Immobilieninvestment Japan: 5 Kriterien statt Erfolgsquote

Weder eine staatliche noch eine private Statistik in Japan weist eine „Erfolgsquote" für Immobilieninvestments aus. Erfolgsregeln sind deshalb kein Geheimwissen, sondern die Gewohnheit, vor dem Kauf vier Zahlen selbst nachzurechnen: Cashflow nach Steuern, Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR), Yield Gap und Exit-Preis. Für Anlegerinnen und Anleger aus dem deutschsprachigen Raum kommt eine zweite Ebene hinzu: Fast jede dieser vier Zahlen folgt in Japan anderen Regeln als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz – von der Abschreibung über den Mieterschutz bis zum Grundbuch.

Auch wenn Sie Dutzende Erfolgsgeschichten lesen, erfahren Sie daraus nicht, was bei dem Objekt passieren wird, das Sie gerade prüfen. Kaufzeitpunkt, Zinsniveau und Lage waren jedes Mal andere. Dieser Artikel erklärt die fünf Kriterien, die in Japan über Erfolg und Misserfolg entscheiden, getrennt nach zwei Anlagetypen: der einzelnen Eigentumswohnung (kubun-manshon, 区分マンション – eine einzelne Einheit in einem Betonhochhaus, vergleichbar mit dem deutschen Wohnungseigentum) und dem gesamten Mietwohnhaus in Holzbauweise (ittō-apāto, 一棟アパート – ein komplettes, meist zwei- bis dreigeschossiges Renditeobjekt mit acht bis zwölf Einheiten). Wer zum ersten Mal über ein japanisches Objekt nachdenkt, soll bis zu dem Punkt mitrechnen können, an dem die vorliegenden Unterlagen ausreichen. Alle Yen-Beträge sind im Folgenden mit rund 170 JPY je Euro umgerechnet (Stand August 2026); Wechselkursschwankungen sind für einen Euro-Anleger ein eigener Risikofaktor, der in keiner der japanischen Kennzahlen enthalten ist.

Das Wichtigste in Kürze

Eine amtliche Statistik zur Erfolgsquote von Immobilieninvestments existiert in Japan nicht. Jede beworbene „Erfolgsquote von X %" muss auf Grundgesamtheit, Zeitraum und Definition geprüft werden.
Erfolg definieren Sie selbst – über vier Kennzahlen, die beantworten, wie viel nach Steuern pro Jahr übrig bleibt und zu welchem Preis Sie in wie vielen Jahren verkaufen können.
Die Bank of Japan hat den Leitzins im Juni 2026 auf rund 1,0 % angehoben und ihn auf der Sitzung am 31. Juli 2026 auf diesem Niveau bestätigt. Ein Stresstest mit +1,0 Prozentpunkten ist damit keine Vorsichtsübung mehr, sondern Praxis – zumal japanische Anlagefinanzierungen anders als deutsche Darlehen typischerweise variabel verzinst sind.
4,436 Millionen leer stehende Mietwohnungen entsprechen 49,3 % aller Leerstände in Japan. Die Lagebeurteilung folgt deshalb der Angebots-Nachfrage-Struktur, nicht dem Image eines Viertels – ein Kontrast zu den angespannten deutschen Großstadtmärkten.
Bei der einzelnen Eigentumswohnung und beim ganzen Mietwohnhaus entscheiden von Grund auf unterschiedliche Variablen über den Erfolg.

Lässt sich eine „Erfolgsquote" für Immobilieninvestments in Japan beziffern?

Die kurze Antwort: Nein, eine amtliche Statistik zur Erfolgsquote von Immobilieninvestments wird in Japan nicht veröffentlicht. Wer die Veröffentlichungen des 総務省 (Sōmu-shō, Ministerium für Inneres und Kommunikation), des 国土交通省 (Kokudo-Kōtsū-shō, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT) und der 国税庁 (Kokuzei-chō, Nationale Steuerbehörde) durchsucht, findet keine Erhebung darüber, welcher Anteil der Menschen, die ein Immobilieninvestment begonnen haben, damit erfolgreich war. Jede Zahl vom Typ „Erfolgsquote 92 %", die Ihnen in Werbung oder Vertriebsunterlagen begegnet, stammt daher aus einer selbst gewählten Definition und einer selbst gewählten Grundgesamtheit des jeweiligen Anbieters.

Warum erhebt keine Behörde diese Zahl? Der Grund ist schlicht: Erfolg bedeutet für jeden etwas anderes. Wer den monatlichen Überschuss steigern will, meint eine andere Größe als jemand, der über Immobilien den erbschaftsteuerlichen Bewertungsansatz seines Vermögens senken möchte, und wieder eine andere als jemand, der in zehn Jahren einen Veräußerungsgewinn realisieren will. Hinzu kommt eine strukturelle Besonderheit: Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung privat gehaltener Renditeobjekte erscheint in Japan ausschließlich in der Einkommensteuererklärung, und es existiert kein System, das übergreifend nachverfolgt, wer wann zu welchem Preis gekauft und wieder verkauft hat. Für etwas, dessen Definition und Grundgesamtheit nicht feststehen, lässt sich keine statistische Erfolgsquote bilden.

Der Kontrast zu Deutschland ist an dieser Stelle aufschlussreich: Auch hierzulande gibt es keine amtliche „Erfolgsquote" für vermietete Kapitalanlagen, wohl aber vergleichsweise dichte Marktdaten – Gutachterausschüsse veröffentlichen Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte, kommunale Mietspiegel geben ortsübliche Vergleichsmieten wieder. In Japan existieren zwar ebenfalls Bodenrichtwerte (地価公示, chika-kōji) und ein Immobilienpreisindex, aber kein Instrument, das dem deutschen Mietspiegel entspricht. Die Marktbeobachtung verlagert sich damit stärker auf eigene Recherche, wie Regel 3 zeigt.

Vor einiger Zeit wandte sich jemand mit der Frage an uns: „Mir wurde eine Erfolgsquote von 92 % genannt – stimmt das?" Verfolgt man die Fußnoten der Unterlage, stellt sich heraus: Diese 92 % waren der Anteil derjenigen Käufer einer vom Anbieter vertriebenen Eigentumswohnung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf nicht verkauft und damit keinen Verlust realisiert hatten. Wer nicht verkauft, realisiert keinen Verlust. Die Zahl selbst war nicht gelogen – sie war nur etwas völlig anderes als das, was Leserinnen und Leser darunter verstehen, nämlich den Anteil derjenigen, die tatsächlich verdienen.

Drei Punkte, die Sie bei jeder „Erfolgsquote von X %" prüfen

Grundgesamtheit: Wer wurde gezählt? Nur die Kunden eines bestimmten Vertriebsunternehmens oder Investoren im ganzen Land? Und wie wurden diejenigen behandelt, die nicht geantwortet haben?
Zeitraum: Von wann bis wann? Wurde bewusst nur eine Phase wie 2013 bis 2021 herausgegriffen, in der die Zinsen niedrig waren und die Preise durchgehend stiegen?
Definition: Was genau gilt als Erfolg? Ein positiver Überschuss, ein realisierter Veräußerungsgewinn – oder lediglich die Tatsache, dass noch nicht verkauft wurde?

Eine Zahl, die auf diese drei Fragen keine Antwort liefert, taugt nicht als Entscheidungsgrundlage. Es gibt allerdings amtliche Kennzahlen, die stattdessen verwendbar sind. Nach der 令和5年住宅・土地統計調査 (Wohnungs- und Bodenstatistik 2023) des Statistikamts beim Ministerium für Inneres und Kommunikation standen landesweit 9,002 Millionen Wohnungen leer, die Leerstandsquote erreichte mit 13,8 % einen historischen Höchstwert. Gleichzeitig zeigt die Bodenrichtwertfeststellung 令和8年地価公示 (Bodenpreisbekanntmachung 2026) des MLIT im landesweiten Durchschnitt das fünfte Jahr in Folge Steigerungen – bei allen Nutzungsarten, bei Wohnbauland wie bei Gewerbeflächen. Der Gesamtmarkt zieht an, und zugleich wächst der Bestand an Wohnungen, für die sich kein Mieter findet. Diese beiden Bewegungen gleichzeitig im Blick zu behalten ist praxisnäher, als einer einzelnen Erfolgsquote hinterherzulaufen.

Für deutschsprachige Anleger ist gerade diese Gleichzeitigkeit ungewohnt. In Deutschland fallen steigende Preise und knapper Wohnraum in aller Regel zusammen; in München oder Frankfurt liegt der marktaktive Leerstand seit Jahren unter zwei Prozent. In Japan koexistieren ein steigender Bodenmarkt in wenigen Metropolzentren und ein strukturell überversorgter Mietwohnungsmarkt in der Fläche. Genau diese Spreizung ist die eigentliche Investmentchance – und zugleich das eigentliche Risiko: Der Standort entscheidet in Japan über deutlich größere Ergebnisunterschiede als in einem vergleichbar dicht besiedelten deutschen Markt.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Streichen Sie die „Erfolgsquote" – also die Zahl anderer Leute – aus Ihren Entscheidungsgrundlagen. Ab dem nächsten Abschnitt definieren Sie Ihre eigenen Erfolgsbedingungen neu, und zwar über vier Kennzahlen.

