La forma de empezar en la inversión inmobiliaria puede organizarse, incluso para principiantes, en cinco etapas: definir el objetivo y el presupuesto, verificar los ingresos y gastos con números, avanzar en paralelo con la propiedad y la financiación, firmar el contrato y recibir la entrega, y delegar la gestión para poner en marcha la operación. Las primeras cifras que hay que confirmar son tres: los ingresos por alquiler, los gastos necesarios y el importe de las cuotas del préstamo. Según la Encuesta de Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, el alquiler mensual medio a nivel nacional de las viviendas en alquiler (de uso exclusivo residencial) fue de 59.656 yenes. Si antes de comprar se puede calcular cuánto queda de ese alquiler, incluso un principiante reduce mucho el riesgo de errores importantes de criterio.
Recibimos muchas consultas de personas interesadas en la inversión inmobiliaria que, tras escuchar explicaciones centradas solo en el funcionamiento del sistema, no logran ver con claridad cuánto dinero les quedará en el bolsillo. En este artículo explicamos, con base en estadísticas oficiales y en el marco normativo japonés, el cálculo desde los ingresos por alquiler hasta el importe neto disponible, los fondos necesarios, los 7 pasos para empezar con las condiciones para avanzar a la siguiente etapa en cada uno, y los puntos que conviene resolver antes de comprar. Partiendo de los tipos de interés, la oferta y demanda, y los niveles de precios vigentes en 2026, reunimos aquí los elementos necesarios para que usted mismo pueda decidir si es un buen momento para empezar.
Puntos clave de este artículo
- La inversión inmobiliaria es un negocio en el que se obtienen ingresos por alquiler y, en su caso, una plusvalía por la venta de la propiedad; el proceso no termina en el momento de la compra.
- El importe neto se calcula como «ingresos brutos totales − gastos necesarios». Conocer qué componen los ingresos y los gastos según la Agencia Tributaria de Japón evita decidir solo en función de la rentabilidad.
- El alquiler mensual medio nacional de las viviendas en alquiler (de uso exclusivo residencial) es de 59.656 yenes, y el de las viviendas de alquiler privado (no de madera) es de 68.548 yenes (Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, Reiwa 5).
- Existen 4.436.000 viviendas vacías destinadas al alquiler. La propia premisa de que «se conseguirá inquilino» debe verificarse con la oferta y la demanda de cada zona.
- El tipo de interés de referencia en 2026 se sitúa en torno al 1,0%. Los cálculos basados en tipo variable deben evaluarse aplicando antes una prueba de estrés ante subidas de tipos.
Qué es la inversión inmobiliaria: el mecanismo para obtener beneficios con los ingresos por alquiler y la plusvalía de venta
La inversión inmobiliaria es un negocio que consiste en adquirir una vivienda o un inmueble en alquiler, cederlo a un inquilino para obtener ingresos por alquiler y, cuando corresponda, venderlo para materializar una ganancia. A diferencia de una operación centrada únicamente en la revalorización, el centro de los ingresos está en la renta mensual que se cobra. Distinguir esto cambia la forma de analizar las propiedades que se estén considerando.
Existen dos tipos de rendimiento. Los ingresos por alquiler que se reciben mientras se mantiene la propiedad se denominan ingreso corriente (income gain), y la diferencia obtenida al vender se denomina ganancia de capital (capital gain). Lo primero que debe estructurar un principiante es el ingreso corriente. El precio de venta depende del mercado, mientras que el alquiler se genera mes a mes mientras haya inquilino, y es la fuente con la que se cubren las cuotas del préstamo y los gastos.
El mecanismo de la inversión inmobiliaria se entiende de un vistazo si se sigue el movimiento del dinero en orden. Hemos ordenado por etapas el proceso desde la adquisición hasta la salida. Compruebe también en qué momentos debe decidir el propietario.
| Etapa | Qué ocurre | Qué decide el propietario |
| 1. Preparar los fondos | Se combinan fondos propios y financiación de una entidad financiera | Cuánto aportar como fondos propios y cuánto pedir prestado |
| 2. Adquirir la propiedad | La titularidad se transfiere tras el contrato de compraventa, la liquidación y la inscripción registral | Qué propiedad comprar y a qué precio |
| 3. Incorporar inquilinos | Se realizan la captación, la selección de inquilinos y el contrato de arrendamiento | Cómo fijar el alquiler y las condiciones de captación |
| 4. Cobrar el alquiler | Se ingresan mensualmente el alquiler, los gastos comunes, etc. | A quién y hasta qué punto delegar la gestión |
| 5. Pagar las cuotas y los gastos | Salen el pago del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro y los gastos de reparación | Cuándo y hasta qué punto realizar reparaciones |
| 6. Lo que queda en el bolsillo | Queda el efectivo tras las deducciones (ingreso corriente) | Destinarlo a amortización anticipada, fondo de reparaciones o la siguiente propiedad |
| 7. Llegar a la salida | Se elige vender o continuar manteniendo la propiedad | Cuándo, a quién y a qué precio vender |
Este proceso muestra que la inversión inmobiliaria no es «una inversión cuyo resultado queda decidido en el instante de la compra». Mientras exista la gestión de las etapas 3 a 6, las decisiones continúan cada año. Precisamente por eso vale la pena, antes de comprar, dibujar el recorrido completo hasta la salida.
Por qué no termina «al comprar»
La fuente de los ingresos es el contrato de arrendamiento con el inquilino. Aquí está la diferencia decisiva con las acciones. Durante la vigencia del contrato, el alquiler no puede modificarse sin el acuerdo de ambas partes, y para que el arrendador dé por terminado el contrato se requiere una causa justa conforme a la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios (Act on Land and Building Leases). El Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón también señala, en sus advertencias sobre la captación de contratos de subarriendo, que la resolución por parte del propietario requiere causa justa.
Este mecanismo es, a la vez, la razón por la que los ingresos son estables y la razón por la que no se puede actuar con agilidad. No es posible subir el alquiler un 20% el mes que viene solo porque el mercado esté bien. Se dice que el sector inmobiliario resiste bien en fases de inflación, y precisamente por esto la reacción del alquiler llega con retraso. Lo que determina la rentabilidad se concentra en un único punto: en qué condiciones se firma el contrato en el momento de la captación.
Además, la gestión de alquiler también se trata como una actividad económica a efectos fiscales. Al percibir el alquiler se genera renta inmobiliaria y, en principio, es necesario presentar la declaración de la renta. Parta desde el principio de la premisa de que no se trata de un activo que, una vez comprado, no requiere ninguna atención más.
