Bei der Wohnungssuche in Japan achten viele Mietinteressenten zuerst auf die Nassbereiche.
Wenn Lage und Ausstattung einwandfrei sind, eine Einheit aber monatelang keinen Mieter findet, liegt es oft an Toilette oder Bad.
Eine Toilettensanierung kostet weit weniger als Küche oder Bad, wirkt auf Besichtigungsinteressenten aber überdurchschnittlich stark.
Wir erläutern deshalb ausführlich die besonders wirtschaftliche Sanierung der Toilette: Bauarten, Kosten und Anhaltspunkte für den richtigen Austauschzeitpunkt.
Wer eine Toilettensanierung erwägt oder mit Leerstand im japanischen Bestand kämpft, findet hier eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Bei der Wohnungssuche in Japan zählt auch die Toilette
Zu den Kriterien, auf die Mietinteressenten besonderen Wert legen, zählen drei Bedingungen: das Lageumfeld, die Besonnung und die getrennte Anordnung von Bad und Toilette.
Gerade diese Trennung und die Qualität der Nassbereiche sind für viele Suchende ein zentrales Anliegen.
Die Gründe dafür sind unterschiedlich: die bequemere Nutzung bei Besuch oder der Wunsch, in Ruhe ein Bad zu nehmen.
Am schwersten wiegt jedoch der Wunsch, den Ort der Körperreinigung und den Ort der Notdurft zu trennen.
Die Toilette ist ein Ort, an dem die Haut das Sanitärobjekt unmittelbar berührt, und zugleich ein Ort für einen sehr intimen Vorgang.
Ist die täglich genutzte Toilette schmutzig oder wirkt die Ausstattung alt und durch Flecken unhygienisch, kann allein das die gesamte Wohnung unsauber erscheinen lassen.
Von diesen drei Kriterien kann der Eigentümer allein die Nassbereiche verbessern.
Ist die vorhandene Toilette feucht und düster, riecht sie unangenehm oder weisen Sitz und Wände Flecken und Verschmutzungen auf, sollten Sie eine Sanierung hin zu einer hellen, sauber wirkenden Toilette erwägen.
Eine Toilette verursacht dabei längst nicht die Kosten von Bad oder Küche, und schon eine Teilmaßnahme hebt den Gesamteindruck.
Weil eine helle, saubere Toilette den Eindruck des Objekts für sich genommen verbessert, empfiehlt sie sich auch als Mittel gegen Leerstand.
Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist hier eine Besonderheit wichtig: Die strikte Trennung von Bad und Toilette, im Japanischen „basu toire betsu“, ist ein japanisches Spezifikum und in Deutschland, Österreich und der Schweiz praktisch unbekannt, wo das kombinierte Bad mit WC als selbstverständlich gilt und von keinem Mieter als Mangel empfunden wird. In Japan dagegen ist die Trennung ein eigenes Suchfilterkriterium auf allen großen Vermietungsportalen und wirkt unmittelbar auf erzielbare Miete und Vermarktungsdauer. Ebenso wichtig ist ein zweiter Unterschied: Das japanische Recht kennt kein Instrument, das der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB entspricht. Wer in Deutschland gewohnt ist, einen festen Prozentsatz der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umzulegen, muss in Japan umdenken, denn nach dem japanischen Miet- und Pachtrecht (借地借家法, Shakuchi-shakuya-hō) lässt sich die Miete im laufenden Vertrag nur einvernehmlich oder über ein förmliches Verfahren anpassen. Der Ertrag einer Toilettensanierung entsteht in Japan folglich nicht über eine Mieterhöhung im Bestandsvertrag, sondern über vermiedenen Leerstand, kürzere Vermarktungszeiten und eine höhere Neuvertragsmiete.
Die Toilette im japanischen Mietobjekt: Wann ist ein Austausch fällig?
Die Toilette wird täglich benutzt, doch man kauft sie nicht einmal, um sie bis zum endgültigen Defekt unbegrenzt weiterzuverwenden.
Auch sie hat eine Lebensdauer, und mitunter wird ein Austausch nötig, obwohl noch kein Defekt vorliegt.
Im Folgenden zeigen wir, wann ein Austausch ansteht und woran Sie den Zeitpunkt erkennen.
Als Richtwert gilt ein Austausch nach etwa zehn Jahren
Allgemein gelten zehn Jahre als Richtwert für den Austausch einer Toilette.
Da der Keramikkörper selbst lange hält, lässt er sich ohne Risse auch über zehn Jahre hinaus problemlos weiterverwenden.
Sind seit der Markteinführung eines Produkts jedoch zehn Jahre vergangen, sind Ersatzteile oft nicht mehr lieferbar und eine Reparatur wird unmöglich, oder die Leistung lässt nach und ein komfortabler Gebrauch ist nicht mehr gewährleistet, sodass Probleme wahrscheinlicher werden.
