レンタブル比とは？収益物件の投資効率を最大化する計算方法と活用術

レンタブル比とは、延床面積に占める賃貸可能面積の比率を指す不動産投資の重要指標です。この比率が高いほど収益性が高い物件と判断できます。本記事ではレンタブル比の計算方法と実務での活用法を解説します。

レンタブル比とは何か？

レンタブル比（賃貸面積比）とは、建物の延床面積に占める収益部分（貸室）の面積比率です。エレベーター・エントランス・共用階段・廊下などの非収益部分は含みません。

計算式：貸室部分の面積 ÷ 延床面積 × 100（%）

REITが物件の一部を区分所有している場合、レンタブル比は「区分所有面積のうち賃貸可能な面積」で計算されるため、建物全体のレンタブル比とは異なります。

シングルテナントに一括賃貸やマスターリース形式の場合、共用部分も含めて賃借するためレンタブル比が100%近くになり、他物件との比較が困難になります。

レンタブル比を高めることだけに注力すると、非収益部分（エントランス・廊下・トイレ等）を削りすぎて入居者の利便性が低下し、退去につながるリスクがあります。利用者目線とのバランスが重要です。

貸し出し可能な全スペースを賃貸に活用し、会議室レンタルやシェアスペースなど多様な契約形態を取り入れることで、収益の最大化が図れます。

必ずしもそうではありません。共用部が狭すぎると入居者の不満につながり、退去率が上昇する可能性があります。

物件情報に記載がない場合は、延床面積と貸室面積から自分で計算できます。J-REITの保有物件は公開資料から確認可能です。

共用部の一部を賃貸スペースに転用するリノベーションや、非収益スペースの有効活用（自販機設置等）などの方法があります。