regionen mit Bevölkerungsrückgang vermeiden

Auch wenn Objekte in Vororten oder ländlichen Regionen hohe Renditen versprechen, besteht das Risiko, Mieter nicht dauerhaft sichern zu können. Innenstadtlagen und Objekte in Bahnhofsnähe machen es zwar schwerer, hohe Renditen zu erzielen, können das Leerstandsrisiko jedoch deutlich senken.

Die monatlichen Fixkosten exakt erfassen

Die Cashflow-Planung sollte Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und Gebühren für die Hausverwaltung vorab realistisch einbeziehen. Wer diese Faktoren ignoriert, riskiert ein defizitäres Investment.

Instandsetzungshistorie und Umfeld des Objekts gründlich recherchieren

Für ein in die engere Wahl gezogenes Objekt ist es unerlässlich, Baujahr, Instandsetzungshistorie, Stand der Instandhaltungsrücklage und die Nachfrage im Umfeld vorab genau zu prüfen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Wie hoch sind die anfänglichen Kosten für eine Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen?

A. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung gelten etwa 10 bis 20 % des Kaufpreises als Richtwert, einschließlich Nebenkosten und Instandsetzungskosten. Selbst wenn eine Vollfinanzierung möglich ist, ist es ideal, 5 bis 10 % des Kaufpreises als verfügbare Eigenmittel bereitzuhalten.

F. Was ist ein typischer Richtwert für die Bruttorendite bei gebrauchten Eigentumswohnungen?

A. Bei Eigentumswohnungen in zentraler Lage sind 3 bis 5 %, bei ganzen Gebäuden in ländlichen Regionen 8 bis 12 % üblich. Entscheidend ist jedoch, die tatsächliche Rendite unter Berücksichtigung von Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Leerstandsquote zu bewerten.

F. Welche Risiken haben Objekte mit bestehendem Mietverhältnis?

A. Ein Risiko besteht darin, dass sich weder die Eigenschaften der Mieter, etwa Zahlungsausfallrisiken oder Wohnverhalten, noch der Zustand des Innenraums direkt prüfen lassen. Deshalb sollten Informationen der Hausverwaltung und die Historie von Mietrückständen sorgfältig überprüft werden.

F. Eignet sich die Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen für Angestellte?

A. Da durch die Verlustverrechnung steuerliche Vorteile entstehen können, gibt es Aspekte, die sie für Angestellte mit hohem Gehalt attraktiv machen. Wichtig ist jedoch, sich erst nach einem realistischen Verständnis des Verwaltungsaufwands und der strengen Finanzierungsprüfung dafür zu entscheiden.