Selbst bei einwandfreiem Becken liegt die Lebensdauer von Spülkasten und Dusch-WC-Sitz bei sieben bis zehn Jahren; für Leitungen und Dichtungen gelten je nach Hersteller etwa zwanzig Jahre als Richtwert.
Manchem Eigentümer widerstrebt es, eine Toilette auszutauschen, die gar nicht defekt ist.
Ein früher Austausch vermeidet jedoch das Risiko, dass die Toilette plötzlich nicht mehr benutzbar ist.
Zu bedenken ist außerdem, dass sich Liefertermine verschieben können, solange der Halbleitermangel infolge der COVID-19-Pandemie und stark gestiegener Nachfrage anhält.
Hinzu kommt: Ein früher Austausch lässt Ihnen Zeit für die Auswahl, sodass Sie Preise und Funktionen vergleichen und genau das gewünschte Modell einbauen können.
Damit die Toilette komfortabel bleibt, sollten Sie sich am genannten Zeitpunkt orientieren und Reparatur oder Austausch eher früher angehen.
Woran erkennen Sie den Austauschzeitpunkt?
Als Lebensdauer gelten zehn Jahre, doch an welchen Anzeichen lässt sich der richtige Zeitpunkt festmachen?
Auch wenn im Gebrauch bislang keine Störungen auftraten, signalisieren die folgenden Situationen, dass sich die Lebensdauer dem Ende nähert.
Die Toilette verstopft häufiger
Wird eine Toilette über viele Jahre genutzt, entstehen unweigerlich Ursachen für Verstopfungen.
Werden Fremdkörper oder schwer wasserlösliche Gegenstände hinuntergespült oder zu viel Toilettenpapier auf einmal entsorgt, lagern sich Rückstände ab und der S-förmige Abschnitt der Abflussleitung verstopft immer leichter.
Je länger die Nutzungsdauer, desto aufwendiger fallen die Arbeiten zur Beseitigung aus.
Sitzt die Verstopfung tief in der Leitung, muss mitunter sogar der Bodenbelag geöffnet werden.
Es tritt Wasser aus
Hören Sie Wassergeräusche, obwohl nicht gespült wird, tritt an Boden, Wand oder Absperrventil Wasser aus oder sickert es aus einem Riss im Keramikkörper, nähert sich die Toilette ebenfalls dem Ende ihrer Lebensdauer und der Austausch steht an.
Um ein Leck zu reparieren, muss die Toilette selbst bewegt werden.
Weil das aufwendig ist, sollten Sie es nicht selbst angehen, sondern früh einen Fachbetrieb beauftragen.
Die Spülung funktioniert nicht mehr richtig
Auch wenn das Wasser trotz Betätigung des Hebels nicht wie erwartet abläuft oder die Wassermenge zu gering ist, spricht das für einen Austausch.
Ursache sind meist Bauteile im Spülkasten, doch kommen ganz unterschiedliche Faktoren infrage: ein geschlossenes Absperrventil, eine gerissene Kette am Gummi-Schwimmerventil oder ein defekter Schwimmerhahn oder Betätigungshebel.
Es gibt Stellen mit Rissen
Keramikbecken sind sehr widerstandsfähig und lassen sich lange weiterverwenden.
Gegen Stöße sind sie jedoch empfindlich, sodass ein versehentlicher starker Schlag Risse verursachen kann.
Auch ein Erdbeben kann ursächlich sein.
Selbst ohne erkennbaren Riss kann ein Geräusch, das der Sitz beziehungsweise das Dusch-WC bei der Benutzung erzeugt, auf einen inneren Defekt hindeuten, der künftig eine Reparatur nötig macht.
Da ein gerissenes Becken die Haut unmittelbar berührt, ist die weitere Benutzung gefährlich.
Bemerken Sie einen Riss, sollten Sie auch bei kleinen Rissen früh einen Fachbetrieb mit dem Austausch beauftragen.
Der Schmutz lässt sich auch durch Reinigen nicht mehr entfernen
Wird eine Toilette über Jahrzehnte benutzt, treten Kratzer und Verschmutzungen immer deutlicher hervor und ein komfortabler Gebrauch wird schwierig.
Verschmutzungen im Becken zeigen sich mit zunehmendem Alter als auffällige Vergilbungen und dunkle Verfärbungen und lassen sich immer schwerer entfernen.
Weil auch die Reinigung immer mehr Zeit kostet, ist der Moment, in dem sich der Schmutz nicht mehr entfernen lässt, selbst ohne Defekt ein guter Zeitpunkt für den Austausch.
Was passiert, wenn Sie auf eine Sanierung verzichten?
Solange kein größerer Defekt auftritt, lässt sich eine Toilette auch nach Ablauf ihrer Lebensdauer weiter nutzen.