Erfolgsregel 1 | Erfolg in vier Zahlen übersetzen

Erfolgsregeln beim Immobilieninvestment beginnen damit, das Gefühl „es hat sich gelohnt" in vier Zahlen zu übersetzen. Ein Objekt, bei dem diese vier Felder nicht gefüllt sind, lässt sich nicht bewerten – nicht positiv und nicht negativ, sondern schlicht gar nicht.

Kennzahl	Berechnung	Was sie zeigt	Orientierung
Cashflow nach Steuern	Mieteinnahmen − (Bewirtschaftungskosten + Kapitaldienst + Einkommensteuer und kommunale Einwohnersteuer)	Das Geld, das tatsächlich übrig bleibt	Sie legen selbst fest, wie viel pro Jahr und Einheit bleiben muss, damit Sie das Objekt halten können
DSCR (Kapitaldienstdeckung)	Jahres-NOI ÷ jährlicher Kapitaldienst	Wie weit die Miete den Kapitaldienst trägt	Unter 1,0 müssen Sie zuschießen. Wir arbeiten mit 1,3 als Richtwert
Yield Gap	Nettorendite − Darlehenszins	Der Zuwachs, den der Fremdkapitaleinsatz erzeugt	Ist dieser Abstand dünn, kippt er bei steigenden Zinsen schlagartig
Exit-Preis	erwarteter NOI ÷ erwartete Cap Rate	Wie viel das Objekt beim Verkauf wert ist	Ob er die Restschuld übersteigt, entscheidet darüber, ob Sie aussteigen können

Der DSCR-Wert von 1,3 ist kein gesetzlicher oder behördlicher Standard, sondern der Richtwert, mit dem wir arbeiten, wenn wir ein Objekt in die Verwaltung übernehmen. Er soll den Puffer abbilden, der auch dann keine Zuzahlung erzwingt, wenn eine Großinstandsetzung und Mietausfälle zeitlich zusammentreffen. Je nach Eigenkapital und Einkommen aus der Haupttätigkeit liegt das angemessene Niveau für Sie anders. Deutsche Banken arbeiten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung mit demselben Konzept und verlangen je nach Objektklasse häufig ähnliche Deckungsgrade – der Unterschied liegt weniger im Wert als in der Volatilität dahinter, weil ein variabel verzinstes japanisches Darlehen den Nenner schneller bewegt als ein deutsches Annuitätendarlehen mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

Vor der Berechnung der vier Kennzahlen gilt: Die Rendite wird netto betrachtet, nicht brutto. Die in japanischen Exposés dominierende Bruttorendite (表面利回り, hyōmen-rimawari) ist „potenzielle Jahresmiete bei Vollvermietung ÷ Kaufpreis" – ohne Verwaltungsvergütung, ohne Grundsteuer, ohne Allgemeinstrom, ohne Maklercourtage und ohne Grunderwerb-Registersteuer. Die Nettorendite lautet „(Jahresmieteinnahmen − jährliche Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)". Allein dadurch, dass die Bewirtschaftungskosten vom Zähler abgezogen und die Nebenkosten dem Nenner zugeschlagen werden, rutscht ein Objekt mit 8 % brutto nicht selten unter 6 % netto. Deutsche Anleger kennen die Logik von der Unterscheidung zwischen Bruttoanfangsrendite und Nettoanfangsrendite; ungewohnt ist in Japan lediglich, dass die Bruttozahl den öffentlichen Marktdialog fast vollständig dominiert. Die Systematik der Kennzahlen haben wir in Nettorendite und Bruttorendite: Unterschied und Richtwerte mit den Formeln aufbereitet.

NOI (Net Operating Income, 純営業収益) ist der Betrag, der nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von den Jahresmieteinnahmen verbleibt. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Verwaltungsvergütung, Wasser und Energie für die Gemeinschaftsflächen, Reinigung, laufende Kleininstandhaltung, Grundsteuer und Stadtplanungssteuer sowie die Gebäudeversicherung. Kapitaldienst und Abschreibung gehören ausdrücklich nicht hinein: Die Finanzierungskonditionen unterscheiden sich von Käufer zu Käufer, und die Abschreibung ist eine rein steuerliche Größe. Erst wenn der NOI als gemeinsamer Maßstab dient, lassen sich mehrere Objekte nebeneinanderlegen. Ein wichtiger Hinweis für den deutschen Blick: Die in Japan üblichen Bewirtschaftungskosten sind nicht deckungsgleich mit den deutschen „nicht umlagefähigen Nebenkosten", weil das japanische Mietrecht keine Betriebskostenverordnung mit Umlageschlüsseln kennt. In Japan zahlt der Mieter neben der Kaltmiete meist eine pauschale Gemeinschaftskostenumlage (共益費, kyōekihi), während Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung vollständig beim Eigentümer verbleiben. Eine Umlage der Grundsteuer auf Wohnraummieter, wie sie das deutsche Recht ebenfalls nicht vorsieht, ist also auch hier ausgeschlossen – wohl aber fehlt die in Deutschland selbstverständliche jährliche Betriebskostenabrechnung als Steuerungsinstrument.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Füllen Sie die vier Zahlen für das Objekt aus, das Sie gerade prüfen. Bleibt auch nur ein Feld leer, sind die Unterlagen unvollständig. Mit dem Verkaufsexposé allein füllen Sie sie nicht. Fordern Sie die Mieterliste (レントロール, rentorōru), die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten der letzten zwölf Monate und den Grundsteuerbescheid an, und rechnen Sie dann erneut.

Erfolgsregel 2 | Den Stresstest mit dem Zinsniveau 2026 bestehen

Die Bank of Japan hat am 16. Juni 2026 das Zielniveau für den unbesicherten Tagesgeldsatz (Overnight Call Rate) auf rund 1,0 % angehoben. Mit demselben Beschluss wurde auch der Basiszinssatz der ergänzenden Kreditfazilität auf 1,25 % geändert. Auf der folgenden geldpolitischen Sitzung am 31. Juli 2026 wurde die Beibehaltung von rund 1,0 % mit acht Stimmen bei einer Gegenstimme beschlossen. Wer mit variablem Zins finanziert, muss die Wirkung eines Zinsanstiegs in seine Ertragsplanung einrechnen.

Für Leserinnen und Leser aus dem DACH-Raum ist dieser Punkt der vielleicht größte strukturelle Unterschied überhaupt. In Deutschland ist die lange Zinsbindung der Normalfall: Zehn Jahre sind Standard, fünfzehn oder zwanzig Jahre sind ohne Weiteres darstellbar, und das Zinsänderungsrisiko wandert damit für die Dauer der Bindung zur Bank. In Japan ist das Gegenteil üblich – der weit überwiegende Teil der Anlagefinanzierungen läuft variabel, gekoppelt an den kurzfristigen Referenzzinssatz der jeweiligen Bank. Ein japanisches Objekt mit einer deutschen Zinsbindungsmentalität zu kalkulieren ist der häufigste Denkfehler, den wir bei europäischen Interessenten sehen. Absolut betrachtet ist 1,0 % nach europäischen Maßstäben weiterhin ein sehr niedriges Niveau; entscheidend ist aber nicht das Niveau, sondern die Tatsache, dass es sich bei Ihnen unmittelbar in der Annuität niederschlägt.

Deshalb der dreifache Stresstest. Zins, Auslastung und Miete verschlechtern sich in der Praxis meist gemeinsam, also werden sie nicht nacheinander, sondern gleichzeitig belastet.

Zins um +1,0 Prozentpunkt erhöhen und die Jahresannuität neu berechnen (Restschuld und Restlaufzeit bleiben unverändert)
Auslastung um 10 Prozentpunkte senken (statt 100 % Vollvermietung mit 90 % rechnen)
Miete um 5 % senken (Anpassung der Angebotsmiete und Reduktion bei Vertragsverlängerung unterstellen)
Alle drei Bedingungen gleichzeitig ansetzen und NOI sowie DSCR neu ermitteln
Prüfen, ob der Cashflow vor Steuern die erwarteten jährlichen Instandhaltungskosten und eine Erhöhung der Grundsteuer noch auffängt

Mit Zahlen wird das schneller greifbar. Rechnen wir einen Modellfall: ein 22 Jahre altes Mietwohnhaus in Holzbauweise im Stadtgebiet Osaka. Kaufpreis 50 Mio. Yen (rund 295.000 Euro), Erwerbsnebenkosten 3,5 Mio. Yen (rund 20.600 Euro), Eigenkapital 8,5 Mio. Yen (rund 50.000 Euro), Darlehen 45 Mio. Yen (rund 265.000 Euro). Die Finanzierung läuft variabel zu 2,0 % über 30 Jahre, die Jahresmiete bei Vollvermietung beträgt 4 Mio. Yen (rund 23.500 Euro), die Bewirtschaftungskosten werden mit 20 % der Miete, also 800.000 Yen (rund 4.700 Euro), angesetzt. Zum Vergleich: Ein deutsches Objekt dieser Größenordnung würde bei vergleichbarer Bruttorendite in einer B-Stadt liegen – die Größenverhältnisse sind für europäische Anleger also durchaus vertraut, die Bauweise dagegen nicht, denn ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise ist in Deutschland im Bestand die Ausnahme, in Japan der Regelfall.

