Fundamentos de la inversión en apartamentos usados: tipos, rentabilidad, ventajas fiscales y cómo elegir una propiedad

La inversión en apartamentos usados es una estrategia de inversión inmobiliaria que permite apuntar a una alta rentabilidad con un costo de adquisición menor que el de una propiedad nueva. En este artículo explicamos de forma sistemática los tipos de inversión, sus ventajas y desventajas, los efectos fiscales y los puntos clave para elegir una propiedad.

¿Qué es la inversión en apartamentos usados?

La inversión en apartamentos usados es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que se compra una unidad o un edificio completo de apartamentos usados y se obtiene ingreso por alquiler al operarlo como arrendamiento. El mercado de apartamentos usados tiende a expandirse, y los inversionistas valoran que, en comparación con las propiedades nuevas, ofrece más opciones y facilita la proyección de ingresos.

¿Qué tipos de inversión en apartamentos usados existen?

Inversión en apartamento estudio (unidad individual)

Es un método en el que se compra una sola unidad para alquilarla. Se caracteriza por poder iniciarse con una inversión relativamente baja, una menor carga de gestión y una alta liquidez. Sin embargo, en las propiedades del centro urbano el precio de compra es alto, por lo que conviene tener en cuenta que la rentabilidad tiende a ser baja.

Inversión en edificio completo de apartamentos

Consiste en comprar un edificio completo, con lo que los ingresos pueden ser elevados si está totalmente ocupado. Aunque ofrece una gran libertad para realizar reparaciones de gran escala y renovaciones, se trata de una inversión de alto riesgo y alto rendimiento, con una elevada inversión inicial, costos de mantenimiento y gestión, y riesgo ante desastres.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de invertir en apartamentos usados?

Ventajas

• El precio de compra es bajo y facilita lograr una alta rentabilidad
• Si es una "propiedad con propietario cambiado", es posible recibir ingresos por alquiler desde el primer mes de compra
• Hay muchas propiedades y una amplia variedad de opciones
• Existen datos históricos, lo que facilita proyectar la rentabilidad

Desventajas

• Los costos iniciales de reparación pueden ser mayores de lo previsto
• Como el valor del activo es menor que el de una propiedad nueva, las condiciones de financiación tienden a ser menos favorables

¿Qué conviene más: una propiedad de una sola habitación o una dirigida a familias?

Propiedad de una sola habitación suele tener períodos de ocupación más cortos, pero si está en una buena ubicación la demanda se mantiene estable y es más fácil contener el riesgo de vacancia.Propiedad dirigida a familias permite períodos de ocupación más largos y rentas más altas, pero si queda vacante existe el riesgo de que tome tiempo encontrar al siguiente inquilino.

¿La inversión en apartamentos usados ofrece ventajas fiscales?

Si un empleado asalariado registra pérdidas en una inversión inmobiliaria, puede recibir una devolución del impuesto sobre la renta al compensarlas con los ingresos salariales.Además, como la valoración fiscal de los inmuebles para el impuesto sucesorio es inferior a la del efectivo, también puede ser útil como medida de planificación sucesoria. Sin embargo, es arriesgado comprar una propiedad de baja rentabilidad únicamente con fines fiscales.

¿Cuáles son los puntos clave para no fracasar en la inversión en apartamentos usados?

Evitar zonas con disminución de población

Aunque las propiedades en suburbios o zonas regionales ofrezcan una alta rentabilidad, existe el riesgo de no poder asegurar inquilinos de forma continua.Aunque en las zonas céntricas y cercanas a estaciones es difícil asegurar una alta rentabilidad, el riesgo de vacancia puede reducirse de forma considerable.

Comprender con precisión los costos fijos mensuales

Conviene estimar de antemano el flujo de caja incluyendo gastos de administración, fondo de reparaciones, impuesto sobre activos fijos y comisiones de gestión. Ignorar estos costos puede llevar a una operación deficitaria.

Investigar a fondo el historial de reparaciones de la propiedad y el entorno

Es indispensable investigar con antelación la antigüedad del edificio, el historial de reparaciones, el saldo del fondo de reparaciones y la demanda del área para la propiedad preseleccionada.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P. ¿Cuánto se necesita como costo inicial para invertir en apartamentos usados?

R. En el caso de un apartamento por unidad, el estándar es aproximadamente entre el 10 % y el 20 % del precio de la propiedad, incluidos los gastos y las reparaciones. Incluso si es posible obtener financiación total, lo ideal es contar con entre el 5 % y el 10 % del precio como fondos disponibles.

P. ¿Cuál es la referencia de rentabilidad bruta en la inversión en apartamentos usados?

R. En una unidad del centro urbano suele ser de entre el 3 % y el 5 %, y en un edificio completo en zonas regionales de entre el 8 % y el 12 %. Sin embargo, es importante evaluar con la rentabilidad neta, considerando gastos de administración, reparaciones y tasa de vacancia.

P. ¿Cuáles son los riesgos de una propiedad con propietario cambiado?

R. El riesgo está en no poder confirmar directamente el perfil del inquilino, como el riesgo de mora o sus hábitos de convivencia, ni el estado interior de la unidad. Conviene no descuidar la obtención de información por parte de la empresa gestora ni la verificación del historial de atrasos en el pago del alquiler.

P. ¿La inversión en apartamentos usados es adecuada para asalariados?

R. Dado que puede generar un efecto fiscal mediante la compensación de pérdidas y ganancias, puede ofrecer ventajas a los empleados con ingresos salariales altos. No obstante, es importante abordarla comprendiendo la carga de la gestión de la propiedad y la rigurosidad del análisis crediticio.