Wird sie jedoch über die Nutzungsdauer hinaus in verschlissenem Zustand betrieben, steigt die Wahrscheinlichkeit deutlich, dass ein sicherer Gebrauch nicht mehr gewährleistet ist.
Eine Toilette mit Riss lässt sich zwar noch benutzen, doch besteht Verletzungsgefahr, sodass von Sicherheit keine Rede sein kann.
Zudem nehmen Defekte zu, sodass die Reparaturkosten steigen; werden Ersatzteile nicht mehr produziert und sind nicht mehr beschaffbar, muss die Toilette kurzfristig ausgetauscht werden.
Weil es unwirtschaftlich ist, Mängel zu ignorieren und die Anlage weiter zu betreiben, empfehlen wir einen frühzeitigen Austausch.
Toilettensanierung im Mietobjekt: Beispiele aus der Praxis
An dieser Stelle stellen wir typische Beispiele für Toilettensanierungen vor, wie sie in japanischen Mietobjekten durchgeführt werden.
Umbau vom japanischen Hock-WC zum westlichen Sitz-WC
Hier werden Becken und Bodenbelag des japanischen Hock-WCs zurückgebaut; anschließend folgen Leitungsarbeiten sowie bei Bedarf Innenausbau wie Untergrundvorbereitung von Boden und Wand, Bodenbelag und Tapetenwechsel, bevor das westliche Sitz-WC eingebaut wird.
Bei einem Hock-WC mit Bodenstufe oder beim Umbau auf ein Sitz-WC mit Dusch-WC-Funktion steigen die Kosten, weil Arbeiten am Höhenversatz und eine Steckdose nötig werden.
Für den Einbau fallen einschließlich Gerätepreis, Montage sowie Rückbau und Entsorgung etwa 50.000 bis 200.000 Yen (rund 310 bis 1.230 Euro) an.
Vorteile des Wechsels vom Hock- zum Sitz-WC sind, dass Ausscheidungen seltener neben das Becken gelangen und es dadurch weniger verschmutzt, dass Rücken und Beine geschont werden und dass die Mehrheit der Nutzer an das Sitz-WC gewöhnt ist.
Umbau vom Sitz-WC zum wassersparenden WC
Bei dieser Variante wird ein vorhandenes westliches Sitz-WC durch ein westliches Modell mit Spartechnik ersetzt.
Indem Sie ein älteres Sitz-WC mit hohem Spülwasserverbrauch gegen ein modernes wassersparendes Modell tauschen, senken Sie die Wasserkosten.
Da verglichen mit dem Hock-WC weniger Wasser und geringerer Druck zur Verfügung stehen, ist der Einbau im Einzelfall aus Druckgründen nicht möglich.
Wenn Sie ein wassersparendes WC erwägen, sollten Sie das Objekt vorab von einem Sanierungsunternehmen begutachten und die Einbaufähigkeit prüfen lassen.
Beim Wechsel senken Sie nicht nur die Wasserkosten, denn diese Geräte haben zusätzlich Stromsparfunktionen, sodass kein überflüssiger Verbrauch entsteht.
Modelle mit modernster Ausstattung bieten überdies Desinfektions- und Reinigungsfunktionen, sodass sich die Toilette nach der Sanierung sehr komfortabel nutzen lässt.
Sanierung von Boden und Tapete
Statt nur die Toilette zu tauschen, ist auch eine Komplettsanierung mit Erneuerung von Tapete und Bodenbelag möglich.
Ebenso lassen sich Haltegriffe montieren, Tapeten erneuern oder die Toilette in einen völlig anders wirkenden Raum verwandeln.
Bei alten Toiletten haben sich Gerüche und Verschmutzungen oft nicht nur im Becken, sondern auch in Tapete und Boden festgesetzt und schaffen so einen unhygienischen Raum.
Mit einer neuen Tapete mit geruchshemmender und geruchsneutralisierender Wirkung verwandeln Sie den Raum in eine helle, sauber wirkende Toilette.
Als Richtwert für die Erneuerung des Bodens gelten einschließlich Montage etwa 30.000 bis 50.000 Yen (rund 180 bis 310 Euro), für die Tapete etwa 60.000 bis 80.000 Yen (rund 370 bis 490 Euro).
Austausch von Papierhalter und Handtuchstange
Schon die Erneuerung kleiner Ausstattungsdetails verändert den Eindruck einer Toilette.
Ersetzen Sie eine verrostete Handtuchstange und einen stumpf gewordenen Papierhalter durch geschmackvolle neue Modelle.
Weil ein Austausch bereits ab wenigen tausend Yen (rund 20 bis 60 Euro) möglich ist, dürfte dies die Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis sein.
Sanierung der Tür
Schon der Tausch einer alten Tür gegen eine neue verleiht der Toilette eine hellere Atmosphäre.
Türen für Toiletten gibt es in großer gestalterischer Vielfalt, darunter viele ansprechende Modelle.
