Wer den Kauf einer manshon (マンション, der japanische Sammelbegriff für Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Stahlbeton-Gebäuden) in Japan in Betracht zieht, steht fast immer vor derselben ersten Weichenstellung: Neubau oder Bestand? Gebrauchte Eigentumswohnungen bieten Stärken, die ein Neubau nicht bieten kann, und erweitern den Spielraum bei Budget und Lage erheblich. Gleichzeitig übernimmt man als Käufer die Verantwortung, den Zustand von Gebäude und Hausverwaltung selbst sorgfältig zu prüfen. Dieser Artikel ordnet die Vorteile gebrauchter Eigentumswohnungen und die beim Kauf zu prüfenden Punkte systematisch, damit Sie eine Entscheidung treffen, die Sie nicht bereuen.
Warum gebrauchte Eigentumswohnungen in Japan zunehmend gefragt sind
Der japanische Wohnungsmarkt war lange von einer Neubau-Kultur geprägt: Man baute neu und zog um, statt Bestand zu übernehmen. In jüngerer Zeit treiben steigende Baukosten und Personalkosten die Preise neuer Eigentumswohnungen dauerhaft nach oben, sodass ein Neubau in der gewünschten Lage vielerorts kaum noch realistisch ist. In den Innenstadtlagen Tokios zeigt sich sogar eine Umkehrung: Bei gleichem Budget rückt mit einer gebrauchten Wohnung eine Lage in Reichweite, die als Neubau gar nicht erst zur Diskussion stünde. Anders als im DACH-Raum, wo Bestandsimmobilien traditionell den Großteil des Marktes ausmachen und als normale Kaufoption gelten, war der Gebrauchtmarkt in Japan lange ein Nischensegment – ein kultureller Unterschied, den internationale Käufer kennen sollten.
Auch institutionell hat sich die Ausrichtung verschoben: Der bestehende Wohnungsbestand soll länger genutzt werden. Die kenchiku jōkyō chōsa (建物状況調査, Gebäudezustandsprüfung, vergleichbar mit einer Immobilien-Inspektion) ist fester Bestandteil des Maklervertrags, und mit der kizon jūtaku baibai kashi hoken (既存住宅売買瑕疵保険, Mängelversicherung beim Verkauf von Bestandsimmobilien) wurde ein eigenes Absicherungsinstrument geschaffen. Dass die Qualität einer gebrauchten Wohnung inzwischen von unabhängiger dritter Seite überprüfbar ist, ist einer der wichtigsten Gründe, warum sich Käufer heute leichter für eine Bestandsimmobilie entscheiden.
Gerade deshalb ist eine gebrauchte Eigentumswohnung kein „Kompromiss für alle, die sich keinen Neubau leisten können“. Sie ist vielmehr eine rationale Option für alle, die Preis und Lage bewusst gegen die Mühe abwägen, ein reales Objekt vor dem Kauf selbst in Augenschein zu nehmen.
Fünf Vorteile gebrauchter Eigentumswohnungen
Die Gründe, sich bewusst für eine gebrauchte statt einer neuen Eigentumswohnung zu entscheiden, lassen sich in fünf Punkten zusammenfassen.
Günstigerer Kaufpreis als beim Neubau
Im Preis einer neuen Eigentumswohnung stecken Vertriebskosten wie der Betrieb der Musterwohnung und Werbeausgaben. Dieser Aufschlag wird in Japan als shinchiku puremiamu (新築プレミアム, „Neubau-Prämie“) bezeichnet, und sobald die Wohnung erstmals weiterverkauft wird, passt sich der Preis in der Regel an das tatsächliche Marktniveau an. Für dieselbe Wohnung ergibt sich beim Neubau meist ein höheres Preisniveau als beim späteren Weiterverkauf.
Wie groß dieser Abstand tatsächlich ausfällt, hängt jedoch stark von Lage und Gebäudealter ab. Bei Objekten in Bahnhofsnähe in zentralen Tokioter Lagen sinkt der Preis kaum, in manchen Fällen liegt er sogar über dem ursprünglichen Kaufpreis. Die pauschale Aussage „gebraucht ist grundsätzlich X Prozent günstiger“ vereinfacht die Realität unzulässig; ein Blick auf tatsächliche Abschlüsse in der jeweiligen Mikrolage ist unverzichtbar.