En qué se diferencia de otras formas de inversión
La particularidad de la inversión inmobiliaria se resume en dos puntos: la posibilidad de mover un volumen mayor que los fondos propios gracias al apalancamiento, y el tiempo que se necesita para convertirla en efectivo. Al compararla con acciones y fondos de inversión, el contraste queda más claro.
| Punto de comparación | Inversión inmobiliaria | Acciones cotizadas / fondos de inversión |
| Uso de financiación | Se puede ampliar el volumen de inversión pidiendo prestado a una entidad financiera | En principio, se realiza dentro del límite de los fondos propios |
| Tiempo hasta convertirlo en efectivo | Meses, entre buscar comprador, contrato, liquidación e inscripción registral | Si el mercado está abierto, desde el mismo día hasta unos pocos días hábiles |
| Origen del rendimiento | El alquiler que paga el inquilino y el precio en el momento de la venta | Los beneficios de la empresa y el precio que fija el mercado |
| Trabajo durante la tenencia | Continúan decisiones de gestión: captación, reparaciones, declaración de la renta, etc. | Si solo se mantiene, hay pocas decisiones que tomar |
| Cómo se fija el precio | Negociación individual entre partes. No hay dos propiedades iguales | El precio se fija a diario en el mercado y cualquiera puede verlo |
| Facilidad de fraccionamiento | En principio, por unidad de vivienda. Es difícil vender solo una parte | Se puede comprar y vender por acción o participación |
Si en esta tabla hay alguna fila que le genera dudas, ese es el punto de partida de su análisis. Si le preocupa el «tiempo hasta convertirlo en efectivo», la conclusión lógica es no destinar fondos que vaya a necesitar en los próximos años. Si, en cambio, le atrae el «uso de financiación», conviene que primero resuelva los cálculos del siguiente capítulo.
Cómo queda un remanente de los ingresos por alquiler: el desglose de ingresos y gastos
Los ingresos por alquiler no se convierten directamente en dinero disponible. El Tax Answer n.º 1370 de la Agencia Tributaria de Japón define la renta inmobiliaria como «ingresos brutos totales − gastos necesarios». Saber qué entra en cada lado de esta fórmula es la base para no dejarse llevar únicamente por la cifra de rentabilidad.
Qué se incluye en los ingresos brutos totales
Los ingresos brutos totales no son solo el alquiler mensual. La Agencia Tributaria de Japón indica que, además de los ingresos por alquiler derivados del arrendamiento, se incluyen también otros conceptos. Si se considera la comisión de renovación del contrato o el depósito de garantía no reembolsable como «un dinero extra ocasional», los cálculos no cuadrarán en el momento de la declaración.
| Categoría | Descripción según el Tax Answer n.º 1370 | Punto que suelen pasar por alto los principiantes |
| Ingresos por alquiler | Ingresos por alquiler derivados del arrendamiento | El alquiler mensual. Aunque haya impago, el momento de imputación contable del ingreso debe determinarse por separado según el contrato |
| Pagos únicos | Importes recibidos en concepto de cambio de titular, gastos de consentimiento, comisión de renovación o entrada, entre otros | La comisión de renovación se incluye en los ingresos. Si la renovación es cada dos años, debe incorporarse también al plan de ingresos y gastos |
| Depósito de garantía / fianza | La parte del depósito de garantía o la fianza que no deba devolverse | La parte que se devuelve no constituye ingreso. Solo constituye ingreso la parte que se amortiza |
| Importe equivalente a gastos reales | Electricidad, agua o gastos de limpieza recibidos en concepto de gastos comunes, entre otros | Aunque la intención sea solo recibirlo y pagarlo, para quien lo recibe constituye un ingreso |
Qué se incluye en los gastos necesarios
Los gastos necesarios son aquellos que, siendo directamente necesarios para obtener el ingreso inmobiliario, pueden distinguirse claramente de los gastos personales o domésticos. La Agencia Tributaria de Japón cita como principales el impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al activo arrendado, la prima del seguro de daños, la amortización y los gastos de reparación. De estos, solo la amortización no implica una salida de efectivo.
| Concepto | Contenido | Salida de efectivo | Nota práctica |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de planificación urbana correspondientes al activo arrendado | Sí | Se paga 4 veces al año. Conviene prorratearlo mensualmente en el cálculo de ingresos y gastos |
| Prima del seguro de daños | Prima del seguro contra incendios correspondiente al activo arrendado, entre otros | Sí | Si se paga de una vez para varios años, solo la parte correspondiente al año en curso es gasto |
| Amortización | Importe del valor de adquisición del edificio y las instalaciones distribuido a lo largo de la vida útil | No | La vida útil de una propiedad de segunda mano se calcula según el método del Tax Answer n.º 5404 de la Agencia Tributaria de Japón |
| Gastos de reparación | Costes de la restitución del estado original o del reemplazo de instalaciones | Sí | Los gastos que aumentan el valor pueden tratarse de forma distinta como gasto de capital |
Cuánto queda de una propiedad con un alquiler de 100.000 yenes
A partir de aquí trabajamos con cifras concretas. Todos los importes de la siguiente tabla son hipotéticos y no representan el mercado de ninguna propiedad real. Para su propia propiedad en estudio, sustituya estas cifras por el presupuesto de la empresa gestora y el detalle de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles.
| Concepto | Importe mensual (todo hipotético) | Supuesto aplicado |
| Ingresos por alquiler | +100.000 yenes | Se supone ocupación total, sin vacantes |
| Comisión de gestión delegada | −5.000 yenes | Se supone un 5% del alquiler (varía según el contrato) |
| Cuota de administración del edificio y fondo de reparaciones | −10.000 yenes | Importe hipotético suponiendo una unidad en régimen de propiedad horizontal |
| Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de planificación urbana | −6.000 yenes | Importe hipotético de 72.000 yenes anuales divididos en 12 |
| Prima del seguro de daños | −1.000 yenes | Importe hipotético de 12.000 yenes anuales divididos en 12 |
| Fondo propio para restitución del estado original y reparaciones | −5.000 yenes | Importe hipotético que se ahorra por cuenta propia para gastos al momento de la salida del inquilino |
| Importe que queda tras la operación | +73.000 yenes | Esto es lo que queda antes del pago del préstamo |
| Cuota de amortización del préstamo (capital e intereses) | −60.000 yenes | Importe hipotético que varía mucho según las condiciones del préstamo |
| Flujo de caja antes de impuestos | +13.000 yenes | Efectivo antes de descontar el impuesto sobre la renta y el impuesto municipal |
Con este supuesto, de un alquiler de 100.000 yenes quedan 13.000 yenes al mes, es decir, 156.000 yenes al año. Aquí conviene revisar el impacto de la desocupación. Si durante un mes del año la vivienda queda vacía, se pierden los 100.000 yenes de alquiler mientras que el único gasto que desaparece es la comisión de gestión delegada de 5.000 yenes. Desaparecen 95.000 yenes netos, y el remanente anual cae a 61.000 yenes. Un solo mes de vacante se lleva aproximadamente el 60% del flujo de caja anual, esa es la estructura.
La amortización no aparece en esta tabla de flujo de caja en efectivo. Sin embargo, sí se incluye en los gastos necesarios al calcular la renta inmobiliaria, por lo que el resultado del cálculo del impuesto se desvía del movimiento real de efectivo. Pueden darse tanto «años en que la contabilidad está en números rojos pero queda efectivo» como «años en que el efectivo aprieta pero hay que pagar impuestos». El tratamiento fiscal varía según las circunstancias individuales; consulte con un asesor fiscal (zeirishi) antes de actuar.
