Fundamentos do investimento em apartamentos usados: tipos, rentabilidade, benefícios fiscais e como escolher o imóvel

O investimento em apartamentos usados e uma estrategia de investimento imobiliario que permite buscar retornos mais altos com um custo de aquisicao menor do que o de imoveis novos. Neste artigo, explicamos de forma sistematica os tipos de investimento, as vantagens, as desvantagens, os efeitos fiscais e os pontos essenciais na escolha do imovel.

O que e o investimento em apartamentos usados?

O investimento em apartamentos usados e uma estrategia de investimento imobiliario em que se compra uma unidade ou um predio inteiro de apartamentos usados e se obtem receita de aluguel ao opera-lo como locacao. O mercado de apartamentos usados esta em expansao, e os investidores valorizam a ampla oferta de imoveis e a maior facilidade para projetar a rentabilidade em comparacao com os lancamentos.

Quais sao os tipos de investimento em apartamentos usados?

Investimento em apartamento studio (unidade individual)

Esse metodo consiste em comprar uma unica unidade e coloca-la para locacao. A principal caracteristica e que se pode comecar com um valor relativamente baixo, com menor carga de administracao e alta liquidez. No entanto, como os imoveis em areas centrais exigem preco de compra elevado, e preciso atencao ao fato de que a rentabilidade tende a ser menor.

Investimento em predio inteiro de apartamentos

Esse metodo consiste em comprar o predio inteiro, o que amplia a receita quando todas as unidades estao ocupadas. Por outro lado, embora haja mais liberdade para grandes reparos e reformas, trata-se de um investimento de alto risco e alto retorno, com valor inicial elevado, custos maiores de manutencao e administracao e exposicao mais ampla a riscos de desastres.

Quais sao as vantagens e desvantagens do investimento em apartamentos usados?

Vantagens

• O preco de compra e menor, o que facilita alcancar uma rentabilidade mais alta
• Em um "imovel com troca de proprietario", e possivel obter renda de aluguel ja no primeiro mes apos a compra
• Ha muitos imoveis disponiveis e ampla variedade de escolha
• Existem dados historicos, o que facilita projetar a rentabilidade

Desvantagens

• Os custos iniciais de reparo podem ficar acima do previsto
• Como o valor patrimonial e menor do que o de um imovel novo, as condicoes de financiamento tendem a ser menos favoraveis

Entre imoveis studio e imoveis para familias, qual e mais vantajoso?

Imoveis studio tendem a ter periodos de permanencia mais curtos, mas, se estiverem em boa localizacao, a demanda costuma ser estavel e o risco de vacancia e mais facil de controlar. Imoveis para familias permitem contratos mais longos e alugueis mais altos, mas, quando ficam vagos, ha o risco de levar mais tempo ate definir o proximo inquilino.

O investimento em apartamentos usados tem efeito de economia fiscal?

Quando um trabalhador assalariado registra prejuizo em investimento imobiliario, e possivel receber restituicao do imposto de renda ao compensar esse resultado com a renda salarial. Alem disso, como o valor de avaliacao para fins de imposto sobre heranca tende a ser menor para imoveis do que para dinheiro em especie, essa estrategia tambem pode ser eficaz no planejamento sucessorio. No entanto, e arriscado comprar um imovel de baixa rentabilidade apenas com objetivo fiscal.

Quais sao os pontos para nao fracassar no investimento em apartamentos usados?

Evitar areas com reducao populacional

Mesmo que imoveis em suburbios ou no interior oferecam rentabilidade alta, existe o risco de nao conseguir garantir inquilinos de forma continua. Areas centrais e proximas a estacoes tendem a dificultar a obtencao de alta rentabilidade, mas podem reduzir de forma significativa o risco de vacancia.

Entender com precisao os custos fixos mensais

Projete previamente o fluxo de caixa incluindo taxa de administracao, fundo de reparos, imposto sobre ativo fixo e taxa da empresa administradora. Um plano que ignora esses custos pode levar a uma operacao deficitaria.

Pesquisar minuciosamente o historico de reparos do imovel e o ambiente ao redor

E indispensavel investigar com antecedencia a idade do imovel selecionado, o historico de reparos, o saldo do fundo de reparos e a demanda da regiao ao redor.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q. Qual e o custo inicial necessario para investir em apartamentos usados?

A. No caso de um apartamento em unidade individual, o valor de referencia e de cerca de 10% a 20% do preco do imovel (incluindo despesas acessorias e custos de reparo). Mesmo quando o financiamento integral e possivel, o ideal e manter entre 5% e 10% do valor do imovel como capital disponivel.

Q. Qual e a referencia de rentabilidade bruta no investimento em apartamentos usados?

A. Em unidades individuais nas areas centrais, o comum e algo entre 3% e 5%; em predios inteiros no interior, cerca de 8% a 12%. Ainda assim, e importante decidir com base na rentabilidade liquida, considerando taxa de administracao, custos de reparo e taxa de vacancia.

Q. Quais sao os riscos de um imovel com troca de proprietario?

A. O risco esta no fato de nao ser possivel confirmar diretamente o perfil do inquilino (risco de inadimplencia e comportamento no dia a dia) nem o estado interno da unidade. E importante coletar informacoes com a empresa administradora e verificar o historico de atrasos no pagamento do aluguel.

Q. O investimento em apartamentos usados e adequado para assalariados?

A. Como existe efeito fiscal por meio da compensacao de perdas e ganhos, ele pode ser vantajoso para empregados com renda salarial elevada. No entanto, e essencial avancar com clareza sobre o esforco de administracao do imovel e o rigor da analise de credito para financiamento.