Viele Menschen ziehen bei einer Versetzung oder einem Einsatz fern vom Heimatort einen Umzug in eine Firmenwohnung in Betracht. Eine Firmenwohnung bietet verschiedene Vorteile, doch der Vorbereitungsaufwand unterscheidet sich deutlich danach, ob sie möbliert ist oder nicht. In diesem Artikel erläutern wir die Arten von Firmenwohnungen, ihre Vor- und Nachteile, die Nutzung möblierter Firmenwohnungen und wichtige Punkte bei der Möbelauswahl.
Welche Arten von Firmenwohnungen gibt es?
Unternehmenseigene Firmenwohnung
Dabei stellt das Unternehmen eigene Wohnanlagen oder Mehrfamilienhäuser direkt als Firmenwohnung zur Verfügung.Der Einzug ist mit wenig Formalitäten reibungslos möglich, und in manchen Fällen gibt es auch Einrichtungen für Familien.
Angemietete Firmenwohnung
Hierbei wählen Bewohner aus Immobilien, die das Unternehmen per Firmenvertrag angemietet hat.Die Auswahl reicht von Eigentumswohnungen und Apartments bis zu Einfamilienhäusern, und viele Unternehmen nutzen dieses Modell.
Unterschied zum Mitarbeiterwohnheim
Mitarbeiterwohnheime richten sich meist an Alleinstehende und bieten häufig Verpflegung, während Firmenwohnungen vor allem für Haushalte gedacht sind.In Wohnheimen mit Mehrbettzimmern kann die Privatsphäre eingeschränkt sein.
Was unterscheidet angemietete und unternehmenseigene Firmenwohnungen? Buchhalterische und steuerliche Behandlung
Angemietete und unternehmenseigene Firmenwohnungen unterscheiden sich nicht nur in der Nutzung aus Sicht der Bewohner, sondern auch in der buchhalterischen Behandlung durch das Unternehmen. Bei einer unternehmenseigenen Firmenwohnung wird das Gebäude als Anlagevermögen des Unternehmens bilanziert; Abschreibungen, Grundsteuer und Instandhaltungskosten gelten dabei als Betriebsausgaben. Bei einer angemieteten Firmenwohnung schließt das Unternehmen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab und vermietet die Wohnung an den Mitarbeiter weiter; die Miete, die das Unternehmen an den Vermieter zahlt, wird dabei als Betriebsausgabe für Grundstücks- und Gebäudemiete verbucht.
Die Berechnung des „mietäquivalenten Betrags“, den das Unternehmen vom Mitarbeiter einziehen sollte (wird mindestens 50 % dieses Betrags vom Mitarbeiter erhoben, gilt dies nicht als steuerpflichtiges Gehalt), erfolgt sowohl bei unternehmenseigenen als auch bei angemieteten Firmenwohnungen nach derselben Formel. Laut Tax Answer der japanischen Steuerbehörde gilt dies „nicht nur, wenn das Unternehmen eine selbst besessene Firmenwohnung oder ein Wohnheim überlässt, sondern auch, wenn es eine von einem Dritten angemietete Immobilie überlässt“: Der mietäquivalente Betrag ergibt sich aus der Summe von (1) 0,2 % des für die Grundsteuer maßgeblichen Standardwerts des Gebäudes, (2) 12 Yen × Gesamtfläche (m²) ÷ 3,3 (m²) sowie (3) 0,22 % des für die Grundsteuer maßgeblichen Standardwerts des Grundstücks (Tax Answer Nr. 2597 der japanischen Steuerbehörde). Der für den Mitarbeiter geltende Maßstab ändert sich also nicht danach, ob es sich um eine unternehmenseigene oder eine angemietete Firmenwohnung handelt; der Unterschied zeigt sich vor allem in der buchhalterischen Behandlung durch das Unternehmen (Bilanzierung als Vermögenswert mit Abschreibung oder Verbuchung der Miete als Betriebsausgabe).
Welche Vor- und Nachteile hat die Nutzung einer Firmenwohnung?
Vorteile
- Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis：Einzug zu einer Miete, die deutlich unter dem Marktpreis liegt, teils inklusive Nebenkosten
- Weniger Formalitäten：Verträge und finanzielle Abwicklung übernimmt das Unternehmen
- Weniger Einsamkeit：Die Nähe zu Vorgesetzten und Kollegen vermittelt Sicherheit
- Nähe zum Arbeitsplatz：Weniger Pendelzeit schafft mehr private Zeit
Nachteile
- Mitunter ist die Wunschimmobilie nicht verfügbar：Die Auswahl ist begrenzt
- Die Trennung von Beruf und Privatleben kann schwerfallen：Weil Kollegen in der Nähe wohnen, verschwimmt die Grenze zwischen Arbeit und Privatleben leicht
Welche Vor- und Nachteile haben möblierte Firmenwohnungen?
Vorteile
- Die Anschaffungskosten für eine komplette Möbelausstattung (mindestens ab 200.000 Yen) entfallen
- Das Umzugsvolumen verringert sich deutlich
- Auch die Kosten für die Entsorgung der Möbel beim Auszug entfallen
Nachteile
- Da eigene Lieblingsmöbel nicht eingebracht werden können, ist die Gestaltungsfreiheit bei der Einrichtung geringer
- Viele Möbel sind gebraucht, sodass hygienische Bedenken entstehen können (in der Regel werden sie vor dem Einzug gereinigt)
Steuerliche Behandlung möblierter Firmenwohnungen – die Überlassung von Möbeln und Haushaltsgeräten wird getrennt von der Miete steuerlich beurteilt
Wenn ein Unternehmen Möbel oder Haushaltsgeräte kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr zur Firmenwohnung überlässt, wird die steuerliche Behandlung dieser Überlassung grundsätzlich getrennt von der Berechnung der Miete (des mietäquivalenten Betrags) für die Firmenwohnung selbst bewertet. Der Frage-Antwort-Fall der japanischen Steuerbehörde „Geldwerter Vorteil bei der Überlassung von Möbeln u. Ä. an Mitarbeiter“ (Behandlung nach Art. 36 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes) legt fest, dass bei unternehmenseigenen Möbeln u. Ä. ein nach der linearen Abschreibungsmethode ermittelter, um die üblichen Instandhaltungskosten ergänzter, angemessen geschätzter Betrag als geldwerter Vorteil bewertet wird, während bei geleasten Möbeln u. Ä. der Leasingratenbetrag als geldwerter Vorteil gilt.