Position	Normalannahme	Nach dreifachem Stress
Jahresmieteinnahmen	4,00 Mio. Yen (rund 23.500 Euro)	3,42 Mio. Yen (rund 20.100 Euro) – 90 % Auslastung, Miete −5 %
Bewirtschaftungskosten	0,80 Mio. Yen (rund 4.700 Euro)	0,80 Mio. Yen (rund 4.700 Euro)
NOI	3,20 Mio. Yen (rund 18.800 Euro)	2,62 Mio. Yen (rund 15.400 Euro)
Jährlicher Kapitaldienst	rund 2,00 Mio. Yen (rund 11.800 Euro) bei 2,0 % Zins	rund 2,28 Mio. Yen (rund 13.400 Euro) bei 3,0 % Zins
DSCR	1,60	1,15
Cashflow vor Steuern	1,20 Mio. Yen (rund 7.100 Euro)	0,34 Mio. Yen (rund 2.000 Euro)

Unter Normalannahmen bleiben rechnerisch 1,2 Mio. Yen (rund 7.100 Euro) pro Jahr übrig. Unter dem dreifachen Stress schrumpft der Betrag auf 340.000 Yen (rund 2.000 Euro). Und diese 340.000 Yen sind ein Wert vor Steuern – nach Einkommensteuer und kommunaler Einwohnersteuer bleibt davon kaum etwas. Zwei defekte Durchlauferhitzer, und der Betrag ist aufgezehrt. Der DSCR bleibt über 1,0, ein Scheitern droht also nicht, aber von einem „Investment mit Puffer" kann keine Rede sein. Lesen Sie ergänzend Steigende Haltekosten in der Zinswende: die tatsächliche Belastung – dann wird deutlich, wie fragil diese 340.000 Yen sind.

Ergibt der Stresstest einen DSCR unter 1,0, lautet die Entscheidung: zu diesem Preis und zu diesen Finanzierungskonditionen nicht kaufen. Um zu einem anderen Ergebnis zu kommen, gibt es genau drei Wege – den Preis senken, mehr Eigenkapital einbringen oder die Finanzierungskonditionen einschließlich Zins verbessern. Der dritte Weg öffnet sich vor allem denen, die mit vollständigen Jahresabschlüssen und Objektunterlagen dauerhaft im Gespräch mit ihrer Bank bleiben. In Japan ist dieses Verhältnis persönlicher und langfristiger angelegt, als es europäische Anleger vom standardisierten deutschen Baufinanzierungsvertrieb gewohnt sind: Die Konditionen einer regionalen japanischen Bank hängen spürbar davon ab, wie gut sie den Kreditnehmer über Jahre kennt. Wie Sie dabei vorgehen, erläutern wir in Vertrauensaufbau zu japanischen Banken: so gelingt die Finanzierung.

Ein weiterer Punkt zum Fremdkapitaleinsatz. Ein Wohnungsbaudarlehen für die Eigennutzung zum Erwerb eines Renditeobjekts zu verwenden, ist ein Verhalten, vor dem die 住宅金融支援機構 (Japan Housing Finance Agency, JHF) ausdrücklich als „missbräuchliche Nutzung" warnt. Es stellt einen Verstoß gegen den Darlehensvertrag dar und führt zur Fälligstellung der gesamten Restschuld. Und selbst wenn die Abwicklung einem Dienstleister überlassen wurde, trifft die strafrechtliche Verantwortung wegen Betrugs nach der Darstellung der Behörde den Nutzer selbst, sobald die Finanzierung auf falschen Angaben beruht. Angebote, die mit einem besonders günstigen Zins zum Einstieg locken, blenden diese Voraussetzung mitunter aus. Der Sachverhalt entspricht dem, was in Deutschland als Kreditbetrug nach § 265b StGB verfolgt würde, wenn eine Eigennutzungsfinanzierung oder ein zweckgebundenes Förderdarlehen tatsächlich der Vermietung dient – der Mechanismus ist Ihnen also vertraut, nur die Vertriebsdichte solcher Angebote ist in Japan höher.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Sinkt der DSCR im dreifachen Stresstest unter 1,0, wird zu diesen Konditionen nicht gekauft. Legen Sie diese Grenze fest, bevor Sie das erste Objekt besichtigen.

Erfolgsregel 3 | Die Lage nach Angebot und Nachfrage beurteilen, nicht nach Beliebtheit

Ob eine Lage gut oder schlecht ist, entscheidet sich nicht an der Entfernung zum Bahnhof oder am Image des Viertels, sondern daran, wovon es in dieser Gegend mehr gibt: Menschen, die mieten wollen, oder Wohnungen, die vermietet werden sollen. Nach der Wohnungs- und Bodenstatistik 2023 des Statistikamts entfallen von den landesweit 9,002 Millionen leer stehenden Wohnungen 4,436 Millionen auf Mietwohnungen. Das sind 49,3 % aller Leerstände und 6,8 % des gesamten Wohnungsbestands.

Die Tragweite dieser Zahl wird leicht unterschätzt. Beim Stichwort akiya (空き家, leer stehendes Haus) denken viele an das alte, nach einem Erbfall sich selbst überlassene Einfamilienhaus auf dem Land – ein Bild, das inzwischen auch in europäischen Medien kursiert. Tatsächlich ist knapp die Hälfte davon etwas ganz anderes: aktiv angebotene Mietwohnungen, für die sich kein Mieter findet. Im japanischen Mietwohnungsmarkt gibt es also flächendeckend Regionen, in denen das Angebot die Nachfrage bereits übersteigt. Trotz schrumpfender Bevölkerung werden weiterhin neue Mietwohnungen gebaut, und die Differenz materialisiert sich in Form dieser 4,436 Millionen Einheiten.

Für deutschsprachige Anleger ist das die vermutlich wichtigste Umstellung im Kopf. In Deutschland ist Wohnraum in den Nachfragezentren strukturell knapp, und die Diskussion dreht sich um Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und Milieuschutz – also um die Frage, wie ein Vermietermarkt reguliert wird. In Japan sind Sie in weiten Teilen des Landes auf einem Mietermarkt tätig, in dem nicht die Regulierung, sondern die Konkurrenz den Mietpreis nach unten drückt. Wer die deutsche Selbstverständlichkeit „vermietet ist es ohnehin" nach Japan überträgt, kalkuliert die Leerstandsposition systematisch zu niedrig.

Gerade deshalb lohnt sich die Arbeit, Angebot und Nachfrage vor Ort mit eigenen Augen und Füßen zu zählen. Die folgenden sieben Punkte sind bewusst so gewählt, dass Sie sie am Tag der Besichtigung unmittelbar überprüfen können.

Zahl konkurrierender Angebote: Wie viele Wohnungen mit gleichem Grundriss und in gleicher Mietpreisklasse werden im Umkreis von zehn Gehminuten angeboten?
Baujahr und Ausstattung der Konkurrenz: Welcher Anteil der Konkurrenzangebote ist neuer als Ihr Objekt? Gibt es Paketboxen, ein separates Waschbecken im Sanitärbereich, kostenfreies Internet?
Vermarktungsdauer: Seit wie vielen Wochen oder Monaten steht dieselbe Wohnung im Angebot? Wenn dieselbe Wohnung einen Monat später immer noch inseriert ist, ist es eine Wohnung, die sich nicht vermieten lässt.
Vermarktungsanreize: Wie viele Monatsmieten Werbekostenzuschuss (広告料, kurz AD) erhält der Makler? Regionen mit hohem AD sind Regionen, in denen sich schwer vermietet.
Konditionen bei Vertragsbeginn: Ist es zum Dauerzustand geworden, dass weder Kaution (敷金, shikikin) noch das in Japan übliche, nicht erstattungsfähige Antrittsgeld (礼金, reikin) verlangt wird und ein bis zwei Monate mietfrei gewährt werden?
Tatsächlich abgeschlossene Mieten: Nicht die Angebotsmiete, sondern die tatsächlich vereinbarte Miete. Fragen Sie bei der Hausverwaltung die Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate ab.
Das Viertel bei Tag und bei Nacht: Wege zur Arbeit und zur Schule, Passantenaufkommen am Abend, Fluktuation der Ladengeschäfte im Umfeld.

Von diesen sieben Punkten sind Vermarktungsdauer und Vermarktungsanreize die beiden ehrlichsten Indikatoren. Die Angebotsmiete ist nur der Wunsch des Vermieters und nicht die Antwort des Marktes; dass dieselbe Wohnung seit drei Monaten inseriert ist, lässt sich dagegen nicht wegdiskutieren. Das Antrittsgeld reikin verdient dabei eine eigene Erklärung: Es handelt sich um eine Zahlung von typischerweise ein bis zwei Monatsmieten an den Vermieter, die im Unterschied zur Kaution nicht zurückgezahlt wird und für die es im deutschen Mietrecht keine Entsprechung gibt – nach § 551 BGB ist die Sicherheitsleistung dort auf drei Monatskaltmieten begrenzt und vollständig rückzahlbar. Ein Markt, in dem das reikin reihenweise entfällt, signalisiert Ihnen dieselbe Schwäche, die in Deutschland ein Vermieter signalisiert, der eine Einbauküche kostenlos beistellt.

