可出租比是房地產投資中的重要指標，指可出租面積占總樓地板面積的比例。這個比例越高，通常代表物件的收益性越強。本文將說明可出租比的計算方式，以及在實務上的活用方法。
什麼是可出租比？
可出租比是指建築物總樓地板面積中，收益部分（可出租空間）所占的面積比率。不包含電梯、入口、大廳、公共樓梯、走廊等不產生收益的部分。
計算公式：可出租面積 ÷ 總樓地板面積 × 100（%）
依規模區分的參考值
| 建築規模 | 可出租比參考值 |
|---|---|
| 大型辦公大樓 | 60〜70% |
| 小型辦公大樓 | 80〜85% |
| 一般出租辦公室 | 65〜85% |
REIT持有物件時應注意哪些事項？
如果REIT僅區分持有物件的一部分，可出租比會以「區分所有面積中可出租的面積」來計算，因此會與整棟建築的可出租比不同。
採用總租賃模式時
若為整體出租給單一租戶，或採用總租賃模式，由於承租範圍包含公共區域，可出租比會接近100%，因此不易與其他物件直接比較。
要如何讓收益最大化？
如果只專注於提高可出租比，可能會過度壓縮入口、走廊、洗手間等非收益空間，降低租戶的使用便利性，並帶來退租風險。與使用者體驗之間的平衡非常重要。
將所有可出租空間都用於出租，並導入如會議室出租與共享空間等多元合約形式，有助於實現收益最大化。
常見問題（FAQ）
Q. 可出租比高，就一定是好物件嗎？
不一定。如果公共區域過於狹小，可能會引起租戶不滿，並導致退租率上升。
Q. 可以在哪裡確認可出租比？
如果物件資料中沒有記載，您可以依總樓地板面積與可出租面積自行計算。J-REIT持有物件的資料也可從公開文件中確認。
Q. 有辦法改善可出租比嗎？
可透過將部分公共區域改裝為可出租空間，或有效活用非收益空間（如設置自動販賣機等）來改善。
