Wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand prüfen, ist ein präzises Verständnis der Vor- und Nachteile im Vergleich zu einem Neubau der Ausgangspunkt für eine fundierte Entscheidung. Attraktiv sind der günstigere Preis und die große Auswahl, zugleich gibt es jedoch Kosten und Risiken, die beachtet werden sollten. Dieser Leitfaden erläutert praxisnahe Kriterien, die sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer hilfreich sind.
Welche Vorteile hat der Kauf einer Bestandswohnung?
Vorteil 1: Günstigerer Preis als bei Neubauten
Der wichtigste Grund dafür, dass Bestandswohnungen günstiger sind, liegt darin, dass Vertriebskosten beim Neubau, etwa für Musterwohnungen, Werbung und Entwicklergewinn, nicht auf den Preis aufgeschlagen werden.Neubauwohnungen werden häufig teurer angesetzt, um Vertriebskosten zu decken und Gewinne sicherzustellen. Bei Bestandswohnungen entfällt dieser Preisaufschlag.
Vorteil 2: Große Auswahl an Objekten
Da für Neubauwohnungen zunächst Baugrund gesichert werden muss, ist das Angebot begrenzt. Bestandswohnungen werden hingegen aus dem vorhandenen Bestand weiterverkauft, sodassdie Auswahl in Bezug auf Lage, Grundriss und Preisspanne deutlich größer ist.Dadurch lassen sich in der gewünschten Gegend leichter passende Bedingungen finden.
Welche Nachteile hat der Kauf einer Bestandswohnung?
Nachteil 1: Die Ausstattung kann veraltet sein
Je nach Baujahr kann es vorkommen, dass Ausstattungen wie Küche, Bad oder Klimaanlage nicht dem neuesten Standard entsprechen.Vor dem Kauf ist es wichtig, frühere Reparaturen und den Austausch von Ausstattungen zu prüfen.
Nachteil 2: Die Frist für die Haftung wegen Vertragswidrigkeit ist kurz
Die Haftung wegen Vertragswidrigkeit bezeichnet ein System, bei dem der Verkäufer für Nachbesserungen und ähnliche Maßnahmen haftet, wenn das Gebäude Mängel aufweist.Bei Neubauten gilt für wesentliche tragende Teile eine Frist von 10 Jahren, bei Bestandswohnungen beträgt sie in der Regel nur etwa sechs Monate bis zwei Jahre.Daher ist eine Home-Inspection vor Vertragsabschluss (Gebäudediagnose) besonders wichtig.
Nachteil 3: Die Nebenkosten können hoch ausfallen
Beim Kauf einer Bestandswohnung fällt eine Maklerprovision an. Liegt der Objektpreis bei 4 Millionen Yen oder mehr, giltdie Maklerprovision in Höhe von „Objektpreis × 3 % + 60.000 Yen“ als Obergrenze. Auch wenn der Objektpreis selbst günstig ist, sollte daher auf Basis der gesamten Erwerbskosten verglichen werden.
Besonders wichtige Punkte beim Kauf zu Investitionszwecken
Wenn Sie eine Bestandswohnung als Immobilieninvestment erwerben, sind auch die folgenden Kriterien für die Beurteilung wichtig.
- Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite: Verglichen werden sollte auf Basis der Nettorendite nach Abzug von Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und ähnlichen Positionen
- Stand der Rücklage für Großreparaturen: Bei Wohnungen mit unzureichender Instandhaltungsrücklage besteht das Risiko zusätzlicher künftiger Kosten
- Vermietungsnachfrage am Standort: Prüfen Sie Distanz zum Bahnhof, Umgebungseinrichtungen und Bevölkerungsentwicklung, um das langfristige Leerstandsrisiko zu bewerten
Zur Nutzung eines Wohnungsdarlehens finden Sie imKomplettleitfaden für Wohnungsdarlehen beim Kauf einer Bestandswohnungweitere Einzelheiten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Was eignet sich besser als Investment: eine Bestandswohnung oder eine Neubauwohnung?
Wenn die Rendite im Vordergrund steht, sind Bestandswohnungen in vielen Fällen vorteilhafter. Wichtig ist jedoch ein Vergleich unter Einbeziehung von Reparaturkosten, Leerstandsrisiken und Darlehenskonditionen.
F2. Ist eine Home-Inspection bei einer Bestandswohnung notwendig?
Bei Bestandswohnungen mit kurzer Frist für die Haftung wegen Vertragswidrigkeit ist eine Inspektion vor dem Kauf dringend zu empfehlen. Wenn versteckte Mängel frühzeitig erkannt werden, lassen sich Risiken reduzieren.
F3. Kann man über die Maklerprovision verhandeln?
Die gesetzliche Obergrenze darf nicht überschritten werden. Da jedoch keine Pflicht besteht, stets den Höchstbetrag zu verlangen, gibt es in manchen Fällen Verhandlungsspielraum. Das hängt von den Objektbedingungen und der Transaktionssituation ab.
F4. Wie sollte man eine Wohnung beurteilen, deren Instandhaltungsrücklage unzureichend ist?
Wichtig ist, die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft, die Reparaturhistorie und den langfristigen Instandhaltungsplan zu prüfen und künftige Zusatzkosten in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzubeziehen.
F5. Was ist der wichtigste Punkt, um Fehler beim Kauf einer Bestandswohnung zu vermeiden?
Entscheidend ist, nicht nur auf den günstigen Objektpreis zu achten, sondern auf die Gesamtkosten einschließlich Darlehenskonditionen, Nebenkosten, Verwaltungszustand und künftiger Reparaturkosten abzustellen.
