Ein Share House ist eine Wohnform, bei der mehrere Bewohner in einer einzigen Immobilie zusammenleben. Die Nachfrage wächst vor allem bei jungen Menschen, Ausländern und Alleinstehenden, und während ein Share House als Investmentobjekt Potenzial zur Ertragsmaximierung bietet, bringt es auch besondere Herausforderungen wie regulatorische Vorgaben, Verwaltungskosten und Konfliktrisiken mit sich.
Welche Vorteile bietet ein Investment in ein Share House?
1. Ertragsmaximierung ist leichter erreichbar
Da sich aus einer Immobilie mehrere Mieteinnahmen erzielen lassen, ist die Rentabilität höher als bei einer herkömmlichen Vermietung.Wird beispielsweise eine 4LDK-Wohnung statt an eine Familie für 180.000 Yen als Share House mit 4 Zimmern zu jeweils 50.000 Yen vermietet, steigt die Gesamtmiete auf 200.000 Yen. Die höhere Miete pro Flächeneinheit ist die größte Stärke eines Share House.
2. Geringeres Leerstandsrisiko
Da die Anfangskosten (Kaution und Schlüsselgeld) niedrig sind, lassen sich Bewohner leichter gewinnen, und es entsteht tendenziell seltener Leerstand.Nicht nur Japaner, sondern auch Ausländer (Kurzzeitaufenthalter und internationale Studierende) interessieren sich dafür. Mit einer Umgebung, die verschiedene Zielgruppen anspricht, lässt sich das Leerstandsrisiko weiter senken.
3. Leichtere Differenzierung gegenüber Konkurrenzobjekten
Da es deutlich weniger Share Houses als gewöhnliche Apartments und Wohnanlagen gibt, ist eine Differenzierung gegenüber Wettbewerbern durch ein klar konzipiertes Objekt möglich.Wirksam ist die Ansprache bestimmter Zielgruppen, etwa mit Objekten nur für Frauen, mit Coworking-Bereich, mit Haustiererlaubnis oder mit Fitnessraum.
4. Niedrigere Umbaukosten
Durch gemeinsam genutzte Sanitärbereiche und ein gemeinsames Wohnzimmer lassen sich die Ausstattungskosten pro Zimmer reduzieren.Für Gemeinschaftsbereiche trägt der Eigentümer zwar die Kosten für Möbel und Elektrogeräte, insgesamt bleiben die Kosten jedoch niedriger als bei einer klassischen Vermietung, bei der jedes Zimmer separat ausgestattet wird.
Welche Nachteile hat ein Investment in ein Share House?
1. Die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben ist zwingend
Nach dem japanischen Bauordnungsrecht wird ein Share House als „Wohnheim“ behandelt.Wird eine bestehende Immobilie in ein Share House umgewandelt, sind Umbauarbeiten erforderlich, um die Standards des Bauordnungsrechts und des Brandschutzrechts zu erfüllen. Ab einer Gesamtfläche von 200㎡ ist zudem ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich. Eine Planung in Zusammenarbeit mit Fachleuten für Bau und Regulierung ist unverzichtbar.
2. Die Vermarktungskanäle sind begrenzt
Die Bewohnergewinnung für Share Houses läuft vor allem über spezialisierte Suchportale und die Websites der Hausverwaltungen; über allgemeine Mietportale ist die Akquise schwierig.Die Auswahl eines Immobilien- oder Verwaltungsunternehmens mit starker Vermarktungskraft beeinflusst die Auslastung maßgeblich.
3. Höhere Verwaltungskosten
Durch die Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Reparaturen an der Ausstattung und die Bearbeitung von Bewohnerkonflikten liegen die Verwaltungskosten über denen einer gewöhnlichen Vermietung. Bei einem Verwaltungsmandat werden in der Regel 10 bis 20% der Miete einbehalten, bei einem Sublease-Modell fallen die Gebühren noch höher aus. Wichtig ist, die geringere Rendite bei schwieriger Selbstverwaltung von Anfang an in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzubeziehen.
4. Risiko eines gleichzeitigen Auszugs mehrerer Bewohner durch Konflikte
Wenn Regelverstöße oder zwischenmenschliche Probleme unter Bewohnern unbeachtet bleiben, besteht das Risiko, dass mehrere gute Bewohner gleichzeitig ausziehen.Erforderlich sind daher eine strenge Bewohnerprüfung, klar definierte Regeln und ein Regelsystem, das auch Auszugsanordnungen für Verstöße umfasst.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Q. Ist die Rentabilität eines Share-House-Investments höher als bei normaler Vermietung?
- A. In der Regel ist die Gesamtmiete pro Objekt höher, wichtig ist jedoch ein Vergleich auf Basis der tatsächlichen Rendite unter Berücksichtigung der höheren Verwaltungskosten.
- Q. Welche rechtlichen Verfahren sind für den Start eines Share House erforderlich?
- A. Erforderlich sind die Prüfung der Konformität mit Bauordnungsrecht und Brandschutzrecht als „Wohnheim“ sowie ab 200㎡ ein Antrag auf Nutzungsänderung. Eine Beratung durch Fachleute ist zu empfehlen.
- Q. Wo können Bewohner für ein Share House gewonnen werden?
- A. Die wichtigsten Kanäle sind spezialisierte Suchportale für Share Houses (zum Beispiel ひつじ不動産) und die Websites der Hausverwaltungen. Auch Portale für ausländische Zielgruppen sind wirksam.
- Q. Was ist das größte Risiko bei einem Share-House-Investment?
- A. Die größten Risiken sind ein gleichzeitiger Auszug mehrerer Bewohner aufgrund von Konflikten sowie sinkende Renditen durch hohe Verwaltungskosten. Deshalb sind klare Regeln und ein belastbares Managementsystem vorab entscheidend.
- Q. Was ist eher zu empfehlen, Sublease oder Verwaltungsmandat?
- A. Wer stabile Einnahmen priorisiert, wählt häufig Sublease; wer stärker auf Rendite achtet, entscheidet sich meist für ein Verwaltungsmandat. Bei Sublease müssen jedoch Vertragsinhalte, Kürzungsklauseln und Kündigungsbedingungen genau geprüft werden.