Großes Angebot erleichtert die Suche in der Wunschlage
Neue Eigentumswohnungen entstehen nur zu bestimmten Zeitpunkten an bestimmten Orten, während am Gebrauchtmarkt laufend ein breites Angebot verfügbar ist. Wer sich auf einen bestimmten Schulbezirk oder Einzugsbereich für den Arbeitsweg festlegt, findet dort beim Bestand eine deutlich größere Auswahl als beim Neubau – ein klarer Vorteil für alle, die bei der Lage keine Kompromisse eingehen wollen.
Objekt und Wohnumfeld vor dem Kauf real besichtigen
Neubauten werden meist bereits vor oder während der Bauphase verkauft, sodass sich Lichteinfall, Ausblick oder Geräuschkulisse vorab nicht real erleben lassen. Bei einer gebrauchten Wohnung dagegen lassen sich nicht nur der Zustand der Wohnung selbst, sondern auch der Reinigungszustand der Gemeinschaftsflächen, der Müllplatz und die Nutzung des Fahrradabstellplatzes mit eigenen Augen prüfen. Wie gepflegt die Gemeinschaftsflächen sind, spiegelt unmittelbar wider, ob die Eigentümergemeinschaft (kanri kumiai, 管理組合) funktioniert.
Für den naiken (内見, den individuell mit dem Makler vereinbarten Besichtigungstermin) empfiehlt sich mehr als ein Termin – idealerweise werktags und am Wochenende, zu unterschiedlichen Tageszeiten, da sich Verkehrslärm und Lichteinfall je nach Uhrzeit deutlich unterscheiden.
Renovierung nach eigenem Geschmack möglich
Der niedrigere Kaufpreis schafft Spielraum, das gesparte Budget in Innenausstattung und Haustechnik zu investieren. Wer bis zum Austausch der Sanitärinstallationen oder zur Grundrissänderung geht, kann ein neubauähnliches Wohngefühl nach eigenem Geschmack realisieren. Allerdings können auch für den sen'yū bubun (専有部分, den im Alleineigentum stehenden Sondereigentumsteil) durch die Hausordnung (kanri kiyaku, 管理規約) bestimmte Bauarbeiten eingeschränkt sein – ähnlich wie im deutschen WEG-Recht, wo bauliche Veränderungen der Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen. Vorgeschriebene Schalldämmwerte für Bodenbeläge oder Fenster- und Wohnungstüren, die als Gemeinschaftseigentum gelten und nicht eigenmächtig ausgetauscht werden dürfen, sind keine Seltenheit.
Steuerliche Vergünstigungen sind ebenfalls möglich
Auch für gebrauchte Wohnungen lassen sich bei Erfüllung der Voraussetzungen Vergünstigungen wie der jūtaku rōn kōjo (住宅ローン控除, Steuergutschrift für Wohnbaudarlehen), eine Ermäßigung der Grunderwerbsteuer (fudōsan shutoku zei, 不動産取得税) oder der Registrierungssteuer (tōroku menkyo zei, 登録免許税) nutzen. Diese Steuergutschrift auf Darlehenszinsen kennt das deutsche Steuerrecht für selbstgenutztes Wohneigentum in dieser Form nicht. Sie setzt neben Wohnfläche und Einkommen bei Bestandswohnungen grundsätzlich die Erfüllung des shin-taishin kijun (新耐震基準, „neuer Erdbebenstandard“) voraus. Bauen Ehepartner jeweils eigenständig ein Darlehen auf, kann die Vergünstigung doppelt in Anspruch genommen werden.
Das Steuerrecht wird laufend reformiert. Da sich Fördersätze, Höchstbeträge und Gültigkeitsfristen von Jahr zu Jahr ändern können, sollten Sie vor Vertragsabschluss die aktuellen Angaben der japanischen Finanzbehörde Kokuzeichō (国税庁, National Tax Agency) prüfen oder einen Steuerberater konsultieren.