Als Maßstab für das Gesamtmarktniveau dient die Investorenumfrage des 一般財団法人日本不動産研究所 (Japan Real Estate Institute, JREI). In der 54. Erhebung (Stand April 2026, veröffentlicht am 27. Mai 2026) liegt die erwartete Rendite für ein gesamtes Mietwohngebäude im Tokioter Teilmarkt Jōnan bei 3,6 % für Ein-Zimmer-Einheiten und bei 3,7 % für Familienwohnungen. Für Ein-Zimmer-Einheiten in den großen Regionalstädten werden folgende Niveaus genannt: Sapporo 4,9 %, Sendai 5,0 %, Yokohama 4,2 %, Nagoya 4,5 %, Osaka 4,2 % und Fukuoka 4,5 %.

Allerdings besteht der Teilnehmerkreis dieser Umfrage überwiegend aus institutionellen Investoren, und das Renditeniveau weicht von dem ab, was Privatpersonen tatsächlich erwerben. Für Privatanleger ist es praxisnäher, die Zahlen nicht als Absolutwerte, sondern als Rangfolge zwischen den Städten zu lesen. Wer sich einprägt, dass zwischen Tokio und den großen Regionalstädten strukturell mehr als ein Prozentpunkt liegt, kann die hohen Bruttorenditen in der Provinz nüchtern als das einordnen, was sie sind: eine Risikoprämie. Für das Preisniveau selbst können Sie den monatlich vom MLIT veröffentlichten Immobilienpreisindex (不動産価格指数) heranziehen und die Entwicklung für Wohn- und Gewerbeimmobilien getrennt selbst nachvollziehen – er ist das japanische Pendant zu den Indexreihen, die deutsche Anleger vom Statistischen Bundesamt oder von den Gutachterausschüssen kennen.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Zählen Sie den Angebotsbestand und die Vermarktungsdauer in Ihrer Zielregion selbst. Eine Lagebeurteilung ohne diesen Arbeitsschritt ist nur die geliehene Einschätzung anderer.

Erfolgsregel 4 | Der Betrieb entscheidet sich am Verwaltervertrag

Über Erfolg oder Misserfolg nach dem Kauf entscheidet weniger das Objekt selbst als der tägliche Betrieb. Und die Qualität des Betriebs steht und fällt damit, wie Sie den Vertrag mit der Hausverwaltung gestalten. Hier gibt es gesetzlich vorgeschriebene Prüfpunkte, und Ihnen steht ein Anspruch auf Aufklärung vor Vertragsschluss zu.

Nach dem 賃貸住宅管理業法 (Gesetz über das Gewerbe der Mietwohnungsverwaltung) unterliegen Mietwohnungsverwalter mit 200 oder mehr verwalteten Einheiten der Registrierungspflicht beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus. Registrierte Unternehmen müssen in jeder Niederlassung oder Geschäftsstelle mindestens einen qualifizierten Betriebsverantwortlichen einsetzen, vor Abschluss des Verwaltungsvertrags eine Aufklärung über die wesentlichen Vertragspunkte vornehmen und darüber ein Dokument aushändigen, und sie müssen bei Vertragsschluss erneut ein Vertragsdokument übergeben. Anders gesagt: Dass Sie vor dem Vertrag schriftlich erhalten, „was in welchem Umfang erledigt wird", ist in Japan systemische Voraussetzung.

Deutschsprachige Anleger kennen aus dem eigenen Markt die Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 GewO, die 2018 eingeführt wurde und mit einer Weiterbildungspflicht verbunden ist. Der japanische Ansatz geht darüber in einem Punkt hinaus, der für Ihre Renditerechnung unmittelbar relevant ist: Er schreibt nicht nur die Zulassung des Verwalters vor, sondern auch die vorvertragliche Aufklärung über den Leistungsumfang und die laufende Berichterstattung an den Auftraggeber. Was in Deutschland der Verwaltervertrag im Einzelfall regelt, ist in Japan bis zu einem gewissen Grad gesetzlich vorgezeichnet – ein Vorteil, den Sie aktiv einfordern sollten.

Ebenfalls festhalten sollten Sie, dass dasselbe Gesetz die regelmäßige Berichterstattung über den Stand der Leistungserbringung an den Auftraggeber zur Pflicht macht. Der monatliche Eigentümerbericht ist also kein Dokument, das Ihre Hausverwaltung aus Gefälligkeit verschickt. Wer verstanden hat, dass dieses Papier eine gesetzliche Grundlage hat, tut sich leichter damit, inhaltliche Anforderungen daran zu stellen.

Auch für Mietgarantieverträge nach dem sogenannten Sublease-Modell (サブリース, saburīsu – die Hausverwaltung mietet das gesamte Objekt an und garantiert dem Eigentümer eine feste Miete) enthält das Gesetz Regelungen. Untersagt sind irreführende Werbung und unlautere Anbahnung, und vor Abschluss eines solchen Rahmenmietvertrags ist eine Aufklärung über die wesentlichen Vertragspunkte vorgeschrieben. Wenn Sie einen solchen Vertrag erwägen, lassen Sie sich die folgenden drei Punkte schriftlich geben – das erspart spätere Missverständnisse.

Voraussetzungen für ein Mietsenkungsverlangen: Nach dem 借地借家法 (Gesetz über Grundstückspacht und Wohnraummiete) ist die garantierte Miete nicht auf Dauer festgeschrieben; Neuverhandlungen können verlangt werden.
Karenzzeit: Für wie viele Monate nach Übergabe oder nach dem Auszug eines Mieters wird die garantierte Miete nicht gezahlt?
Vorzeitige Kündigung: Unter welchen Voraussetzungen kann der Eigentümer kündigen, und welche Vertragsstrafe fällt dann an?

Der erste Punkt verdient für europäische Leser eine Einordnung, weil er häufig missverstanden wird. Das japanische 借地借家法 schützt den Mieter mindestens so stark wie das deutsche Mietrecht: Der Vermieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nur bei Vorliegen eines „berechtigten Grundes" (正当事由, seitō jiyū) beenden, und in der Praxis erkaufen Vermieter die Beendigung oft mit einer Räumungsabfindung (立退料). Das entspricht in der Wirkung dem deutschen Kündigungsschutz nach § 573 BGB, geht aber im Ergebnis noch weiter, weil Japan keinen dem Eigenbedarf vergleichbaren, breit nutzbaren Standardkündigungsgrund für Renditeobjekte kennt. Nur beim befristeten Mietvertrag (定期借家契約, teiki shakuya keiyaku) endet das Mietverhältnis ohne Weiteres mit Fristablauf. Auf der Mietpreisseite fehlt in Japan hingegen ein Instrument wie die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze nach § 558 BGB – Mieterhöhungen und Mietsenkungen werden zwischen den Parteien verhandelt und notfalls gerichtlich festgestellt. Diese Kombination – starker Bestandsschutz, aber freie Preisbildung – ist für deutsche Anleger ungewohnt und wirkt sich unmittelbar auf die Belastbarkeit einer Sublease-Garantie aus: Genau weil die Preisbildung frei ist, kann Ihr Sublease-Partner eine Senkung der garantierten Miete verlangen.

Nach Vertragsschluss ist der monatliche Eigentümerbericht Ihre einzige verlässliche Zeitreihe. Wer nur auf die Auslastung schaut, bemerkt Veränderungen nicht. Vor einiger Zeit erreichte uns eine Anfrage zu einem Mehrfamilienhaus in Tokio: Die Auslastung lag stabil um 95 %, dennoch schrumpfte der verbleibende Überschuss von Jahr zu Jahr. Als wir die Berichte nebeneinanderlegten, zeigte sich, dass die durchschnittliche Dauer von der Ausschreibung bis zum Vertragsabschluss von 28 auf 67 Tage gestiegen war – und mit ihr die Werbekostenzuschüsse und die Kosten für die Herrichtung nach Auszug. Die Auslastung ist eine Ergebnisgröße, und Ergebnisgrößen verbergen die Anzeichen einer Verschlechterung.

Beschränken Sie die monatliche Berichterstattung auf sieben Kennzahlen, dann werden Veränderungen sichtbar: Auslastung, Mietausfallquote, durchschnittliche Dauer von der Ausschreibung bis zum Abschluss, Zahl der Auszüge, Kosten der Herrichtung nach Auszug, Werbekostenzuschuss (AD) und Verlängerungsquote. Beginnen die durchschnittliche Dauer und der Werbekostenzuschuss gleichzeitig zu steigen, ist das das Signal, dass Mietansatz oder Ausstattung sich vom Markt zu entfernen beginnen. Fehlen diese Positionen in Ihrem Bericht, bitten Sie die Hausverwaltung um Ergänzung. Da die regelmäßige Berichterstattung gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es keine überzogene Forderung, über die einzelnen Positionen zu sprechen.

