在日本租房退租时，围绕“敷金”（shikikin，日本租赁合同特有的押金制度）返还金额的纠纷屡见不鲜。“没想到退还的钱比预期少”“被要求支付高额的房屋恢复原状费用”——这样的抱怨至今仍不断地从房东和租客双方传来。这套押金与恢复原状挂钩的制度是日本住宅租赁市场特有的安排，在中国大陆的“押金”惯例中并没有完全对应的概念，尤其是“敷金”“礼金”“敷引”这类细分名目，对中国大陆投资者与移居日本的读者而言往往容易混淆。然而，绝大多数纠纷源于对制度理解不足，只要掌握正确知识便可提前避免。本文将从敷金的基本概念、退还金额的参考标准、恢复原状费用的负担划分，到保住应退金额的实务要点，结合我们在日本房产管理一线积累的经验，为大陆读者做系统梳理，并在关键环节与中国大陆的押金惯例做对照。
“敷金”到底是什么
敷金（romanization：shikikin）是租客在入住前预先交付给房东、用以担保其基于租赁合同所负债务的一笔金钱。根据2020年施行的日本《民法》修订条文，敷金被明确定义为“无论以何种名义，租客为担保因租赁合同产生的租金债务及其他金钱给付债务，而交付给房东的金钱”。退租时，房东会从敷金中扣除欠缴租金、房屋恢复原状费用等应由租客负担的部分，将剩余金额返还给租客。
敷金的行情因地区和物件而异，居住用途的房产通常以1～2个月租金为参考基准。近年来，随着房租担保公司的普及以及日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，简称MLIT）恢复原状指导方针的推广，敷金、礼金（reikin，一种支付给房东、不予退还的谢礼金，是日本租赁市场特有的习惯，中国大陆的租房押金制度中并无对应项目）双双为零的“零敷金零礼金物件”（zero-zero bukken）也在增多。不过，没有敷金并不意味着退租时不产生任何费用，只是负担的形式发生了变化——退租时的恢复原状费用仍需以实费方式结算，这一点需要特别留意。对于习惯了中国大陆“押金一般等同一个月租金、退租时房东按合同扣除”这一相对简单模式的读者来说，日本“敷金＋礼金＋（部分地区）敷引”的多重名目更需要在签约前逐项确认。
对于持有日本出租房产的海外投资者而言，敷金通常不是自己去经手的现金，而是由委托的物业管理公司（管理会社）代收代管，在租客退租时代为结算并退还差额。也就是说，投资者本人往往不需要亲自处理敷金的收付细节，但仍有必要理解这套制度的基本逻辑——因为结算是否公正、说明是否透明，直接关系到租客的居住体验与续租意愿，进而影响出租物件的空置率与长期租金收益。这也是为什么我们建议海外业主在挑选管理公司时，把“敷金结算是否规范、是否愿意出示明细依据”作为考察管理服务质量的一项具体指标，而不仅仅比较管理费率的高低。
“敷金、礼金、保证金、敷引”的区别
入住时需要支付的一次性款项有好几种，是否退还也各不相同。混淆这些概念容易成为纠纷的根源，建议在签约前逐一厘清。
| 名称 | 性质 | 是否退还 |
|---|---|---|
| 敷金（shikikin） | 担保债务的预付款 | 原则可退还（结算后的余额） |
| 礼金（reikin） | 支付给房东的谢礼金 | 不予退还 |
| 保证金（hoshōkin） | 关西地区等常用的预付款项目 | 除敷引部分外，大多可退还 |
| 敷引（shikibiki） | 从保证金中扣除的不可退还部分 | 不予退还（金额由合同约定） |
在关西地区（大阪、京都等）常见的“保证金＋敷引”模式下，退租时会按合同自动扣除一定金额。这一“敷引”惯例是日本关西地区特有的地方性商业习惯，在中国大陆的租房实践中没有类似的固定扣除项目，敷引特约原则上被认定为有效，但也存在因扣除金额过高而被法院判定无效的判例。签约时务必确认是否存在敷引条款及具体金额。