Tener como referencia el nivel de alquileres a nivel nacional
Para juzgar si el alquiler estimado que se le presenta es demasiado alto, resulta útil conocer las cifras reales de las estadísticas oficiales. Según la Encuesta de Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, el alquiler mensual de las viviendas en alquiler (de uso exclusivo residencial) fue de 59.656 yenes, un 7,1% más que en 2018. Por tatami, equivale a 3.403 yenes.
| Tipo de vivienda en alquiler | Alquiler mensual | Variación respecto a 2018 |
| Viviendas en alquiler (uso exclusivo residencial), total | 59.656 yenes | +7,1% |
| Vivienda pública en alquiler | 24.961 yenes | +7,6% |
| Vivienda en alquiler de la Agencia de Reurbanización Urbana (UR) y corporaciones públicas | 71.831 yenes | +2,8% |
| Vivienda de alquiler privado (de madera) | 54.409 yenes | +4,5% |
| Vivienda de alquiler privado (no de madera) | 68.548 yenes | +7,0% |
La media nacional no describe directamente el alquiler de una zona concreta. Aun así, si el alquiler estimado supera ampliamente la media de la vivienda de alquiler privado (no de madera), 68.548 yenes, debe poder explicarse a qué se debe esa diferencia: la distancia a la estación, la antigüedad del edificio, las instalaciones. Cualquier análisis de rentabilidad que afirme «con este alquiler funciona» sin poder dar esa explicación conviene dejarlo en suspenso.
Ver juntas las ventajas y las desventajas de la inversión inmobiliaria
Las ventajas y las desventajas se entienden mejor como pares que como listas independientes, y eso reduce el riesgo de errar en la decisión. Muchas ventajas se convierten directamente en riesgo en el instante en que deja de cumplirse la condición que las sostiene. «El apalancamiento funciona a favor» y «la obligación de pago continúa» son, en el fondo, la misma idea vista desde dos ángulos.
| Ventaja | Condición para que se cumpla | Riesgo que aparece si la condición deja de cumplirse |
| Con financiación se puede mover un volumen mayor que los fondos propios | Que el alquiler cubra el pago del préstamo y los gastos de operación | Si suben los tipos de interés, aumenta la cuota; si hay vacantes, hay que aportar desde los fondos propios |
| El seguro de vida crediticio grupal cancela la deuda pendiente en caso de fallecimiento | Que el préstamo incluya este seguro | El equivalente a la prima se añade al tipo de interés y presiona el resultado mensual |
| En un año con pérdidas, se puede compensar con la renta del trabajo, entre otras | Que existan otras rentas con las que compensar | La parte equivalente a los intereses de la deuda contraída para adquirir el terreno queda excluida de la compensación de pérdidas (Tax Answer n.º 1391 de la Agencia Tributaria de Japón). Además, tener pérdidas significa, de entrada, que está saliendo efectivo |
| En fases de inflación, se mantiene como activo real | Que el alquiler y el precio del terreno realmente se muevan | Durante la vigencia del contrato, el alquiler tiende a permanecer fijo y no sube tan rápido como la inflación |
| Al quedar el bien físico, es difícil que el valor llegue a cero | Que el edificio se mantenga en condiciones de uso | Convertirlo en efectivo lleva tiempo, y puede no venderse cuando se necesita el dinero |
La fila con más confusión en esta tabla es la tercera. La idea de que «la inversión inmobiliaria ahorra impuestos» parte de la premisa de que se generan pérdidas. El Tax Answer n.º 1391 de la Agencia Tributaria de Japón indica que las pérdidas de la renta inmobiliaria se pueden compensar con otras rentas, pero deja explícitamente fuera de esa compensación la parte equivalente a los intereses de la deuda contraída para adquirir el terreno que se haya incluido en los gastos necesarios. Habitualmente, el importe de la pérdida es mayor que el ahorro fiscal. El tratamiento fiscal varía según las circunstancias individuales; consulte con un asesor fiscal (zeirishi) antes de actuar.
El apalancamiento actúa igual hacia arriba que hacia abajo
El apalancamiento de la primera fila también se entiende mejor al traducirlo en cifras. Las siguientes cifras son todas hipotéticas. Suponga que aporta 5.000.000 de yenes de fondos propios y suma 15.000.000 de yenes de financiación para adquirir una propiedad de 20.000.000 de yenes. Si el precio se mueve un 5%, son 1.000.000 de yenes. Esos mismos 1.000.000 de yenes equivalen al 20% de los 5.000.000 de yenes de fondos propios. Igual que es grande cuando sube, también repercute con fuerza cuando baja. Esta es la verdadera naturaleza del apalancamiento.
El pago del préstamo tiene la misma estructura. Cuanto mayor es el importe prestado, mayor es la variación de la cuota mensual cuando el tipo de interés se mueve 0,5 puntos. Por eso la prueba de estrés de tipos de interés que se explica más adelante tiene más sentido cuanto mayor sea la proporción de financiación sobre el total.
Sobre el seguro de vida crediticio grupal de la segunda fila, verifique también las condiciones. El equivalente a la prima de este seguro puede añadirse al tipo de interés, lo que aumenta la cuota mensual en esa misma proporción. Que exista esta cobertura es en sí un elemento tranquilizador, pero en la práctica conviene incorporar al cálculo de ingresos y gastos el tipo de interés ya con ese recargo.
Las desventajas no desaparecen, pero se pueden anticipar
En el lado de las desventajas, lo que suele pasarse por alto es el uso del tiempo. Aunque se delegue la gestión, es el propietario quien decide, en cada salida de un inquilino, el alcance de la restitución del estado original y las condiciones de la nueva captación. Postergar esa decisión alarga el periodo de vacante y reduce en esa misma medida el remanente anual.
Suponga que, desde que llega el aviso de salida del inquilino hasta que se confirma el presupuesto de restitución del estado original y se fija el alquiler de la nueva captación, pasan dos semanas. Esas dos semanas se suman directamente a los días de vacante. Con un alquiler de 100.000 yenes, son aproximadamente 50.000 yenes. La rapidez de la decisión se traduce directamente en dinero.
Si el cálculo de ingresos y gastos se plantea partiendo de que «habrá vacantes», «los tipos de interés se moverán» y «llegarán reparaciones», cuando realmente ocurran no tomarán por sorpresa. Las desventajas no desaparecen, pero si se traducen de antemano en cifras, quedan dentro de lo previsto.
Qué diferencia a quien es apto de quien no lo es para la inversión inmobiliaria
Lo que separa a quien es apto de quien no lo es no es el nivel de ingresos. Son tres puntos: si puede expresar el objetivo en cifras, si puede absorber gastos imprevistos con fondos propios, y si puede dedicar unas horas al mes a tomar decisiones. Compruebe en la siguiente tabla en qué columna se ubica usted.
| Criterio de decisión | Puede avanzar | Considerarlo con condiciones | Mejor esperar por ahora |
| Objetivo | Puede decir en cifras cuánto quiere que le quede al mes | Tiene una dirección clara, como el retiro, pero sin cifra definida | Solo tiene una motivación vaga de «querer tener un activo» |
| Fondos propios | Aun pagando los gastos iniciales en efectivo, le queda un fondo de emergencia | Puede pagar los gastos iniciales, pero le queda poco disponible después | Parte de la premisa de financiar también los gastos iniciales con deuda |
| Financiación y pagos | Aunque el tipo de interés suba 1,0 punto, el pago sigue siendo viable | Con el tipo actual es viable, pero el margen es escaso | Incluso en las condiciones actuales, la tasa de pago es alta y no hay margen |
| Tiempo disponible | Puede dedicar unas horas al mes a leer informes y decidir | En temporada alta es difícil, pero en periodos normales puede dedicar tiempo | No puede involucrarse en nada y quiere delegarlo todo por completo |
| Tolerancia al riesgo | Puede cubrir varios meses de vacante con fondos propios | Puede resistir uno o dos meses | Le preocupa el pago del mes en que haya una vacante |
Aunque coincida con varios criterios de «mejor esperar por ahora», eso no significa que no sea apto para la inversión inmobiliaria. Es solo una cuestión de orden. Si cambia el planteamiento —por ejemplo, aumentar los fondos propios durante un año antes de decidir, o sanear primero una deuda existente con una tasa de pago alta—, la calidad de la decisión cambia incluso para la misma propiedad.