Die Verwaltungspraxis hängt maßgeblich von der Kompetenz der zuständigen Person ab – von dem, was wir bei INA&Associates bewusst nicht „Personal", sondern 人財 (jinzai, wörtlich „Menschen als Vermögenswert") nennen. Was wurde in einer Phase versucht, in der sich die Zahlen nicht bewegten? Wie genau wurden die Gründe für Auszüge erfragt? Ob Sie mit Ihrem Gegenüber gemeinsam über solche Fragen nachdenken können, verändert den Überschuss, der Ihnen in fünf Jahren bleibt. Für ausländische Eigentümer wiegt dieser Punkt schwerer als für inländische, weil Sie den Betrieb nicht kurzfristig selbst übernehmen können. Wenn Sie Ihr Verwaltungssetup überprüfen möchten, können wir das im kostenlosen Erstgespräch von INA&Associates anhand Ihrer aktuellen Berichte gemeinsam ordnen.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Prüfen Sie, ob Ihnen in der vorvertraglichen Aufklärung zum Verwaltungsvertrag Leistungsumfang, Berichtsfrequenz und Berichtspositionen schriftlich dargelegt werden. Ist das nicht der Fall, verlangen Sie die Verschriftlichung vor Vertragsschluss.

Erfolgsregel 5 | Steuern nicht nach „Ersparnis", sondern nach dem verbleibenden Überschuss beurteilen

Steuerliche Fragen entscheiden sich nicht an der Höhe der Ersparnis, sondern am Überschuss aus Haltephase und Verkauf zusammengerechnet. Der Grund ist strukturell: Was während der Haltedauer an Steuer gespart wurde, kommt beim Verkauf zurück.

Zunächst zur Verlustverrechnung. Erzielen Sie negative Einkünfte aus Vermietung, können diese mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Nach der Erläuterung der Nationalen Steuerbehörde bleibt jedoch derjenige Teil des Verlusts von der Verrechnung ausgenommen, der auf Schuldzinsen für den Erwerb des Grund und Bodens entfällt. Bei Objekten mit hohem Bodenwertanteil, die mit hoher Fremdkapitalquote gekauft wurden, kann der erwartete Steuereffekt deshalb ausbleiben. Diesen Punkt klären Sie vor dem Kauf, zusammen mit der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits.

Für deutsche Anleger ist das eine echte Abweichung. In Deutschland ist ein Werbungskostenüberschuss aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich in voller Höhe mit anderen Einkünften verrechenbar, und die Schuldzinsen werden dabei nicht danach aufgeteilt, ob sie auf Grund und Boden oder auf das Gebäude entfallen. Die japanische Regelung begrenzt genau den Effekt, mit dem in Deutschland üblicherweise gerechnet wird – und sie trifft besonders jene innerstädtischen Objekte, bei denen der Bodenanteil hoch ist.

Weiter zur Abschreibung. Abschreibungsaufwand ist ein Aufwand ohne Zahlungsabfluss und mindert deshalb das zu versteuernde Einkommen während der Haltedauer. Für gebraucht erworbene Wirtschaftsgüter darf die Nutzungsdauer nach einem vereinfachten Verfahren bestimmt werden: Ist die gesetzliche Nutzungsdauer vollständig abgelaufen, dürfen 20 % der gesetzlichen Nutzungsdauer angesetzt werden. Für Holzbauten beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer 22 Jahre – ein Holz-Mietwohnhaus, das älter als 22 Jahre ist, kann also rechnerisch über vier Jahre abgeschrieben werden. Weil sich damit in kurzer Zeit hoher Aufwand geltend machen lässt, wird dieses Verfahren häufig als Steuersparmodell beworben.

Hier lohnt der direkte Vergleich, weil kaum ein anderer Punkt so stark vom deutschen Recht abweicht. In Deutschland schreiben Sie ein Wohngebäude nach § 7 Abs. 4 EStG linear mit 3 % ab, wenn es ab 2023 fertiggestellt wurde, mit 2 % bei Fertigstellung nach 1924 und vor 2023 und mit 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925; zeitlich befristet kommt für Neubauvorhaben die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG hinzu. Für gebrauchte Objekte ändert das Alter des Gebäudes an Ihrem Abschreibungssatz grundsätzlich nichts – Sie schreiben Ihre Anschaffungskosten über Jahrzehnte ab. In Japan kehrt sich diese Logik um: Je älter das Gebäude, desto kürzer die Restnutzungsdauer und desto höher der jährliche Abschreibungsaufwand. Vier Jahre statt fünfzig – das ist der Grund, warum alte Holzobjekte in Japan bei einkommensstarken Käufern gefragt sind, und zugleich der Grund, warum diese Rechnung so oft nur halb zu Ende geführt wird.

Denn im selben Maß, in dem abgeschrieben wird, sinkt der Buchwert des Gebäudes. Der Veräußerungsgewinn berechnet sich als „Veräußerungspreis − (Anschaffungskosten + Veräußerungskosten)", und die Anschaffungskosten werden auf Basis des um die Abschreibung geminderten Buchwerts angesetzt. Das während der Haltedauer geminderte Einkommen erscheint also im Jahr des Verkaufs gebündelt als steuerpflichtiger Gewinn. Wer die Abschreibung nicht als Steuervermeidung, sondern als zeitliche Verschiebung der Besteuerung versteht, trifft an dieser Stelle keine Fehlentscheidung.

Deshalb wird die Haltedauer vom Exit her rückwärts geplant. Nach der Systematik der Nationalen Steuerbehörde liegt ein langfristiger Veräußerungsgewinn vor, wenn die Besitzdauer am 1. Januar des Veräußerungsjahres fünf Jahre überschreitet; der Steuersatz beträgt dann 15 % Einkommensteuer und 5 % kommunale Einwohnersteuer. Bei fünf Jahren oder weniger handelt es sich um einen kurzfristigen Veräußerungsgewinn mit 30 % Einkommensteuer und 9 % Einwohnersteuer (in beiden Fällen kommt zusätzlich die Sondereinkommensteuer für den Wiederaufbau hinzu). Weil sich der Steuersatz damit annähernd verdoppelt, macht es für den verbleibenden Überschuss einen erheblichen Unterschied, ob ein in vier Jahren vollständig abgeschriebenes Objekt im fünften oder im sechsten Jahr verkauft wird.

Auch hier ist der Kontrast für deutschsprachige Leser wichtig: In Deutschland ist ein Veräußerungsgewinn aus einer privat gehaltenen Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG vollständig steuerfrei – vorausgesetzt, es liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor. In Japan gibt es keine Frist, nach deren Ablauf der Gewinn steuerfrei wird. Die Fünfjahresgrenze halbiert lediglich den Steuersatz. Wer aus dem deutschen Denken heraus plant, „nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen", rechnet ein japanisches Objekt systematisch zu gut. Umgekehrt gilt: Weil in Japan keine steuerfreie Haltefrist lockt, ist die Entscheidung über den Verkaufszeitpunkt ausschließlich eine Rechnung – und keine Wartepflicht.

Zusammengefasst lautet die Prüfreihenfolge: jährliche Steuerersparnis während der Haltedauer × erwartete Haltejahre, abzüglich der beim Verkauf zusätzlich anfallenden Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Ist diese Summe positiv und übersteigt der Veräußerungspreis die Restschuld, dann trägt sich das Objekt steuerlich. Wer nur eine der beiden Seiten betrachtet und daraus „das spart Steuern" ableitet, erlebt beim Exit eine Rechnung, die nicht aufgeht.

Ein weiterer Aspekt betrifft speziell nicht in Japan ansässige Eigentümer: Auf Mietzahlungen an im Ausland ansässige Vermieter sowie auf den Kaufpreis beim Verkauf durch Nichtansässige greifen in Japan Quellensteuerpflichten, und daneben ist das jeweils anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen zu berücksichtigen. Diese Ebene existiert im rein inländischen deutschen Fall nicht und gehört zwingend in Ihre Vorabprüfung.

Zu beachten ist, dass die steuerliche Behandlung von der Eigentumsform, den übrigen Einkünften, der Frage Personen- oder Kapitalgesellschaft und dem Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert abhängt. Für die konkrete Beurteilung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder eine vergleichbar qualifizierte Fachperson – bei grenzüberschreitenden Sachverhalten an eine Person, die sowohl das japanische als auch Ihr heimisches Steuerrecht überblickt.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Rechnen Sie die Steuerersparnis während der Haltedauer und die beim Verkauf anfallende Steuer auf den Veräußerungsgewinn auf demselben Blatt Papier zusammen, bevor Sie über den Kauf entscheiden.

Worin unterscheiden sich die Erfolgsbedingungen bei Eigentumswohnung und ganzem Mietwohnhaus?