值得补充的是，“礼金”这一习惯的历史渊源可追溯至日本战后住房紧缺时期——当时租客为感谢房东愿意出租房屋，会额外支付一笔谢礼金，这一习俗延续至今，仍在东京、大阪等大城市的部分房源中保留。相较之下，中国大陆的押金制度里并没有“付钱感谢房东出租”这一环节，中国香港常见的“两按一上”（押两个月、付一个月租金）模式虽然同样涉及多笔预付款项，但其性质是租金预付而非礼金馈赠，与日本“敷金担保债务、礼金馈赠谢礼、敷引契约扣除”三种性质并存的结构仍有本质区别。理解这一历史背景，有助于海外投资者明白为何日本的合同条款中会同时出现多个看似相似、实则法律性质完全不同的一次性款项名目。
敷金究竟能退回多少
退还金额基本遵循“已交纳的敷金－应结算费用”这一公式计算。结算对象除欠缴租金外，还包括应由租客承担的恢复原状费用。以下为主要恢复原状费用的参考标准（仅为一般行情，会因地区、施工方、房产条件而有所不同）。
| 项目 | 费用参考 |
|---|---|
| 壁纸（壁布）更换 | 每平方米约1,000～1,500日元（约50～75元人民币） |
| 榻榻米（tatami，日本传统房间中铺设的草编地垫，是日本住宅特有的建材，中国大陆住宅中没有直接对应物）表面更换 | 每张约5,000日元左右（约250元人民币） |
| 隔扇（fusuma，日本和室中用于分隔房间的滑动式纸糊拉门）更换 | 每张约2,000～3,000日元（约100～150元人民币） |
| 房屋保洁 | 单间公寓约1.5万～3万日元（约750～1,500元人民币） |
因放任结露（房屋内壁结露现象）滋生的霉斑、宠物造成的划痕与异味、吸烟导致的焦油污渍、钥匙损坏或遗失等，通常都会被判定为租客负担，且费用往往偏高。恢复原状费用若超过敷金金额，超出部分还会被追加索赔。需要牢记：敷金并不是“退还给你的钱”，而是“结算的原始资金”。对于习惯了中国大陆押金“退还金额基本等于押金减去明显损坏赔偿”这一相对简单预期的读者而言，日本的恢复原状费用体系更为细致，也更容易产生认知落差，提前了解费用行情尤为重要。
举一个具体的计算示例：假设某间东京都内的单间公寓月租金为8万日元（约4,000元人民币），敷金按1个月收取，即8万日元（约4,000元人民币）。若退租时无欠缴租金，仅需承担房屋保洁费2万日元（约1,000元人民币）及壁纸局部更换费1万日元（约500元人民币），则应结算费用合计3万日元（约1,500元人民币），最终可退还给租客的金额为8万－3万＝5万日元（约2,500元人民币）。反之，如果结露霉斑、深度划痕等借主负担项目累积超过8万日元，则不仅敷金全部被扣除，还需另行补交差额。这种“先预交、后据实结算、多退少补”的模式，与中国大陆多数城市“押金按合同约定的固定比例扣除”的做法相比，计算过程更依赖详细的费用清单，也更需要租客主动核对每一项目的单价与工程量。
正确理解恢复原状费用的负担划分
敷金纠纷大多源于双方对恢复原状费用负担范围的认知差异。日本国土交通省（MLIT）发布的《关于恢复原状的纠纷与指导方针》（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン，genjō-kaifuku gaidorain）对负担的判断逻辑作出了明确整理，是日本租赁实务中最重要的参考依据之一——这份指导方针本身即是日本特有的行政规范，中国大陆现行法律法规中并无与之完全对应的全国性统一细则，各地实践主要依赖合同约定与地方司法判例。该指导方针虽然不具备法律强制力，但在日本的裁判实务与行政指导中被广泛援引，全国绝大多数管理公司和法院在判断敷金结算是否合理时，都会以此为基准，因此其实际约束力接近于行业通行规则。