Tener un ingreso alto solo resulta favorable en cuanto al importe máximo que se puede financiar. Si una persona con 10.000.000 de yenes de ingresos anuales se equivoca en su decisión, la pérdida también será proporcionalmente grande. En cambio, quienes se ubican en la columna «puede avanzar» de la tabla anterior pueden ir acumulando resultados de forma sólida aunque la escala sea pequeña. Lo que marca la diferencia en el resultado no es la magnitud del importe, sino la repetibilidad del criterio de decisión.
Por otro lado, a quienes cumplen las tres condiciones siguientes les decimos con claridad que no es recomendable: quienes tienen previsto convertir el dinero en efectivo dentro de los próximos años, quienes no tienen seguridad sobre su capacidad de pago futura, y quienes no tienen ninguna intención de revisar los informes de la empresa gestora. Esto se debe a que el sector inmobiliario tarda en convertirse en efectivo, los pagos no esperan, y la gestión implica decisiones continuas. Si se encuentra en una etapa de preparación y prefiere no apresurarse, en la consulta gratuita de INA le ayudamos a ordenar su situación actual.
¿Desde cuánto se puede empezar a invertir en inmuebles?
Los fondos propios necesarios varían según el precio de la propiedad y las condiciones de financiación, por lo que no existe un mínimo uniforme. Lo que con seguridad requiere efectivo son los gastos iniciales que se generan aparte del precio de la propiedad. A continuación se detallan los principales conceptos.
- Comisión de intermediación (en algunos casos no es necesaria si se compra directamente al vendedor)
- Impuesto de adquisición de bienes inmuebles, impuesto de registro y timbre del contrato de compraventa
- Honorarios del escribano/notario judicial (inscripción de transmisión de dominio, constitución de hipoteca)
- Prima del seguro contra incendios y del seguro contra terremotos
- Liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana
- Comisión de gestión del préstamo y comisión de garantía
Es importante tener en cuenta que estos importes se necesitan en efectivo aparte del pago inicial (entrada). Si solo se prepara el pago inicial y no se incluyen los gastos iniciales en el cálculo, puede faltar dinero justo antes de la liquidación. Las tasas del impuesto de registro y del timbre pueden consultarse en la tabla de tasas del impuesto de registro n.º 7191 de la Agencia Tributaria de Japón. Encontrará un desglose detallado sobre el importe orientativo y cómo se estructura la financiación en Desde cuánto se puede invertir en inmuebles: fundamentos de fondos y financiación.
Los 7 pasos para empezar en la inversión inmobiliaria: la condición para avanzar en cada etapa
Hay muchos artículos que explican el procedimiento para empezar en la inversión inmobiliaria, pero los obstáculos no aparecen por desconocer los pasos. Aparecen porque no existe un criterio para decidir si se puede avanzar a la siguiente etapa. Por eso hemos añadido una condición de paso a cada etapa. Avanzar sin cumplir la condición genera dificultades en las fases posteriores.
| Paso | Qué hacer | Condición para avanzar | Dónde suele haber obstáculos |
| 1. Definir el objetivo y la meta numérica | Decidir dentro de cuántos años y cuánto quiere que le quede al mes | Puede expresar el importe objetivo en «X yenes al mes» | Quedarse en «para formar patrimonio» sin poder evaluar si una propiedad cumple o no |
| 2. Conocer los fondos propios y la capacidad crediticia | Anotar el efectivo disponible, las deudas existentes, los ingresos anuales y la antigüedad laboral | Tiene claros el importe de fondos propios que puede aportar y el importe orientativo que puede financiar | El plan implica usar incluso el fondo de emergencia |
| 3. Verificar la oferta y demanda de la zona | Contar por sí mismo el stock en oferta de la zona en estudio y el tiempo hasta el cierre de contrato | Conoce el número de propiedades competidoras en oferta y cómo se ocupan las viviendas tras la salida de un inquilino | Basarse únicamente en el «alquiler estimado» que figura en el material del vendedor |
| 4. Comparar propiedades y verificar los ingresos y gastos | Calcular por sí mismo la rentabilidad neta y el flujo de caja antes de impuestos | El pago sigue siendo viable incluso tras aplicar la triple prueba de estrés que se explica más adelante | Comparar solo por rentabilidad bruta, sin considerar los gastos de operación |
| 5. Solicitar financiación a varias entidades | Comparar el tipo de interés, el plazo, el importe y el tipo de tasa (fija o variable) | Ha obtenido condiciones de 2 o más entidades y las ha comparado en paralelo | Decidir solo con las condiciones de la única entidad que le presentaron |
| 6. Contrato de compraventa, explicación de aspectos relevantes, liquidación e inscripción registral | Verificar las condiciones del contrato y la situación jurídica de la propiedad y recibir la entrega | No queda ningún punto sin entender en la explicación de aspectos relevantes | Firmar sin haber entendido en el momento y descubrir las condiciones después |
| 7. Delegar la gestión e iniciar la operación | Firmar el contrato de gestión delegada e iniciar la captación y la administración de inquilinos | Ha decidido qué cifras revisará en el informe mensual | No abrir los informes y detectar tarde las vacantes o los impagos |
Pasos 1 y 2: traducir el objetivo a cifras
El primer obstáculo es concretar el objetivo. Si puede decir «quiero que me queden 50.000 yenes al mes», el tamaño de propiedad necesario se aprecia de forma aproximada al contrastarlo con la tabla hipotética anterior. Si, en cambio, se queda en «me preocupa el retiro», no podrá evaluar si la propiedad que le presenten se ajusta a su objetivo. Sin un criterio de decisión, la explicación del comercial se convierte en la única referencia al empezar a ver propiedades.
Al convertir el objetivo en un importe, también se aprecia la escala necesaria. En la tabla hipotética anterior, de una vivienda con alquiler de 100.000 yenes quedaban 13.000 yenes al mes. Si se mantuvieran las mismas condiciones, para un remanente de 50.000 yenes al mes harían falta aproximadamente 4 viviendas. Tener esta cifra desde el principio deja claro qué debe aprender con la primera propiedad.
Al identificar los fondos propios, separe el importe que puede invertir del fondo de emergencia. Si no hace esta separación y destina todo el dinero a la entrada, puede no poder pagar la restitución del estado original en la primera salida de un inquilino, retrasando dos meses el inicio de la nueva captación. Este tipo de bloqueo no es infrecuente. El efectivo disponible es, en sí mismo, el margen de maniobra de la operación.
La evaluación de la capacidad crediticia se hace en el mismo momento. Anote los saldos del préstamo hipotecario, del préstamo del automóvil, de tarjetas de crédito y de préstamos de estudios, y divida el pago anual total entre sus ingresos anuales. Cuanto más alto sea este porcentaje, menor será el importe que pueda obtener con un préstamo de inversión. En algunos casos conviene sanear primero las deudas existentes antes de presentarse a la entidad, ya que se obtienen mejores condiciones.