Zudem sind sie funktional hochwertig, sodass sich auch eine Wirkung gegen Geruchs- und Schallübertragung erwarten lässt.
Bei einem Objekt für ältere Bewohner dürfte eine Schiebetür geeignet sein, die das Betreten und Verlassen erleichtert.
Bei einem beengten Objekt empfiehlt sich eine Falttür, die keinen zusätzlichen Platz beansprucht.
Die Vielfalt der Toilettentypen
Damit die Sanierung möglichst nah an Ihre Vorstellungen heranreicht, sollten Sie Bauarten und Merkmale von Toiletten kennen.
Die Auswahl ist groß und lässt sich im Wesentlichen in vier Kategorien einteilen.
Im Folgenden stellen wir für jeden Typ die Merkmale sowie Vor- und Nachteile vor.
Kombinations-WC
Das Kombinations-WC ist die am weitesten verbreitete Bauart und bezeichnet eine Toilette, bei der ein Becken samt Spülkasten mit einem separaten WC-Sitz kombiniert wird.
Vor- und Nachteile
Die Vorteile des Kombinations-WCs sind der günstige Preis und die freie Kombination mit einem Sitz genau der gewünschten Funktionen, sodass nichts Überflüssiges bezahlt wird.
Darüber hinaus können Sie wählen, ob der Spülkasten oben ein Handwaschbecken erhält.
Da sich defekte Komponenten einzeln tauschen lassen, ist auch die Kostenkontrolle ein Vorteil.
Nachteilig sind, dass sich nicht mehrfach hintereinander spülen lässt, weil erst wieder Wasser im Spülkasten stehen muss, und dass die vielen Kanten die Reinigung erschweren.
Monoblock-WC
Bei dieser Bauart bilden Becken, Spülkasten und Sitz eine Einheit.
Sie können zwischen einer Variante mit und einer ohne Handwaschbecken wählen.
Gestalterisch überzeugt sie, ist dafür aber teurer als das Kombinations-WC.
Vor- und Nachteile
Der Vorteil des Monoblock-WCs ist die kantenlose Gestaltung, die die Reinigung erleichtert.
Zudem lässt es sich auch an Orten mit geringem Wasserdruck einbauen.
Auch hier ist ein Handwaschbecken auf dem Spülkasten wählbar, und weil dessen Öffnung größer ist als beim Kombinations-WC, wäscht man bequemer die Hände.
Nachteilig sind der höhere Preis gegenüber dem Kombinations-WC und der Umstand, dass im Defektfall das gesamte Gerät einschließlich Becken getauscht werden muss.
Außerdem lässt sich, wie beim Kombinations-WC, erst wieder spülen, wenn sich der Spülkasten gefüllt hat.
Spülkastenloses WC
Beim spülkastenlosen WC bilden Dusch-WC-Funktion und Becken eine Einheit, ein Spülkasten fehlt vollständig.
Da er entfällt, ist die Bauform kompakt, und das schlichte Design ist sehr beliebt.
Vor- und Nachteile
Das Design ist elegant, und die geringe Bauhöhe erlaubt den Einbau auch in engen Räumen, wobei die Toilette optisch größer wirkt.
Zudem erleichtert die kantenlose Gestaltung die Reinigung.
Viele Modelle arbeiten wassersparend und erlauben mehrfaches Spülen hintereinander, was den Komfort erhöht.
Nachteilig sind der vergleichsweise hohe Gerätepreis und das Fehlen einer Handwaschmöglichkeit, die daher gesondert eingebaut werden muss.
Beachten Sie außerdem, dass bei einem Defekt an Dusch-WC-Funktion oder Sitz unter Umständen das ganze Gerät getauscht werden muss und dass manche Ausführungen bei niedrigem Wasserdruck nicht einbaubar sind.
System-WC
Als System-WC bezeichnet man eine Lösung, bei der sich neben Becken und Handwaschbecken auch Schränke, Regale, Haltegriffe und Spiegel zu einem Gesamtkonzept fügen.
Mit einem System-WC verwandeln Sie den Toilettenraum in einen vollkommen anderen Raum.
Vor- und Nachteile
System-WCs werden als Set verkauft und lassen sich in kurzer Zeit, in etwa einem Tag, genau so umsetzen, wie es der Katalog zeigt.
Mit einer Ausführung mit Stauraum verstauen Sie Kleinteile und Reinigungsutensilien, sodass die Toilette aufgeräumt wirkt.
Da sich das Handwaschbecken an die vorhandenen Zu- und Abwasserleitungen anschließen lässt, sind zudem keine aufwendigen Bauarbeiten nötig.
Nachteilig sind die im Vergleich zu anderen Toiletten längere Bauzeit und die fehlende Eignung für kleine Toilettenräume.
Bei einem Defekt des Sitzes muss außerdem mitunter alles einschließlich Handwaschbecken und Ablage getauscht werden.