房东（大家，ōya）负担的部分
因时间推移而产生的自然老化，即经年变化（keinen henka，随时间自然产生的损耗）与通常损耗（tsūjō sonmō，正常使用下产生的磨损），原则上由房东负担。家具压痕、阳光导致的壁纸褪色、图钉大小的小孔等均属此类。这些损耗被视为已包含在租金之中，原则上不能向租客索取修缮费用。举例来说，若入住3年后墙面因日照自然褪色，即便修复整面壁纸需要花费2万日元（约1,000元人民币），这笔费用原则上也应由房东承担，而非从敷金中扣除。
租客负担的部分
租客因故意或过失、违反善良管理注意义务（zenkan chūi gimu，日本民法要求承租人以善良管理人的注意程度使用租赁物的义务），或超出正常使用范围造成的损伤，则由租客负担。打翻饮料留下的污渍、搬家时造成的深度划痕、放任结露而扩大的霉斑等均属此类。“普通居住产生的老化”与“因疏忽造成的损伤”之间的区分，正是判断负担归属的核心标准。例如同样是墙面出现污渍，若源于日照导致的自然变色，属于房东负担；但若是因未及时清理打翻的饮料而渗入墙纸内层，则通常会被判定为租客的过失，需要承担相应的修复费用，即便金额可能只有数千日元（数百元人民币），这种细微的判断差异也正是敷金纠纷最常见的争议点。
使用年限的折旧计算方式
指导方针中提出了针对壁纸等内装材料应考虑使用年限（経過年数）进行折旧计算的思路。设备本身存在耐用年限，入住时间越长，租客应承担的比例就越小。即便壁纸的污损确系租客过失所致，只要入住年数较长，也应按残余价值折算负担金额，而非要求全额赔付。这种“随时间自动折旧”的计算逻辑，与中国大陆部分城市“押金按损坏程度一次性全额扣除、不考虑使用年限”的常见做法存在明显差异，投资者在委托日本物业管理公司处理退租事务时，可主动要求对方出示折旧计算依据。
以壁纸为例，指导方针假定其使用年限约为6年，价值随年数推移逐渐折旧至趋近于零。若租客入住3年后因过失导致壁纸局部污损，即便更换整面壁纸需要花费3万日元（约1,500元人民币），租客实际应负担的金额也并非全额，而是按“6年中尚未使用的比例”折算后的残存价值部分，实务中往往只需负担其中的一小部分，且入住年数越长、应负担比例越低。这种随时间自动折旧、逐年递减租客责任的计算方式，是日本恢复原状制度中对租客较为友好的设计，海外投资者在与管理公司核对退租费用清单时，可要求对方明确写出所依据的使用年限与折旧比例，而不是简单地按维修实际支出全额索赔。
尽量多拿回敷金的实务要点
入住前用照片记录已有的划痕和污渍
将入住时就已存在的划痕、污渍拍照留存，并确保能看到拍摄日期，是防止退租时被无理索赔的最有效自我保护措施。可用手机拍摄，并以能够确认拍摄日期的方式妥善保存。以下几个部位建议在入住后立即确认。
- 玄关：门、门铃、信箱有无损伤及是否正常运作
- 厨房：热水器、换气扇、水龙头的状态
- 卫生间：出水情况、有无漏水、设备有无损坏
- 浴室：热水、换气扇、花洒、排水口的状态
- 居室：地板、天花板、墙壁有无划痕或孔洞、有无霉斑、照明及空调是否正常运作
退租验房时务必亲自到场
若不参加退租验房（tachiai，房东或管理公司与租客共同确认房屋现状的现场验收环节，是日本退租流程中的关键步骤），就可能被指出实际并不存在的划痕或污渍，进而被要求承担莫须有的费用。带上入住前拍摄的照片，当场以“入住时就已存在”为依据进行说明至关重要。退租前先自行清扫房间，也有助于给经办人留下良好印象，从而减少不必要的清洁费用。对于被指出的问题，不要仅停留在口头沟通，务必以书面或邮件形式留存记录。中国大陆的一些租房平台已推行“先线上验房、后线下核对”的简化流程，而日本目前的主流做法仍以现场当面确认为主，线上验房尚未普及，这也是计划远程处理退租、又不便亲自到场的读者需要提前安排代理人的重要原因之一。