Pasos 3 a 5: contar usted mismo sobre el terreno y calcular usted mismo
La oferta y demanda de una zona se puede apreciar con solo contar, en un portal de alquiler, el número de propiedades en oferta con las mismas condiciones que la que está evaluando. Cuántas viviendas hay en oferta con la misma estación, la misma distribución y el mismo rango de alquiler. Cuantas más haya, más se alarga el tiempo hasta ocupar una vivienda si queda vacía. Fíjese en el alquiler que realmente se está ofreciendo, no en el alquiler estimado que figura en el material del vendedor.
Para ir un paso más allá, repita la misma búsqueda dos semanas después. Si la vivienda que vio antes sigue disponible, es que no se está alquilando a ese precio. Si, por el contrario, la zona tiene una rotación rápida, es posible que incluso una vacante se ocupe en pocas semanas. No es el «volumen» del stock en oferta, sino su «rotación», lo que más se aproxima a la realidad de la oferta y la demanda. Con 4.436.000 viviendas vacías destinadas al alquiler a nivel nacional, son pocos los lugares donde se pueda omitir esta verificación.
El cálculo de ingresos y gastos debe hacerse con la rentabilidad neta, no con la rentabilidad bruta. Confirme la fórmula de cálculo en Diferencia entre rentabilidad neta y rentabilidad bruta y valores de referencia, y descuente la comisión de gestión delegada, la cuota de administración del edificio, el fondo de reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles y de planificación urbana, y la prima del seguro. Comparar sin descontar los gastos de operación hace que una unidad en régimen de propiedad horizontal con cuotas de administración y fondo de reparaciones altos parezca mejor de lo que realmente es.
Al acudir a 2 o más entidades financieras, se aprecia el rango de condiciones disponible. No se trata de comparar solo el tipo de interés. Compare cuatro puntos: el plazo de financiación, el importe, el tipo de tasa (variable o fija) y la comisión administrativa y de garantía. En particular, el plazo de financiación mueve directamente la cuota mensual. Tenga en cuenta también que la vida útil restante del edificio puede influir en el plazo, por lo que en propiedades antiguas el plazo suele ser más corto.
Pasos 6 y 7: el momento del contrato y el diseño del primer mes de operación
La explicación de aspectos relevantes es el momento para no dejar ningún punto sin entender. Si hay alguna cláusula que no comprende en el momento, no hay problema en pedir otro día para resolverlo. Después de la liquidación no se pueden cambiar las condiciones, pero antes de la liquidación sí se puede preguntar.
En propiedades de inversión, los puntos que suelen pasarse por alto son los siguientes: los límites del terreno y si existen invasiones, las restricciones legales como la Ley de Normas de Construcción, en el caso de unidades en régimen de propiedad horizontal si hay impagos de la cuota de administración o del fondo de reparaciones y el plan de reparaciones a largo plazo, y en propiedades ya ocupadas, las condiciones del contrato de arrendamiento vigente que se traspasa y el importe del depósito de garantía retenido. Todos estos puntos, tras la compra, pasan a ser responsabilidad suya.
Una vez recibida la entrega, decida primero qué elementos exigirá a la empresa gestora en el informe mensual. Tasa de ocupación, existencia de impagos, número de consultas recibidas por las viviendas en oferta. Con solo revisar estos tres puntos cada mes, la detección de problemas se adelanta varios meses. Puede consultar cómo elegir empresa gestora en Por qué es importante elegir bien la empresa gestora en la inversión inmobiliaria y criterios de selección.
Lo que queremos transmitir a través de los 7 pasos es que avanzar tras cumplir la condición de paso resulta, al final, más rápido que avanzar sin más. Una propiedad comprada saltándose las condiciones muestra sus carencias una vez iniciada la operación, y corregirlas cuesta tiempo y dinero. Interiorizar este orden con la primera propiedad hace que las decisiones para la segunda y siguientes sean sorprendentemente más rápidas.
Cifras que conviene verificar antes de empezar: rentabilidad, tipos de interés, oferta y demanda, y nivel de precios
Se puede comprobar si las cifras de la propiedad que le presentan se apartan del mercado con cuatro fuentes de datos oficiales o públicas: la rentabilidad esperada, el tipo de interés de referencia, la oferta y demanda de vivienda en alquiler, y el nivel de precios. Conocer los niveles de 2026 le permite juzgar por sí mismo si las premisas del material comercial son realistas.
La rentabilidad se analiza en términos netos, no brutos
La rentabilidad bruta es el resultado de dividir el ingreso anual por alquiler entre el precio de la propiedad, y no incluye los gastos de operación. La rentabilidad neta se calcula descontando los gastos de operación, como la comisión de gestión delegada o el impuesto sobre bienes inmuebles y de planificación urbana. La diferencia entre ambas se traduce directamente en el remanente disponible, por lo que en la comparación conviene ceñirse a la rentabilidad neta. Puede confirmar la fórmula de cálculo en Diferencia entre rentabilidad neta y rentabilidad bruta y valores de referencia.
Como referencia de mercado, resulta útil la «54.ª Encuesta a inversores inmobiliarios» del Japan Real Estate Institute (vigente en abril de 2026). La rentabilidad esperada para un edificio completo de alquiler residencial es la siguiente. No obstante, los encuestados de este estudio son principalmente inversores institucionales, y el nivel real de las propiedades de pequeña y mediana escala que adquieren particulares es distinto. No lo tome directamente como su rentabilidad objetivo, sino léalo como «una referencia del límite mínimo que exigen los profesionales».
| Zona de estudio | Tipo estudio (una habitación) | Tipo familiar |
| Tokio, zona sur | 3,6% (0,1 puntos menos que la vez anterior) | 3,7% (0,1 puntos menos que la vez anterior) |
| Sapporo | 4,9% | 5,0% |
| Sendai | 5,0% | 5,0% |
| Yokohama | 4,2% | 4,3% |
| Nagoya | 4,5% | 4,5% |
| Kioto | 4,6% | 4,6% |
| Osaka | 4,2% | 4,3% |
| Kobe | 4,7% | 4,7% |
| Hiroshima | 5,0% | 5,1% |
| Fukuoka | 4,5% | 4,5% |
El escenario de tipos de interés en 2026
El Banco de Japón, en su reunión de política monetaria del 16 de junio de 2026, decidió orientar la tasa de interés interbancaria sin garantía (overnight) para que se mantenga en torno al 1,0%. Junto con ello, fijó en 1,0% el tipo aplicable al sistema de depósitos complementarios en cuenta corriente y en 1,25% el tipo de descuento básico. En la reunión del 31 de julio se mantuvo esta orientación.
Lo que resulta preocupante en las fases de movimiento de tipos es que la cuota calculada con tipo variable supere lo previsto. No es posible afirmar con certeza cuál será el nivel de tipos en el futuro, pero un cálculo de ingresos y gastos que no contemple la posibilidad de una subida resulta insuficiente como material de decisión. Puede consultar qué ocurre cuando aumentan los costes de tenencia en una fase de subida de tipos en La realidad del aumento de los costes de tenencia en fases de subida de tipos.
Verificar con la oferta y la demanda la premisa de que «se conseguirá inquilino»
Según la Encuesta de Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, el número de viviendas vacías a nivel nacional alcanzó un máximo histórico de 9.002.000, con una tasa de desocupación del 13,8%, también un máximo histórico. De ellas, 4.436.000 viviendas vacías están destinadas al alquiler, lo que representa el 49,3% del total de viviendas vacías. Si se limita a las viviendas vacías en edificios de apartamentos, el 78,5% (3.947.000) está destinado al alquiler.