Neubau und Bestand im direkten Vergleich
Neubau und Bestand sind keine Rangfolge, sondern zwei unterschiedliche Charaktere. Ordnet man beide nach Entscheidungskriterien, wird schnell klar, worauf es einem selbst ankommt.
| Vergleichskriterium | Neubauwohnung | Gebrauchte Wohnung |
|---|---|---|
| Preisniveau | durch Vertriebskosten tendenziell hoch | marktangepasst und tendenziell günstiger |
| Lageauswahl | abhängig von Angebotsort und -zeitpunkt | großes Angebot, leichter zu finden |
| Reale Besichtigung | Vertrag meist nur anhand Grundriss und Musterwohnung | reale Wohnung und Gemeinschaftsflächen prüfbar |
| Zustand der Ausstattung | neuester Stand, vorerst kein Austausch nötig | altersabhängige Austauschkosten einzuplanen |
| Haftung des Verkäufers | Bauträger haftet vergleichsweise lange | private Verkäufer setzen meist kürzere Fristen |
| Beurteilung des Verwaltungszustands | keine Historie, nur Prognose möglich | anhand Instandhaltungshistorie und Rücklage bewertbar |
| Zeit bis zum Einzug | Wartezeit bis zur Fertigstellung möglich | meist zeitnaher Einzug möglich |
Der entscheidende Vorteil des Bestands liegt in der vorletzten Zeile dieser Tabelle. Dass sich die Zukunft anhand realer Vergangenheitsdaten zu Instandhaltung und Sanierung einschätzen lässt, ist eine Sicherheit, die ein Neubau grundsätzlich nicht bieten kann.
Worauf beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zu achten ist
Jedem Vorteil steht ein Punkt gegenüber, den es zu prüfen gilt. Wer diese Prüfung überspringt, riskiert nach dem Kauf unerwartete Ausgaben.
Baujahr und Erdbebenstandard
Für die Erdbebensicherheit einer Eigentumswohnung ist die entscheidende Weichenstellung, ob die Baugenehmigung vor oder nach dem 1. Juni 1981 erteilt wurde. Gebäude mit Baugenehmigung vor diesem Stichtag wurden nach dem alten Erdbebenstandard (kyū-taishin kijun, 旧耐震基準) errichtet, weshalb der Stand von Erdbebendiagnose und Verstärkungsmaßnahmen geprüft werden muss. Objekte nach altem Standard können sich zudem bei der Wohnungsbaukredit-Steuergutschrift und bei der Finanzierungsentscheidung der Bank nachteilig auswirken. Ein solches Vorher-Nachher-Stichtagssystem kennt der DACH-Raum aufgrund der geringen Erdbebengefahr nicht – für internationale Käufer eine genuin japanische Besonderheit, die bei jeder Bestandswohnung zuerst geklärt werden sollte.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Objekte nach altem Standard grundsätzlich zu meiden sind. Wurden Verstärkungsmaßnahmen bereits abgeschlossen oder lässt sich eine Erdbebenstandard-Konformitätsbescheinigung (taishin kijun tekigō shōmeisho) erlangen, kann ein solches Objekt durchaus in die engere Wahl kommen. Wichtig ist, die Entscheidung auf Basis vollständiger Informationen zu treffen.
Verwaltungszustand und Instandhaltungsrücklage
Der japanische Grundsatz „manshon wa kanri o kae“ (マンションは管理を買え, sinngemäß: „Beim Kauf einer Eigentumswohnung kauft man die Hausverwaltung mit“) bringt es auf den Punkt: Über Lebensdauer des Gebäudes und Werterhalt entscheidet vor allem die Leistungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt den von der Verwaltungsgesellschaft ausgestellten Bericht zu wichtigen Prüfpunkten (jūyō jikō chōsa hōkokusho, 重要事項調査報告書), die Hausordnung (kanri kiyaku), das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung sowie den langfristigen Instandhaltungsplan.