Auch beim Sitz des westlichen WCs gibt es verschiedene Ausführungen
Beim westlichen WC gibt es nicht nur unterschiedliche Bauarten, sondern auch beim Sitz eine große Auswahl.
Entscheidend ist, den Sitz erst zu wählen, wenn Sie die jeweiligen Funktionen und Vorteile verstanden haben.
Der einfache WC-Sitz
Der einfache WC-Sitz ist ein gewöhnlicher Sitz ohne Duschstrahl oder Sitzheizung.
Bei der Form gibt es zwei Varianten, die geschlossene O-Form und die vorn offene U-Form.
Weil er ohne besondere Funktionen auskommt und daher keinen Strom braucht, ist das Ausfallrisiko gering und zugleich lassen sich die Kosten für Einbau und Betrieb niedrig halten.
Der beheizte WC-Sitz
Als beheizten WC-Sitz bezeichnet man eine Ausführung mit der Funktion, den Sitz zu erwärmen.
Da sich die Sitzfläche erwärmen lässt, spürt man auch in der kalten Jahreszeit keine Kälte und nutzt die Toilette komfortabel.
Üblicherweise ist die Temperatur regelbar, doch weil dauerhaft geheizt wird, entstehen auch bei Nichtgebrauch Stromkosten.
Bleibt der Deckel ständig geöffnet, steigen die Stromkosten zusätzlich, sodass sich das Schließen bei Nichtgebrauch empfiehlt.
In jüngerer Zeit sind auch WC-Sitze mit Stromsparfunktion auf den Markt gekommen.
Der Dusch-WC-Sitz
Der Dusch-WC-Sitz ist ein Sitz mit Warmwasserbidet- und Heizfunktion.
Man unterscheidet im Wesentlichen zwei Bauarten: die Speichervariante und die Durchlaufvariante.
Bei der Speichervariante wird das warme Wasser in einem integrierten Tank vorgehalten; sie ist verglichen mit der Durchlaufvariante günstiger in der Anschaffung.
Nachteilig ist, dass laufend Stromkosten anfallen, weil das Wasser dauerhaft warmgehalten wird.
Da sich zudem nicht mehr Warmwasser bevorraten lässt, als der Tank fasst, kann es bei mehrfacher Nutzung hintereinander ausgehen.
Die Durchlaufvariante erzeugt das warme Wasser erst im Moment der Nutzung, sodass die Stromkosten niedriger ausfallen und die Sorge um ausgehendes Warmwasser entfällt.
Da sie teurer ist als die Speichervariante, fallen die Anschaffungskosten höher aus.
Beliebte Funktionen bei der Toilettensanierung
Westliche WCs bieten zahlreiche nützliche Funktionen, etwa gegen Verschmutzungen und Gerüche oder zum Wassersparen.
Kombinieren Sie mehrere Funktionen, steigt der Nutzungskomfort weiter.
Im Folgenden stellen wir die bei der Toilettensanierung beliebtesten Funktionen vor.
Funktionen gegen Verschmutzungen und Gerüche
Wenn Sie Verschmutzungen so weit wie möglich reduzieren möchten, empfiehlt sich eine Toilette mit Reinigungsfunktion.
Da sie bei jedem Spülvorgang automatisch gereinigt wird, setzt sich weniger Schmutz fest und der saubere Zustand bleibt leichter erhalten.
Darüber hinaus erleichtern Sie sich die Pflege zusätzlich mit einem Modell aus schmutzabweisendem Material oder mit möglichst wenigen Kanten, das sich leicht reinigen lässt.
Stören Sie Gerüche in der Toilette, empfiehlt sich außerdem ein Modell mit Geruchsabsaugung.
Damit lassen sich störende Gerüche auch ohne Duft- oder Neutralisationsmittel reduzieren und ein angenehmer Raum bewahren.
Automatikfunktion
Die Automatikfunktion öffnet und schließt den WC-Sitz selbsttätig.
Weil ein Sensor die Anwesenheit einer Person erkennt und daraufhin öffnet oder schließt, entfällt nicht nur das eigenhändige Öffnen und Schließen, sondern es lässt sich auch eine Senkung der Stromkosten erwarten, da das Schließen nicht mehr vergessen wird.
Manche Ausführungen erkennen zudem anhand der Sitzdauer, ob eine große oder kleine Spülmenge nötig ist, und schalten selbsttätig um.
Nachtlicht
Das Nachtlicht leuchtet das Innere des Beckens und den Bodenbereich mit weichem Licht aus.
Weil es nur dezent leuchtet, lässt sich die Toilette auch nachts ohne Blendung benutzen.
Wasser- und Stromsparfunktionen
Wenn Sie Strom- und Wasserkosten senken möchten, empfiehlt sich eine Toilette mit Wasser- und Stromsparfunktion.