Esta cifra muestra que existen zonas del país donde la vivienda en alquiler está en exceso a nivel general. Por supuesto, la oferta y la demanda varían mucho según la zona, por lo que la cifra nacional no se aplica directamente a la propiedad en estudio. Precisamente por eso, en el paso 3 es necesario contar con sus propios ojos el stock en oferta.
Dónde se encuentra el nivel de precios
Según el Índice de Precios Inmobiliarios del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (diciembre de Reiwa 7, valor ajustado estacionalmente, promedio de 2010 = 100), el índice residencial general nacional es de 148,0, el de terrenos residenciales de 119,8, el de viviendas unifamiliares de 121,9, y el de unidades en régimen de propiedad horizontal es de 225,1. Solo las unidades en régimen de propiedad horizontal muestran un incremento notablemente superior. Además, según los precios oficiales del suelo de Reiwa 8 (a 1 de enero de Reiwa 8, 26.000 puntos a nivel nacional), tanto el promedio de todos los usos como los terrenos residenciales y los comerciales subieron por quinto año consecutivo.
En fases en las que el precio de adquisición es alto, la rentabilidad baja aunque el alquiler sea el mismo. No es posible afirmar con certeza cuál será el precio en el futuro, pero diseñar la operación sin dar por sentado que «se podrá vender al mismo precio de compra» deja más opciones abiertas en el momento de la salida.
Decidir después de aplicar una triple prueba de estrés
Cualquier tabla de ingresos y gastos puede mostrarse en positivo si se alinean condiciones favorables. Lo único que sirve para decidir son las cifras después de aplicar presión. Aplique a la vez las tres pruebas siguientes y verifique si el flujo de caja anual se mantiene en positivo.
| Presión aplicada | Cómo modificar el cálculo | Cifra afectada |
| Subir el tipo de interés 1,0 punto | Sumar 1,0 al tipo de interés de la simulación de pago | La cuota mensual (capital e intereses) y el pago total |
| Bajar la tasa de ocupación 10 puntos | Multiplicar el ingreso anual por alquiler por 0,9 | El ingreso anual por alquiler y el flujo de caja |
| Bajar el alquiler un 5% | Multiplicar el alquiler estimado por 0,95 y recalcular | El ingreso anual y el precio de salida que determina la rentabilidad |
| Aplicar las tres a la vez | Calcular el resultado anual con todo lo anterior superpuesto | Si sigue en positivo incluso en esta condición, sirve como material de decisión |
Si tras la triple prueba de estrés el resultado queda en negativo, lo decisivo es si puede cubrir ese importe cada año con fondos propios. Si al comprobarlo no puede hacerlo, debe desistir en ese momento. Quienes pueden hacer este tipo de análisis son, en la práctica, quienes logran mantener la actividad a largo plazo.
5 puntos que un principiante debe resolver antes de comprar
Antes de las medidas de gestión de riesgo durante la tenencia, hay cuestiones que solo pueden resolverse antes del contrato. Se trata de aspectos que ya no se pueden elegir de nuevo una vez comprado, así que verifíquelos uno por uno antes de firmar el contrato.
| Qué verificar | Por qué debe ser antes del contrato | Cómo verificarlo |
| No usar un préstamo hipotecario para vivienda propia en la adquisición de una propiedad de inversión | El destino de los fondos está establecido en el contrato, y incumplirlo genera un problema grave | Financiar la propiedad de inversión con un préstamo de inversión, e informar con precisión el uso a la entidad financiera |
| La reducción del alquiler, el periodo de exención y las cláusulas de resolución del contrato de subarriendo (master lease) | Una vez firmado el contrato, las condiciones no se pueden cambiar unilateralmente | En la explicación de aspectos relevantes previa a la firma del contrato de arrendamiento específico, confirmar si cabe solicitar reducción y cuál es el periodo de exención |
| Si la empresa gestora está registrada como empresa de gestión de vivienda de alquiler | Las empresas registradas están sujetas a obligaciones legales de explicación e información | Verificar el número de registro ante el ministro de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo, y preguntar por la designación de un responsable de gestión de operaciones y el contenido de los informes periódicos |
| El nivel del fondo de reparaciones y la fecha prevista de las grandes reparaciones | Si justo después de la compra llega un pago único o un aumento del fondo, el resultado económico se desestabiliza | En unidades, revisar el plan de reparaciones a largo plazo y el saldo del fondo; en edificios completos, revisar el historial de renovación del techo, la fachada y las instalaciones de agua y desagüe |
| Quién será el comprador en la salida | El perfil del comprador determina cómo se fija el precio | Distinguir si es una propiedad que puede comprar la demanda real (quien vaya a vivir en ella) o una que solo compran inversores |
El segundo punto, el subarriendo, merece entenderse como sistema. El Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, con base en la Ley de Gestión de Negocios de Vivienda de Alquiler (Rental Housing Management Business Act), prohíbe a las empresas de subarriendo la publicidad engañosa y la captación desleal. El propio ministerio cita, como ejemplo concreto de conducta prohibida, la captación en la que deliberadamente no se explican los aspectos que deben comunicarse. Se señalan el riesgo futuro de reducción del alquiler y la posibilidad de que la empresa de subarriendo resuelva el contrato incluso durante su vigencia. Lo mismo se aplica a que, conforme a la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios, la resolución por parte del propietario requiere causa justa, y a que existen cargas de mantenimiento, restitución del estado original y grandes reparaciones. También se cita como conducta a evitar no explicar que existe un periodo de exención de pago del alquiler garantizado durante los primeros meses tras la construcción.
Esto no es un cuestionamiento hacia una empresa en particular. Significa que el propio mecanismo de la garantía de alquiler requiere leer bien las condiciones. En el contrato y en el documento de explicación de aspectos relevantes, verifique usted mismo, sin excepción, la cláusula de solicitud de reducción y el periodo de exención. Sobre el primer punto, encontrará una explicación detallada en Por qué no se debe usar un préstamo hipotecario para adquirir una propiedad de inversión.
El tercer punto, el registro de la empresa gestora, es algo que se puede preguntar antes del contrato y obtener respuesta. Si es una empresa registrada, tiene la obligación de explicar por escrito, antes de la firma del contrato de gestión delegada, el contenido y el método de ejecución de los servicios de gestión, y también la obligación de gestionar el alquiler y otros fondos de forma separada de su propio patrimonio. Si le responden que «no hace falta, basta con la palabra», eso es motivo para profundizar aún más en la verificación.
El cuarto punto, las reparaciones, es una cuestión de calendario más que de magnitud del importe. Si al año siguiente de la adquisición está prevista una gran reparación y el fondo de reparaciones es insuficiente, recaerá sobre el propietario en forma de recaudación de un pago único o de aumento del fondo. En unidades en régimen de propiedad horizontal, conviene revisar antes del contrato el plan de reparaciones a largo plazo y el saldo del fondo; en edificios completos, el historial de renovación del techo, la fachada y las tuberías de agua y desagüe.