„Womit sollte ich anfangen – mit einer einzelnen Wohnung oder mit einem ganzen Haus?" Das ist die Frage, die uns in Beratungsgesprächen am häufigsten gestellt wird. Die Antwort hängt vom Eigenkapital ab und von der Zeit, die Sie in den Betrieb investieren können. Die fünf bisherigen Regeln sind der gemeinsame Maßstab, aber die Variablen wirken bei den beiden Anlagetypen sehr unterschiedlich. Die einzelne Eigentumswohnung und das ganze Mietwohnhaus werden zwar unter demselben Begriff „Immobilieninvestment" geführt, doch die Art, wie es schiefgeht, ist eine völlig andere.

Vergleichspunkt	Einzelne Eigentumswohnung	Ganzes Mietwohnhaus (Holzbau)
Größenordnung des Kapitaleinsatzes	Einstieg ab einem einstelligen Millionen-Yen-Betrag (unterer bis mittlerer fünfstelliger Euro-Bereich) möglich, geringe Eigenkapitalbelastung	Zweistelliger Millionen-Yen-Bereich (sechsstelliger Euro-Bereich); meist werden 10 bis 20 % Eigenkapital verlangt
Blickwinkel der Bank	Persönliche Bonität (Arbeitgeber, Jahreseinkommen) hat großes Gewicht	Ertragskraft des Objekts und Sachwertermittlung haben großes Gewicht
Wirkung des Leerstandsrisikos	Eine leere Einheit bedeutet 0 % Auslastung – alles oder nichts	Eine von zehn Einheiten leer bedeutet 90 % Auslastung – Streuung wirkt
Entscheidungshoheit bei Instandsetzungen	Nur im Sondereigentum. Im Gemeinschaftseigentum gilt der Beschluss der Eigentümergemeinschaft	Alles selbst entscheidbar – und damit auch die Verantwortung für jede Entscheidung
Eigentümergemeinschaft	Vorhanden. Bei Erhöhung der Instandhaltungsrücklage und beim Zeitpunkt der Großinstandsetzung ist der eigene Einfluss begrenzt	Nicht vorhanden. Den Instandhaltungsplan stellen Sie selbst auf
Käuferkreis beim Exit	Sowohl Selbstnutzer als auch Investoren. Im vermieteten Zustand jedoch nicht an Selbstnutzer verkäuflich	Nahezu ausschließlich Investoren. Der Preis bildet sich über die Rendite
Maßstab der Erfolgsbeurteilung	Cashflow nach Steuern je Einheit und die Frage, ob bei Auszug zum Selbstnutzerpreis verkauft werden kann	DSCR und der langfristige Überschuss unter Einrechnung der Großinstandsetzung

Wo es bei der Eigentumswohnung typischerweise schiefgeht

Bei der einzelnen Eigentumswohnung stolpert man meistens in einem Bereich, den man nicht selbst steuern kann. An erster Stelle steht die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage (修繕積立金, shūzen-tsumitatekin). Bei Neubauobjekten wird die Rücklage im Erstverkauf häufig bewusst niedrig angesetzt und dann entsprechend dem langfristigen Instandhaltungsplan stufenweise angehoben. Werden aus 5.000 Yen (rund 30 Euro) im Monat nach fünfzehn Jahren 15.000 Yen (rund 90 Euro), gehen Ihnen jährlich 120.000 Yen (rund 700 Euro) an Überschuss verloren. Fordern Sie deshalb vor dem Kauf den langfristigen Instandhaltungsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an und prüfen Sie Zeitpunkt und Umfang der geplanten Erhöhungen.

Der Mechanismus wird deutschsprachigen Anlegern vertraut vorkommen: Die japanische 管理組合 (kanri-kumiai) entspricht funktional der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem WEG, die monatliche Zahlung aus Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage entspricht dem Hausgeld mit Erhaltungsrücklage, und die Beschlussfassung in der Versammlung folgt einer ähnlichen Logik. Zwei Unterschiede sind für Ihre Kalkulation aber wesentlich. Erstens ist die systematische Unterdotierung der Rücklage im japanischen Erstverkauf ein bekanntes und weit verbreitetes Vertriebsmuster – der niedrige Anfangsbetrag ist Teil der Verkaufsrechnung, nicht eine Fehlkalkulation. Zweitens ist eine japanische Anlage aus Beton typischerweise wesentlich größer und jünger als der deutsche Bestand, und die erste große Instandsetzungsrunde liegt üblicherweise zwölf bis fünfzehn Jahre nach Fertigstellung. Wer eine Wohnung im zehnten Baujahr kauft, kauft die Erhöhung mit.

An zweiter Stelle steht die Abhängigkeit des Exits vom Selbstnutzermarkt. Verkaufen Sie in vermietetem Zustand, beschränkt sich der Käuferkreis auf Investoren, und der Preis bildet sich über die Rendite. Leer stehend an Selbstnutzer verkauft es sich in vielen Fällen deutlich teurer, und der Unterschied kann rund 20 % betragen. Ein Eigentümer zweier Wohnungen in Tokio holte Verkaufsgutachten ein, während beide Einheiten vermietet waren – und erhielt Angebote rund 20 % unterhalb des Selbstnutzer-Niveaus der Nachbarschaft. Ob der Verkauf mit dem Zeitpunkt eines Auszugs zusammenfällt, verändert das Ergebnis erheblich. Hier zeigt sich die Wirkung des starken japanischen Bestandsschutzes noch einmal von der Preisseite her: Weil Sie einen Mieter nicht ohne „berechtigten Grund" beenden können, ist der Zeitpunkt des Auszugs kein Instrument Ihrer Planung, sondern ein Ereignis, auf das Sie warten müssen.

Wo es beim ganzen Mietwohnhaus typischerweise schiefgeht

Beim ganzen Mietwohnhaus liegt die Ursache des Scheiterns häufiger im Umgang mit der Zeitachse. An erster Stelle steht das gebündelte Eintreffen der Großinstandsetzung. Fassadenanstrich, Dachabdichtung und Erneuerung der Zu- und Abwasserleitungen fallen abhängig vom Gebäudealter nahezu gleichzeitig an. Kostet der Fassadenanstrich bei einem Haus mit zehn Einheiten 3 Mio. Yen (rund 17.600 Euro), sind damit mehrere Jahresüberschüsse aufgezehrt. Es ist unverzichtbar, bereits zum Kaufzeitpunkt eine Zeitleiste aufzustellen, wann welche Maßnahme welche Kosten auslöst. Diese Aufgabe kennt jeder deutsche Eigentümer eines Mehrfamilienhauses – neu ist in Japan die Taktung, weil ein Holzbau kürzere Intervalle für Anstrich und Abdichtung hat als ein deutscher Massivbau.

An zweiter Stelle steht die praktische Nebenwirkung, dass die gesetzliche Nutzungsdauer von 22 Jahren für Holzbauten faktisch die Darlehenslaufzeit vorgibt. Je älter das Objekt, desto kürzer die Finanzierungslaufzeit, desto höher die Jahresannuität und desto niedriger der DSCR. Und wenn Ihre eigene Finanzierung kurz ausfällt, bedeutet das zugleich: Auch die Finanzierung Ihres späteren Käufers wird kurz ausfallen. Planen Sie Ihre Haltedauer deshalb bis hin zu den Finanzierungskonditionen des Exit-Käufers. Genau an diesem Punkt liegt der schärfste Gegensatz zum deutschen Markt: Ein solides deutsches Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren ist auch heute noch beleihbar, weil die Bank auf den Verkehrswert und den Grundstücksanteil schaut. In Japan reduziert sich der Gebäudewert nach Verwaltungspraxis und Bankusance stark entlang der Nutzungsdauer, sodass ein 25 Jahre altes Holzhaus finanzierungsseitig weitgehend als Bodenwert plus Ertragswert behandelt wird. Der Bodenanteil ist damit die eigentliche Substanz, die Sie kaufen.

An dritter Stelle steht die Kettenreaktion des Leerstands im gesamten Haus. Weil dort gleichartig geschnittene, zur selben Zeit errichtete Wohnungen nebeneinanderliegen, lassen sich sämtliche Einheiten gleichzeitig nicht mehr vermieten, sobald das Objekt vom Markt abweicht. Entscheidend ist ein Betrieb, in dem Ausstattungserneuerungen und Mietanpassungen zunächst in einzelnen Wohnungen erprobt und die Ergebnisse ausgewertet werden. Aufbau und Risiken des Gesamtobjekts erläutern wir ausführlich in Mietwohnhaus als Kapitalanlage in Japan: Aufbau und Risiken, die Zusammensetzung der Anschaffungsnebenkosten bei der einzelnen Wohnung in Eigentumswohnung in Japan: Anschaffungs- und laufende Kosten.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Legen Sie anhand von Eigenkapital, Finanzierungsspielraum und der Zeit, die Sie selbst in den Betrieb einbringen können, zuerst fest, welcher der beiden Typen zu Ihnen passt. Erst danach beginnt die Objektsuche.

Was unterscheidet erfolgreiche von erfolglosen Immobilieninvestoren?

Was Menschen, die mit Immobilien erfolgreich sind, von den übrigen unterscheidet, ist weder Talent noch Informationsvorsprung. Es ist die Gewohnheit, vor dem Kauf selbst nachzurechnen. Legen Sie zwei Personen dieselben Objektunterlagen vor, antwortet die erfolgreiche ausnahmslos erst, nachdem sie die Zahlen in ihre eigenen übersetzt hat.