Besonders oft übersehen wird: Hat der Vorbesitzer Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage nicht bezahlt, kann diese Schuld auf den Käufer übergehen. Nach dem japanischen Gesetz über Stockwerkseigentum (kubun shoyū hō, 区分所有法, dem Pendant zum deutschen WEG) können Rückstände dem nächsten Eigentümer in Rechnung gestellt werden – anders als im deutschen WEG-Recht, wo rückständiges Hausgeld beim bisherigen Eigentümer verbleibt. Prüfen Sie vor der Kaufpreiszahlung zwingend, ob Rückstände bestehen.
| Prüfunterlage | Worauf zu achten ist |
|---|---|
| Bericht zu wichtigen Prüfpunkten | Höhe der Rücklage, Zahlungsrückstände, geplante Sanierungen |
| Langfristiger Instandhaltungsplan | Planungszeitraum, Termin und Finanzierung der nächsten Großsanierung |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Streitpunkte unter Bewohnern, Diskussionen über Erhöhungen oder Sonderumlagen |
| Hausordnung | Renovierungsbeschränkungen, Regeln zu Haustieren, Instrumenten, Kurzzeitvermietung |
| Sanierungshistorie | bisherige Erneuerungen von Fassade, Abdichtung, Wasser- und Abwasserleitungen |
Großsanierungen (daikibo shūzen, 大規模修繕) finden in Japan üblicherweise im Zyklus von etwa zwölf bis fünfzehn Jahren statt. Reicht der Stand der Rücklage nicht für den Plan, werden künftige Erhöhungen oder Sonderumlagen wahrscheinlich. Eine auffällig niedrige Instandhaltungsrücklage ist kein Schnäppchen, sondern eine in die Zukunft verschobene Kostenlast.
Wohnbaudarlehen und Beleihungswert
Bleibt die Beleihungsbewertung des Gebäudes hinter dem Kaufpreis zurück, finanziert die Bank mitunter nicht den vollen Betrag. Bei älteren Objekten wird zudem gelegentlich eine kürzere Rückzahlungsfrist angesetzt. Für Stahlbetonbauten gilt eine gesetzliche Nutzungsdauer (hōtei taiyō nensū, 法定耐用年数) von 47 Jahren, an der sich manche Finanzinstitute bei der Bemessung der Darlehenslaufzeit orientieren. Deutsche Banken bemessen die Beleihungsgrenze dagegen anhand des individuellen Beleihungswerts, nicht anhand einer starren gesetzlichen Nutzungsdauertabelle – ein Unterschied, den ausländische Käufer bei einer Finanzierung über eine japanische Bank berücksichtigen sollten.
Die Gegenmaßnahme ist einfach: Holen Sie Vorabzusagen mehrerer Finanzinstitute ein und vergleichen Sie die Konditionen. Bewertung, Zinssatz und Laufzeit unterscheiden sich für dasselbe Objekt von Bank zu Bank. Klären Sie frühzeitig auch, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können.
Abnutzung der Ausstattung und Sachmängelhaftung
Durchlauferhitzer, Klimaanlagen oder Gegensprechanlagen müssen kurz nach dem Einzug ausgetauscht werden, wenn ihre Nutzungsdauer bereits überschritten ist. Realistisch ist es, entweder vom Verkäufer einen Austausch vor Übergabe zu verlangen oder die Austauschkosten von vornherein ins Budget einzuplanen.
Verkauft eine Privatperson, ist die Frist für die keiyaku futekigō sekinin (契約不適合責任, Haftung für Vertragswidrigkeit – Japans Pendant zur deutschen Sachmängelhaftung) ab Übergabe meist auf wenige Monate begrenzt, mitunter ganz ausgeschlossen, ähnlich wie beim deutschen Privatverkauf. Nutzen Sie bei Unsicherheit die kenchiku jōkyō chōsa und prüfen Sie den Abschluss der kizon jūtaku baibai kashi hoken.