3 estilos de inversión fáciles de abordar para un principiante
Las tres opciones que suelen elegir primero los principiantes son la unidad en régimen de propiedad horizontal, la casa unifamiliar (detached house) y el edificio completo de alquiler a pequeña escala. La diferencia no es solo el rango de precio. Se diferencian en el impacto de una vacante, quién tiene la iniciativa en las reparaciones y el perfil del comprador en la salida.
| Punto de comparación | Unidad en régimen de propiedad horizontal | Casa unifamiliar | Edificio completo de alquiler a pequeña escala |
| Magnitud de la inversión inicial | La menor de las tres | Varía mucho según la ubicación | La mayor de las tres |
| Impacto de una vacante | El ingreso se reduce a cero | El ingreso se reduce a cero | Queda el alquiler de las demás viviendas |
| Iniciativa en las reparaciones del edificio completo | Depende de la decisión de la junta de propietarios | La decide el propietario en solitario | La decide el propietario en solitario |
| Carga fija mensual | Cuota de administración y fondo de reparaciones | No hay zonas comunes, la carga fija es baja | Debe gestionar por sí mismo la limpieza y el mantenimiento de las zonas comunes |
| Participación en el terreno | Solo una cuota indivisa como derecho de suelo | Es propietario único del terreno | Es propietario único del terreno |
| Perfil principal del inquilino | Predominan personas solas o parejas | Predominan familias | Desde personas solas hasta familias, según la vivienda |
| Perfil del comprador en la salida | Tanto inversores como personas que vivirán en ella | Predominan personas que vivirán en ella | Predominan inversores |
| Perfil recomendado | Quien quiere empezar en pequeño y aprender a gestionar | Quien valora el activo del terreno y quiere decidir las reparaciones por sí mismo | Quien quiere diversificar el riesgo de vacantes y ganar escala |
En la unidad en régimen de propiedad horizontal, la junta de propietarios y la empresa gestora se encargan del mantenimiento del edificio completo, por lo que el esfuerzo del propietario es menor. Como contrapartida, no puede decidir por sí mismo el momento de las grandes reparaciones ni el aumento del fondo. Si la junta de propietarios decide subir el fondo, su resultado económico cambia desde el mes siguiente a esa decisión. Conviene entender que, a cambio de menos trabajo, se cede la capacidad de decisión sobre los costes. Puede consultar el desglose de los gastos iniciales en Gastos iniciales y costes recurrentes de la gestión de una unidad en régimen de propiedad horizontal.
En la casa unifamiliar, al ser propietario único del terreno, aunque el edificio envejezca el terreno permanece, y en la salida resulta más fácil vender a alguien que vaya a vivir en ella. También puede decidir por sí mismo hasta dónde llegar con las reparaciones. Por el contrario, desde la vegetación del terreno hasta las instalaciones de agua y desagüe, todo el ámbito de gestión es responsabilidad del propietario. No existe, como en la unidad en régimen de propiedad horizontal, una junta que actúe en su lugar. Puede consultar la operación real en Estrategia y ventajas para el éxito en el alquiler de una casa unifamiliar.
En el edificio completo de alquiler a pequeña escala, como entra alquiler de varias viviendas, la vacante de una sola no reduce el ingreso a cero. A cambio, asume la responsabilidad del mantenimiento de todo el edificio y el importe financiado también es mayor. La limpieza y la iluminación de las zonas comunes, y la renovación de la fachada y el techo, debe gestionarlos usted mismo, y también debe ahorrar por su cuenta para esos gastos. Es un modelo en el que, a cambio de diversificar el riesgo de vacantes, aumenta la carga de gestión. Puede consultar el mecanismo y los riesgos en Mecanismo, ventajas y riesgos de la inversión en un edificio completo de apartamentos.
No hay un orden de superioridad entre las tres opciones. El criterio de elección es si puede expresar en cifras qué ocurre en un mes con vacante. En la unidad en régimen de propiedad horizontal y en la casa unifamiliar, el ingreso se detiene con una sola vacante, por lo que se da por supuesto que puede pagar la cuota de ese mes con fondos propios.
El perfil del comprador en la salida es también un aspecto que conviene verificar antes de elegir. Si es una propiedad que puede comprar alguien que vaya a vivir en ella, el precio se acerca al valor de mercado de la zona. Si solo la compran inversores, el precio se determina por la rentabilidad. Es decir, si baja el alquiler, el precio de venta baja al mismo tiempo. El hecho de que en el Índice de Precios Inmobiliarios del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón las unidades en régimen de propiedad horizontal destaquen con 225,1 puede leerse como reflejo de que es un activo al que pueden acceder tanto la demanda real como los inversores.
Como orden lógico, resulta realista adquirir experiencia de gestión con una unidad en régimen de propiedad horizontal o una casa unifamiliar antes de ampliar hacia un edificio de apartamentos. Haber experimentado con la primera propiedad cómo fijar las condiciones de captación y cómo decidir la restitución del estado original hace que, al aumentar el número de viviendas, se repita el mismo tipo de decisión. Por el contrario, ganar escala sin experiencia previa hace que aparezcan varios puntos de decisión al mismo tiempo.
Qué hacer después de comprar: gestión delegada, cifras a revisar mensualmente y fundamentos fiscales
Tras la entrega, hay dos decisiones por tomar: qué debe informar la empresa gestora y qué debe reunir de cara a la declaración de la renta. Diseñar estos dos puntos desde el primer mes facilita la operación posterior.
Recibir la explicación antes del contrato de gestión delegada
La Ley de Gestión de Negocios de Vivienda de Alquiler exige el registro ante el ministro de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo a las empresas de gestión de vivienda de alquiler que gestionan 200 o más viviendas. Las empresas registradas deben asignar al menos un responsable de gestión de operaciones por cada oficina o establecimiento. Antes de firmar el contrato de gestión delegada, tienen la obligación de entregar un documento y explicar el contenido concreto y el método de ejecución de los servicios de gestión. Además, deben gestionar el alquiler y otros fondos de forma separada de su propio patrimonio, e informar periódicamente al comitente sobre la situación de ejecución de los servicios.
Es decir, quien delega la gestión se sitúa en la posición de recibir la explicación antes del contrato y recibir informes periódicos después. Si pasan varios meses sin recibir ningún informe, eso en sí mismo es una situación que hay que verificar.
Limitar a seis las cifras que se revisan cada mes
No es necesario leer todo el informe. Con seguir solo los seis elementos siguientes, es posible detectar cambios en la capacidad de generar ingresos.
| Elemento a registrar | Cómo interpretarlo | Qué revela |
| Tasa de ocupación | Número de viviendas ocupadas ÷ número total de viviendas | La base de los ingresos. Compárela con el mismo mes del año anterior |
| Tasa de impago | Importe en mora ÷ importe facturado | Si la selección de inquilinos y el seguimiento de cobros funcionan |
| Duración de la captación | Días entre la fecha de salida y la fecha del nuevo contrato | Si el alquiler fijado y las condiciones de captación se ajustan al mercado |
| Coste de restitución del estado original | Importe y desglose por cada ocasión | Si hace falta renovar instalaciones y si el reparto de la carga con el inquilino es adecuado |
| Gastos de publicidad | Importe gastado por cada contrato cerrado | El coste real de conseguir cerrar a ese alquiler |
| Gastos de reparación | Acumulado anual y proporción de los gastos imprevistos | Cuándo conviene pasar a un plan de reparaciones programado |
Los impuestos empiezan por «ordenar ingresos y gastos»
La renta inmobiliaria se calcula restando los gastos necesarios de los ingresos brutos totales (Tax Answer n.º 1370 de la Agencia Tributaria de Japón). En los años con pérdidas, estas se pueden compensar con otras rentas, pero queda excluida la parte equivalente a los intereses de la deuda contraída para adquirir el terreno que se haya incluido en los gastos necesarios (n.º 1391, n.º 2250). El criterio de la amortización se explica en el n.º 2100, y cómo calcular la vida útil de un edificio adquirido de segunda mano, en el n.º 5404.