提前确认特约条款
将榻榻米表面更换、隔扇更换、房屋保洁费用约定为由租客负担的特约条款（tokuyaku jikō，日本租赁合同中常见的补充约定条款），在实务中相当常见。只要条款内容明确且租客已表示同意，特约本身原则上有效。即便是允许饲养宠物的房产，因宠物造成的损伤通常也由租客负担，吸烟导致的焦油污渍有时也会被认定为过失。签约时应仔细确认特约的内容及金额是否合理，如有疑问务必当场提出。
对长期旅居海外、无法亲自到场签约或验房的中国大陆投资者及租客而言，可以委托日本当地的物业管理公司或信赖的代理人代为确认合同条款、拍照留存并出席退租验房，并通过委任状（委任状，一种授权他人代为处理特定事务的书面文件）明确授权范围。提前与受托方约定沟通语言与联络方式（微信、邮件或视频通话），可以在很大程度上弥补因时差和地理距离带来的信息滞后，避免因“人不在现场”而处于交涉的不利地位。
要预防退租后的纠纷，房东与租客双方都必须彻底做好入住前的检查。入口处确认得越充分，出口处的纠纷就越少。
从退租到敷金返还的完整流程
敷金的返还大致按以下步骤推进。提前掌握整体流程，一旦返还延迟也能从容应对。
- 解约预告（多数合同要求在退租前1个月内通知房东）
- 确定退租日期并安排搬家
- 退租验房，确认房屋现状
- 提出恢复原状费用估算及结算内容
- 从敷金中扣除相应费用，返还剩余金额
返还时间通常由合同约定，退租后大约1个月以内是常见的参考标准。若对结算内容有疑问，应要求对方提供书面明细，逐项确认各项费用的具体金额。与中国大陆部分城市“当场验房、当场退还押金”的做法不同，日本的敷金结算通常需要事后计算恢复原状费用，因此存在一定的时间差，这也是许多海外投资者初次接触时容易感到意外的地方。
此外，日本多数租赁合同要求租客在退租前1个月以书面或指定方式通知房东（解约预告），若未能在期限内通知，往往需要多支付1个月租金作为违约赔偿，这与中国大陆常见的“提前一个月告知即可、逾期一般只按日计罚”的做法存在细微但重要的差异。对于计划提前结束租期回国、或调换工作地点的海外租客而言，务必在合同中确认解约预告期的具体天数与违约金计算方式，避免因疏忽通知时点而产生额外支出。
对退还金额有异议时的应对方法
如果对房东提出的结算金额存疑，比起情绪化对立，按部就班冷静应对才是解决问题的捷径。
- 首先向管理公司或房东索取结算明细，进行协商
- 对照国土交通省指导方针，确认负担划分是否合理
- 若无法解决，可向国民生活中心（Kokumin Seikatsu Center，日本官方消费者咨询机构）或各地消费生活中心咨询
- 仍无法达成一致时，可考虑通过小额诉讼制度（shōgaku soshō）解决
小额诉讼是一种专门针对60万日元（约3万元人民币）以下金钱请求、原则上一次开庭即可结案的简易司法程序，敷金返还纠纷正是这一制度的典型适用场景之一。无论采取哪种方式，合同、照片、结算明细以及沟通记录都是谈判的基础。提前整理好这些证据，才是应对纠纷最可靠的准备。对中国大陆投资者而言，日本的小额诉讼程序门槛较低、周期较短，是一种成本可控的维权手段，与部分人印象中“跨境维权耗时费力”的预期有所不同。相比之下，中国大陆的押金纠纷更常见的解决路径是通过住房租赁监管平台投诉或走民事诉讼一般程序，耗时通常更长；日本的小额诉讼制度在设计初衷上就是为了让普通市民无需聘请律师也能自行处理小额金钱纠纷，这也是敷金返还类案件格外适合套用该制度的原因。