In jüngerer Zeit nimmt die Zahl der Toiletten zu, die auch mit geringer Wassermenge zuverlässig spülen, sodass sich der Verbrauch gegenüber Modellen ohne Sparfunktion deutlich senken lässt.
Wollen Sie Strom sparen, empfiehlt sich außerdem eine Ausführung, die die Temperatur von Duschwasser und Sitz automatisch regelt.
Haltegriffe und Rückenlehnen
Mit Ausstattungen wie Haltegriffen und Rückenlehnen verbessern Sie die Nutzbarkeit der Toilette spürbar.
Bei Haltegriffen gibt es neben der üblichen waagerechten Ausführung auch die L-Form, die das Aufstehen unterstützt, sowie hochklappbare Modelle, die sich bei Nichtgebrauch anlegen lassen.
Da sie sich bei nahezu allen westlichen WCs nachrüsten lassen, sollten Sie einen Einbau erwägen, sobald Sie einen Bedarf erkennen.
Achten Sie auch auf die Art des Papierhalters
Wenn Sie die Toilette komfortabel nutzen wollen, sollten Sie auch auf die Art des Papierhalters achten.
Empfehlenswert sind Modelle, bei denen sich die Rolle einfach wechseln lässt und die Ersatzrolle gut erreichbar ist.
Lässt sich die Rolle allein durch Anheben von unten entnehmen, gelingt der Wechsel ohne jeden Ärger.
Und weil es misslich ist, wenn das Papier zur Neige geht und in Reichweite keine Ersatzrolle bereitliegt, sind Ausführungen beliebt, bei denen sich ein Vorrat etwa unten anhängen lässt.
Wählen Sie Ausstattung und Funktionen passend zur Mieterzielgruppe
Bei der Sanierung kommt es darauf an, Ausstattung und Funktionen passend zur Mieterzielgruppe zu wählen.
Ob Ihr Objekt auf Einpersonenhaushalte oder Familien ausgerichtet ist, ob die Mieterschaft eher jung oder eher älter ist und welchen Charakter Lage und Umfeld haben, sollte in die Entscheidung über den Sanierungsumfang einfließen.
Bei einer Einzimmerwohnung für Alleinstehende in zentraler Lage genügt ein kompakter Grundriss für die Toilette vollkommen.
Haltegriffe müssen Sie dort nicht eigens montieren.
Bei einem Objekt für ältere Bewohner werden Haltegriffe hingegen zum Argument gegenüber Mietinteressenten.
Bei einem Familienobjekt wiederum ist mit Blick auf die Begleitung kleiner Kinder eine gewisse Raumreserve praktischer.
Gerade weil die Toilette täglich benutzt wird, ist ihr Komfort außerordentlich wichtig.
Da dies zu einer längeren Mietdauer beiträgt, sollten Sie die nötigen Funktionen und Ausstattungen passend zur Mieterzielgruppe wählen.
Die Kosten der Toilettensanierung
Als Nächstes stellen wir die üblichen Kosten und die Richtwerte für die Bauzeit einer Toilettensanierung vor.
Da wir auch Fälle behandeln, in denen sich die Pflegeversicherung nutzen lässt, lohnt sich ein Blick für alle, die eine Sanierung erwägen.
Übliche Kosten und Bauzeit einer Toilettensanierung
Kosten und Bauzeit unterscheiden sich je nach Umfang der Arbeiten.
Im Folgenden betrachten wir übliche Kosten und Richtwerte für die Bauzeit nach Art der Maßnahme, also etwa Komplettsanierung oder Teilerneuerung.
Beim Austausch von Becken oder Sitz richtet sich der Preis nach der Ausstattungsklasse der neuen Toilette.
Je mehr Funktionen hinzukommen, etwa Automatik- oder Sparfunktionen, desto höher die Kosten.
Da zudem spülkastenlose WCs tendenziell teurer sind als Modelle mit Spülkasten, kommt es darauf an, Funktionen und Ausstattungsklasse passend zur Mieterzielgruppe zu wählen.
Bei einer Toilettensanierung gewähren manche Kommunen überdies Zuschüsse, doch unterscheiden sich die Voraussetzungen von Fall zu Fall.
Da die Förderung mitunter auf selbst bewohnte Objekte beschränkt ist, empfehlen wir, sich vorab bei der jeweiligen Kommune zu erkundigen.