Al vender, se calcula como ganancia de capital por transmisión, y el tramo del tipo impositivo varía según si el periodo de tenencia supera los 5 años (n.º 3202, n.º 3208). El cómputo de la fecha de adquisición y la fecha de transmisión sigue reglas específicas, por lo que conviene verificarlas antes de plantearse la venta, para poder planificar con más facilidad.
Preparar la declaración se reduce, en esencia, a no dejar acumular documentos. Los documentos que conviene reunir desde el primer año son los siguientes: el contrato de compraventa y el documento de explicación de aspectos relevantes, el contrato de préstamo y la tabla de amortización, la liquidación del precio de compraventa, el aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles, la póliza del seguro contra incendios, el informe anual de ingresos y gastos de la empresa gestora, las facturas y recibos de reparaciones y de restitución del estado original, y el contrato de arrendamiento. Con todo esto reunido, la clasificación de ingresos y gastos avanza de forma prácticamente mecánica.
En el primer año, en particular, surge la decisión de si tratar los gastos iniciales de adquisición como gasto o incluirlos en el valor de adquisición. El tratamiento fiscal varía según las circunstancias individuales. Consulte con un asesor fiscal (zeirishi) antes de actuar. Nosotros tampoco damos por sentado un criterio en los puntos donde la interpretación puede variar, sino que lo verificamos con nuestro asesor fiscal antes de orientarle.
Conclusión: empezar en la inversión inmobiliaria se reduce a «verificar las cifras antes de comprar»
El obstáculo al empezar en la inversión inmobiliaria no aparece por desconocer el procedimiento. Aparece por avanzar a la siguiente etapa sin haber calculado usted mismo cuánto le quedará del alquiler. Conozca el contenido de los ingresos brutos totales y los gastos necesarios, aplique la triple prueba de estrés y avance solo tras cumplir la condición de cada paso. Con solo respetar este orden, la calidad de la decisión cambia notablemente.
No concebimos el sector inmobiliario como un producto que «termina al venderlo». Solo cuando el inquilino vive con normalidad, el patrimonio del propietario crece y las personas que participan en la gestión pueden trabajar con orgullo de forma sostenida, la operación a largo plazo tiene sentido. Al plantear las cifras con la idea de cultivar el resultado con el tiempo, deja de elegirse una propiedad solo por la rentabilidad inmediata.
Si desea profundizar aún más en la verificación previa a la compra y en los criterios de decisión posteriores, consulte también 5 criterios de decisión que separan el éxito del fracaso en la inversión inmobiliaria. Si duda ante una propiedad concreta, en la consulta gratuita de INA puede empezar por resolver cómo leer el cálculo de ingresos y gastos.
También le puede interesar
- ¿Qué es la estrategia de salida en la inversión inmobiliaria? El momento adecuado para vender y las claves del éxito
- ¿Qué es un préstamo para apartamentos? Niveles de tipos de interés, diferencias con el préstamo hipotecario y cómo elegirlo
Preguntas frecuentes
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
Es un negocio que consiste en adquirir una propiedad y alquilarla a un inquilino para obtener ingresos por alquiler. La ganancia obtenida al vender (ganancia de capital) también forma parte del rendimiento, pero lo que debe constituir la base para un principiante son los ingresos mensuales por alquiler (ingreso corriente). No es que el resultado quede decidido en el momento de la compra: a diferencia de tener acciones, continúan las decisiones sobre captación, reparaciones y la salida.
¿Desde cuánto se puede empezar a invertir en inmuebles?
No existe un mínimo uniforme; depende del precio de la propiedad y de las condiciones de financiación. Aparte del precio de la propiedad, se necesita efectivo para la comisión de intermediación, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles, el impuesto de registro, el timbre, los honorarios del notario judicial, la prima del seguro contra incendios, y la liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles y de planificación urbana. Puede consultar el importe orientativo y cómo se estructura la financiación en Desde cuánto se puede invertir en inmuebles: fundamentos de fondos y financiación.
¿Cuánto se puede obtener de ingresos por alquiler?
Según la Encuesta de Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, el alquiler mensual medio nacional de las viviendas en alquiler (de uso exclusivo residencial) fue de 59.656 yenes. En las viviendas de alquiler privado, es de 54.409 yenes en las de madera y 68.548 yenes en las que no son de madera. Sin embargo, se trata de una media nacional, y el importe neto es el que queda tras descontar la comisión de gestión delegada, el impuesto sobre bienes inmuebles y de planificación urbana, la prima del seguro, los gastos de reparación y el pago del préstamo.
¿Por dónde debe empezar un principiante?
Lo primero que debe abordar un principiante es fijar el objetivo en cifras. Debe poder decir en números «dentro de cuántos años quiere que le quede cuánto al mes», y a continuación conocer los fondos propios disponibles y el importe máximo que puede financiar. Hasta tener claros estos dos puntos, es mejor no empezar a mirar propiedades, para no dejar la decisión en manos del material comercial.
¿Cuáles son las desventajas de la inversión inmobiliaria?
Son tres: que lleva tiempo convertirla en efectivo, que las vacantes o la subida de tipos de interés deterioran el resultado económico, y que la gestión implica decisiones continuas. Por ejemplo, si con un alquiler de 100.000 yenes el remanente anual es de 156.000 yenes, un solo mes de vacante se lleva aproximadamente el 60% de esa cifra. Las desventajas no desaparecen, pero si se conocen de antemano en cifras, pueden quedar dentro de lo previsto.
¿Se puede usar un préstamo hipotecario para comprar una propiedad de inversión?
No se puede usar un préstamo hipotecario destinado a vivienda propia para adquirir una propiedad de inversión. El destino de los fondos está fijado en el contrato. Una propiedad de inversión debe financiarse con un préstamo de inversión, e informar con precisión el uso a la entidad financiera. Las condiciones de tipo de interés y plazo son distintas de las de un préstamo hipotecario.
Fuentes y referencias
- Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, «Encuesta de Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5), agregado básico sobre vivienda y hogares»
- Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, «Encuesta de Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5), resumen de resultados» (PDF)
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 1370, «Al percibir ingresos inmobiliarios (renta inmobiliaria)»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 1391, «Compensación con otras rentas cuando la renta inmobiliaria es negativa»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 2100, «Resumen de la amortización»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 2250, «Compensación de pérdidas»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 5404, «Vida útil de los activos de segunda mano»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 3202, «Cómo calcular la ganancia de capital por transmisión (tributación separada)»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 3208, «Cálculo del impuesto sobre la ganancia de capital a largo plazo»
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 7191, «Tabla de tasas del impuesto de registro»
- Banco de Japón, «Sobre el cambio en la orientación de la operación de mercado monetario», 16 de junio de 2026 (PDF)
- Banco de Japón, «Sobre la gestión de la política monetaria en el periodo actual», 31 de julio de 2026 (PDF)
- Japan Real Estate Institute, «54.ª Encuesta a inversores inmobiliarios (vigente en abril de 2026)» (PDF)
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, «Portal de la Ley de Gestión de Negocios de Vivienda de Alquiler: explicación del sistema»
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, «Portal de la Ley de Gestión de Negocios de Vivienda de Alquiler: medidas de regularización»
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, «Índice de Precios Inmobiliarios (diciembre de Reiwa 7 / cuarto trimestre de Reiwa 7)»
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, «Precios oficiales del suelo de Reiwa 8»