Situation	Verhalten erfolgreicher Investoren	Verhalten, das zu Fehlgriffen führt
Beim Erhalt der Objektunterlagen	Die Bruttorendite ignorieren und NOI sowie DSCR selbst neu berechnen	Die angegebene Rendite und die mitgelieferte Kalkulation unverändert übernehmen
Informationsquellen	Primärunterlagen heranziehen: Grundbuchauszug, Mieterliste, Grundsteuerbescheid, langfristiger Instandhaltungsplan	Sich mit Verkaufsunterlagen und den Erläuterungen aus Seminaren begnügen
Entscheidungsgeschwindigkeit	Schnell, weil die Entscheidungskriterien feststehen und das Objekt sie erfüllt	Schnell, weil Kriterien fehlen und Druck aufgebaut wird
Dokumentation	Die monatlichen Betriebszahlen im eigenen Verzeichnis festhalten und mit dem Vorjahr vergleichen	Den Bericht der Hausverwaltung entgegennehmen und damit abschließen
Ausstiegskriterien	Vor dem Kauf schriftlich festhalten, bei welchem Ereignis verkauft wird	Erst über den Verkauf nachdenken, wenn sich die Lage bereits verschlechtert hat
Umgang mit Fehlschlägen	Die Lehren aus dem ersten Objekt in Zahlen fassen und in die Kriterien für das zweite überführen	Fehlschläge verschweigen und das nächste Objekt nach denselben Maßstäben kaufen

Der Grundbuchauszug in der zweiten Zeile verdient für deutschsprachige Leser einen eigenen Hinweis, weil hier eine stillschweigende Annahme aus dem eigenen Rechtskreis in die Irre führt. In Deutschland genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben: Nach § 892 BGB darf ein gutgläubiger Erwerber grundsätzlich auf die Richtigkeit des Eintrags vertrauen und erwirbt auch dann wirksam, wenn der Eingetragene in Wahrheit nicht Berechtigter war. Das japanische Grundbuch (登記簿, tōkibo) kennt diesen öffentlichen Glauben nicht. Die Eintragung entfaltet Drittwirkung – Sie können Ihr Recht Dritten gegenüber geltend machen –, aber sie garantiert nicht, dass der Eingetragene tatsächlich Eigentümer ist. Praktisch bedeutet das: Eigentum, Vollmachten und Identität müssen in Japan über die Beteiligten selbst und über den beurkundenden 司法書士 (shihō-shoshi, Rechtspfleger für Registerangelegenheiten) abgesichert werden; der Registerauszug allein trägt diese Last nicht. Für einen Erwerb aus dem Ausland ist das der Punkt, an dem am wenigsten improvisiert werden sollte. Hinzu kommt, dass in Japan kein Notar in der deutschen Rolle den Kaufvertrag beurkundet – die vergleichbare Schutzfunktion übernimmt die gesetzlich vorgeschriebene Aufklärung über die wesentlichen Vertragspunkte durch einen zugelassenen Immobilienkaufmann (宅地建物取引士, takken-shi).

Ein Wort zur Lektüre von Erfolgsbeispielen. Dass viele Menschen nach „Erfolgsbeispielen Immobilieninvestment" suchen, zeigt ein nachvollziehbares Bedürfnis, die Ergebnisse anderer zu kennen. Aber die Erfolge derjenigen, die zwischen 2013 und 2021 gekauft haben, ruhen auf den damaligen Voraussetzungen: niedrige Zinsen und eine Aufwärtsphase. Wer 2026, bei einem Leitzins von rund 1,0 %, denselben Ablauf kopiert, erhält nicht dasselbe Ergebnis. Was Sie aus Fallbeispielen mitnehmen sollten, ist nicht das Ergebnis, sondern der Entscheidungsprozess: was diese Person vor dem Kauf gerechnet hat und auf welcher Grundlage sie andere Objekte abgelehnt hat.

Ich halte Fehlschläge an sich nicht für schlecht. Beim ersten Objekt blieb weniger übrig als geplant, die Leerstandsphase dauerte länger als angenommen – solche Ergebnisse sind das Material, aus dem die nächsten Entscheidungskriterien entstehen. Problematisch ist etwas anderes: aus Angst vor dem Fehlschlag das Nachrechnen ganz zu unterlassen und die Entscheidung an jemand anderen abzugeben. Ein Investment, dessen Entscheidung Sie delegiert haben, lässt sich im Erfolgsfall nicht wiederholen und hinterlässt im Misserfolgsfall keine Erkenntnis. Für Anleger, die aus dem Ausland investieren, ist die Versuchung zur Delegation naturgemäß größer – umso wichtiger ist die Unterscheidung zwischen dem Delegieren der Ausführung und dem Delegieren der Entscheidung.

Und noch etwas sollten Sie vor dem Kauf zu Papier bringen: Ihre Ausstiegskriterien. „Fällt die Auslastung in zwei aufeinanderfolgenden Perioden unter 80 %, prüfe ich den Verkauf." „Übersteigt der Zins 3,0 %, entscheide ich zwischen Sondertilgung und Verkauf." „Übersteigt das Angebot für die Großinstandsetzung X Yen, überprüfe ich, ob ich das Objekt weiter halte." Wenn diese Grenzen als Zahlen festgehalten sind, handeln Sie in der Verschlechterung nach Kriterien statt nach Gefühl. Wer lange dabeibleibt, hat dieses eine Blatt.

Was Sie in diesem Abschnitt entscheiden: Schreiben Sie drei Ausstiegskriterien als Zahlen auf Papier. Gibt es einen Punkt, den Sie nicht formulieren können, ist das ein Zeichen dafür, dass Ihr Verständnis an dieser Stelle noch nicht ausreicht.

Checkliste vor dem Kauf | Die Erfolgsregeln auf einer Seite

Wir fassen das Bisherige in acht Punkten zusammen, die Sie vor Abgabe eines Kaufangebots prüfen. Erst wenn Sie alle acht beantworten können, gehen Sie zur Kaufabsichtserklärung über.

Haben Sie die vier Kennzahlen ermittelt? Cashflow nach Steuern, DSCR, Yield Gap und Exit-Preis – gerechnet auf Grundlage der Mieterliste und der tatsächlichen Bewirtschaftungskosten.
Haben Sie den dreifachen Stresstest bestanden? Zins +1,0 Prozentpunkt, Auslastung −10 Prozentpunkte, Miete −5 %. Liegt der DSCR danach über 1,0?
Haben Sie Angebot und Nachfrage selbst gezählt? Konkurrenzangebote im Umkreis von zehn Gehminuten, Vermarktungsdauer, Vermarktungsanreize, zuletzt tatsächlich abgeschlossene Mieten.
Haben Sie den Inhalt des Verwaltungsvertrags geprüft? Leistungsumfang, Berichtspositionen, Berichtsfrequenz. Bei einem Sublease-Vertrag zusätzlich: Voraussetzungen für ein Mietsenkungsverlangen, Karenzzeit, Regelung zur vorzeitigen Kündigung.
Haben Sie den steuerlichen Überschuss zusammengerechnet? Steuerersparnis während der Haltedauer minus Steuer auf den Veräußerungsgewinn – einschließlich der Frage, ob nach mehr oder weniger als fünf Jahren verkauft wird. Bei Ansässigkeit im Ausland zusätzlich Quellensteuer und Doppelbesteuerungsabkommen.
Passt der Anlagetyp zu Ihnen? Einzelne Eigentumswohnung oder ganzes Mietwohnhaus – entschieden nach Eigenkapital, Finanzierungsspielraum und verfügbarer Zeit.
Haben Sie Ausstiegskriterien schriftlich fixiert? Drei Kriterien, in Zahlen, für die Frage, bei welchem Ereignis verkauft wird.
Hat eine dritte Partei nachgerechnet? Lassen Sie dieselben Zahlen von jemandem berechnen, der nicht auf der Verkäuferseite steht.

Der achte Punkt, die Kontrollrechnung durch Dritte, wird häufig übersprungen und wirkt dabei überdurchschnittlich stark. Die Interessen von Verkäufer- und Käuferseite decken sich nicht. Rechnet jemand ohne Vertriebsbezug dieselben Unterlagen nach, treten die Unterschiede in den zugrunde gelegten Annahmen zutage. Für Käufer aus dem Ausland kommt hinzu, dass diese Kontrollrechnung zugleich die Sprach- und Dokumentenprüfung mitträgt – Mieterliste, Grundsteuerbescheid und Instandhaltungsplan liegen praktisch immer ausschließlich auf Japanisch vor. Wie Sie die Angemessenheit des Preises beurteilen, haben wir in Vier Grundregeln, um beim Immobilienkauf nicht zu viel zu zahlen zusammengestellt.