需要提醒的是，国民生活中心与消费生活中心的咨询服务原则上以日语提供，部分窗口虽设有外语支援热线，但覆盖的语种和时段有限，中国大陆读者若英语或日语沟通存在困难，建议提前寻求懂中文的日本律师、司法书士（shihō shoshi，日本一种可代理部分简易法律事务的资格士）或熟悉两地情况的物业管理公司协助翻译与陪同。此外，小额诉讼原则上需要在被告（通常是房东或管理公司）住所地或不动产所在地的简易法院提起，若原告本人身在海外，也可以委托日本境内的代理人代为出庭，这一点与部分读者担心的“必须本人亲赴日本打官司”并不相同。
我们INA&Associates的视角
作为不动产管理方，我们始终认为敷金结算不是“回收费用的环节”，而是房东与租客彼此确认信任的场合。我们最重要的核心价值之一，就是坦诚地告知对方，哪怕是不利的信息。正因如此，我们始终坚持依据国土交通省指导方针，无论是租客应当负担的部分，还是不应负担的部分，都附上明确依据、耐心说明。
短期内提高索赔金额，从长远看只会损害与租客之间的信任，并以空置率上升的形式反噬房东自身的利益。恰恰相反，公正、透明的结算，才能为所有相关方带来真正的安心与长期信赖。即便是敷金这样看似金额不大的往来，也体现着我们在房地产业务中最看重的“信任与坦诚”。对于正考虑投资日本住宅租赁市场的中国大陆投资者而言，选择一家坚持这种结算理念的管理公司，往往比单纯比较租金收益率更能保障长期回报。对于身处中国大陆、通过管理公司远程持有日本出租房产的业主来说，敷金结算的公正与否，实际上是一面镜子——它照出的是管理公司在你不在场时，是否依然会以同样的诚意对待你的租客与你的资产。关于租赁相关的其他实务指南，也请参阅租金减免指导方针解读。
总结
敷金既不是“必定全额退还的钱”，也不是“注定被扣光的钱”，而是以退租时结算为前提的预付款。避免纠纷的关键在于：入住前留存记录、确认合同与特约条款、参加退租验房，以及正确理解基于国土交通省指导方针的负担划分。只要正确掌握这套制度，租客便能免受不合理索赔之害，房东也能避免无谓的对立。希望大家都能做好充分准备，通过公正的结算，愉快地迈向下一个居住阶段——无论是自住的日本居民，还是持有日本租赁资产的海外投资者，这套逻辑同样适用。对中国大陆的投资者与移居检讨者而言，读懂敷金制度不仅是保护自身权益的实务知识，也是判断一家日本物业管理公司是否值得长期托付的一把标尺。
常见问题
敷金什么时候返还
这取决于合同的约定，但退租后大约1个月以内是常见的参考标准。恢复原状费用结算完成后，剩余金额即会返还。如果明显晚于预期，建议向管理公司或房东确认返还时间及结算进度。对身处海外的租客或投资者，也可提前约定以银行转账方式退还，并确认转账目的地是否支持外币或跨境汇款，以免因账户问题进一步拖延到账时间。
“零敷金”房产有缺点吗
没有敷金，意味着退租时的恢复原状费用需要以实费方式支付，一旦费用较高，也就没有敷金作为缓冲，这是其缺点所在。入住期间应注意爱护房屋，并提前预留退租费用可能高于预期的心理准备。
如果觉得退还金额不合理地偏少，该怎么办
首先应以书面形式索取结算明细，对照指导方针确认负担划分是否合理，然后与管理公司或房东协商。若仍无法解决，可向国民生活中心或消费生活中心咨询，或考虑利用小额诉讼制度。
自然损耗与故意、过失造成的损伤有何区别
因时间推移或正常使用产生的自然损耗，其修缮费用原则上由房东负担；而因租客故意、过失或疏忽造成的损伤，则由租客负担。判断依据是指导方针中“是否超出正常使用范围”这一标准。