Finanzierungsplan und Nebenkosten im Überblick
Eine gebrauchte Eigentumswohnung lässt sich nicht allein am Kaufpreis bemessen. Da Maklerprovision und weitere Posten hinzukommen, ist es ratsam, Nebenkosten von etwa 6 bis 9 Prozent des Kaufpreises einzuplanen.
| Kostenposten | Inhalt und Richtwert |
|---|---|
| Maklerprovision | bei Kaufpreisen über 4.000.000 Yen (ca. 23.600 €, 170 JPY/EUR) grundsätzlich als Obergrenze „Preis × 3 % + 60.000 Yen (ca. 354 €) + Verbrauchssteuer“ |
| Registrierungskosten | Registrierungssteuer und Honorar des Justizsekretärs (shihō shoshi); Anwendbarkeit von Ermäßigungen prüfen |
| Darlehensnebenkosten | Bearbeitungsgebühr, Bürgschaftsgebühr, Stempelsteuer, Feuerversicherung |
| Grunderwerbsteuer | wird nach dem Erwerb fällig; bei Erfüllung der Voraussetzungen ermäßigt |
| Abrechnung von Hausgeld etc. | tagesgenaue Abrechnung zum Übergabestichtag |
| Renovierungskosten | variieren stark je nach Umfang, individuelles Angebot einholen |
Nach dem Kauf fallen zudem laufende Kosten an: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage sowie die Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (koteishisan-zei und toshikeikaku-zei) – vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer, ergänzt um die in Deutschland unbekannte Stadtplanungssteuer. Wer allein anhand der Darlehensrate plant, gerät später leicht unter Druck. Empfehlenswert ist, zunächst ein tragfähiges monatliches Gesamtbudget festzulegen und daraus die Obergrenze für den Kaufpreis rückzurechnen.
Ablauf vom Kauf bis zur Übergabe
Damit auch Erstkäufer den Überblick behalten, hier der übliche Ablauf im Überblick.
- Finanzierungsplan erstellen und Vorabzusage für das Wohnbaudarlehen einholen
- Prioritäten für Lage und Kriterien festlegen und Objektinformationen sammeln
- Besichtigungen durchführen und dabei nicht nur die Wohnung, sondern auch Gemeinschaftsflächen und Umgebung prüfen
- Verwaltungsunterlagen anfordern und Instandhaltungsplan sowie Rücklagenstand prüfen
- bei Bedarf eine Gebäudezustandsprüfung (Inspektion) durchführen lassen
- Kaufangebot abgeben und Preis sowie Übergabebedingungen abstimmen
- wichtige Vertragsinformationen (jūyō jikō setsumei) erhalten, Kaufvertrag abschließen und Anzahlung leisten
- Hauptprüfung des Wohnbaudarlehens durchlaufen und Darlehensvertrag abschließen
- vor Übergabe Innenraum und Ausstattung final prüfen
- Restzahlung leisten, Eigentumsumschreibung vornehmen und Schlüssel übernehmen
Besonders wichtig sind Schritt vier und fünf. Der Vertrag lässt sich zwar auch ohne diese Schritte abschließen, doch jedes Risiko, das hier übersprungen wird, fällt nach dem Kauf vollständig auf Sie selbst zurück.
Wie sich wertstabile Objekte erkennen lassen
Eine Eigentumswohnung ist nicht nur Wohnraum, sondern zugleich ein Vermögenswert, der später verkauft oder vermietet werden kann. Objekte, die ihren Wert gut halten, weisen gemeinsame Merkmale auf.
- gute Verkehrsanbindung, etwa innerhalb von zehn Gehminuten zum nächsten Bahnhof
- Zugang zu mehreren Bahnlinien oder absehbare Stadtentwicklung und Infrastrukturausbau
- ausreichende Gesamtzahl an Wohneinheiten und eine finanziell stabile Eigentümergemeinschaft
- klar dokumentierte Sanierungshistorie und ein regelmäßig aktualisierter langfristiger Instandhaltungsplan
- schwer ersetzbare Merkmale wie Lichteinfall, Ausblick oder Stockwerk
- ein Preis, der im Vergleich zu Abschlüssen in der Umgebung nicht auffällig überhöht ist
Umgekehrt hat ein Objekt, das allein durch einen niedrigen Preis auffällt, meist einen Grund dafür. Alter Erdbebenstandard ohne geplante Verstärkung, erschöpfte Instandhaltungsrücklage oder Einschränkungen durch Bauvorschriften und Grundstückszuschnitt sind Faktoren, die auch beim späteren Verkauf als Preisabschlag wirken. Der Grund, warum ein Objekt beim Kauf günstig ist, bleibt in aller Regel auch beim Verkauf ein Grund für einen niedrigen Preis.