Wenn Sie diese acht Punkte anhand Ihrer vorliegenden Objektunterlagen durchgehen und irgendwo hängen bleiben, sprechen Sie uns gerne allein zu diesem Punkt an. Wir sagen Ihnen nicht, ob Sie kaufen sollen – wir prüfen mit Ihnen gemeinsam, ob die Zahlen vorliegen, die für eine Entscheidung nötig sind. Dieser Artikel ordnet das Vorgehen bei der Entscheidungsfindung und stellt keine Empfehlung zum Erwerb eines bestimmten Objekts oder Produkts dar. Die endgültige Anlageentscheidung treffen Sie bitte im Licht Ihrer eigenen Finanzlage und Ihrer Ziele.

Fazit | Erfolgsregeln beim Immobilieninvestment sind die Gewohnheit, vor dem Kauf nachzurechnen

Wir haben die Erfolgsregeln in fünf Punkten geordnet: Erfolg in vier Zahlen übersetzen, den Stresstest mit dem Zinsniveau 2026 bestehen, die Lage nach der Angebots-Nachfrage-Struktur beurteilen, den Vertrag mit der Hausverwaltung gestalten und Steuern nach dem verbleibenden Überschuss beurteilen. Nichts davon ist spektakulär. Es ist die unscheinbare Summe aus Rechnen, Aufschreiben und Prüfen – jeweils vor dem Kauf.

Wer mit der Erwartung einer Erfolgsformel zu lesen begonnen hat, mag das als zu wenig empfinden. Doch in einem Feld, in dem eine amtliche Erfolgsquote nicht existiert, ist das Einzige, was sich reproduzieren lässt, nicht das Nachahmen fremder Erfolge, sondern das Nachrechnen der eigenen Zahlen am eigenen Objekt. Dieses Vorgehen funktioniert unabhängig vom Zinsniveau, unabhängig von der Region, bei der einzelnen Wohnung wie beim ganzen Haus. Das ist der eigentliche Kern von Reproduzierbarkeit.

Für Anlegerinnen und Anleger aus dem deutschsprachigen Raum kommt ein letzter Gedanke hinzu. Japan ist kein Markt, der über Regulierungsarbitrage oder kurzfristige Preisbewegungen funktioniert. Was ihn für konservative, langfristig orientierte Vermögen interessant macht, ist die Kombination aus einem hochentwickelten Rechtsrahmen, einer Währung außerhalb des Euroraums und einer Mietkultur mit sehr niedriger Zahlungsausfallquote – bei gleichzeitig strukturellem Überangebot in der Fläche, das Standortdisziplin erzwingt. Beides gehört zusammen.

Eine Immobilie ist ein Vermögenswert, mit dem Sie fünf oder zehn Jahre leben. Nicht die Höhe der kurzfristigen Rendite entscheidet über das Ergebnis, sondern ob Sie zu Bedingungen gekauft haben, unter denen Sie das Objekt auch in zehn Jahren noch halten können. Wählen Sie das Objekt und den Partner für die Verwaltung mit dem langen Zeitraum im Blick. Dass wir 人財 (jinzai) – Menschen als wichtigsten Vermögenswert – so verstehen, hat genau hierin seinen Grund: Über diesen Zeithorizont hinweg mit verlässlichen Menschen zusammenzuarbeiten, bewegt die Zahlen selbst.

Häufige Fragen (FAQ)

F1. Wie hoch ist die Erfolgsquote bei Immobilieninvestments in Japan?

A. Eine amtliche Statistik zur Erfolgsquote von Immobilieninvestments wird in Japan nicht veröffentlicht. Jede in der Werbung genannte „Erfolgsquote von X %" beruht auf einer Grundgesamtheit, einem Zeitraum und einer Erfolgsdefinition, die der jeweilige Anbieter selbst gewählt hat. Definieren Sie Ihre eigenen Erfolgsbedingungen über den Cashflow nach Steuern und den Exit-Preis, statt der Zahl anderer Leute zu folgen.

F2. Ab welchem Eigenkapital kann ich einsteigen?

A. Die Untergrenze hängt von der Objektart und den Finanzierungskonditionen ab. Das eigentliche Kriterium lautet aber nicht „ab wie viel kann ich beginnen", sondern „bleibt der DSCR auch nach dem Stresstest über 1,0". Je weniger Eigenkapital, desto höher das Darlehen und desto größer die Wirkung eines Zinsanstiegs um 1,0 Prozentpunkt. Bei der einzelnen Eigentumswohnung ist ein Einstieg ab einem einstelligen Millionen-Yen-Betrag (unterer bis mittlerer fünfstelliger Euro-Bereich) möglich, beim ganzen Mietwohnhaus werden häufig 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital verlangt. Anders als in Deutschland, wo 100-Prozent-Finanzierungen für Kapitalanleger existieren, ist der Eigenkapitaleinsatz für nicht in Japan ansässige Käufer erfahrungsgemäß eher höher anzusetzen.

F3. Womit ist der Erfolg wahrscheinlicher – Eigentumswohnung oder Mietwohnhaus?

A. Welche Variante erfolgreicher ist, lässt sich pauschal nicht sagen; praxisnäher ist die Feststellung, dass sich die Art des Scheiterns unterscheidet. Bei der einzelnen Eigentumswohnung fällt die Auslastung bei einem Auszug auf 0 %, dafür sind Kapitaleinsatz und Verwaltungsaufwand begrenzt. Beim ganzen Mietwohnhaus streut sich der Leerstand, dafür trifft die Großinstandsetzung gebündelt ein, und die gesetzliche Nutzungsdauer von 22 Jahren für Holzbauten gibt die Darlehenslaufzeit vor. Wir empfehlen, nach Eigenkapital und nach der Zeit zu entscheiden, die Sie in den Betrieb einbringen können.

F4. Gibt es beim Immobilieninvestment eine Erfolgsformel?

A. Eine Formel, mit der sich jedes Objekt gewinnbringend betreiben lässt, gibt es nicht. Sehr wohl aber gibt es ein Vorgehen, das die Fehlerwahrscheinlichkeit senkt: die Erfolgsbedingungen über vier Kennzahlen quantifizieren, den dreifachen Stresstest mit Zins +1,0 Prozentpunkt, Auslastung −10 Prozentpunkte und Miete −5 % bestehen und die Ausstiegskriterien vor dem Kauf schriftlich festhalten. Diese drei Schritte jedes Mal auszuführen, ist die Gewohnheit, die einer Erfolgsformel am nächsten kommt.

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Quellen und weiterführende Materialien

総務省統計局 (Statistikamt beim Ministerium für Inneres und Kommunikation), „令和5年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計" (Wohnungs- und Bodenstatistik 2023, Basisauswertung zu Wohnungen und Haushalten) – auf Japanisch (9,002 Mio. leer stehende Wohnungen, Leerstandsquote 13,8 %, davon 4,436 Mio. leer stehende Mietwohnungen)
日本銀行 (Bank of Japan), „金融市場調節方針の変更について" (Änderung der Richtlinie für die Geldmarktsteuerung), 16. Juni 2026 – auf Japanisch
日本銀行 (Bank of Japan), „当面の金融政策運営について" (Zur geldpolitischen Ausrichtung auf absehbare Zeit), 31. Juli 2026 – auf Japanisch
国土交通省 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT), „賃貸住宅管理業法ポータルサイト制度の解説" (Portal zum Gesetz über das Gewerbe der Mietwohnungsverwaltung, Erläuterung des Systems) – auf Japanisch
国土交通省 (MLIT), „サブリース事業の適正化のための措置" (Maßnahmen zur Ordnung des Sublease-Geschäfts) – auf Japanisch
国税庁 (Nationale Steuerbehörde), Tax Answer Nr. 1391 „不動産所得が赤字のときの他の所得との通算" (Verrechnung negativer Einkünfte aus Vermietung mit anderen Einkünften) – auf Japanisch
国税庁 (Nationale Steuerbehörde), Tax Answer Nr. 5404 „中古資産の耐用年数" (Nutzungsdauer gebraucht erworbener Wirtschaftsgüter) – auf Japanisch
国税庁 (Nationale Steuerbehörde), Tax Answer Nr. 3202 „譲渡所得の計算のしかた（分離課税）" (Berechnung des Veräußerungsgewinns, gesonderte Besteuerung) – auf Japanisch
国税庁 (Nationale Steuerbehörde), Tax Answer Nr. 3208 „長期譲渡所得の税額の計算" (Berechnung der Steuer auf langfristige Veräußerungsgewinne) – auf Japanisch
国土交通省 (MLIT), „令和8年地価公示" (Bodenpreisbekanntmachung 2026), veröffentlicht am 17. März 2026 – auf Japanisch
国土交通省 (MLIT), „不動産価格指数" (Immobilienpreisindex) – auf Japanisch
住宅金融支援機構 (Japan Housing Finance Agency, JHF), 【フラット３５】„【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために" (Wie Sie nicht in eine missbräuchliche Nutzung von Flat 35 hineingeraten) – auf Japanisch
一般財団法人日本不動産研究所 (Japan Real Estate Institute, JREI), „第54回不動産投資家調査" (54. Investorenumfrage zum Immobilienmarkt, Stand April 2026), veröffentlicht am 27. Mai 2026 – auf Japanisch