Para los propietarios preocupados porque las vacantes en inmuebles de alquiler con muchos años de antigüedad no se ocupan, la renovación es una solución eficaz. Al renovar por completo el espacio habitable, el inmueble vuelve a convertirse en una opción atractiva para los inquilinos, lo que ayuda a reducir el riesgo de vacancia y a asegurar ingresos estables. En esta ocasión, explicamos las ventajas y desventajas de los alquileres renovados desde la perspectiva del propietario, así como los puntos clave al seleccionar un inmueble y ejecutar la renovación.
¿Qué es un alquiler renovado y por qué está atrayendo atención ahora?
Un alquiler renovado es una propiedad de alquiler cuyo valor del espacio habitable se ha incrementado mediante una reforma a gran escala sobre un edificio existente. Su característica principal es que, al aprovechar la estructura existente en lugar de reconstruirla, permite generar un alto valor añadido mientras se controlan los costos.
Mientras el costo de la construcción sigue aumentando, los precios de las propiedades nuevas continúan subiendo. Para los inquilinos, crece el atractivo de los alquileres renovados, que permiten "alquilar interiores y equipamiento equivalentes a los de una vivienda nueva por una renta más baja que la de una vivienda nueva". Para los propietarios, la renovación también está ganando atención como una estrategia de diferenciación para maximizar la rentabilidad.
¿Cuáles son las ventajas para el propietario?
Los alquileres renovados aportan muchas ventajas a los propietarios.
Reducción del riesgo de vacancia
Al mejorar el atractivo del inmueble, resulta más fácil encontrar inquilinos. Poder reducir la tasa de vacancia aun cuando el inmueble tenga más años se traduce directamente en un flujo de caja estable.
Mantenimiento y mejora del nivel de renta
En comparación con inmuebles no renovados del mismo periodo de construcción, los inmuebles renovados permiten fijar una renta más alta. Esto ayuda a evitar la caída de la renta asociada al envejecimiento y a proteger los ingresos.
Mantenimiento del valor del activo
Las renovaciones periódicas limitan el deterioro físico y funcional del edificio y contribuyen a mantener su valor a largo plazo. También pueden resultar favorables en una futura venta.
Ampliación del público objetivo de inquilinos
Los inmuebles renovados con un diseño atractivo suelen resultar más seductores para personas solteras y hogares DINKS que priorizan el diseño, lo que permite captar perfiles de inquilinos distintos de los tradicionales.
¿Cuáles son las desventajas y los puntos de atención de los alquileres renovados?
Aunque tienen muchas ventajas, también existen riesgos que los propietarios deben comprender.
Problemas relacionados con la normativa sísmica
Los edificios terminados antes de junio de 1981 podrían no cumplir la normativa sísmica vigente (capaz de soportar una intensidad de 6 a 7 en la escala sísmica japonesa). Antes de renovar, es importante realizar un diagnóstico sísmico y, si es necesario, ejecutar obras de refuerzo antisísmico para garantizar la seguridad de los inquilinos y mantener el valor del activo.
Riesgo de disminución del aislamiento acústico
Dependiendo del contenido de la obra, por ejemplo al cambiar a suelo de madera o retirar paredes y armarios empotrados, el aislamiento acústico puede disminuir. En los edificios multifamiliares, los problemas de ruido con las viviendas superiores, inferiores o contiguas reducen considerablemente la satisfacción del inquilino, por lo que es necesario un diseño que contemple medidas de insonorización.
Riesgo de deterioro de tuberías y zonas húmedas
Si las tuberías pasan por muros estructurales o por la cimentación, puede haber casos en los que no sea posible sustituirlas durante la renovación. Si solo se renueva el interior y se dejan las tuberías antiguas, más adelante pueden surgir problemas de olores o fugas de agua. Conviene verificar el estado de las tuberías de suministro y desagüe antes de renovar.
¿Qué puntos debe evaluar el propietario sobre el inmueble y el contenido de la renovación?
Confirmar la normativa sísmica según el año de finalización
La legislación de construcción vigente entró en vigor en junio de 1981. Si el inmueble se terminó en ese mes o después, cumple la normativa sísmica actual. Incluso en inmuebles anteriores, no hay problema si existe constancia de que se realizaron obras de refuerzo antisísmico. Conviene revisar los certificados de obra y los registros de inspección.
Revisar en detalle el estado de las zonas húmedas durante la visita
Hay que comprobar a fondo el caudal de agua, el drenaje, la humedad, la presencia de moho, así como el material y la antigüedad de las tuberías. Evitar dejarse llevar por la belleza del interior y dar prioridad al estado de las partes no visibles ayuda a prevenir problemas a largo plazo.
Calcular el equilibrio entre el costo de la renovación y el efecto de aumento de la renta
Es importante estimar de forma cuantitativa la inversión necesaria para la renovación y el efecto esperado en la subida de la renta y en la mejora de la tasa de vacancia. Especialmente cuando se planifica combinarla con costos de reparaciones de gran envergadura, como obras de impermeabilización, conviene tomar la decisión después de calcular la inversión total y el periodo de recuperación.
Lecturas recomendadas
- ¡Cambie las reglas del negocio del alquiler! Tres estrategias de diferenciación para abandonar la "marca única" y maximizar la rentabilidad
- ¿Qué es la "función de leasing" que determina el éxito o el fracaso de la gestión de alquileres? Estrategias para reducir vacantes y maximizar ingresos
- Cómo elegir una empresa de gestión de alquileres inmobiliarios: siete puntos que el propietario debe priorizar
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es el coste aproximado de una renovación?
Como referencia general, una renovación integral de una habitación suele costar entre 2 y 5 millones de yenes por unidad, mientras que una renovación parcial centrada solo en las zonas húmedas suele situarse entre 500.000 y 1,5 millones de yenes. La cifra varía mucho según la antigüedad, el tamaño y el contenido de la obra.
¿Cuánto puede aumentar la renta después de una renovación?
En muchos casos, es posible añadir aproximadamente entre un 10 % y un 20 % respecto a inmuebles no renovados del mismo periodo de construcción y la misma zona. En inmuebles con un diseño destacado o con equipamiento de alto nivel, puede lograrse una diferenciación aún mayor.
¿Cómo se gestiona el periodo sin ocupación durante la renovación?
Como durante la obra se interrumpen los ingresos por renta, es importante definir con precisión la duración prevista de la obra y el plan de financiación. Resulta eficaz planificar en retroceso la fecha de finalización para que coincida con la temporada alta de mudanzas y entradas, entre enero y marzo.
¿Sigue valiendo la pena renovar un inmueble antiguo?
Si la ubicación es buena, incluso un inmueble antiguo puede mantener una demanda suficiente tras la renovación. No obstante, antes hay que confirmar el estado de la resistencia sísmica y de las tuberías y, si se requieren refuerzos importantes, evaluar cuidadosamente la relación coste-beneficio.
¿Es posible renovar con inquilinos viviendo en el inmueble?
En principio, la obra se realiza después de la salida del inquilino. La "renovación al desocupar" que se ejecuta cuando el ocupante se marcha es recomendable porque permite avanzar de forma planificada y facilita el control de costos.