Steuerlich ist für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum eine japanische Besonderheit von Bedeutung: Die japanische Nationale Steuerbehörde (国税庁, Kokuzei-chō, National Tax Agency) unterscheidet zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand (修繕費, shūzen-hi) und aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand (資本的支出, shihonteki shishutsu). Als praktische Faustregel gilt, dass Maßnahmen unterhalb von 200.000 Yen (rund 1.230 Euro) je Vorgang regelmäßig sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden können, während ein Austausch, der die Ausstattung erkennbar aufwertet, über die Nutzungsdauer der gebäudetechnischen Anlagen von fünfzehn Jahren abzuschreiben ist. In Deutschland gilt eine ganz andere Systematik: Dort droht innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung die Umqualifizierung in anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, sobald die Instandsetzungsaufwendungen fünfzehn Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, und die Abschreibung läuft dann über Jahrzehnte im Rahmen der Gebäude-AfA. Für Ihre Kalkulation folgt daraus: In Japan ist die einzelne, klar abgegrenzte Toilettenmaßnahme steuerlich meist die günstigere Gestaltung, während das Bündeln vieler Einzelmaßnahmen zu einem großen Sanierungspaket schnell zur Aktivierungspflicht führt. Wir empfehlen, diese Einordnung vor Auftragsvergabe mit dem japanischen Steuerberater (税理士, zeirishi) abzustimmen.
Auch im Mietobjekt lässt sich die Pflegeversicherung nutzen
Die japanische Pflegeversicherung sieht einen Zuschuss zu den Baukosten vor, wenn zugunsten der häuslichen Pflege saniert wird.
Grundsätzlich ist Voraussetzung, dass es sich um die eigene Wohnung handelt, doch unter bestimmten Bedingungen lässt sie sich auch bei Mietobjekten für eine Sanierung nutzen.
Förderfähig sind die folgenden Maßnahmen.
・Einbau von Haltegriffen
・Beseitigung von Höhenversätzen
・Austausch von Türen, etwa gegen Schiebetüren
・Austausch des Beckens gegen ein westliches Sitz-WC
Auch die für diese Arbeiten erforderlichen Baukosten sind förderfähig.
Bei Inanspruchnahme der Pflegeversicherung sind unabhängig von der Pflegestufe Kosten bis 200.000 Yen (rund 1.230 Euro) förderfähig, wobei mindestens zehn Prozent selbst zu tragen sind, sodass die Obergrenze der Auszahlung bei 180.000 Yen (rund 1.100 Euro) liegt.
Da die Pflegeversicherung nur vom Mieter selbst in Anspruch genommen werden kann, muss dieser in dem zu sanierenden Objekt wohnen.
Auch hier lohnt der Vergleich mit dem Heimatrecht: In Deutschland gewährt die Pflegeversicherung nach § 40 SGB XI für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen einen Zuschuss von rund 4.000 Euro je Maßnahme, in Österreich greifen Pflegegeld und die Wohnbauförderung der Bundesländer, in der Schweiz laufen vergleichbare Leistungen über Hilfsmittelbeiträge und Ergänzungsleistungen. Der japanische Rahmen von umgerechnet gut 1.100 Euro ist damit deutlich enger. Entscheidend ist jedoch ein struktureller Unterschied, der Eigentümern häufig entgeht: Anspruchsinhaber ist in Japan der pflegebedürftige Mieter, nicht der Vermieter, und die Maßnahme setzt die schriftliche Zustimmung (承諾, shōdaku) des Eigentümers voraus. Da der Einbau nach dem Auszug regelmäßig im Objekt verbleibt, finanziert im Ergebnis der Mieter eine dauerhafte Aufwertung Ihres Eigentums. Für Vermieter mit älterer Mieterschaft ist eine wohlwollende, dokumentierte Zustimmungspraxis daher nicht nur Service, sondern ein sinnvoller Beitrag zur Bestandssicherung und zur Verlängerung der Mietdauer.
Empfehlenswerte Toilettenhersteller für Mietobjekte
Wer eine Toilettensanierung erwägt, fragt sich oft, welcher Hersteller der richtige ist und worin die Unterschiede bestehen.
Deshalb stellen wir die Merkmale der einzelnen Toilettenhersteller vor, die sich für Mietobjekte empfehlen.
Da wir auch die jeweils empfehlenswerten Funktionen nennen, dient dies als Orientierung für Ihre Auswahl.
TOTO
TOTO, bekannt als Entwickler des Dusch-WCs, gehört zu den Unternehmen mit den größten Marktanteilen unter den Toilettenherstellern.
Die beliebten Modelle wie Neorest oder Purerest zeichnen sich dadurch aus, dass besonderer Wert auf Schmutzabweisung und einfache Pflege gelegt wird.
[Empfehlenswerte Funktionen]
・Kirei Josuisui (desinfizierendes Reinwasser)
Diese Funktion sprüht automatisch aus Wasser erzeugtes desinfizierendes Reinwasser vor und nach der Benutzung in das Becken und verhindert so, dass sich Schmutz festsetzt.
Ohne Reinigungs- oder Chemikalieneinsatz werden Verschmutzungen mit einem besonderen, aus Wasser erzeugten Wirkstoff auf Basis hypochloriger Säure entfernt.
Da er sich nach einiger Zeit wieder in gewöhnliches Wasser verwandelt, ist es unbedenklich, wenn längere Zeit nicht gespült wird.