Die Perspektive von INA&Associates und Fazit
Wir von INA&Associates Inc. verstehen eine Immobilientransaktion nicht als einmaligen Kauf oder Verkauf, sondern als Entscheidung, die sich an der Lebenszeitachse unserer Kundinnen und Kunden orientiert. Einen Vertragsabschluss allein mit einem niedrigen Preis zu forcieren, schadet dem Interesse unserer Kunden langfristig. Deshalb ist es uns wichtig, Nachteile mit derselben Intensität zu kommunizieren wie Vorteile.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sind Preis, Lage und die Möglichkeit zur realen Besichtigung zweifellos gewichtige Vorteile. Doch dieser Vorteil entsteht erst dadurch, dass man die Mühe auf sich nimmt, Verwaltungszustand und Instandhaltungsplan selbst zu prüfen. Für alle, die diese Mühe nicht scheuen, kann eine gebrauchte Eigentumswohnung die rationalere Wahl gegenüber einem Neubau sein.
Und am Ende sind es immer Menschen, die diese Entscheidung tragen. Wir sind überzeugt, dass unsere Mitarbeitenden (jinzai, 人財 – ein bewusst gewähltes Schriftzeichen für „Talent“ statt bloß „Personal“) unser wichtigstes Kapital sind, und wir haben gezielt in ein Team investiert, das Unterlagen sorgfältig durchdringt und künftige Risiken verständlich erklärt. Wenn Sie bei der Objektwahl unsicher sind, wählen Sie Expertinnen und Experten, die Informationen ehrlich offenlegen. Verwandte Artikel finden Sie in unserer Kolumnenübersicht.
Häufig gestellte Fragen
Was lohnt sich letztlich mehr: gebrauchte oder neue Eigentumswohnung?
Preislich ist eine gebrauchte Wohnung meist im Vorteil, und bei gleichem Budget lässt sich oft eine bessere Lage erzielen. Gleichzeitig kommen Austauschkosten für die Ausstattung sowie der Aufwand zur Prüfung des Verwaltungszustands hinzu. Empfehlenswert ist ein Vergleich der Gesamtsumme aus Kaufpreis plus künftig zu erwartenden Sanierungs- und Austauschkosten, entschieden nach den für Sie persönlich wichtigsten Kriterien.
Lässt sich die Wohnbaudarlehen-Steuergutschrift auch bei einer gebrauchten Eigentumswohnung nutzen?
Zusätzlich zu Anforderungen an Wohnfläche und Einkommen wird bei Bestandswohnungen grundsätzlich die Erfüllung des neuen Erdbebenstandards vorausgesetzt; sind die Bedingungen erfüllt, ist die Nutzung möglich. Da sich Fördersatz und Höchstbetrag des Darlehens durch Reformen ändern können, prüfen Sie vor Vertragsabschluss die aktuellen Angaben der Kokuzeichō (国税庁, japanische Finanzbehörde) und konsultieren Sie bei Bedarf einen Steuerberater.
Wie alt sollte eine gebrauchte Eigentumswohnung idealerweise sein?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Als grober Anhaltspunkt gelten Baujahre, die den neuen Erdbebenstandard erfüllen und bei denen sich die anfängliche Neubau-Preiskorrektur bereits vollzogen hat. Entscheidender als das Baujahr selbst ist jedoch, ob Großsanierungen planmäßig durchgeführt wurden und ob die Instandhaltungsrücklage dem Plan entspricht. Auch bei gleichem Baujahr können sich einzelne Objekte erheblich unterscheiden.
Was tun, wenn die gewünschte Darlehenssumme nicht bewilligt wird?
Es gibt drei Richtungen: mehr Eigenkapital einbringen, die Objektsuche auf Objekte ausweiten, deren Beleihungswert dem gewünschten Betrag entspricht, oder Laufzeit beziehungsweise Kreditgeber überdenken. Holen Sie zunächst bei mehreren Finanzinstituten Vorabzusagen ein und vergleichen Sie Bewertung und Konditionen. Ein gesundes Haushaltsbudget durch die passende Objektwahl ist langfristig tragfähiger als eine übermäßige Kreditbelastung.
