El ratio rentable es un indicador importante en la inversión inmobiliaria que se refiere a la proporción del área alquilable dentro de la superficie total construida. Cuanto mayor es este ratio, más rentable puede considerarse la propiedad. En este artículo explicamos cómo calcular el ratio rentable y cómo aplicarlo en la práctica.
¿Qué es el ratio rentable?
El ratio rentable (proporción de superficie alquilable) es el porcentaje de la superficie de las áreas generadoras de ingresos (espacios arrendables) dentro de la superficie total construida del edificio. No incluye áreas no generadoras de ingresos, como ascensores, entrada, escaleras comunes o pasillos.
Fórmula: superficie del espacio arrendable ÷ superficie total construida × 100 (%)
Referencias según la escala del edificio
| Escala del edificio | Referencia del ratio rentable |
|---|---|
| Edificio de oficinas de gran escala | 60〜70% |
| Edificio de oficinas de pequeña escala | 80〜85% |
| Oficina en alquiler general | 65〜85% |
¿Qué puntos deben tenerse en cuenta en propiedades poseídas por REIT?
Si un REIT posee en copropiedad una parte del inmueble, el ratio rentable se calcula sobre la “superficie alquilable dentro de la superficie poseída en copropiedad”, por lo que difiere del ratio rentable de todo el edificio.
En el caso del formato de master lease
En casos de alquiler integral a un solo inquilino o bajo un formato de master lease, también se arriendan las áreas comunes, por lo que el ratio rentable puede acercarse al 100%, lo que dificulta la comparación con otras propiedades.
¿Qué debe hacerse para maximizar los ingresos?
Si se pone demasiado énfasis solo en aumentar el ratio rentable, existe el riesgo de reducir en exceso las áreas no generadoras de ingresos, como la entrada, los pasillos o los baños, lo que puede disminuir la comodidad de los inquilinos y provocar desocupaciones. Mantener el equilibrio con la perspectiva del usuario es fundamental.
Al aprovechar para arrendamiento todos los espacios que pueden ponerse en uso y adoptar modalidades contractuales diversas, como alquiler de salas de reuniones y espacios compartidos, es posible maximizar los ingresos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Una propiedad con un ratio rentable alto siempre es una buena propiedad?
No necesariamente. Si las áreas comunes son demasiado reducidas, esto puede generar insatisfacción entre los inquilinos y aumentar la tasa de desocupación.
Q. ¿Dónde puede comprobarse el ratio rentable?
Si no aparece en la información de la propiedad, puede calcularse por cuenta propia a partir de la superficie total construida y la superficie arrendable. En el caso de propiedades en cartera de J-REIT, puede verificarse en la documentación pública.
Q. ¿Hay formas de mejorar el ratio rentable?
Existen métodos como renovar parte de las áreas comunes para convertirlas en espacios arrendables o dar un uso más eficiente a espacios no rentables, por ejemplo mediante la instalación de máquinas expendedoras.