・Randlose Form für leichte Reinigung und die Funktion Yogore Tsururin
Die Toiletten von TOTO haben keine Randunterseite, an der sich Schmutz besonders leicht ansammelt.
Zudem trägt die Beckenoberfläche eine wasserabweisende Beschichtung, an der Schmutz kaum haftet, sodass sich die Toilette leicht reinigen und einfach pflegen lässt.
・Automatische Geruchsabsaugung
Die Funktion Nioi Kirei von TOTO lernt die täglichen Nutzungszeiten der Bewohner, nimmt bereits vor der Benutzung ihren Betrieb auf und entfernt Gerüche im Raum automatisch.
Da die aufgenommenen Gerüche zusätzlich mit dem desinfizierenden Reinwasser gereinigt und desinfiziert werden, bleibt der Raum jederzeit hygienisch.
Panasonic
Die Toiletten von Panasonic, einem der großen japanischen Elektronikkonzerne, sind vor allem mit der spülkastenlosen Baureihe Alauno beliebt, und zwar wegen ihrer Funktionalität wie ihrer hochwertigen Gestaltung.
[Empfehlenswerte Funktionen]
・Gekiochi Bubble (Reinigungsschaum)
Diese Funktion nutzt handelsübliches synthetisches Spülmittel und reinigt das Beckeninnere bei jedem Spülvorgang mit reichlich Schaum.
Da Blasen unterschiedlicher Größe entstehen, wird von kleinen bis zu großflächigen Verschmutzungen alles zuverlässig entfernt, was den Reinigungsaufwand verringert.
・Sugopika-Material
Die Toiletten von Panasonic bestehen nicht aus Keramik, sondern aus dem organischen Glaswerkstoff Sugopika, der Kalkablagerungen abweist und schmutzabweisend ist.
Da er zudem kratzfest ist, lässt er sich auch mit der Bürste reinigen.
・Dreifacher Schmutzschutz
Die Alauno verhindert Verschmutzungen durch Spritzer mit drei Funktionen: dem Hane Guard, der Spritzer mit einem Schaumpolster abfängt, sowie dem Tare Guard und dem More Guard.
LIXIL
LIXIL ist nach TOTO einer der beliebtesten Toilettenhersteller.
Das Unternehmen bietet gestalterisch und funktional hochwertige Produkte zu vergleichsweise günstigen Preisen.
[Empfehlenswerte Funktionen]
・Aqua Ceramic
In den Toiletten von LIXIL kommt der neuartige Werkstoff Aqua Ceramic zum Einsatz.
Verglichen mit herkömmlichen Keramiktoiletten setzen sich daran Kalk und Schmutz deutlich schlechter fest.
・Desinfektion im Beckeninneren
Diese Funktion desinfiziert mit Plasmacluster-Ionen selbst Bereiche, die kein Wasser erreicht, etwa die Unterseite des Sitzes oder die Umgebung der Düse.
Darüber hinaus lässt sich eine geruchshemmende Wirkung erwarten, die die Entstehung von Gerüchen unterdrückt.
Asahi Eito
Asahi Eito stellt Ausstattungen für Nassbereiche her und vertreibt sie, darunter Waschtische, Toiletten und Bad-Fertigmodule.
Neben dem Sitz selbst führt das Unternehmen auch Dusch-WC-Sitze und beheizte WC-Sitze im Sortiment.
[Empfehlenswerte Funktionen]
・Wassersparfunktion
Die Toiletten von Asahi Eito erreichen gegenüber herkömmlichen Becken eine Wasserersparnis von nahezu siebzig Prozent.
Da weniger Leitungswasser verbraucht wird, lässt sich eine Senkung der Wasserkosten erwarten.
・Toilet Coat
Bei der Baureihe Edi von Asahi Eito gehört die schmutzabweisende Beschichtung Toilet Coat zur Serienausstattung.
Durch das Auftragen verschwinden die Unebenheiten der Beckenoberfläche, sodass sich weniger Schmutz festsetzt und die Pflege einfach bleibt.
In diesem Beitrag haben wir die Toilettensanierung im eigenen Bestand vorgestellt, von den Anhaltspunkten für den Austausch über Sanierungsbeispiele bis zu Bauarten und beliebten Funktionen.
Treten Störungen auf, etwa häufigere Verstopfungen oder Wasseraustritt, empfehlen wir einen möglichst frühen Austausch, bevor daraus eine Beschwerde des Mieters wird.
Ob Sie eine Komplettmaßnahme oder eine Teilerneuerung wählen und für welche Funktionen Sie sich entscheiden, hängt zudem von der Mieterzielgruppe ab.
Entscheidend ist, die passenden Arbeiten und den passenden Toilettentyp im Einklang mit der Mieterzielgruppe Ihres Objekts zu wählen.