In der Praxis treten Steuerfragen häufig nicht offen zutage, solange die Miete für eine möblierte Firmenwohnung im Rahmen betrieblicher Sozialleistungen bleibt. Dennoch sollten Verantwortliche im Blick behalten, dass die Überlassung von Möbeln und Geräten nicht einfach in die Mietberechnung der Firmenwohnung einbezogen werden darf, sondern grundsätzlich getrennt als geldwerter Vorteil zu bewerten ist. Bei kostenloser Überlassung oder einer deutlich verbilligten Überlassung ist zu beachten, dass dieser geldwerte Vorteil als steuerpflichtiges Gehalt gewertet werden kann.
Worauf sollte man bei der Möbelauswahl für eine unmöblierte Firmenwohnung achten?
- Große Möbelstücke wie Bett und Regale sollten zuerst gekauft werden, kleinere Gegenstände können später folgen
- Prüfen Sie vorab die Maße von Eingang, Flur und Aufzug, um sicherzustellen, dass die Möbel eingebracht werden können
- Bestimmen Sie die Raumaufteilung erst, nachdem Sie die Positionen von Steckdosen und TV-Antennenanschluss erfasst haben
- Ein einheitlicher Stil bei Farben und Materialien schafft einen ansprechenden Raum
Aufteilung der Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – wer zahlt beim Auszug, das Unternehmen oder der Mitarbeiter?
Artikel 621 des japanischen Zivilgesetzbuchs (in der am 1. April 2020 in Kraft getretenen Fassung) regelt die Wiederherstellungspflicht des Mieters wie folgt: „Ist die Mietsache nach ihrer Übergabe an den Mieter beschädigt worden (mit Ausnahme von Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch und altersbedingter Wertminderung der Mietsache), so ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, diese Beschädigung zu beheben.“ Damit schließt das Gesetz Abnutzung durch normalen Gebrauch und altersbedingte Wertminderung ausdrücklich von der Wiederherstellungspflicht aus. Auch die Leitlinien „Streitigkeiten und Richtlinien rund um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus definieren die Wiederherstellung als „die Behebung von Abnutzung oder Beschädigung, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters, eine Verletzung der Sorgfaltspflicht oder eine sonstige über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehende Nutzung entstanden ist, innerhalb des durch Wohnen und Nutzung verursachten Wertverlusts des Gebäudes“, und stellen damit den Grundsatz auf, dass gewöhnliche Abnutzung und altersbedingte Wertminderung vom Vermieter, darüber hinausgehende Abnutzung dagegen vom Mieter zu tragen ist.
Auch für Firmenwohnungen gilt dieser allgemeine Grundsatz. Bei einer angemieteten Firmenwohnung ist das Unternehmen als Mieter im Vertrag mit dem Vermieter eingetragen, sodass die Wiederherstellungspflicht gegenüber dem Vermieter grundsätzlich beim Unternehmen liegt; auf Grundlage interner Regelungen ist es jedoch üblich, dass Schäden, die auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mitarbeiters zurückgehen, diesem in Rechnung gestellt werden. Bei unternehmenseigenen Firmenwohnungen gilt derselbe Grundsatz: Gewöhnliche Abnutzung und altersbedingte Wertminderung trägt das Unternehmen, während nur darüber hinausgehende Schäden dem Mitarbeiter angelastet werden. Dasselbe gilt auch für fest installierte Möbel: Dass altersbedingte Schäden vom Unternehmen und durch Fahrlässigkeit verursachte Schäden vom Mitarbeiter getragen werden, spiegelt genau diesen Grundsatz der Kostenaufteilung bei der Wiederherstellung wider.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wer trägt die Kosten, wenn fest installierte Möbel beschädigt werden?
Schäden durch normale Abnutzung trägt grundsätzlich das Unternehmen, Schäden durch eigenes Verschulden der Bewohner in der Regel die Bewohner selbst. Wichtig ist, den Zustand beim Einzug zu dokumentieren.
Q. Darf man fest installierte Möbel entsorgen oder verkaufen?
Da es sich um Eigentum des Unternehmens handelt, kann eine Entsorgung oder ein Verkauf ohne Genehmigung als Diebstahl oder Unterschlagung gewertet werden. Davon ist unbedingt abzusehen.
Q. Wie hoch ist die Miete für eine Firmenwohnung?
Das hängt vom Unternehmen ab, als Richtwert gelten jedoch etwa 30 bis 50 % des Marktpreises. Da der Betrag oft automatisch vom monatlichen Gehalt abgezogen wird, sollte er vorab bestätigt werden.
Q. Was sollte man tun, wenn innerhalb der Firmenwohnung ein Problem auftritt?
Grundsätzlich sollten sowohl die Hausverwaltung als auch das Unternehmen informiert werden. Auch in dringenden Fällen sollte die zuständige Abteilung im Unternehmen unbedingt zuerst benachrichtigt werden.
